Uznanie sprzedaży działki za podlegającą opodatkowaniu, zastosowanie do niej zwolnienia oraz prawo nabywcy do odliczenia podatku naliczonego.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku VAT z tytułu dostawy Nieruchomości oraz prawidłowe w części dotyczącej braku zastosowania zwolnienia od podatku do dostawy Nieruchomości i prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 marca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 lutego 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych planowanej sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 maja 2022 r. (wpływ 10 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Nabywca – Sp. z o.o.

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani RM

Opis stanu faktycznego

Pani RM (dalej jako: „Sprzedający”) wraz z Panem GM (dalej zbiorczo: „Sprzedający”) 8 października 2018 r. zawarła z Kupującym – Sp. z.o.o., (dalej: „Kupujący”), w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pod warunkiem (dalej: „Umowa przedwstępna”, „Umowa Przedwstępna Warunkowa”).

Przedmiotem Umowy Przedwstępnej Warunkowej była nieruchomość położona w (…), stanowiąca działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 i oznaczoną jako grunty orne o symbolach: „RIIIb”, „RIVa”, „RIVb”, „RV” (dalej: „Nieruchomość”), objęta księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...).

Na dzień sporządzenia Umowy Przedwstępnej Warunkowej, Nieruchomość była obciążona hipoteką umowną na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu pożyczki oraz hipoteką umowną na zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kredytu.

Pan GM nabył własność Nieruchomości w 1997 r. do jego majątku osobistego, a następnie w 2010 r. Sprzedający zawarli umowę majątkową małżeńską, mocą której własność Nieruchomości została wniesiona do majątku wspólnego Sprzedających.

Strony określiły przedmiot sprzedaży odmiennie w zależności od spełnienia warunku wskazanego w Umowie Przedwstępnej Warunkowej (dalej: „Warunek”), jakim było objęcie Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczenie w nim Nieruchomości stanowiącej działkę numer 1 w całości symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna) lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”.

W przypadku spełnienia Warunku, Strony w Umowie przedwstępnej określiły przedmiot sprzedaży jako działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 (dalej: „Przedmiot Sprzedaży1”).

W przypadku nieziszczenia się Warunku, przedmiotem sprzedaży miała być działka lub wszystkie działki gruntu powstałe z podziału geodezyjnego działki 1, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości oznaczone będą symbolem „P” – zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P” (dalej: „Przedmiot Sprzedaży2”).

Strony zastrzegły, że działka lub działki powstałe z podziału Nieruchomości, których cały obszar nie będzie oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”) nie będą stanowiły przedmiotu sprzedaży.

Nieruchomość nie była obciążona, poza wyżej wymienionymi hipotekami, żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich (w tym także nieujawnionymi w księdze wieczystej ograniczeniami w rozporządzeniu, w tym prawem pierwokupu. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej.

Nieruchomość wolna była – od innych niż powyżej opisana – hipotek, zadłużeń i wierzytelności, a także nie była przedmiotem postępowania cywilnego lub administracyjnego, w tym także wywłaszczeniowego, postępowania o scalenie lub podział nieruchomości lub postępowania rozgraniczeniowego.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objętym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 18 grudnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębie geodezyjnym (...), w którym przeznaczony jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (oznaczenie „P”), a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej (oznaczenie „KDZ”).

Sprzedający nie nabyli Nieruchomości od Skarbu Państwa ani od jednostki samorządu terytorialnego.

Sprzedających nie wiązały żadne umowy mające za przedmiot zobowiązanie do zbycia lub obciążenia Nieruchomości.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość jest niezabudowana, nieogrodzona i nieuzbrojona.

W planie zagospodarowania przestrzennego obejmującym Nieruchomość nie wyznaczono obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, ani obszarów Specjalnej Strefy Rewitalizacji w rozumieniu ustawy o rewitalizacji.

Nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu, inwentaryzacji stanu lasu oraz wynikających z tego decyzji.

Na Nieruchomości nie znajdują się wody śródlądowe stojące ani inne wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, do których stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących w rozumieniu ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, w związku z czym Skarbowi Państwa nie przysługuje w stosunku do nieruchomości prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 217 ust. 13 tejże ustawy.

Sprzedający prowadzą gospodarstwo rolno-hodowlane i z tego tytułu są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu u.p.t.u.

Nieruchomość nie stanowi ani nie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ k.c. lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie wchodziła w skład masy upadłościowej, nie została ogłoszona upadłość w stosunku do Sprzedających, wobec Sprzedających nie toczyło się postępowanie egzekucyjne oraz nie istniały żadne inne ograniczenia w rozporządzaniu Nieruchomością.

Sprzedający zobowiązali się sprzedać Przedmiot Sprzedaży1, albo Przedmiot Sprzedaży2 (w zależności od spełnienia Warunku), natomiast Kupujący zobowiązał się do zakupu Przedmiotu Sprzedaży1, albo Przedmiotu Sprzedaży2, w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającym z co najmniej 7-dniowym wyprzedzeniem, ale nie później niż do 31 grudnia 2020 r. (dalej: „Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a.uzyskaniu zaświadczeń, wydanych przez Urząd Skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, Urząd Gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy Ordynacja Podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością zaległych podatków i innych należności publicznoprawnych, a także zaświadczenia z właściwego Urzędu Skarbowego z którego będzie wynikało, że Sprzedający są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT,

b.przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c.potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży1, bądź Przedmiocie Sprzedaży2,

d.potwierdzeniu przez Kupującego, że Przedmiot Sprzedaży1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży2 posiada dostęp do drogi publicznej,

e.uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem – ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży1, bądź odpowiednio Przedmiot Sprzedaży2 został wyłączony z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

f.przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentów potwierdzających tożsamość Sprzedających, tj. dowodu osobistego lub paszportu,

g.uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego, zawartej w formie uchwały na nabycie Przedmiotu Sprzedaży1, bądź odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży2,

h.zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób umożliwiający realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

i.zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tak, aby działka gruntu 1 w całości oznaczona była symbolem „P” (zabudowa produkcyjno-techniczna lub w przypadku zmiany symbolu „P” na inne oznaczenie np. „AG” lub „PU” o analogicznym przeznaczeniu, jak oznaczone w obowiązującym na dzień zawarcia Umowy Przedwstępnej miejscowym planie zagospodarowania symbolem „P”),

j.w przypadku nieziszczenia się warunku o którym mowa powyżej, dokonania przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - podziału geodezyjnego działki oznaczonej numerem 1 zgodnie z przeznaczeniem w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Strony postanowiły, że Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży opisane powyżej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży do upływu Daty Ostatecznej pomimo nieziszczenia się, któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży – z wyjątkiem warunku dotyczącego uzyskania przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego zawartej w formie uchwały na nabycie Nieruchomości, pod warunkiem złożenia Sprzedającym przez Kupującego, najpóźniej w Dacie Ostatecznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Wobec tego, że nabycie przedmiotu Sprzedaży1, odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży2 przez Kupującego wymagało zgody Wspólników Spółki wyrażonej w formie uchwały – stosownie do treści art. 228 pkt 4) kodeksu spółek handlowych oraz postanowień aktu założycielskiego Kupującego, Strony postanowiły, że najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży Kupujący przedłoży Sprzedającym uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości, zaś w przypadku nieprzedłożenia takiej uchwały w powyższym terminie Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń stron) i nie będzie wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Zapłata ceny miała nastąpić w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedających, poprzez zwolnienie środków wpłaconych przez Kupującego do depozytu notarialnego Kancelarii Notarialnej, po zawarciu Umowy Sprzedaży, przy czym Kupujący miał wypłacić cenę do depozytu notarialnego nie później niż jeden dzień przed datą Umowy Sprzedaży, koszty związane ze złożeniem Ceny do depozytu miał ponieść Kupujący.

Strony postanowiły, że wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania działania faktyczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania i odwierty gruntów, podział geodezyjny działki 1) zostaną wykonane i uzyskane przez Kupującego i na jego wyłączny koszt i ryzyko, a nadto Kupujący nie miał prawa dochodzenia od Sprzedających jakichkolwiek należności za poniesione koszty i wydatki potrzebne do uzyskania warunków opisanych w niniejszym punkcie, bez względu na to czy Umowa Sprzedaży zostanie zawarta.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej Warunkowej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone warunkami Umowy Przedwstępnej prawo do dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) – dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a także do prowadzenia na niej badań geologicznych tj.: badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Przedmiot Sprzedaży1, odpowiednio Przedmiot Sprzedaży2 wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z częścią biurową, w tym Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody Sprzedających na prowadzenie przez Kupującego jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomościach – z wyjątkiem badań geologicznych opisanych powyżej.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników – do występowania w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektromagnetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników – do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej Kw numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), . Pełnomocnictwo to obejmowało upoważnienie do utrwalenia treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzenia odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii. Nadto Sprzedający zobowiązali się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników – do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży1, odpowiednio Przedmiotu Sprzedaży2 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg.

Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników – także do:

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję,

-uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży, we właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości – urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziałach ZUS oraz KRUS i PFRON zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

-zawarcia w imieniu Sprzedających umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, przy czym fizyczne badania miały być prowadzone przez Kupującego po zawarciu umowy sprzedaży,

-dokonania podziału geodezyjnego działki oznaczonej nr 1, tak aby w jego wyniku powstała działka lub działki gruntu będące Przedmiotem Sprzedaży2, w tym do występowania w tym zakresie przed wszelkimi organami, składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń, reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

22 lipca 2020 r. strony sporządziły aneks do Umowy Przedwstępnej mocą którego zmieniły:

a.cenę nabycia za metr kwadratowy,

b.Datę Ostateczną na dzień 31 grudnia 2021 r.,

c.Pełnomocnictwo do przeglądania akt księgi wieczystej Nieruchomości nadając mu nowe brzmienie: Sprzedający udzielili Kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do ustanawiania dalszych pełnomocników – do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...),i księgi wieczystej nowo założonej między innymi dla działki 1.

29 grudnia 2021 r. Kupujący zawarł z Nabywcą – Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”, „Cesjonariusz”) umowę sprzedaży praw i przejęcia długów, na podstawie której sprzedała Nabywcy wszelkie prawa z tytułu opisanej Umowy przedwstępnej, a Nabywca prawa te kupiła i przejęła wszelkie długi wynikające z tej umowy.

29 grudnia 2021 r. Sprzedający zawarli z Nabywcą umowę sprzedaży (dalej: „Umowa sprzedaży”) własności niezabudowanej działki gruntu oznaczonej nr geodezyjnym 1, dla której Sąd Rejonowy w (...),  prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Wydanie przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Jednocześnie z chwilą wydania przedmiotu sprzedaży w posiadanie Nabywcy, przeszły na niego wszelkie prawa i obowiązki związane z przedmiotem sprzedaży.

Pełnomocnik Nabywcy wskazał w Umowie sprzedaży, że wolą reprezentowanej przez niego spółki jest, aby wniosek wieczystoksięgowy składany do sądu do księgi wieczystej nr (...) przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego zawierał następujące żądania:

-wykreślenie z działu III roszczenia o przeniesienie własności Przedmiotu Sprzedaży1 albo Przedmiotu Sprzedaży2 przysługującego spółce na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkiem z 8 października 2018 r. i aneksu z 22 lipca 2020 r. na rzecz spółki pod firmą Kupującego,

-odłączenie działki gruntu nr 1 oraz przyłączenie jej do księgi wieczystej nr (...), w której własność zostanie ujawniona na rzecz spółki pod firmą Nabywcy.

Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano w myśl art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 10 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, albowiem Sprzedający oświadczyli, że są podatnikami podatku od towarów i usług oraz, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie jest z niego zwolniona.

Nieruchomość:

a.była wykorzystywana w działalności rolniczej począwszy od 1997 r. do dnia sprzedaży,

b.nie była w przeszłości dzielona/łączona,

c.nie była wynajmowana/dzierżawiona

Sprzedający:

a.jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z prowadzoną działalnością rolniczo-hodowlaną;

b.Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia ww. działalności rolniczej;

c.Sprzedający uzyskuje przychody z działalności rolniczej;

d.Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 u.p.t.u.

e.Sprzedający nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie działki;

f.Sprzedający nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w szczególności nie umieszczał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów – to Kupujący jako pierwszy wyszedł z propozycją zakupu działek;

g.Sprzedający podjął następujące działania w celu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego: złożył podpis pod listem ogólnym mieszkańców wsi;

h.Sprzedający kupił nowe nieruchomości i dokonywał wcześniej sprzedaży innych działek.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 24 grudnia 2021 r. Nabywca będzie wykorzystywał nieruchomość do celów opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. wybuduje na niej park magazynowy wraz z niezbędną infrastrukturą.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3.Czy Nabywcy w związku z nabyciem działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 przysługiwała możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy sprzedaży, zawartej w formie aktu notarialnego, własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedającego na Nabywcę, a Sprzedający w zamian uzyskał cenę określoną w umowie sprzedaży.

W ocenie Zainteresowanego nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu u.p.t.u.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r.  sygn. akt I FSK 1136/16: „Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym”.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców, usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09: „ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności – bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług”.

Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19). Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 15 kwietnia 2013 r. sygn. IPTPP2/443-107/13-4/KW: „aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich”.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 – „to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel”.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

·doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek,

·wydzielenie dróg wewnętrznych,

·podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

·wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

·podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że „przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH, na podstawie podobnego stanu faktycznego: „do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi – kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych – kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT”. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. sygn. 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS, w której stwierdzono, że „nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy). Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Jak opisano w stanie faktycznym, Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako: „K.c.”). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący będzie posiadał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Mając na uwadze, że Nabywca – przed zawarciem umowy sprzedaży wszedł w prawa i obowiązki zastrzeżone na korzyć Kupującego, są to warunki zastrzeżone na korzyść Nabywcy. W Umowie Przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego, a następnie Nabywcę działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. Ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Koszty przygotowania inwestycji ponoszone były przez Kupującego. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący jako pełnomocnik działa w imieniu Sprzedającego, to rzeczywiście działa na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedającego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży Nieruchomości z uwagi na czynności podejmowane przez jego pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedającego działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedającego nie prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedający nie angażuje podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedający nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedawane Nieruchomości zostały objęte przez Sprzedającego wskutek darowizny i od tego momentu Sprzedający nie przejawiał inicjatywy sprzedaży rzeczonej działki.

Nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży, będąca we władaniu Sprzedającego została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedający prowadzi działalność rolniczą, zatem niezwiązaną z obrotem nieruchomościami. Ponadto, Sprzedający nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości, ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedający nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego i Nabywcę, który nabył prawa wynikające z Umowy przedwstępnej w drodze cesji od Kupującego.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedający nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości tj. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym, sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości, nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2.

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23 proc. W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23 proc. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18: „opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług”.

W interpretacji indywidualnej z 18 czerwca 2019 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.236.2019.2.AM Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie czy przedmiotowa działka oznaczona ww. symbolami planu zagospodarowania przestrzennego stanowi tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych. Możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działka stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu”.

Działka gruntu nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży, na dzień sprzedaży była niezabudowana. Objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego objętym uchwałą nr (...) Rady Miejskiej w (...) z 18 sierpnia 2020 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenów w obrębie geodezyjnym (...), w którym przeznaczony jest w przeważającej części pod tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (oznaczenie „P”), a w części tereny drogi publicznej klasy zbiorczej (oznaczenie „KDZ”).

W świetle powyższych ustaleń, w ocenie Wnioskodawcy dostawa działki 1 przez Sprzedającego na rzecz Nabywcy nie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych będących terenami budowlanymi.