Temat interpretacji

nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz brak opodatkowania sprzedaży działki.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 11 maja 2020 r. (data wpływu 11 maja 2020 r.), uzupełnionym pismem z 5 czerwca 2020 r. (data wpływu 8 czerwca 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz braku opodatkowania sprzedaży działki jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 maja 2020 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania Wnioskodawcy za podatnika z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz braku opodatkowania sprzedaży działki.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 5czerwca 2020 r. (data wpływu 8 czerwca 2020 r.), będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 4 czerwca 2020 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.357.2020.1.IK.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, zadrzewionej, ogrodzonej murem, położonej w C. o powierzchni 1.6467 ha, dla której założona jest księga wieczysta. Rzeczoną nieruchomość Wnioskodawca nabył na podstawie dwóch umów sprzedaży:

• udział 1/2 części prawa własności nabyty od Z. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2009 r., sporządzonej przed notariusz,
• udział 1/2 części prawa własności nabyty od małż. G. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2016 r., sporządzonej przed notariusz.

Nieruchomość przedmiotowa jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 20 października 2009 r. wydaną przez Prezydenta Miasta. Wspomniana decyzja wydana została na rzecz Z., a następnie na mocy decyzji z dnia 22 kwietnia 2016 r. Prezydenta Miasta przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana, dzierżawiona, ani też oddawana do korzystania osobom trzecim na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego.

Rzeczona nieruchomość nie była przedmiotem podziału na mniejsze działki, nie zmieniano również jej przeznaczenia co do rodzaju użytków gruntu. Wnioskodawca nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej, jest natomiast wspólnikiem spółki jawnej, której przeważającym przedmiotem działalności jest handel akcesoriami samochodowymi, przy czym przedmiot uzupełniającej działalności tejże spółki obejmuje również najem i obrót nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość w okresie przysługiwania tytułu własności do niej Wnioskodawcy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w szczególności w działalności wspomnianej spółki jawnej, której wspólnikiem jest Wnioskodawca.

Wnioskodawca jest również właścicielem trzech innych nieruchomości na terenie C., z czego jedną wynajmuje na rzecz spółki, której jest wspólnikiem, a na drugiej przygotowywana jest realizacja budowy do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca podpisał z P. list intencyjny, przewidujący podjęcie przez strony listu czynności przygotowawczych do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. P. jest zainteresowany pozyskaniem przedmiotowej nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego. Obowiązki i prawa przewidziane listem intencyjnym mają być przeniesione na spółkę celową - polską spółkę z ograniczoną odpowiedzialność, która występować będzie w charakterze kupującego. Przy rozpoczęciu negocjacji z P. Wnioskodawca nie korzystał z pomocy pośredników i nie podejmował działań marketingowych, dotyczących jej zbycia.

Zgodnie z warunkiem P. wyrażonym w liście intencyjnym Wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta o wydanie na koszt i ryzyko Wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy według koncepcji architektonicznej dla przedmiotowej nieruchomości ustalonej przez P. i w oparciu o dokumentację projektową zleconą do przygotowania przez P., w celu weryfikacji istnienia możliwości gospodarczego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z zamierzeniami inwestycyjnymi P. Wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która zostanie przeniesiona na rzecz spółki celowej - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Opisana wyżej czynność przygotowawcza do transakcji sprzedaży nieruchomości w postaci wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu została przedsiębrana przez Wnioskodawcę ściśle według wskazań P.

Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w ramach umowy sprzedaży na rzecz spółki celowej, będącej polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która będzie bezpośrednim beneficjentem czynności przygotowawczych do umowy sprzedaży, przedsiębranych przez Wnioskodawcę i która to spółka realizować będzie na przedmiotowej nieruchomości inwestycję budowlaną w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskaną pierwotnie przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonał jedynie raz odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowiącej składnik jego majątku osobistego, a mianowicie umową sprzedaży z dnia 4 marca 2016 roku zbył na rzecz E spółka jawna położoną w C. część nieruchomości, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0391 ha, dla poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości, będącej już własnością rzeczonej spółki, a sąsiadującej ze zbywaną działką. Wspomniana transakcja miała charakter incydentalny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Wnioskodawca chce wiedzieć czy w wyżej opisanych okolicznościach, istniejących w chwili zdarzenia przyszłego tj. zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości:

• on sam, jako sprzedający, będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług,
• czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie uznana za czynność, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie wnioskodawcy czynność sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, albowiem wnioskodawcy nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług w ramach tej czynności.

Zgodnie z przepisem art. 15 ust. 1 ustawy o vat podatnikami podatku od towarów i usług (dalej VAT) są m.in. osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 tegoż przepisu, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zgodnie z kolei z przepisem art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. To, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną [...] (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2018 r. sygn. akt I FSK 1716/16). Wskazuje się przy tym, że tylko taka aktywność handlowa obywatela jego majątkiem czyni go podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u., która przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar ich dłuższej kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną. (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt I FSK 1043/08). Ocena profesjonalnego charakteru podejmowanych w związku ze sprzedażą czynności odnosić się musi do aktywności w sferze handlu, przy czym jak wskazuje się w orzecznictwie zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru a nie jego sprzedaży, gdyż pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu odsprzedaży. Dokonując wykładni art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. należy wskazać, że istotą działalności gospodarczej handlowca jest to, że dokonuje on zakupu towarów handlowych i ich odsprzedaży. (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt I FSK 778/07).

Zdaniem Wnioskodawcy następujące elementy zdarzenia przyszłego i dotychczasowej jego aktywności przemawiają za tym, iż nie może być on uznany za podatnika podatku VAT, a tym samym czynność sprzedaży nieruchomości nie może być uznana za podlegającą podatkowi VAT:

• sposób nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości, tak pod względem nabycia jej najpierw we współwłasności, jak też przez wzgląd na rozłożenie nabycia w czasie,
• brak podejmowania przez Wnioskodawcę czynności ukierunkowanych na przygotowanie nieruchomości do sprzedaży do momentu pojawienia się P. jako podmiotu zainteresowanego nabyciem nieruchomości z pomocą spółki celowej,
• podjęcie czynności przygotowawczej w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości, dostosowanej ściśle do oczekiwań konkretnego podmiotu tj. P., nie wykraczającej przy tym poza podejmowanie działań związanych z zarządem majątkiem prywatnym w odniesieniu do nieruchomości - czyli wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• brak działań po stronie Wnioskodawcy, wskazujących na istnienie zamiaru powtarzalności dokonywania czynności sprzedaży nieruchomości w przyszłości, jak też na realizowanie tego rodzaju czynności w przeszłości,
• brak zarobkowego wykorzystywania nieruchomości, w szczególności brak wykorzystywania jej na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawa o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Natomiast, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem natomiast takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest ustalenie, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Zainteresowany w celu dokonania sprzedaży gruntu podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych J. S. przeciwko Ministrowi Finansów (...) oraz E. K, i H. J.-K. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (...) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Co istotne jak wskazał TSUE dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest rolnikiem ryczałtowym. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że: osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, zadrzewionej, ogrodzonej murem, którą nabył na podstawie dwóch umów sprzedaży udział 1/2 części prawa własności na podstawie umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2009 r. oraz udział 1/2 części prawa własności na podstawie umowy sprzedaży z dnia 26 kwietnia 2016 r. Nieruchomość przedmiotowa jest objęta decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 20 października 2009 r. wydaną przez Prezydenta Miasta. Wspomniana decyzja wydana została na rzecz poprzedniego właściciela, a następnie na mocy decyzji z dnia 22 kwietnia 2016 r. Prezydenta Miasta przeniesiona na rzecz Wnioskodawcy.

Przedmiotowa nieruchomość nie była przez Wnioskodawcę wynajmowana, dzierżawiona, ani też oddawana do korzystania osobom trzecim na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego. Rzeczona nieruchomość nie była przedmiotem podziału na mniejsze działki, nie zmieniano również jej przeznaczenia co do rodzaju użytków gruntu. Wnioskodawca nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej, jest natomiast wspólnikiem spółki jawnej, której przeważającym przedmiotem działalności jest handel akcesoriami samochodowymi, przy czym przedmiot uzupełniającej działalności tejże spółki obejmuje również najem i obrót nieruchomościami. Przedmiotowa nieruchomość w okresie przysługiwania tytułu własności do niej Wnioskodawcy nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej, w szczególności w działalności wspomnianej spółki jawnej, której wspólnikiem jest Wnioskodawca.

Wnioskodawca jest również właścicielem trzech innych nieruchomości, z czego jedną wynajmuje na rzecz spółki, której jest wspólnikiem, a na drugiej przygotowywana jest realizacja budowy do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Wnioskodawca podpisał z P. list intencyjny, przewidujący podjęcie przez strony listu czynności przygotowawczych do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. P. jest zainteresowany pozyskaniem przedmiotowej nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego. Obowiązki i prawa przewidziane listem intencyjnym mają być przeniesione na spółkę celową - polską spółkę z ograniczoną odpowiedzialność, która występować będzie w charakterze kupującego. Przy rozpoczęciu negocjacji z P. Wnioskodawca nie korzystał z pomocy pośredników i nie podejmował działań marketingowych, dotyczących jej zbycia. Zgodnie z warunkiem P. wyrażonym w liście intencyjnym Wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta o wydanie na koszt i ryzyko Wnioskodawcy decyzji o warunkach zabudowy według koncepcji architektonicznej dla przedmiotowej nieruchomości ustalonej przez P. i w oparciu o dokumentację projektową zleconą do przygotowania przez P., w celu weryfikacji istnienia możliwości gospodarczego wykorzystania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z zamierzeniami inwestycyjnymi P.. Wnioskodawca uzyskał prawomocną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która zostanie przeniesiona na rzecz spółki celowej - spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość w ramach umowy sprzedaży na rzecz spółki celowej, będącej polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, która będzie bezpośrednim beneficjentem czynności przygotowawczych do umowy sprzedaży, przedsiębranych przez Wnioskodawcę i która to spółka realizować będzie na przedmiotowej nieruchomości inwestycję budowlaną w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uzyskaną pierwotnie przez Wnioskodawcę.

Wnioskodawca w ciągu ostatnich 10 lat dokonał jedynie raz odpłatnego zbycia nieruchomości, stanowiącej składnik jego majątku osobistego, a mianowicie umową sprzedaży z dnia 4 marca 2016 roku zbył na rzecz spółki część nieruchomości, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu o powierzchni 0,0391 ha, dla poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości, będącej już własnością rzeczonej spółki, a sąsiadującej ze zbywaną działką. Wspomniana transakcja miała charakter incydentalny.

Wątpliwości Zainteresowanego dotyczą wskazania, czy sprzedaż majątku osobistego w przedstawionych okolicznościach spowoduje, że Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a tym samym sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawca spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca podejmował działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że z zawartego opisu sprawy nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zainteresowany nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Działka stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy, nie wykorzystywany do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 Działka mająca być przedmiotem transakcji sprzedaży nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów najmu, dzierżawy. W analizowanym przypadku jedyne czynności, jakie Wnioskodawca podjął w związku ze sprzedażą nieruchomości to wystąpienie o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawca nie będzie działał jako handlowiec, a podjęte przez Niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej.

W niniejszej sprawie, brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia działki, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wnioskodawca, sprzedając przedmiotową działkę, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, w ocenie tutejszego Organu, sprzedaż działki można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż okoliczności sprawy nie przesądzają o wykorzystywaniu ww. działki dla celów zarobkowych.

Podsumowując, sprzedaż działki gruntu z majątku osobistego, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż Wnioskodawca w związku z opisaną transakcją nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w(), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej