Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 18 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 26 maja 2022 r. (wpływ 26 maja 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (…) (dalej „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną, zamieszkałą na stałe na terenie (…), ul. (…), kod pocztowy (…). Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG pod numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…) pod kodami PKD: 58.29.Z, 47.29.Z, 63.11.Z, 63.12.Z, 85.59.B, 86.90.E oraz jest wspólnikiem spółki cywilnej po numerem NIP: (…) i numerem REGON: (…) pod kodem PKD: 61.10.Z.

Wnioskodawca ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r. poz. 1387 ze zm., dalej zwana „ustawa o PIT”).

Wnioskodawca w ostatnim kwartale roku 2020 zakupił wraz z małżonką mieszkanie, które małżeństwo wynajmowało prywatnie do listopada 2021 roku. Wnioskodawca mieszkał w tym mieszkaniu bezpośrednio po zakupie oraz przed sprzedażą – odbywał w nim izolację domową spowodowaną COVID-19. W grudniu 2021 roku małżeństwo sprzedało mieszkanie prywatnie i zamierza dochód z tytułu sprzedaży tego mieszkania, przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. W maju 2021 r., w wyniku wspólnej decyzji małżonków zastała stwierdzona rozdzielność majątkowa, w wyniku podjętej obustronnej decyzji o „separacji” (która nie została orzeczona przez Sąd). Wnioskodawca nie chciał mieszkać z żoną, więc zakupił mieszkanie, w którym mieszkał do października 2021 roku. Wnioskodawca wspólnie z żoną podjął decyzję o zakończeniu przyjętej wcześniej separacji w październiku 2021 roku, w związku z czym chciał ponownie zamieszkać z żoną. Dokonał więc sprzedaży mieszkania, w którym mieszkał sam. Wnioskodawca dotychczas sprzedał dwie nieruchomości (opisane wyżej) - stanowiące majątek prywatny, które zostały nabyte i wynikały z wyjątkowych okoliczności, które zaistniały w życiu Wnioskodawcy – separacji (nie została orzeczona przez Sąd) z żoną oraz restrykcje związane z COVID-19. Małżeństwo w grudniu 2021 roku kupiło działkę budowlaną, utrzymując rozdzielność majątkowa (po 1 udziałów). Jednakże nieruchomość okazała się zbyt kosztowna w zagospodarowaniu.

Wnioskodawca 7 lutego 2022 roku nabył nieruchomość, którą była działka budowlana i stanowi przedmiot wniosku. Wnioskodawca kupił ją samodzielnie, w celu zamieszkania wspólnie z rodziną. Pierwotnie nieruchomość ta stanowiła jedną dużą działkę, ale Wnioskodawca zdecydował się podzielić grunt na dwie części. Wnioskodawca na jednej części działki planuje wybudować dom mieszkalny, w którym w przyszłości zamieszka. Natomiast drugą część działki Wnioskodawca planuje sprzedać. Wnioskodawca uznał, że zakupiona działka jest dla Niego zbyt duża, aby całą spożytkować na cele prywatne, z czego wynika podział gruntu i sprzedaż drugiej części w przyszłości. Przedmiotem umowy sprzedaży będzie część podzielonej działki, która nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Wnioskodawca pragnie zaznaczyć, że nigdy nie prowadził działalności gospodarczej z zakresu usług deweloperskich oraz obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie będzie podejmował także, żadnych działań marketingowych na szeroką skalę lub czynności uatrakcyjniających, mających na celu sprzedaż opisywanej nieruchomości gruntowej. Nie zamierza korzystać z usług wyspecjalizowanych podmiotów w powyższym zakresie. Jednak Wnioskodawca zamierza sprzedać kolejne dwie nieruchomości (w której już jedną sprzedał), w zakresie działalności gospodarczej (Wnioskodawca utworzył spółkę celową na te sprzedaże). Wnioskodawca poczynił już w tym zakresie poczynania - w grudniu 2021 roku kupił mieszkanie w celach inwestycyjnych, które ma zostać zbyte w ramach spółki cywilnej, Wnioskodawca w lutym 2022 roku zakupił kolejne mieszkanie w celach inwestycyjnych, wprowadził aportem do spółki cywilnej i w marcu 2022 to mieszkanie zostało sprzedane.

Wobec tego, Wnioskodawca z racji na wielokrotność sprzedaży oraz sumy pieniędzy, które uzyska, rozważa, czy będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej „Ustawa o VAT”) w przypadku sprzedaży podzielonej nieruchomości gruntowej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Działka stanowi własność Wnioskodawcy i nie jest w żaden sposób wykorzystywana. Wnioskodawca nabył ją z zamiarem zabudowania jej budynkiem mieszkalnym, w którym docelowo zamierza w przyszłości zamieszkać. Działka nie była, nie jest i nie będzie wynajmowana. Jedynym działaniem jakie Wnioskodawca podjął w stosunku do przedmiotowej nieruchomości to podział nieruchomości na 2 części, ze względu na to, że grunt jest duży i spowoduje to ograniczenie kosztów ogrodzenia działki. Natomiast Wnioskodawca nie podjął działań takich jak zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ogrodzenie, doprowadzenie mediów.

Wnioskodawca rozważa wystawić ogłoszenie na portalu aukcyjnym typu allegro. Ma być to jedno ogłoszenie bez angażowania osób trzecich w procesie zbycia nieruchomości. Wnioskodawca nie zamierza przeznaczać środków na sprzedaż nieruchomości.

Aktualnie Wnioskodawca nie przewiduje zawierania umowy przedwstępnej, jednak nie wyklucza takiej możliwości w przyszłości, jeśli kupujący będzie nalegał na jej zawarcie. Natomiast wszystko zależy od wymagań kupującego. Wnioskodawca nie przewiduje udzielenia pełnomocnictwa. Całą transakcję Wnioskodawca zamierza przeprowadzić samodzielnie – bez udzielania pełnomocnictwa. Transakcje dokonane do tej pory dokonywane były w oparciu o zarząd własnym majątkiem. Nabycie do majątku prywatnego, nie do działalności opodatkowanej. W konsekwencji Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia.

Pytanie

Czy w planowanej transakcji między Wnioskodawcą, a potencjalnym kupującym, Wnioskodawca będzie występował jako podatnik podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca uważa, iż nie spełnia on definicji podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT w myśl art. 15 ust. 1. Zdaniem Wnioskodawcy, nie prowadzi on działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sam podział nieruchomości nie determinuje, że Wnioskodawca staje się w przypadku sprzedaży nieruchomości podatnikiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.) - zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Wobec czego uznać należy, iż w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jednakże zauważyć należy, że nie wszystkie czynności podejmowane przez podatnika stanowiące dostawę towarów rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby móc mówić o opodatkowaniu podatkiem VAT danej czynności, musi być ona wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analiza powyższych przepisów, pozwala uznać, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w art. 15 ustawy o VAT ma charakter uniwersalny, co pozwala na uznanie za „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec czego działalnością handlową nie jest, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Tym samym właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W ocenie Wnioskodawcy nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Wobec czego uznać należy, iż wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, przy opodatkowaniu dostawy nieruchomości ważne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. W ocenie Trybunału podobnie należy postrzegać okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy,

sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze  zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy VAT wskazano, że

państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu,

„teren budowlany” to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy VAT,

opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podejmuje Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest  Pan osobą fizyczną. Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą oraz jest wspólnikiem spółki cywilnej. 7 lutego 2022 roku nabył Pan nieruchomość, którą była działka budowlana. Kupił ją Pan samodzielnie, w celu zamieszkania wspólnie z rodziną. Pierwotnie nieruchomość ta stanowiła jedną dużą działkę, ale zdecydował Pan podzielić grunt na dwie części. Na jednej części działki planuje Pan wybudować dom mieszkalny, w którym w przyszłości zamieszka, drugą część działki planuje sprzedać. Uznał Pan, że zakupiona działka jest dla Niego zbyt duża, aby całą spożytkować na cele prywatne, z czego wynika podział gruntu i sprzedaż drugiej części w przyszłości. Przedmiotem umowy sprzedaży będzie część podzielonej działki, która nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej. Działka nie jest w żaden sposób wykorzystywana. Nigdy nie prowadził Pan działalności gospodarczej z zakresu usług deweloperskich oraz obrotu nieruchomościami. Działka nie była, nie jest i nie będzie wynajmowana. Jedynym działaniem jakie podjął Pan w stosunku do przedmiotowej nieruchomości to podział nieruchomości na 2 części, ze względu na to, że grunt jest duży i spowoduje to ograniczenie kosztów ogrodzenia działki. Natomiast nie podjął Pan działań takich jak zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ogrodzenie, doprowadzenie mediów.

Nie będzie Pan podejmował także żadnych działań marketingowych na szeroką skalę lub czynności uatrakcyjniających, mających na celu sprzedaż opisywanej nieruchomości gruntowej. Nie zamierza Pan korzystać z usług wyspecjalizowanych podmiotów w powyższym zakresie. Rozważa Pan wystawić ogłoszenie na portalu aukcyjnym typu allegro. Ma być to jedno ogłoszenie bez angażowania osób trzecich w procesie zbycia nieruchomości. Nie zamierza Pan przeznaczać środków na sprzedaż nieruchomości.

Aktualnie nie przewiduje Pan zawierania umowy przedwstępnej, jednak nie wyklucza takiej możliwości w przyszłości, jeśli kupujący będzie nalegał na jej zawarcie. Natomiast wszystko zależy od wymagań kupującego. Nie przewiduje Pan udzielenia pełnomocnictwa. Całą transakcję zamierza Pan przeprowadzić samodzielnie – bez udzielania pełnomocnictwa.

Sprzedał Pan dotychczas dwie nieruchomości stanowiące majątek prywatny. Transakcje dokonane do tej pory dokonywane były w oparciu o zarząd własnym majątkiem. Nabycie do majątku prywatnego, nie do działalności opodatkowanej. W konsekwencji nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia.

Zamierza Pan sprzedać kolejne dwie nieruchomości, w zakresie działalności gospodarczej (utworzył Pan spółkę celową na te sprzedaże). W grudniu 2021 roku kupił Pan mieszkanie w celach inwestycyjnych, które ma zostać zbyte w ramach spółki cywilnej, w lutym 2022 roku zakupił Pan kolejne mieszkanie w celach inwestycyjnych, wprowadził aportem do spółki cywilnej i w marcu 2022 te mieszkanie zostało sprzedane.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy z tytułu planowanej transakcji sprzedaży działki będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości będzie Pan spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmuje Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sytuacji nie wystąpią okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana działki, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjął Pan w odniesieniu do przedmiotowej działki przez cały okres posiadania. Przedmiotem sprzedaży będzie część nieruchomości budowlanej, którą nabył Pan w celu zamieszkania wspólnie z rodziną. Na jednej części działki planuje Pan wybudować dom mieszkalny, drugą część działki planuje Pan sprzedać. Działka nie była i nie jest obecnie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej, nie jest w żaden sposób wykorzystywana. Działka nie była, nie jest i nie będzie wynajmowana. Jedynym działaniem jakie podjął Pan w stosunku do przedmiotowej nieruchomości to podział nieruchomości na 2 części, ze względu na to, że grunt jest duży i spowoduje to ograniczenie kosztów ogrodzenia działki. Natomiast nie podjął Pan działań takich jak zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, ogrodzenie, doprowadzenie mediów. Nie będzie Pan podejmował także żadnych działań marketingowych na szeroką skalę lub czynności uatrakcyjniających, mających na celu sprzedaż opisywanej nieruchomości gruntowej. Nie zamierza Pan korzystać z usług wyspecjalizowanych podmiotów w powyższym zakresie. Rozważa Pan wystawić jedno ogłoszenie na portalu aukcyjnym typu allegro bez angażowania osób trzecich w procesie zbycia nieruchomości. Aktualnie nie przewiduje Pan zawierania umowy przedwstępnej. Całą transakcję zamierza Pan przeprowadzić samodzielnie – bez udzielania pełnomocnictwa.

Mając na uwadze podjęte przez Pana działania nie można uznać, że stanowiły one ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży Działki za prowadzenie działalności gospodarczej. W niniejszej sprawie brak jest więc przesłanek pozwalających uznać Pana, w zakresie planowanej sprzedaży działki, za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowej Działki stwierdzić należy, że podjęte przez Pana czynności nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Jak wynika z opisu sprawy nie dokonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak jest przesłanek zawodowego, tj. stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności, co przesądzałoby o tym, że zbycie przez Pana opisanej Działki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie wydzielonej działki nie będzie skutkować uznaniem Pana za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Sprzedaż przedmiotowej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla małżonki Wnioskodawcy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).