Opodatkowanie planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2022 r. wpłynął do tut. Organu Państwa wniosek wspólny, przesłany przez ... za pismem z 17 czerwca 2022 r. ..., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania planowanej sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Pismem z 8 sierpnia 2022 r. uzupełniono wniosek.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością                      (dalej „Kupujący” lub „Spółka”);

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

T. spółka komandytowa                     (dalej „Sprzedający”)

Opis zdarzenia przyszłego

D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) planuje zakup nieruchomości od T. spółka komandytowa (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej we … (dalej: „Nieruchomość”).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment transakcji sprzedaży (dostawy) Nieruchomości.

Zakładając, że tut. Organ potwierdzi, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości stanowi czynność opodatkowaną podatkiem VAT, transakcja ta będzie udokumentowana fakturą VAT wystawioną przez Sprzedającego na rzecz Kupującego.

Kupujący rozlicza podatek VAT w okresach miesięcznych.

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość składa się z 3 działek. Zgodnie z wypisem z rejestrów gruntów działka nr … oznaczona jest symbolem Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy zaś działki numer … i … oznaczone są symbolem S-Rllla - sady.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 1MW-U - przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną.

Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli, przy czym przez działkę numer … przebiega napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi. Zarówno linia jak i słupy przesyłowe, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm., dalej: „Kodeks cywilny”), nie należą do części składowych Nieruchomości, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa energetycznego.

Słupy i linia energetyczna stanowią element obiektu liniowego w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm., dalej: „Prawo budowlane").

Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem. Fragmenty ogrodzenia są wykonane ze słupków i elementów metalowych oraz siatki ogrodzeniowej a także ze słupków betonowych, prefabrykowanych elementów betonowych oraz siatki ogrodzeniowej.

Ogrodzenie jest przy tym w złym stanie technicznym, miejscami niekompletne (zdewastowane lub skradzione) i nie przedstawia żadnej wartości ekonomicznej dla Kupującego - Kupujący jest bowiem zainteresowany nabyciem Nieruchomości pod realizację Inwestycji, a nie ogrodzenia.

Ogrodzenie terenu zostało wykonane przez poprzednich właścicieli Nieruchomości wiele lat temu (z całą powinnością więcej niż 2 lata temu) i Sprzedający nie dokonywał nakładów na jego ulepszenie.

Na Nieruchomości znajdują się również fragmenty ścian i fundamentów pozostałe po zabudowaniach, które kiedyś znajdowały się na Nieruchomości. Fragmentów tych nie można uznać ani za budynek, ani za budowlę i nie pełnią one żadnej funkcji gospodarczej. Fragmenty te również nie przedstawiają dla Kupującego żadnej wartości ekonomicznej i przed przystąpieniem do realizacji Inwestycji będą one w całości usunięte.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Historia Nieruchomości

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w dniu ... listopada 2021 r. w drodze umowy kupna. Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego był dokonywany w związku z prowadzoną przez niego działalnością deweloperską i z zamiarem realizacji na Nieruchomości przedsięwzięcia pn. „…”.

Z uwagi na to, że działalność deweloperska jest związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT (dostawą lokali mieszkalnych i/lub usługowych opodatkowaną podatkiem VAT), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i z prawa tego skorzystał.

Sprzedający wystąpił do właściwych organów o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla jego realizacji (dalej: „Decyzja środowiskowa").

Sprzedający zlecił również pracowni projektowej przygotowanie kompletnego wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla tego przedsięwzięcia.

W związku z powyższym, do dnia sprzedaży nieruchomości na rzecz Sprzedającego może zostać wydana Decyzja środowiskowa oraz innego rodzaju decyzje, uzgodnienia i opinie dotyczące Nieruchomości.

Do momentu sprzedaży (dostawy) Nieruchomości na rzecz Kupującego na Nieruchomości nie będą prowadzone żadne prace budowlane. Do tego czasu Sprzedający nie będzie również ubiegał się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Cel zakupu nieruchomości przez Kupującego

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Nie można jednak wykluczyć, że jeśli okaże się, że Decyzja środowiskowa i/lub inne decyzje, uzgodnienia i opinie pozyskane przez Sprzedającego mogą być przydatne Kupującemu przy realizacji Inwestycji i ekonomicznie zasadne byłoby ich przeniesienie na Kupującego (gdyż np. może to skrócić czas realizacji Inwestycji), to wówczas Kupujący będzie dążył, w oparciu o osobną transakcję, do ich przeniesienia wraz z wszelkimi prawami, w tym autorskimi prawami majątkowymi, do dokumentacji, na podstawie której zostały one wydane.

W odniesieniu do Decyzji środowiskowej, w umowie przedwstępnej Kupujący zapewnił sobie prawo do żądania od Sprzedającego jej przeniesienia wraz z prawami, w tym autorskimi prawami majątkowymi do dokumentacji, która była podstawą do jej wydania. W przypadku innych decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji, ich ewentualne przeniesienie będzie kwestią do odrębnego uzgodnienia między Sprzedającym i Kupującym.

Cena sprzedaży Nieruchomości uzgodniona przez Sprzedającego i Kupującego nie obejmuje ewentualnego wynagrodzenia należnego Sprzedającemu za przeniesienie takich decyzji, uzgodnień, opinii i dokumentacji na Kupującego.

Przeniesienie takich decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji na Kupującego nie jest również warunkiem sprzedaży Nieruchomości. Także ich przeniesienie nie warunkuje możliwości realizacji Inwestycji przez Kupującego.

Pismem z 8 sierpnia 2022 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość tj. działki o nr ewidencyjnych: …, …, oraz … jest to grunt, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę.

Nieruchomość jest częściowo ogrodzona ogrodzeniem. Ogrodzenie to nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Historia nieruchomości

Sprzedający nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Pytania

1.Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem?

2.Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

1.Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem.

2.Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Jedno z takich zwolnień, które ma charakter przedmiotowy i może mieć zastosowanie przy dostawie nieruchomości gruntowych (działek), przewidziano w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie to dotyczy wszelkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować to zwolnienie spełnione muszą być łącznie dwa warunki, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków powoduje, że dostawa towarów nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z kolei w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewidziano zwolnienie przedmiotowe dotyczące stricte dostawy nieruchomości gruntowych (działek). Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, w przypadku dostaw nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Zwolnienie to nie znajdzie również zastosowania przy dostawie terenów innych niż niezabudowane, tj. terenów zabudowanych.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają jednak ani definicji „terenów zabudowanych”, ani „terenów niezabudowanych”. W szczególności przepisy ustawy o VAT nie rozstrzygają o tym, czy nieruchomości gruntowe (działki), na których nie ma naniesień w postaci budynków lub budowli, ale istnieją naniesienia w postaci urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz innych urządzeń podobnych, a które to urządzenia nie mogą być przedmiotem dostawy, gdyż stanowią własność i są częścią innego przedsiębiorstwa, należy uznać za tereny niezabudowane.

Jak jednak wskazuje się w judykaturze (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 kwietnia 2021 r., sygn. I FSK 560/18) przy ocenie czy tereny takie mogą być uznane za tereny niezabudowane należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny (tj. związany z rzeczywistym zabudowaniem nieruchomości), co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę charakter obiektów znajdujących się na gruncie oraz fakt, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego. Innymi słowy, jeśli na gruncie znajdują się takie naniesienia, ale nie są one przedmiotem dostawy i nie nadają gospodarczego sensu przedmiotowi takiej dostawy, to grunt taki należy uznać za teren niezabudowany.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, zdaniem wnioskodawców, należy uznać, że transakcja sprzedaży (dostawa) Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a przedmiotem dostawy będą działki składające się na Nieruchomość.

Zdaniem wnioskodawców nie można uznać, że przedmiotem dostawy miałaby być rozpoczęta inwestycja. Sprzedający nie rozpoczął bowiem żadnych prac budowlanych na Nieruchomości oraz do momentu sprzedaży Nieruchomości nie będzie ubiegał się o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto:

-ewentualne odpłatne przeniesienie na Kupującego decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji nie warunkuje sprzedaży Nieruchomości na rzecz Kupującego ani możliwości realizacji Inwestycji przez Kupującego,

-to od woli Kupującego zależy, czy będzie dążył do ewentualnego przeniesienia na siebie decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji, którą uzna przydatną dla potrzeb realizacji Inwestycji,

-cena sprzedaży Nieruchomości uzgodniona przez Sprzedającego i Kupującego nie obejmuje ewentualnego wynagrodzenia należnego Sprzedającemu za przeniesienie takich decyzji, uzgodnień i dokumentacji na Kupującego,

-gospodarczym celem transakcji jest przeniesienie własności Nieruchomości na Kupującego, a nie przeniesienie decyzji, uzgodnień, opinii czy dokumentacji i kontynuacja przez Kupującego pierwotnych zamierzeń inwestycyjnych Sprzedającego.

Zatem, w ocenie wnioskodawców, nie można uznać, że przedmiotem dostawy na rzecz Kupującego miałaby być jakakolwiek rozpoczęta przez Sprzedającego inwestycja.

Nie można również przyjąć, że przedmiotem dostawy może być napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi przebiegająca przez działkę …, gdyż nie stanowi ona własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa energetycznego, a zatem nie może być ona przedmiotem dostawy przez Sprzedającego.

Tego, że przedmiotem dostawy będą działki niezabudowane nie zmienia również fakt, że na Nieruchomości znajdują się fragmenty ogrodzenia. Zgodnie bowiem z ugruntowaną linią interpretacyjną i orzeczniczą, ogrodzenie nie stanowi ani budynku, ani budowli, lecz urządzenie budowlane, o którym mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie m.in. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 918/11) i 8 stycznia 2015 r. (sygn. akt I FSK 102/14). Podobny pogląd wyraził tut. Organ m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 14 lutego 2022 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.833.2021.2.MB). Również to, że na Nieruchomości znajdują się pozostałości ścian i fundamentów po dawnych zabudowaniach nie zmienia okoliczności, że przedmiotem dostawy będą niezabudowane działki gruntu składające się na Nieruchomość, a nie budynki, budowle lub ich części. Pozostałości te nie stanowią bowiem ani budynku, ani budowli.

Ponadto należy mieć na uwadze, że celem ekonomicznym transakcji jest zakup przez Kupującego gruntu pod realizację Inwestycji a nie ogrodzenia czy pozostałości po dawnych zabudowaniach. W dodatku ogrodzenie znajdujące się na Nieruchomości jest w złym stanie technicznym, jest niekompletne i podobnie jak pozostałości ścian i fundamentów nie przedstawia żadnej wartości ekonomicznej dla Kupującego.

Z tych względów bezprzedmiotowe jest analizowanie zwolnienia z podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy przez Sprzedającego będą działki gruntu składające się na Nieruchomość, a nie budynki, budowle lub ich części.

Zdaniem wnioskodawców do dostawy Nieruchomości nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia w 2021 r. Nieruchomości oraz nie wykorzystywał jej jedynie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a wręcz przeciwnie, zamierzał wykorzystać Nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej podatkiem VAT.

Zdaniem wnioskodawców do dostawy Nieruchomości nie znajdzie także zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż wszystkie trzy działki składające się na Nieruchomość stanowią tereny budowlane, tj. są to działki niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę.

Zdaniem wnioskodawców dostawa działki numer …, przez którą przebiega napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi, powinna być uznana za dostawę działki niezabudowanej, gdyż znajdujące się na niej naniesienia nie stanowią własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa energetycznego i nie mogą być przedmiotem dostawy. Ponadto z gospodarczego punktu widzenia celem transakcji nie jest dostawa na rzecz Kupującego tego rodzaju naniesień, lecz nieruchomości gruntowej pod realizację Inwestycji, tj. naniesienia te nie nadają gospodarczego charakteru tej działki.

Gdyby jednak nawet przyjąć, że z uwagi na naniesienia istniejące na działce numer … stanowi ona tereny zabudowane, wówczas dostawa tej działki nadal nie mogłaby być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż zwolnienie to dotyczy wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych (i innych niż tereny budowlane).

W konsekwencji, zdaniem wnioskodawców, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem.

W zakresie pytania nr 2:

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a)podatnik otrzymał fakturę,

b)w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W przypadku podatników rozliczających się w okresach miesięcznych, jeżeli podatnik taki nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Warunkiem skorzystania przez Kupującego z prawa do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego jest również to, aby przy realizacji tego prawa pozostawał on zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy gruntów ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zauważyć należy, że analiza powołanych wyżej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika  – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający jest właścicielem działek gruntu o …, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę.

Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli. Przez działkę nr … przebiega napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi. Zarówno linia jak i słupy przesyłowe, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nie należą do części składowych Nieruchomości, lecz stanowią własność przedsiębiorstwa energetycznego. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w dniu 15 listopada 2021 r. w drodze umowy kupna. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT. Sprzedający nie wykorzystywał i nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Wątpliwości Państwa dotyczą kwestii opodatkowania dostawy ww. działek.

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym,

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny,

Natomiast w myśl art. 49 § 1 ustawy Kodeks cywilny,

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli znajdująca się na działce infrastruktura w postaci sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i elektrycznej są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności.

W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Zaznaczenia wymaga, że ww. przepis art. 7 ust. 1 ustawy, definiujący pojęcie „dostawa towarów” nie odwołuje się do cywilistycznych pojęć sprzedaży, czy też przeniesienia prawa własności, stąd też nie można utożsamiać dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z przeniesieniem prawa własności na gruncie prawa cywilnego. W celu właściwego zinterpretowania pojęcia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy mieć na uwadze, że dotyczy ono tego rodzaju czynności, które dają nabywcy prawo do postępowania z nim jak właściciel. Chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności, zatem wyrażenia „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Należy ponadto wskazać, że czynności przejęcia własności ekonomicznej nie musi towarzyszyć przejęcie własności w sensie prawnym, bowiem „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy. W konsekwencji pojęcie „dostawa towarów” oraz ekonomiczne aspekty transakcji, nie muszą wiązać się ze skutkami powstającymi na gruncie cywilistycznego prawa własności. Pozwala to na uznanie danej czynności za dostawę towarów, nawet w przypadkach nałożenia na nabywcę pewnych ograniczeń we władaniu towarem. Chwilą decydującą o przejściu na odbiorcę korzyści i ciężarów związanych z nabyciem towaru jest, co do zasady, wydanie towaru.

Powyższe znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie krajowym (wyrok NSA z 10 października 2013 r., sygn. akt I FSK 310/12), jak również w orzecznictwie europejskim (orzeczenie C-320/88 Shipping and Forwarding Safe B.V. v. Staatsecretaris van Financien), w którym to orzeczeniu Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że „dostawa towarów” nie ogranicza się wyłącznie do zbycia prawa własności rzeczy.

Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwość dowolnego rozporządzania i dysponowania uzyskanym towarem. Przykładowo dostawą towarów będzie faktyczne rozporządzanie nieruchomością nawet bez zachowania formy aktu notarialnego, sprzedaż rzeczy znalezionej, której własności znalazca jeszcze nie nabył.

Jeżeli naniesienia w postaci sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, energetycznej, telekomunikacyjnej, przyłącze do sieci gazowej oraz stacja redukcyjno - pomiarowa gazu są przyłączone do przedsiębiorstw świadczących usługi wodociągowe, telekomunikacyjne oraz elektroenergetyczne, to stanowią one własność tych przedsiębiorstw.

W opisanej we wniosku sytuacji przebiegająca przez działkę nr … napowietrzna linia energetyczna z słupami przesyłowymi, nie będzie częścią składową sprzedawanej działki, gdyż jest przedmiotem odrębnej własności (tj. stanowią własność przedsiębiorstwa energetycznego), tym samym nie będzie przedmiotem dostawy towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach nabycia tej działki.

Zatem, w świetle powołanych przepisów i przedstawionych okoliczności sprawy należy stwierdzić, że działki nr … o przeznaczeniu według MPZP pod zabudowę – spełniają definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji, do dostawy działek nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży ww. działek  nie znajdzie również zastosowanie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, Sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Skoro do omawianej transakcji dostawy działek nie znalazło zastosowanie zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii prawa do odliczenia podatku naliczonego przez przyszłego Nabywcę nieruchomości wskazać należy, że:

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą. W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w  sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w  dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we  wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcj- ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).