Nieuznania sprzedaży udziału w Nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości, braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży ww. Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w ww. Nieruchomości.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania sprzedaży udziału w Nieruchomości, tj. działce nr 1, za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży tej Nieruchomości i prawidłowe w części dotyczącej braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży ww. Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w ww. Nieruchomości.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 stycznia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 31 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy określenia skutków podatkowych sprzedaży  Nieruchomości, tj. udziału w działce nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 marca 2022 r. (wpływ 23 marca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. Sp. z o. o.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan L. M.

Opis stanu faktycznego

Pan L. M.  (dalej jako: „Sprzedający”, „Sprzedawca”) zawarł z B. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży udziału w działce położonej w miejscowości (…), gminie (…), powiecie (…), województwie śląskim. Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, sprzedawana działka stanowiła nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). W skład Nieruchomości wchodziła działka o numerze 1, której sposób korzystania określono jako grunt rolny w stronę lasu. Zgodnie z informacjami ujawnionymi w księdze wieczystej, na terenie Nieruchomości nie znajdowały się żadne budynki.

Jak wynikało z działu II księgi wieczystej, współwłaścicielami Nieruchomości byli pan L. M. oraz pan D. M. Sprzedawca został współwłaścicielem Nieruchomości na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po S. M. wydanego przez Sąd Rejonowy w (…) dnia 21 grudnia 2010 r., sygn. akt (…). W dacie otwarcia spadku Sprzedawca pozostawał w związku małżeńskim i swojego stanu cywilnego nie zmieniał. W małżeństwie Sprzedawcy obowiązuje ustawowy ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, a żadnych umów majątkowych małżeńskich nie zawierano. W konsekwencji, udział w Nieruchomości stanowił składnik majątku osobistego Sprzedawcy. W III i IV dziale księgi wieczystej nie były ujawnione jakiekolwiek wpisy.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedawca i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedawca sprzeda Kupującemu wolny od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) przysługujący mu udział w działce gruntu nr 1 o obszarze 0,2504 ha za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.

Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej ma nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedawcy, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem.

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:

a)uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń z Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, PFRON oraz KRUS potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, do uiszczania których był zobowiązany,

b)przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c)uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

d)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

e)potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji między innymi na przedmiotowej Nieruchomości,

f)potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez Kupującego do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony,

g)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

h)przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcy,

i)minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy itp.,

j)oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy pozostają ważne w dacie ostatecznej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymagało zgody Wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały - stosownie do treści art. 228 pkt 4 Kodeksu spółek handlowych oraz postanowień umowy spółki Kupującego, najpóźniej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej Kupujący miał przedłożyć Sprzedawcy uchwałę Wspólników Kupującego zawierającą zgodę na nabycie Nieruchomości. W przypadku nieprzedstawienia takiej zgody w powyższym terminie, umowa przyrzeczona nie mogła zostać ważnie zawarta zgodnie z prawem polskim, wobec czego, jeżeli wymieniona wyżej uchwała Wspólników Kupującego nie zostałaby przedłożona Sprzedawcy przez Kupującego najpóźniej w dniu

zawarcia umowy przyrzeczonej - umowa miała wygasnąć (ze skutkami jak przy jednostronnym odstąpieniu od umowy w trybie art. 395 kodeksu cywilnego) z upływem daty ostatecznej (bez wzajemnych roszczeń Stron) i nie wywoływać żadnych skutków prawnych, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron.

Wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w umowie przedwstępnej, wszystkie płatności związane z Nieruchomością były do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszone przez Sprzedawcę, a od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej miały obciążać Kupującego. Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także wejścia na teren Nieruchomości - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo‑logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z umową przedwstępną, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do wystąpienia w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

-    uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

-    uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-    uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-    zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-    uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

-    uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej - we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega ze świadczeniami publicznoprawnymi,

-   przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW nr (…) Sądu Rejonowego w (…). Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedawcy,

-    uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.

Nieruchomość była niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona. Na Nieruchomości nie znajdowały się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Nieruchomość nie była przedmiotem podziału, a Sprzedawca nie podejmował czynności mających na celu podział Nieruchomości. Na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedawca nie podejmował czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości, a w tym w szczególności nie dokonywał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą, a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, a w szczególności nie przyłączał Nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, czy ciepłowniczej. Nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Sprzedawca złożył w przeszłości wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży Nieruchomości, została mu nadana sygnatura: (…) i w sprawie zostało wydane postanowienie o pozostawieniu wniosku bez rozpatrzenia.

Nieruchomość nie była obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomość nie znajdowała się na terenie parku narodowego, specjalnej strefy ekonomicznej. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (…) Rady Gminy (…) z dnia 3 czerwca 2013 r., zgodnie z którym teren Nieruchomości oznaczony jest symbolem E2P (tereny przemysłowe). Sprzedawca nie zabiegał o uchwalenie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ani o dokonanie jego zmiany.

Sprzedawca nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej, w związku z czym nie jest zarejestrowany w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. 

Ponadto, nie jest czynnym podatnikiem VAT. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności rolniczej. Do momentu zbycia własności Nieruchomości. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, jako że była ona nieużytkiem. Sprzedawca nie dokonywał wcześniej, oprócz wskazanych we wniosku, sprzedaży nieruchomości.

B. Sp. z o. o. miała prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej. Zgodnie z nią, od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna B. Sp. z o. o. przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem dalszego udzielenia tego prawa dalszym podmiotom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii oraz wyrysów z ewidencji dotyczących usunięcia kolizji istniejących, a także - po uprzednim ustaleniu terminu i zakresu - do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, Wnioskodawca będzie wykorzystywał nabytą działkę do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

Umowa Cesji oraz Umowa Warunkowa

2 sierpnia 2021 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wraz z warunkową umową sprzedaży pomiędzy stronami:

1)B. sp. z o.o.(dalej: „Kupujący”) oraz A. Sp. z o. o. (dalej: „Nabywca”) - umowa sprzedaży praw i przejęcia obowiązków (dalej: „Umowa Cesji”), oraz

2)Nabywcą oraz L. M. (dalej: „Sprzedający”) - warunkowa umowa sprzedaży (dalej: „Umowa Warunkowa”).

1.Na mocy Umowy Cesji Nabywca nabył prawa i przejął obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej.

2.Sprzedający oraz Nabywca zawarli Umowę Warunkową, przedmiotem Umowy Warunkowej była Nieruchomość.

3.Zgodnie z treścią Umowy Warunkowej, Sprzedający w wykonaniu postanowień Umowy Przedwstępnej sprzedaje Nabywcy Nieruchomość pod warunkiem, że w terminie do dnia 15 października 2021 r. Nabywca w drodze czynności prawnej stanie się wyłącznym właścicielem nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 2 oraz 3, położonej w (…).

4.W Umowie Warunkowej brak było postanowień, które rzutowałyby na ocenę prawnopodatkową sprzedaży. Najistotniejszym jej postanowieniem było wskazanie warunku od spełnienia, którego uzależnione zostało nabycie Nieruchomości.

5.Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Nieruchomości (dalej: „Umowa Przenosząca”) zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia ziszczenia się zastrzeżonego warunku, lecz nie później niż w terminie do dnia 15 listopada 2021 r.

6.Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnił każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowy Przenoszącej.

7.Wydanie Nieruchomości w posiadanie Nabywcy miało nastąpić w dniu zawarcia Umowy Przenoszącej, na podstawie aktu notarialnego. Wszystkie płatności związane z Nieruchomością do dnia zawarcia Umowy Przenoszącej miały być ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia tej umowy obciążać miały Nabywcę.

8.Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do wykonywania na każdoczesne żądanie Nabywcy wszelkich czynności koniecznych w celu przenoszenia, wygaszania lub zmiany jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień, rozstrzygnięć, w zakresie dotyczącym Nieruchomości lub działek znajdujących się w pobliżu Nieruchomości, a dotyczących Nieruchomości.

9.Sprzedający zobowiązał się wobec Nabywcy do niewnoszenia jakichkolwiek środków zaskarżenia (odwołań, zażaleń lub skarg do sądów administracyjnych lub sądów powszechnych) oraz niewnoszenia jakichkolwiek wniosków o stwierdzenie nieważności lub wznowienie postępowania w zakresie jakichkolwiek decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, uzgodnień i innych rozstrzygnięć dotyczących Nieruchomości lub działek znajdujących się w pobliżu Nieruchomości.

Przeniesienie własności

16 sierpnia 2021 r. Strony - tj. L.M. oraz A. Sp. z o. o. zawarły „Umowę przeniesienia własności nieruchomości” (dalej także jako: „Ww. umowa”).

W imieniu zarówno strony Sprzedającej jak i Nabywcy wystąpił pełnomocnik.

Pełnomocnik oświadczył, iż działał w granicach umocowań, do dnia zawarcia umowy powołane pełnomocnictwa nie zostały odwołane, nie został ograniczony ich zakres, z innych przyczyn nie wygasły oraz nie zaszły jakiekolwiek okoliczności uniemożliwiające mu działanie w imieniu Stron.

W ww. umowie zawarto oświadczenie o ziszczeniu się warunku zastrzeżonego w Umowie Warunkowej, które nastąpiło mocą umowy sprzedaży z dnia 12 sierpnia 2021 r. W wyniku realizacji postanowień Umowy Warunkowej, Sprzedający przenieśli na Kupującego własność Nieruchomości, a Kupujący na przeniesienie własności wyraził zgodę.

Na mocy Umowy przeniesienia własności nieruchomości doszło do przeniesienia własności ze Sprzedających na A. Sp. z o. o. Przedmiotem Sprzedaży była Nieruchomość, tj. niezabudowana działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1 położona w(…), gmina (…), powiat (…), województwo (…).

Wszystkie płatności związane z Nieruchomością były do dnia zawarcia ww. umowy ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia następującego po dniu zawarcia tej umowy obciążają Kupującego.

Pełnomocnictwo udzielone przez A. Sp. z o. o.

Aktualnym adresem spółki A. Sp. z o. o. jest (…). Na dzień podpisania pełnomocnictwa przez spółkę (tj. 27 kwietnia 2021 r.), właściwym był adres: (…)

Pełnomocnictwo udzielone przez A. Sp. z o. o. podpisane zostało przez Pana M. S. oraz Panią K.P., tj. prokurentów, którzy zostali ujawnieni w KRS z datą 4 października 2021 r. - na dowód odpis pełen z KRS spółki.

W związku z tym, na dowód, że byli oni uprawnieni do reprezentowania spółki także na dzień podpisania pełnomocnictwa (tj. 27 kwietnia 2021 r.) przedłożono także wyciąg z dokumentów, które zostały złożone 5 maja 2021 r. do Sądu Rejonowego (…) tj.

-wniosek o zmianę danych podmiotu w rejestrze przedsiębiorców - spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna (KRS-Z3),

-zmiana - wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegający wpisowi do rejestru (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZE),

-zmiana - wspólnicy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegający wpisowi do rejestru (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZE),

-zmiana - organy podmiotu/wspólnicy uprawnieni do reprezentowania spółki (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZK),

-zmiana - organy podmiotu/wspólnicy uprawnieni do reprezentowania spółki (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZK),

-zmiana - organy podmiotu/wspólnicy uprawnieni do reprezentowania spółki (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZK),

-zmiana - organy podmiotu/wspólnicy uprawnieni do reprezentowania spółki (załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców) (KRS-ZK),

-załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców - Zmiana - prokurenci, pełnomocnicy spółdzielni, przedsiębiorstwa państwowego, instytutu badawczego i instytutu działającego w ramach C. (KRS-ZL),

-załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców - Zmiana - prokurenci, pełnomocnicy spółdzielni, przedsiębiorstwa państwowego, instytutu badawczego i instytutu działającego w ramach C. (KRS-ZL),

-załącznik do wniosku o zmianę danych w rejestrze przedsiębiorców - Zmiana - prokurenci, pełnomocnicy spółdzielni, przedsiębiorstwa państwowego, instytutu badawczego i instytutu działającego w ramach C. (KRS-ZL),

-uchwała zarządu o powołaniu prokurentów,

-uchwała zarządu o powołaniu prokurentów,

-oświadczenie prokurenta o zgodzie na powołanie,

-oświadczenie prokurent o zgodzie na powołanie.

W wyżej wymienionych, załączanych dokumentach, znajduje się uchwała zarządu o powołaniu prokurentów oraz zgody prokurentów, a także wniosek o ujawnienie prokurentów w KRS. W związku z tym należy wskazać, że choć prokurenci nie są ujawnieni w KRS, to są oni faktycznie prokurentami, którzy są uprawnieni do działania w imieniu Spółki.

Uzupełnienie wniosku

1.Działka nr 1 od momentu nabycia przez Sprzedawcę, nie była wykorzystywana przez Sprzedawcę. Sprzedawca nie prowadził działalności rolniczej, ani pozarolniczej działalności gospodarczej (nie jest również zarejestrowany w CEIDG). Sprzedawca również nie jest zarejestrowany w CEIDG ani jako czynny podatnik VAT, wobec czego nie wykorzystywał Nieruchomości do działalności opodatkowanej ani zwolnionej.

2.W ramach realizacji umowy przedwstępnej/umowy warunkowej oraz udzielonego pełnomocnictwa przed dokonaniem transakcji Spółka B Sp. z o. o. dokonała następujących czynności:

a)uzyskano pozwolenie na budowę,

b)uzyskano pozwolenie na budowę zamienne,

c)uzyskano zgodę na wycinkę drzew,

d)uzyskano stosowne zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, właściwego urzędu skarbowego, w zakresie niezalegania Sprzedającego z zapłatą należnych świadczeń podatkowych i publicznoprawnych,

e)przeglądano akta Księgi Wieczystej obejmującej Nieruchomość.

Spółka A. Sp. z o. o. nie podejmowała dodatkowych czynności.

Pytania

1)Czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2)Czy sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3)Czy sprzedaż Nieruchomości pozwalała Nabywcy na dokonanie odliczenia od podatku od towarów i usług?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak dalej stanowi art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym za art. 2 pkt 6 u.p.t.u. przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, za art. 2 pkt 22 u.p.t.u., rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Czynność opodatkowana podatkiem od towarów i usług może być dokonana wyłącznie przez podatnika w rozumieniu ustawy. Jak wynika z art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wskazanie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W konsekwencji, dla możliwości uznania konkretnej dostawy towarów za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług należy wykazać łączne istnienie dwóch przesłanek: zaistnienie odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel oraz jego wykonanie przez podatnika wykonującego samodzielną działalność gospodarczą. Jak z tego wynika, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega wyłącznie obrót towarami, który jest dokonywany przez profesjonalny podmiot.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego stanu faktycznego, w ocenie Wnioskodawcy pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona.

Na mocy umowy przyrzeczonej zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przeszła ze Sprzedawcy na Wnioskodawcę, który w zamian uzyskał cenę określoną w umowie przedwstępnej.

W ocenie Wnioskodawcy nie zostanie spełniona druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy udziału we własności Nieruchomości, tj. niedokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy.

Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2018 r. sygn. akt I FSK 1136/16, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania w obrębie zarządu majątkiem prywatnym. Motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą, czy pierwotny cel albo zamiar jakie mu towarzyszą przy nabywaniu nieruchomości nie są same w sobie okolicznościami decydującymi o uznaniu sprzedającego działki za czyniącego to w charakterze podatnika podatku VAT albo za nie działającego w takim charakterze. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy zawodowe, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym.

Dla możliwości uznania danego podmiotu za podatnika podatku od towarów i usług, niezbędne jest zatem zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji. Analizę tę przeprowadza się w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Jak zauważono w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług. Zauważa się również, że dla zakwalifikowania osoby fizycznej jako podatnika podatku od towarów i usług musi ona zachowywać się jak profesjonalista, a nie osoba wykonująca uprawnienia wynikające z prawa własności (tak m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 lutego 2017 r. sygn. akt I FSK 1022/15, czy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 11 września 2019 r. sygn. akt I SA/Ol 428/19).

Należy mieć przy tym na uwadze, że jak wynika z interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 15 kwietnia 2013 r. nr IPTPP2/443-107/13-4/KW, aktywność handlowa musi wskazywać ciąg okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Podobnie chęć osiągnięcia zysku nie może przemawiać za prowadzeniem działalności gospodarczej przez osobę fizyczną.

Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10 to, iż sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Należy dokonać analizy znaczenia działalności gospodarczej.

Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13, na prowadzenie przez zbywcę działalności gospodarczej może wskazywać:

-doprowadzenie z własnej inicjatywy do podziału zakupionego niezabudowanego gruntu rolnego na kilkadziesiąt niezabudowanych działek.

-wydzielenie dróg wewnętrznych,

-podjęcie czynności w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,

-wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej dostępnej dla wydzielonych działek,

-podjęcie działań informacyjnych o sprzedaży działek.

W innym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 marca 2017 r. sygn. akt I FSK 1643/15 zauważono, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielanie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

Jak stwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 25 listopada 2015 r. sygn. IPPP2/4512-939/15-2/BH na podstawie podobnego stanu faktycznego, do momentu zawarcia umowy przedwstępnej z Inwestorem Wnioskodawca nie prowadził na przedmiotowej nieruchomości żadnych prac, w szczególności nie dokonał jej podziału, uzbrojenia w przyłącza do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej itp., nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę. Na podstawie zawartych umów przedwstępnych oraz udzielonych Inwestorowi pełnomocnictw, Inwestor dokonywał oraz dokonuje działań celem uzbrojenia terenu poprzez doprowadzenie mediów do poszczególnych działek (gaz, prąd, urządzenia służące do doprowadzania oraz odprowadzania wody). Co istotne powyższe działania Inwestora nie mają już żadnego wpływu na cenę nieruchomości, która została przez strony ustalana wcześniej na podstawie umowy przedwstępnej, nie są też wykonywane w celu podniesienia wartości nieruchomości ani zwiększenia jej atrakcyjności celem dodatkowych profitów dla Wnioskodawcy. Działania w zakresie uzbrojenia podejmuje na własny koszt Inwestor. Ponadto pełnomocnik, w imieniu Wnioskodawcy zawarł na podstawie udzielonego pełnomocnictwa dwie umowy sprzedaży działki gruntu oraz udziału w gruncie, wydzielonych w wyniku działań pełnomocnika, bezpośrednio z osobami fizycznymi - kontrahentami inwestora, realizującego na ich rzecz inwestycję budowlaną na gruncie uprzednio należącym do Wnioskodawcy. W wyniku zawartych umów sprzedaży Wnioskodawca otrzymał zapłatę bezpośrednio od osób fizycznych - kontrahentów Inwestora. Zdaniem Organu okoliczności rozpatrywanej sprawy nie pozwalają uznać Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług, w związku z planowaną sprzedażą działek wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości. Brak jest przesłanek wskazujących na to, że Wnioskodawca w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek stanowiącej majątek prywatny będzie działał w charakterze „handlowca” w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Stanowisko to zostało również potwierdzone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 17 lutego 2017 r. sygn. 1462-IPPP3.4512.906.2016.1.IG.

Stanowisko to potwierdzono również w późniejszej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 października 2018 r. znak 0112-KDIL2-1.4012.391.2018.2.AS w której stwierdzono, że nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanych we       wniosku działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podjął takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu (jak w szczególności: uzbrojenie terenu w przyłącza do sieci wodnej, gazowej lub/i elektrycznej; ogrodzenie; utwardzenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o decyzje o warunkach zabudowy).

Działania podejmowane przez  Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zainteresowany, sprzedając przedmiotowe działki, będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem własnym, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w jego imieniu szeregu czynności związanych z Nieruchomością. Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm., dalej jako: „k.c.”).

Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ocenie Wnioskodawcy, jakkolwiek czynności dokonywane przez pełnomocnika przed zawarciem umowy przyrzeczonej wywoływały skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy, to fakt ten nie może zmienić prawnopodatkowej kwalifikacji transakcji na gruncie podatku od towarów i usług, co wprost wskazano w przytoczonych interpretacjach indywidualnych. Warunki zawarcia umowy zostały zawarte na korzyść Kupującego, tj. nawet w przypadku niespełnienia wszystkich, Kupujący miał roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej określono cenę nabycia Nieruchomości, która nie uległa zmianie wraz z podejmowanymi przez Kupującego działaniami określonymi w treści pełnomocnictwa. W takim razie ewentualny wzrost wartości Nieruchomości osiągnięty wskutek podjętych czynności nie miał odzwierciedlenia w cenie jej sprzedaży.

Jak wskazano wyżej, do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej koszty wynikające z posiadanego prawa własności Nieruchomości były ponoszone przez Sprzedawcę. Z kolei koszty przygotowania inwestycji ponoszone są przez Kupującego i Wnioskodawcę. W konsekwencji, choć formalnie rzecz biorąc Kupujący działał w imieniu Sprzedawcy, to rzeczywiście działał na własną rzecz w celu przygotowania inwestycji.

W takim razie nie można mówić o prowadzeniu przez Sprzedawcę działalności gospodarczej z uwagi na czynności podejmowane przez jej pełnomocników. Jak wskazywano wyżej, art. 15 ust. 2 u.p.t.u. wiąże prowadzenie działalności gospodarczej w szczególności z wykorzystywaniem towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z punktu widzenia interesów majątkowych Sprzedawcy działania pełnomocników są neutralne, a samo zobowiązanie do sprzedaży Nieruchomości zostało podjęte przed dokonaniem jakichkolwiek czynności. W szczególności należy zwrócić uwagę, że czynności dokonywane w imieniu Sprzedawcy nie prowadziły do osiągnięcia przez niego zysku z uwagi na uprzednie określenie ceny sprzedaży Nieruchomości. W dalszym razie angażowany był wyłącznie majątek prywatny, a Sprzedawca nie angażował podobnych środków jak profesjonaliści.

Odnosząc wskazane wyżej orzecznictwo i interpretacje do przedstawionego stanu faktycznego należy zauważyć, że Sprzedawca nie podejmował aktywnie żadnych czynności w celu sprzedaży Nieruchomości ani zwiększenia jej wartości. Sprzedawana Nieruchomość  została objęta przez Sprzedawcę w drodze dziedziczenia i od tego momentu nie podejmowano działań mających na celu jej sprzedaż. Nieruchomość będąca we władaniu Sprzedawcy została wyszukana przez wyspecjalizowany podmiot z przeznaczeniem pod wybudowanie parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego. Sprzedawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Sprzedawca nie podejmował działań mających na celu zmianę miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego ani na wydzielenie dróg wewnętrznych na terenie Nieruchomości. Ponadto, Sprzedawca nie ogłaszał w żaden sposób chęci sprzedaży Nieruchomości ani nie podejmował działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości. Przytoczone okoliczności przemawiają za tezą, że Sprzedawca nie zachowywał się jak profesjonalista zajmujący się obrotem nieruchomościami, lecz jak osoba wykonująca swoje prawo własności. Całokształt działań mających na celu wybudowanie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego zostanie przeprowadzony przez Kupującego oraz wyspecjalizowany podmiot, jakim jest Wnioskodawca.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie stanu faktycznego, Sprzedawca nie działał jako podatnik podatku od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek świadczących o tym, że podejmowana przez niego aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, mogłaby być porównana do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. W związku z tym transakcja sprzedaży działki nr 1 nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Jak wskazuje art. 41 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 146aa u.p.t.u., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

W związku z tym, co do zasady dostawa gruntu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa gruntów nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe.

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 u.p.t.u., przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku od towarów i usług.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość objęta była obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego na mocy Uchwały nr (...) Rady Gminy (...) z dnia 3 czerwca 2013 r., zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym symbolem E2P (tereny przemysłowe). W związku z powyższym, działka nr 1jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Nieruchomości w księdze wieczystej jako grunt orny, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 u.p.t.u. w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie dotychczasowego korzystania.

W świetle powyższych ustaleń, w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy za nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy dostawa ww. działki przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy nie była objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług z uwagi na dokonanie dostawy terenów niezabudowanych budowlanych.

Ad 3

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. znak 0111- KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną.

Z przedstawionego stanu faktycznego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpił w prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza realizować na nim inwestycję w postaci parku magazynowo‑logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. znak 0114‑KDIP1-3.4012.626.2018.4.MT.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę na rzecz Wnioskodawcy była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działki.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części  prawidłowe a w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ww. ustawy

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 195  Kodeksu cywilnego:

Art. 198  Kodeksu cywilnego:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

W myśl art. 15 ust. 2 ww. ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę na orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że:

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał dalej wyjaśnił, że:

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem tego jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np.:

·nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie,

·wydzielenie dróg wewnętrznych,

·działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia,

·uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),

·wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru,

·prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wskazali Państwo, że Pan L.M.  (Sprzedający, Sprzedawca) zawarł z B. sp. z o.o. (Kupujący) przedwstępną umowę sprzedaży udziału w niezabudowanej działce gruntu nr 1.

Sprzedający został współwłaścicielem Nieruchomości na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 21 grudnia 2010 r. Udział w Nieruchomości stanowił składnik majątku osobistego Sprzedającego.

Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży, Sprzedający i Kupujący zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedający sprzeda Kupującemu wolny od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich (poza ewentualnymi służebnościami przesyłu na rzecz dostawców mediów, ustanowionych za uprzednią pisemną zgodą Kupującego) przysługujący mu udział w działce gruntu nr 1 za określoną cenę, a Kupujący zobowiązał się tę cenę uiścić.

Umowa przyrzeczona miała być zawarta po spełnieniu się określonych w umowie przedwstępnej warunków. Zawarcie umowy przyrzeczonej miało nastąpić w dacie wskazanej przez Kupującego Sprzedającemu, z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem.

Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami:

a)uzyskania przez Sprzedawcę zaświadczeń z Urzędu Skarbowego wydanych w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń Urzędu Gminy i Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. PFRON oraz KRUS potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega z płatnością należnych podatków, ani składek na ubezpieczenie i innych należności publicznoprawnych, do uiszczania których był zobowiązany,

b)przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznanie przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

c)uzyskania przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

d)uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej, na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, wodociągi, linie energetyczne, linie telekomunikacyjne, rurociągi, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na Nieruchomości i kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę planowanej inwestycji,

e)potwierdzenia, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzenia ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację inwestycji między innymi na przedmiotowej Nieruchomości,

f)potwierdzenia przez Kupującego, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej, względnie doprowadzenia przez Kupującego do sytuacji, w której dostęp ten będzie zapewniony,

g)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z niezbędną infrastrukturą,

h)przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedawcę na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedawcę,

i)minimum dwukrotnym podpisaniu oraz przekazaniu przez Sprzedawcę Kupującemu, na wezwanie Kupującego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedawcy z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy itp.,

j)oświadczenia i zapewnienia Sprzedawcy pozostają ważne w dacie ostatecznej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący miał prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej pod warunkiem złożenia Sprzedającemu przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wydanie Nieruchomości, wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nim związanymi, miało nastąpić w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność Nieruchomości.

Od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej Kupującemu przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów dotyczących Nieruchomości, a także wejścia na teren Nieruchomości - po uprzednim uzgodnieniu terminu i zakresu - celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo‑logistyczno-produkcyjnego.

Zgodnie z umową przedwstępną, Sprzedawca udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem udzielania substytucji, do wystąpienia w jego imieniu, lecz na koszt Kupującego, następujących czynności:

-uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru,

-uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskanie decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-zawarcia w imieniu Sprzedawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

-uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej - we właściwych dla Sprzedawcy oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości - urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej potwierdzających, że Sprzedawca nie zalega świadczeniami publicznoprawnymi,

-przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej KW nr (…) Sądu Rejonowego w (…). Pełnomocnictwo obejmuje także upoważnienie do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz odbioru takich kserokopii, jak również wykonywania fotokopii przez pełnomocnika. Ponadto pełnomocnik uprawniony jest do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których działka stanowiąca przedmiot sprzedaży została odłączona, o ile takie uprawnienie przysługuje Sprzedawcy,

-uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości.

Sprzedawca zobowiązał się, że na każde wezwanie Kupującego udzieli wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa wyżej.

Nieruchomość była niezabudowana, nieuzbrojona i nieogrodzona. Na Nieruchomości nie znajdowały się żadne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Nieruchomość nie była przedmiotem podziału, a Sprzedawca nie podejmował czynności mających na celu podział Nieruchomości. Na Nieruchomości nie zostały wydzielone drogi wewnętrzne, a Sprzedawca nie podejmował żadnych czynności mających na celu wydzielenie dróg wewnętrznych. Sprzedawca nie dokonywał ogłoszeń w gazetach i Internecie oraz nie wywieszał banerów dotyczących sprzedaży Nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej pomiędzy Sprzedawcą, a Kupującym nastąpiło z inicjatywy Kupującego i to Kupujący przedstawił ofertę nabycia Nieruchomości. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedawca nie podejmował żadnych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości, a w szczególności nie przyłączał Nieruchomości do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, czy ciepłowniczej. Nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy, najmu lub użyczenia do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren Nieruchomości oznaczony jest symbolem E2P (tereny przemysłowe).

Sprzedawca nie prowadzi ani nie prowadził działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedawcę do działalności rolniczej do momentu zbycia własności Nieruchomości. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, jako że była ona nieużytkiem.

Kupujący miał prawo do dysponowania Nieruchomością na podstawie wyżej opisanej umowy przedwstępnej. Zgodnie z nią, od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia oznaczonego jako data ostateczna Kupującemu przysługiwało prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem dalszego udzielenia tego prawa dalszym podmiotom), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń i opinii oraz wyrysów z ewidencji dotyczących usunięcia kolizji istniejących, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci z projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Nabywca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT, Nabywca będzie wykorzystywał nabytą działkę do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia od podatku.

2 sierpnia 2021 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków wraz z warunkową umową sprzedaży pomiędzy stronami:

1)B. sp. z o. o. (Kupujący) oraz A. Sp. z o. o. (Nabywcą) - umowa sprzedaży praw i przejęcia obowiązków (Umowa Cesji”), oraz

2)Nabywcą oraz L.M. (Sprzedający) - warunkowa umowa sprzedaży (Umowa Warunkowa).

Na mocy Umowy Cesji Nabywca nabył prawa i przejął obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej. Sprzedający oraz Nabywca zawarli Umowę Warunkową. Przedmiotem Umowy Warunkowej była Nieruchomość.

Nabywca oraz Sprzedający postanowili, że umowa przeniesienia własności Nieruchomości (Umowa Przenosząca) zostanie zawarta nie później niż w terminie do dnia 15 listopada 2021 r.

Sprzedający udzielił Nabywcy oraz trzem osobom fizycznym pełnomocnictwa i upoważnił każdą z nich z osobna do zawarcia w imieniu Sprzedającego z Nabywcą Umowy Przenoszącej.

16 sierpnia 2021 r. Strony - tj. Sprzedający oraz Nabywca zawarły „Umowę przeniesienia własności nieruchomości”.

W imieniu zarówno strony Sprzedającej jak i Nabywcy wystąpił pełnomocnik.

W ww. umowie zawarto oświadczenie o ziszczeniu się warunku zastrzeżonego w Umowie Warunkowej, które nastąpiło mocą umowy sprzedaży z dnia 12 sierpnia 2021 r. W wyniku realizacji postanowień Umowy Warunkowej, Sprzedający przeniósł na Kupującego własność Nieruchomości, a Kupujący na przeniesienie własności wyraził zgodę.

Na mocy Umowy przeniesienia własności nieruchomości doszło do przeniesienia własności udziału w Nieruchomości ze Sprzedającego na  A. Sp. z o. o (Nabywcę).

Państwa  wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą określenia, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości (Sprzedający) spełnia przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje cyt. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.  

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

 W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2  Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego,

Z regulacji art. 109 ww. ustawy wynika, że

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ww. ustawy, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W analizowanej sprawie, Sprzedający zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości. Na podstawie tej umowy Kupujący miał prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonywania w imieniu Sprzedającego, lecz na koszt Kupującego czynności takich jak m.in. uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmianę klasyfikacji gruntów, uzyskanie decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskanie decyzji o nasadzeniach zastępczych, zawarcie w jego imieniu umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg, uzyskanie decyzji - pozwolenia wodnoprawnego, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego.

Sprzedający zobowiązał się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń i uzgodnień, o których mowa powyżej.

Doszło również do zawarcia przez Kupującego oraz Nabywcę umowy sprzedaży praw i przejęcia obowiązków - Umowa Cesji, na mocy której Nabywca nabył prawa i przejął obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający oraz Nabywca zawarli Umowę Warunkową, na mocy której Sprzedający zobowiązał się sprzedać Nabywcy udział w Nieruchomości.

W ramach realizacji umowy przedwstępnej/umowy warunkowej oraz udzielonego pełnomocnictwa przed dokonaniem transakcji Kupujący dokonał następujących czynności:

a)uzyskał pozwolenie na budowę,

b)uzyskał pozwolenie na budowę zamienne,

c)uzyskał zgodę na wycinkę drzew,

d)uzyskał stosowne zaświadczenia z gminy, starostwa, ZUS, właściwego urzędu skarbowego, w zakresie niezalegania Sprzedającego z zapłatą należnych świadczeń podatkowych i publicznoprawnych,

Spółka A. Sp. z o. o. nie podejmowała dodatkowych czynności.

Wobec powyższego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołały skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży udziału w działce nr 1 podejmował On pewne działania w sposób zorganizowany.

W taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż ww. udziału w Nieruchomości, że niejako  działania Sprzedającego łącznie z działaniami przyszłego właściciela Nieruchomości, stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowego udziału w Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym. W analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż udziału w Nieruchomości stanowiła działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający z tytułu tej transakcji jest podatnikiem podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy. Zaszły bowiem przesłanki pozwalające na uznanie Sprzedającego w zakresie tej transakcji sprzedaży za podatnika podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Sprzedającego sprzedaż udziału w działce  nr 1 zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy stanowiła dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedający, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmował działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż udziału w Nieruchomości stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, grunt będący własnością Sprzedającego podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały wykonane w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegał grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, sprzedaż przez Sprzedającego udziału w działce nr 1 należy uznać za dostawę dokonaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, skoro w analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy udziału w Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również określenia, czy sprzedaż Nieruchomości podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen:

Z przedstawionych przez Państwa informacji wynika, że teren, na którym położona jest niezabudowana działka nr 1 na moment sprzedaży objęty był obowiązującym  miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczony symbolem E2P - tereny przemysłowe. Ponadto, przed dokonaniem sprzedaży dla Nieruchomości tej uzyskano pozwolenie na budowę.

Wobec tego, Nieruchomość spełniała definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż udziału w Nieruchomości przez Sprzedającego nie mogła być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ grunt ten w myśl art. 2 pkt 33 ustawy stanowi teren budowlany.

Z uwagi na fakt, że do dostawy udziału Nieruchomości nie można zastosować zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Z powołanego przepisu wynika, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego ze wskazanych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający nabył udział w Nieruchomość na mocy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 21 grudnia 2010 r., zatem przy nabyciu nie wystąpił podatek od towarów i usług.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z  podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Skoro nabycie udziału w Nieruchomości nastąpiło w ramach czynności, która  nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek naliczony w związku z nabyciem tej Nieruchomości.

Ponadto, działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności gospodarczej, ani w działalności rolniczej. Teren działki stanowi nieużytek. W związku z powyższym należy stwierdzić, że zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie miało zastosowania do zbycia przez Sprzedającego udziału w  nieruchomości, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji zbycie przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy  i nie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a w rezultacie Sprzedający był zobowiązany do naliczenia podatku VAT z tytułu tej sprzedaży.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Mają Państwo także wątpliwości, czy Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia udziału w działce nr 1.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto, ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano powyżej, sprzedaż udziału w  Nieruchomości tj. działce gruntu nr 1 podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie nie korzystała ze zwolnienia z tego podatku. Ponadto z opisu sprawy wynika, że Nabywca jako zarejestrowany podatnik VAT czynny nabył działkę na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej, tj. w celu budowy parku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z infrastrukturą towarzyszącą.

Zatem, w związku z dokonaną transakcją Nabywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu udziału w działce nr 1 z prawidłowo wystawionej faktury przez Sprzedającego działającego w związku z tą transakcją jako podatnik podatku VAT. W analizowanej sprawie spełniony został warunek niezbędny do dokonania takiego odliczenia podatku, określony w art. 86 ust. 1 ustawy, tj. związek zakupionego towaru z opodatkowaną podatkiem VAT działalnością gospodarczą Nabywcy.

Tym samym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Państwa w uzasadnieniu własnego stanowiska w zakresie pytania nr 1 wyroków sądów należy zaznaczyć, że każdy z wyroków zapada na gruncie unikalnego stanu faktycznego i w zasadzie wyłącznie do niego się ogranicza. Ocena omawianej kwestii, tj. skutków sprzedaży nieruchomości nie jest kwestią uniwersalną, dającą się odnieść do ogólnych okoliczności w analizowanych sprawach, lecz opiera się na wielu przesłankach podnoszonych wyżej przez organ podatkowy i powinna być dokonywana z punktu widzenia każdego odrębnego stanu faktycznego.

Również w odniesieniu do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych, należy zwrócić uwagę na to, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą innych organów wydających interpretacje indywidualne w sprawach innych podatników, co jest tym bardziej zrozumiałe zważywszy na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających interpretacjom. Również interpretacje powołane przez Państwa na poparcie własnego stanowiska rozstrzygają w odmiennych stanach faktycznych od sytuacji przedstawionej we wniosku.

Przede wszystkim we wskazanych wyrokach i interpretacjach zakres okoliczności faktycznych jest inny niż w przedmiotowej sprawie. Ponadto, specyfika działalności podmiotów jest na tyle różnorodną, że niekiedy nawet podobne okoliczności faktyczne nie spowodują analogicznych konsekwencji prawnopodatkowych, a tym samym nie mogą być tożsamo traktowane.

Zatem z uwagi na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw, powołane przez Państwa interpretacje indywidualne i orzeczenia sądowe nie mogą stanowić podstawy do rozstrzygnięcia w analizowanej sprawie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).