Skutki podatkowe związane ze sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych związanych ze sprzedażą lokalu mieszkalnego. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, rozważa zakup towaru handlowego w postaci lokalu mieszkalnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od dewelopera i poniosła, jako konsument, ciężar podatku od towarów i usług. Zbywca nie wystąpi w charakterze podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 z późn. zm., dalej „ustawa o VAT”), zgodnie z którym podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, o której traktuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych   i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wnioskodawca przy zakupie przedmiotowego lokalu nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Innymi słowy, podatek naliczony  nie wystąpi. Po nabyciu lokalu mieszkalnego, Wnioskodawca, będący podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, zamierza go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Pytanie

Czy dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat  od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Stosownie  do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione   na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Warto w tym miejscu wspomnieć,  że wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej. Niewątpliwie Wnioskodawca nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą lokalu upłynie okres krótszy niż 2 lata. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że: a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki,   to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jak już nadmieniono powyżej, wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, jeśli w ogóle wystąpią, to nie przekroczą 30% wartości początkowej. W tej sytuacji należy wziąć pod rozwagę brzmienie art. 43   ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Odnosząc zacytowany przepis do rozpatrywanej sprawy, zauważyć należy, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na fakt, że dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Omawiany przepis, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT, wskazuje na nieprzysługiwanie dokonującemu dostawy, w tym przypadku Wnioskodawcy, prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Oprócz tego, że Wnioskodawca nie będzie miał możliwości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego ze względu na brak podatku naliczonego, to również Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przedstawioną tezę Wnioskodawca argumentuje tym, że w razie gdyby zbywca, dokonujący dostawy lokalu mieszkalnego na rzecz Wnioskodawcy, niewystępujący w charakterze podatnika, wystawiłby fakturę, na której pojawiłaby się kwota podatku, Wnioskodawca nie miałby prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe wynika z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Wobec przedstawionego powyżej opisu zdarzenia przyszłego i przytoczonych przepisów prawa podatkowego, dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego dokonana przez Wnioskodawcę przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów, nieruchomość, zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy jednak zauważyć, że każda czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Zatem, w przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku    do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Podkreślić w tym miejscu należy, że termin „ulepszenia” zawarty w ustawie o podatku od towarów i usług, odwołuje się do przepisów o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm.):

Powyższy przepis wskazuje, że na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi. Pod pojęciem tym należy rozumieć takie czynności, jak przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja środka trwałego, które podnoszą jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu, niż pierwotne przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów   o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy, odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom  – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Zatem w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Z treści wniosku wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem VAT. Rozważacie  Państwo zakup towaru handlowego w postaci lokalu mieszkalnego od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, która nabyła przedmiotowy lokal mieszkalny od dewelopera i poniosła, jako konsument, ciężar podatku od towarów i usług. Zbywca nie wystąpi w charakterze podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.  o podatku od towarów i usług. Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.  Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie w ramach działalności gospodarczej, o której traktuje art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Przy zakupie przedmiotowego lokalu nie będziecie mieli Państwo możliwości odliczenia podatku naliczonego ze względu na fakt, że transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po nabyciu przedmiotowego lokalu mieszkalnego, zamierzacie Państwo szybko odsprzedać go z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dostawa przedmiotowego lokalu mieszkalnego, będącego towarem handlowym, dokonana przez Państwa przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że planowana transakcja sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak bowiem wskazali Państwo Sprzedający, niebędący podatnikiem, przystępując do transakcji uczyni to przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.  Sprzedaż lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż będzie ona wykonywana w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Dodatkowo wskazali Państwo, iż zamierzacie go szybko odsprzedać z zyskiem. Powyższe nastąpiłoby również przed upływem dwóch lat    od pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji nie zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie, dla planowanej dostawy lokalu mieszkalnego, zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy lokalu mieszkalnego, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.