Temat interpretacji
Dostawa przez Pana niezabudowanych działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie. W związku z powyższym, sprzedaż niezabudowanych działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
30 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 28 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 października 2022 r. (wpływ 8 listopada 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości - niezabudowanej działki o nr 1 o powierzchni (...) ha oraz działki o nr 2 o powierzchni (...) położonej w miejscowości (...). Z działki o nr 2 zostanie wydzielona działka o powierzchni około (...) ha - dalej zwana „działką 3”. Działka 1 oraz działka 3 stanowią przedmiot sprzedaży.
Podział działek prowadzony jest przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa otrzymanego od Sprzedającego.
Powyższą nieruchomość Wnioskodawca nabył od osób fizycznych w (...) r. na podstawie umów sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadzi, ani nigdy nie prowadził na działce działalności gospodarczej, ani jakiejkolwiek innej. Działka jest nieogrodzona, porośnięta wysoką trawą i krzewami. Teren nie był przygotowywany do sprzedaży. Od momentu nabycia prawa własności, nieruchomość nie była wykorzystywana w celach zarobkowych oraz nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów (najem, dzierżawa) za wyjątkiem udostępnienia terenu pod reklamę Outdoor, za co Wnioskodawca otrzymuje kwotę (...) zł miesięcznie. Wnioskodawca wynajmuje teren jako osoba fizyczna i nie płaci w związku z tym VAT.
Wnioskodawca nie ogłaszał publicznie nieruchomości na sprzedaż (portale ogłoszeniowe, gazety), nie zlecał agencji nieruchomości, potencjalny kupiec sam odnalazł właściciela i zaproponował kupno nieruchomości. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, ale nie jest płatnikiem podatku VAT. Prowadzona działalność nie wiąże się w żaden sposób ze sprzedażą nieruchomości. Prowadzona działalność obejmuje (...) i obrót nieruchomościami nie jest przedmiotem działalności Wnioskodawcy. Fakt sprzedaży działki przez Wnioskodawcę ma charakter jednorazowy. Wnioskodawca podpisał z potencjalnym kupującym warunkową umowę przedwstępną (umowa przyjęła formę oferty - ze względu na brak możliwości stawienia się jednocześnie wszystkich stron u notariusza i była złożona na prośbę kupującego, a w następstwie złożonej oferty potencjalny kupujący niniejszą ofertę potwierdził). Kupujący (na własny koszt) wystąpił w imieniu Sprzedającego z wnioskiem o pozwolenie na budowę przedsięwzięcia planowanego przez stronę kupującą.
Wnioskodawca udzielił kupującemu pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu przed:
‒Starostwem Powiatowym,
‒Urzędem Miasta i Gminy,
‒Państwowym Terenowym Inspektoratem Sanitarnym,
‒Komendą Państwowej Straży Pożarnej,
‒Państwową Inspekcją Pracy,
‒Zakładach: Energetycznych, Gazowniczych i PWiK,
‒Państwowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego,
‒Urzędem Dozoru Technicznego,
‒Zakładem Uzgodnień Dokumentacji,
‒Zarządem Dróg,
‒innymi organami administracji państwowej.
Wszystkie uzyskane przez kupującego, lecz w imieniu Wnioskodawcy decyzje, uzgodnienia oraz pozwolenia zostaną przeniesione w umowie przyrzeczonej na rzecz kupującego.
Działka posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej.
Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego
Informacje przedstawione we wniosku dotyczą niezabudowanej działki nr 1 i działki nr 3, która zostanie wydzielona z działki 2.
Działka nr 1 i działka nr 3, która zostanie wydzielona z działki 2 są niezabudowane. W imieniu Wnioskodawcy, ale na własny koszt przyszły nabywca wydzielił drogę dojazdową i uzbroił teren w sieć energetyczną i gazową.
Ponadto, ani kupujący, ani Sprzedający nie występował o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Umowa jest zwarta na okres kilkunastu miesięcy. Kupujący zobowiązuje się kupić działkę jeśli uzyska niezbędne pozwolenia.
Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa projektantowi kupującego do wystąpienia o warunki techniczne i przyłączenia mediów – została zawarta umowa przyłączeniowa na energię elektryczną i gaz. Wystąpił także z wnioskiem o pozwolenie na budowę (…) w imieniu kupującego.
Pytania
1)Czy przedmiotowa czynność sprzedaży działki będzie opodatkowana podatkiem VAT?
2)Czy transakcja dotycząca tej właśnie działki objęta będzie podatkiem VAT?
Pana stanowisko w sprawie
Ze względu, iż nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego i nigdy nie była udostępniana osobom trzecim oraz nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności przez Wnioskodawcę, to sprzedaż tej działki nie powinna być objęta podatkiem VAT. Zainteresowany nabył ją w drodze czynności cywilno-prawnej i uważa, że w ten sam sposób powinna być zbyta, mając również na uwadze fakt, że przed zawarciem umowy przedwstępnej (złożonej na prośbę kupującego i przyjętej przez niego u swojego notariusza -umowa przyjęła formę oferty, ze względu na brak możliwości stawienia się jednocześnie wszystkich stron u notariusza) osobiście nie przygotowywał nieruchomości do sprzedaży celem polepszenia warunków działki i uzyskania z jej sprzedaży lepszej ceny.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,
opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,
przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,
przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,
przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).
Według art. 2 pkt 22 ustawy,
przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Zatem, w świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,
podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,
działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.
Z opisu sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości - niezabudowanych działek o nr 1 oraz o nr 2, z której zostanie wydzielona działka nr 3. Działka nr 1 oraz działka nr 3 stanowią przedmiot sprzedaży. Podział działek prowadzony jest przez kupującego na podstawie pełnomocnictwa otrzymanego od Pana.
Nieruchomości nabył Pan od osób fizycznych w (...) r. na podstawie umów sprzedaży. Działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej. Są nieogrodzone, porośnięte wysoką trawą i krzewami. Nie prowadzi, ani nigdy nie prowadził Pan na działkach działalności gospodarczej, ani jakiejkolwiek innej. Od momentu nabycia prawa własności, nieruchomości nie były wykorzystywane w celach zarobkowych oraz nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów (najem, dzierżawa) za wyjątkiem wynajmu terenu pod reklamę Outdoor, za co otrzymuje Pan kwotę (...) zł miesięcznie. Teren nie był przygotowywany do sprzedaży. Nie ogłaszał Pan publicznie nieruchomości na sprzedaż (portale ogłoszeniowe, gazety), nie zlecał agencji nieruchomości, a potencjalny kupiec sam odnalazł właściciela i zaproponował kupno nieruchomości. Ponadto, prowadzi Pan działalność gospodarczą, która nie wiąże się w żaden sposób ze sprzedażą nieruchomości.
Podpisał Pan z potencjalnym kupującym warunkową umowę przedwstępną (umowa przyjęła formę oferty - ze względu na brak możliwości stawienia się jednocześnie wszystkich stron u notariusza i była złożona na prośbę Kupującego). Kupujący (na własny koszt) wystąpił w Pana imieniu z wnioskiem o pozwolenie na budowę przedsięwzięcia planowanego przez stronę kupującą, wydzielił drogę dojazdową, a także uzbroił teren w sieć energetyczną i gazową.
Udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu przed: Starostwem Powiatowym, Urzędem Miasta i Gminy, Państwowym Terenowym Inspektoratem Sanitarnym, Komendą Państwowej Straży Pożarnej, Państwową Inspekcją Pracy, Zakładach: Energetycznych, Gazowniczych i PWiK, Państwowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego, Urzędem Dozoru Technicznego, Zakładem Uzgodnień Dokumentacji, Zarządem Dróg oraz innymi organanmi administracji państwowej. Wszystkie uzyskane przez kupującego, lecz w Pana imieniu decyzje, uzgodnienia oraz pozwolenia zostaną przeniesione w umowie przyrzeczonej na rzecz kupującego.
Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W celu wyjaśnienia Pana wątpliwości należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjął Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej sprzedaży przedmiotowych nieruchomości, będzie spełniał Pan przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.
Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że działki będące przedmiotem sprzedaży są udostępniane pod reklamę Outdoor, za co otrzymuje Pan miesięcznie wynagrodzenie.
W tym miejscu wyjaśnić należy, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Zgodnie z art. 659 § 1 cyt. ustawy:
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Tak więc, dzierżawa oraz najem są umowami dwustronnie obowiązującymi i wzajemnymi, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego/wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy/najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której jest mowa o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
Istota umowy dzierżawy bądź najmu wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy/wynajmującego. Dzierżawca/wynajmujący za oddaną mu w dzierżawę/najem rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą, a przekazanym za nią wynagrodzeniem.
W konsekwencji, zarówno dzierżawa jak i najem stanowią odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełniają one określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Ponadto, wskazać należy, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ww. ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego,
umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego,
jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonego przez Pana pełnomocnictwa kupującemu.
Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.
W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:
Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.
W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:
Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).
Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.
Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego,
jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.
Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.
Na podstawie art. 108 Kodeksu cywilnego:
Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.
Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:
Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.
Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.
Jak już wyżej wskazano, podpisał Pan z kupującym przedwstępną warunkową umowę sprzedaży, która uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży od uzyskania niezbędnych pozwoleń przez kupującego. Ponadto, w ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielił Pan kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania szeregu ww. czynności. Udzielił Pan również pełnomocnictwa projektantowi kupującego do wystąpienia o warunki techniczne, przyłączenia mediów – została zawarta umowa przyłączeniowa na energię elektryczną i gaz. Wystąpiono także, w Pana imieniu, z wnioskiem o pozwolenie na budowę (…). Udzielił Pan też pełnomocnictwa do występowania w swoim imieniu przed Starostwem Powiatowym, Urzędem Miasta i Gminy, Państwowym Terenowym Inspektoratem Sanitarnym, Komendą Państwowej Straży Pożarnej, Państwową Inspekcją Pracy, Zakładach: Energetycznych, Gazowniczych i PWiK, Państwowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego, Urzędem Dozoru Technicznego, Zakładem Uzgodnień Dokumentacji, Zarządem Dróg, innymi organami administracji państwowej.
W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając kupującemu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Pan, a nie pełnomocnik. Pełnomocnik (kupujący) nie działa we własnym imieniu, lecz w Pana imieniu. Działania, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru. Wszystkie te czynności do momentu dokonania sprzedaży działek zostaną „wykonane” w Pana sferze podatkowo-prawnej. Jak wynika z powyżej wskazanych przepisów Kodeksu cywilnego, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez kupującego. Wykonanie szeregu wymienionych działań dotyczących Nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży przed ich dostawą, które niewątpliwie mogą powodować również wzrost ich ceny sprzedaży i zwiększenie zainteresowania potencjalnych klientów stanowi działanie, które zdecydowanie wykracza poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności (zarządu) przez Pana w ramach posiadanego majątku prywatnego.
Za uznaniem Pana za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą w opisanych okolicznościach sprawy, przemawia również fakt, że odpłatnie udostępnia Pan teren pod reklamę Outdoor. Wyklucza to sprzedaż tych działek jako majątku osobistego, ponieważ są one wykorzystywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Pan sprzedaż działki nr 1 oraz działki nr 3, która zostanie wydzielona z działki nr 2 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności, będzie podejmował Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywał Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż przedmiotowych działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.
Podsumowując, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to dostawa działki nr 1 oraz działki nr 3, która zostanie wydzielona z działki nr 2, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.
Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.
Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.
Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:
Przez tereny budowlane – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.
W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 – Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.
Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.
W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.
Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Jak wynika z opisu sprawy – działki posiadają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny zabudowy usługowej. Ponadto, kupujący wystąpił w imieniu sprzedającego z wnioskiem o pozwolenie na budowę przedsięwzięcia planowanego przez stronę kupującą.
Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zatem, opisane we wniosku niezabudowane działki będą spełniać definicję terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż obowiązuje dla nich miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczone są pod zabudowę. W konsekwencji, transakcja dostawy opisanych we wniosku działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z powyższym, dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:
‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Z wniosku wynika, że nieruchomości przeznaczone do sprzedaży są udostępniane odpłatnie pod reklamę Outdoor, za co otrzymuje Pan określone wynagrodzenie. Zatem nie służą one wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku, a tym samym nie został spełniony warunek do zastosowania ww. zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Mając na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Pana niezabudowanych działek nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.
W związku z powyższym, sprzedaż niezabudowanych działek, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.
Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651).