Sprzedaż egzekucyjna nieruchomości opisanej we wniosku będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 czerwca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości przeprowadzanej w drodze egzekucji sądowej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawcą jest Kancelaria Komornika (...), który będzie dokonywał sprzedaży w drodze egzekucji sądowej nieruchomości zapisanych w księgach wieczystych (...).

KW1 stanowi o nieruchomości w postaci działki o numerze 3, działka ta jest oznaczona w księdze wieczystej jako BA – tereny przemysłowe, obszar całej nieruchomości to 0,1200 ha. Dział l-Sp, tj. spis praw związanych z własnością wskazanej księgi wieczystej stanowi własności X; działka zabudowana budynkiem biurowo-warsztatowym; KW2 stanowi o nieruchomości w postaci działki o numerze 4, działka jest zabudowana budynkiem o charakterze komercyjnym; działka ta jest oznaczona w księdze wieczystej jako BA – tereny przemysłowe, obszar całej nieruchomości to 0,1300 ha. Dział l-Sp, tj. spis praw związanych z własnością wskazanej księgi wieczystej stanowi własności X.

W stosunku do dłużnika X ustalono następujący stan faktyczny:

·w ocenie Wnioskodawcy, dokumentowane działania komornika sądowego, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a – w tym zakresie dłużnik został wezwany przez komornika kilka razy, do złożenia oświadczeń dotyczącego ewentualnego spełnienia warunków zwolnienia od podatku VAT dostawy badanych nieruchomości – jednak oświadczenia, które złożył dłużnik nie udzielają niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a;

·dłużnik prowadził działalność gospodarczą od 22 października 2009 r.; dłużnik zawiesił działalność gospodarczą 1 sierpnia 2019 r. – jak stanowi wyciąg z CEIDG na dzień 22 czerwca 2022 r.;

·nieruchomości omawiane są środkiem trwałym działalności gospodarczej dłużnika (obecnie działalność ta jest zawieszona);

·na dzień składania wniosku ODR-IN, wg wywiadu środowiskowego przeprowadzonego przez Komornika Sądowego, ustalono, że omawiane nieruchomości są oddane do bezpłatnego użytkowania osobie trzeciej;

·dłużnik wg Wykazu podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT posiada na dzień 22 czerwca 2022 r. status „niezarejestrowany” – został wykreślony jako podatnik VAT z tego rejestru na podstawie art. 96 ust. 9a pkt 1;

·dłużnik nabył omawiane nieruchomości w spadku po swoim zmarłym mężu – nabycie nastąpiło wg Postanowienia Sądu z 2009 r.;

·w trakcie prowadzenia działalności gospodarczej przez dłużnika sprzedaż opodatkowana była podatkiem VAT, a nieruchomości wykorzystywane były do prowadzenia tej działalności gospodarczej;

·dłużnik złożył w zakresie omawianych nieruchomości dla Kancelarii Komorniczej oświadczenia, o następującej treści „Po latach od śmierci męża nie pamiętam czy i co dotyczy nieruchomości, które przejęłam w spadku w zakresie jakichkolwiek rozliczeń VAT.” „Oświadczam, że przez cały czas prowadzenia działalności ze względu na brak wolnych środków finansowych nie dokonywałam żadnych prac ani zakupów na rzecz obydwu nieruchomości, co za tym również nie dokonywałam żadnych odliczeń nakładów które wymagały rozliczenia podatku VAT z tytułu podnoszenia wartości nieruchomości.” „Obydwa budynki na działkach 3 i 4 były modernizowane i przystosowywane dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Dalsze modernizacje zostały wstrzymane ze względu na brak środków finansowych.”

W ocenie Wnioskodawcy, powyższe oświadczenia są sprzeczne, nie wynika z nich czy były poczynione nakłady na ulepszenia w wartości co najmniej 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) tej nieruchomości, jeśli tak to kiedy te nakłady zakończyły się i czy z nakładów tych został odliczony podatek VAT w działalności gospodarczej dłużnika.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, sprzedaż licytacyjna, w związku z prowadzeniem egzekucji z omawianych nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż licytacyjna w związku z prowadzeniem egzekucji z opisanych nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT 23%, zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów, zwanej dalej ustawą.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 18 ustawy, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa, gdzie płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu

Przepisy prawa wskazują więc, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru, dokonywanej w trybie egzekucji w przypadku, gdy wykonuje on czynności egzekucyjne komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. W przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z treści art. 7 ust. 1 ustawy wynika, ze dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

1)przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;

2)wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności jeżeli umowa przewiduje, ze w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;

3)wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydane towarów przez komisanta osobie trzeciej;

4)wydane towarów komitentowi przez komisanta na podstawę umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;

5)ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;

6)oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7)zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy).

Ustawa posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy) – a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy ruchome i nieruchomości (art. 2 pkt 6 ustawy). Takie zdefiniowanie terminu dostawa towarów odwołujące się do ekonomicznego władztwa nad rzeczą sprawia, iż przedmiotem opodatkowania może być nie tytko sprzedaż czy zamiana rzeczy jako fizycznie wyodrębnionych dóbr materialnych, ale także zbycie prawa wieczystego użytkowana gruntu, jak również inne transakcje wywierające z ekonomicznego punktu widzenia, podobne skutki.

Zgodnie z brzmieniem art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl art. 146a pkt 1 ustawy – obowiązującego od 1 stycznia 2011 r. – w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., z zastrzeżeniem art. 146f: stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

W świetle przedstawionych powyżej przepisów nieruchomości, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntu, spełniają definicję towaru, wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z ust. 2 wskazanego wyżej artykułu – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik – podatnik określony w art. 15 ust. 1 wskazanej ustawy.

W treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, wskazane są zwolnienia od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, spełniających określone w tych przepisach warunki.

I tak, w treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata

Zgodnie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części

·są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

·złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W ten sposób ustawa daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Dodatkowo, jak wynika z art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Przytoczone przepisy oznaczają, ze prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, chyba że budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym byty wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat. A zatem wykorzystywanie obiektu przez okres co najmniej 5 lat do czynności opodatkowanych pozwala podatnikowi na zastosowanie zwolnienia od podatku nawet w sytuacji, gdy ponosił on wydatki wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, w związku z którymi to wydatkami miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Omawiana ustawa w art. 43 ust. 1 pkt 9 przewiduje również zwolnienie od podatku od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Opodatkowanie podatkiem VAT zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu – na temat zasad opodatkowania zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem, wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 4 lipca 2017 r. sygn. akt I SA/Gd 555/17, gdzie Sąd orzekł, że przez dostawę towarów należy rozumieć nie tylko oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, ale również zbycie tego prawa. Zatem zasadne jest rozumienie przepisu art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku, bez względu na to czy sprzedaż dotyczy prawa własności tego gruntu czy też prawa użytkowania wieczystego.

W konsekwencji Sąd uznał, że w przypadku zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem posadowionym na tym gruncie i trwale z nim związanym, zbycie wieczystego użytkowania gruntu przyjmuje stawkę podatku VAT jak zbycie budynku.

W ocenie Wnioskodawcy, oświadczenia dłużnika są sprzeczne, nie wynika z nich czy były poczynione nakłady na ulepszenia w wartości co najmniej 30% wartości początkowej (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) tych nieruchomości, jeśli tak to kiedy te nakłady zakończyły się i czy z nakładów tych został odliczony podatek VAT w działalności gospodarczej dłużnika.

W związku z tym, Wnioskodawca uznał, że dokumentowane działania komornika sądowego, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18 zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a – w tym zakresie dłużnik został wezwany przez komornika kilka razy, do złożenia oświadczeń dotyczącego ewentualnego spełnienia warunków zwolnienia od podatku VAT dostawy badanych nieruchomości – jednak oświadczenia, które złożył dłużnik nie udzielają niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: