Temat interpretacji

opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) w związku z art. 15zzs ust. 7 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 15 stycznia 2020 r. (data wpływu 20 stycznia 2020 r.) uzupełnionym pismem z 29 marca 2020 r. (data wpływu 31 marca 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr xxx jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 20 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży działki nr xxx. Ww. wniosek został uzupełniony pismem z 29 marca 2020 r. (data wpływu 31 marca 2020 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie Organu z 19 marca 2020 r. znak: 0111-KDIB3-2.4012.38.2020.1.MN.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości położonej w Ch. J., składającej się z działki gruntu o nr xxx o powierzchni 500 m², objętej księgą wieczystą KW nr xxx prowadzoną przez sąd rejonowy w L.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie jest w rejestrze podatników uiszczających podatki od towarów i usług. Wnioskodawca nie dzielił tej nieruchomości, ani dotąd nie sprzedawał żadnej jej części.

Wnioskodawca zamierza sprzedać wyżej wymienioną nieruchomość D S.A. z siedzibą w K. przy ul. O.

Gmina wydała zaświadczenie o przekształceniu tej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub braku tego planu.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że nie była zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem jego majątku osobistego. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie.

Umowę przedwstępną sprzedaży działki nr xxx Wnioskodawca zawarł 27 czerwca 2019 r.

Na pytanie Organu oznaczone nr 4a W jakim dokładnie celu Wnioskodawca podpisał z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży działki będącej przedmiotem wniosku?, Wnioskodawca podał, że Umowę przedwstępną sprzedaży działki podpisał aby Spółka pod firmą: D. mogła zacząć załatwianie formalności prawnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na wybudowanie budynku handlowo-usługowego D. mieszkańcom Gminy.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 4b Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność ww. działki na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać konkretnie jakie to warunki? Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej, o której mowa w opisie sprawy zawartej ze Spółką Dino, będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym?, Wnioskodawca podał, że Strona sprzedająca Wnioskodawca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Stronę Kupującego na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. W przypadku uniemożliwienia lub utrudnienia Stronie Kupującej realizacji planowanej inwestycji na działce nr xxx Wnioskodawca zapłaci karę umowna w wysokości 20 tys. złotych za każdy miesiąc opóźnienia procesu inwestycyjnego.

Obie strony umowy oświadczają, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy.

Kupujący zawarł umowę dzierżawy działki i zobowiązał się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł (słownie: sto złotych). Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie jest zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy w tym podatku od nieruchomości. Obowiązek zapłaty czynszu powstaje od dnia zawarcia umowy.

Na pytanie Organu oznaczone w wezwaniu nr 4c Czy kupującemu zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy? Jeśli tak to należy wskazać w jakim zakresie., Wnioskodawca podał, że Udzielił spółce pod firmą: D. pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane:

• pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do:
• występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Na pytanie Organu oznaczone nr 4d Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonywała/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą ich atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, lub inne? Jeżeli tak, to należy wskazać jakie?, Wnioskodawca podał, że Strona kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych: obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m² zabudowanego także na działkach sąsiadów o numerach: yyy, vvv i ooo.

Na pytanie Organu oznaczone nr 4e Czy nabywca poniósł/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z ww. działką od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?, Wnioskodawca podał, że Kupujący respektuje warunki umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca i Anna G. działająca w imieniu Spółki pod firma: D. zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której Wnioskodawca sprzeda spółce pod firmą: D. wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę numer xxx o powierzchni 0,05 ha, objętą dotychczas księgą wieczystą numer xxx za kwotę 50 zł (pięćdziesiąt złotych) plus ewentualny podatek VAT, za 1 metr kwadratowy zbywanej nieruchomości.

Działkę nr xxx Wnioskodawca nabył na podstawi umowy darowizny z dnia 9 października 2003 r., objętej aktem notarialnym Repetytorium A Nr xxx, sporządzonym przez notariusza w L. Elżbietę K.

Na pytanie Organu oznaczone nr 6 W jaki konkretnie sposób ww. działka, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, była/jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę od chwili nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego?, Wnioskodawca podał, że Działka nie była uprawiana.

Na pytanie Organu oznaczone nr 7 Czy ww. działka przeznaczona do sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę, (przez cały okres jej posiadania tj. od momentu jej nabycia do momentu planowanej dostawy) na cele prywatne (osobiste), jeśli tak to jakie konkretnie cele prywatne zaspokajała i w jakim okresie?, Wnioskodawca podał, że Działka nie była wykorzystywana na cele prywatne, była ugorem.

Na pytanie Organu oznaczone nr 8 Czy ww. działka, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, od momentu nabycia do momentu planowanego zbycia na rzecz kupującego była udostępniana osobom trzecim na podstawie umowy najmu/dzierżawy/użyczenia, jeśli tak, to w jakich okresach i komu (jakiemu podmiotowi) Wnioskodawca je wynajmował/wydzierżawiał/ udostępniał i czy były to umowy odpłatne?, Wnioskodawca podał, że Nie była udostępniana osobom trzecim.

Wnioskodawca nie był, nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych. Wnioskodawca co roku płacił podatek rolny.

Na pytanie Organu oznaczone nr 10 Czy w momencie nabycia działki o numerze xxx obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu, jeśli tak to jakie było jej przeznaczenie wynikające z tego planu, jeśli nie to czy i od kiedy dla tej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu i jakie jest jej przeznaczenie wynikające z tego planu? Czy jest to działka przeznaczona pod zabudowę?, Wnioskodawca podał, że Gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może wydać informacji o przeznaczeniu działki xxx w miejscowości Ch.J. gmina Ch., w związku z utratą ważności planu zagospodarowania przestrzennego gminy Ch. W dniu 31 grudnia 2003 r., zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.). Na ww. działkę nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rada Gminy w Ch. Nie podjęła uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji.

Na pytanie Organu oznaczone nr 11 Czy w stosunku do ww. działki, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca podjął takie działania jak: wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru stanowiącego przedmiot zbycia na rzecz kupującego, zmianę przeznaczenia terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania (zabudowy) terenu lub jakiekolwiek inne działania, jeśli tak to w jakim celu i kiedy?, Wnioskodawca podał: j.w..

Na pytanie Organu oznaczone nr 12 Czy w stosunku do ww. działki, która ma stanowić przedmiot sprzedaży, Wnioskodawca poczynił jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. wydzielenie, podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie oraz kiedy i w jakim celu?, Wnioskodawca podał, że Jest to działka rolna, która została oddzielona od pozostałego pola droga publiczną.

Na pytanie Organu oznaczone nr 13 Jaka była przyczyna podjęcia przez Wnioskodawcę decyzji o sprzedaży działki nr xxx?, Wnioskodawca podał, że Gmina Ch. jest biedną gminą, ludzie uprawiają ziemię niskiej jakości. Większość gruntów rolnych nadaje się pod zalesienie. Brak przemysłu, brak sklepu o większym asortymencie.

Na pytanie Organu oznaczone nr 14 Jakie działania marketingowe podjął Wnioskodawca w celu sprzedaży ww. działki będącej przedmiotem wniosku?, Wnioskodawca podał, że Nie podejmował żadnych działań marketingowych.

Na pytanie Organu oznaczone nr 15 W jaki sposób Wnioskodawca pozyskał kupującego na ww. działkę będącą przedmiotem wniosku np. ogłoszenia w prasie, Internet, inny jaki?, Wnioskodawca podał, że Kupujący szukał go, informacja telefoniczna.

Na działce ma być zbudowany budynek handlowo-usługowy branży ogólnospożywczej.

Na pytania Organu oznaczone nr 17a i 17b Jeżeli ww. działka będzie stanowiła teren niezabudowany to proszę wskazać:

1. Czy w momencie sprzedaży ww. działka będzie objęta prawomocnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, jeżeli tak, to jakie będzie przeznaczenie tej działki zgodnie z tym planem? Czy zgodnie z tym planem będzie to działka przeznaczona pod zabudowę?
2. Czy dla ww. działki w momencie sprzedaży będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli tak to jaki rodzaj zabudowy będzie ona przewidywała?,

Wnioskodawca podał, że jak wyżej pkt 10 i pkt 16.

Na pytanie Organu W przypadku gdy działka w momencie sprzedaży będzie zabudowana proszę wskazać:

1. Jakie konkretnie budynki i budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) oraz Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.) będą się znajdować w momencie sprzedaży na ww. działce będącej przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży.
2. Proszę o wskazanie jaki jest symbol PKOB poszczególnych budynków oraz budowli znajdujących się na ww. działce.
3. Czy ww. obiekty (budynki i budowle) posadowione na ww. działce są trwale związane z gruntem?
4. Czy przy nabyciu lub wybudowaniu ww. budynków i budowli Wnioskodawcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?
5. Kiedy (proszę wskazać daty) ww. budynki i budowle zostały wybudowane i oddane do użytkowania? Proszę podać odrębnie do każdego budynku i budowli.
6. Kiedy (proszę o podanie dat) miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu? Proszę podać odrębnie do każdego budynku i budowli lub ich części.
7. Czy w odniesieniu do ww. budynków, budowli lub ich części znajdujących się na ww. działce będącej przedmiotem sprzedaży zostały poniesione/będą poniesione, do dnia zbycia wydatki na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej? Informację należy podać odrębnie dla każdego obiektu, w którym dokonano ww. ulepszeń.
8. Jeżeli poniesiono wydatki na ulepszenie równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej należy wskazać, czy miało miejsce pierwsze oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich ulepszeniu? Czy od ww. zajęcia (używania) do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informację należy podać odrębnie dla każdego obiektu, w którym dokonano ww. ulepszeń.
9. Czy Wnioskodawca miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym ww. budynków i budowli?,

Wnioskodawca odpowiedział, że:

1. Działka to teren niezabudowany.
2. brak
3. brak
4. brak budowli
5. brak
6. zdarzenie nie miało miejsca
7. nie poniesiono wydatków
8. nie było takiego zdarzenia
9. nie było takiej informacji.

Na pytanie Organu oznaczone nr 19 Czy będąca przedmiotem sprzedaży działka była wykorzystywana przez Wnioskodawcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Jeżeli tak proszę wskazać jaka to działalność i na jakiej podstawie prawnej działalność ta korzystała ze zwolnienia., Wnioskodawca podał, że Nie było zwolnienia od podatku rolnego. Podatek rolny Wnioskodawca płacił co roku.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,6700 ha pozostałej części gruntu z darowizny, który jest w 2 częściach, bo dzieli je droga polna prowadząca do wsi K. Pole to przeznaczone jest do zalesienia. Wnioskodawca nigdy nie sprzedawał nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy ww. sprzedaż zostanie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

W ocenie Wnioskodawcy sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. W świetle tego przepisu, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w myśl art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działki istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12. 2006, str. 1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Należy także zauważyć, że z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalności gospodarczą.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy objętych zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn. zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży będzie działka o numerze xxx. Wnioskodawca ww. działkę nabył na podstawie umowy darowizny z dnia 9 października 2003 r. Wnioskodawca nie dzielił tej nieruchomości, ani dotąd nie sprzedawał żadnej jej części. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, jest składnikiem jego majątku osobistego. Nieruchomość podlega podatkowi rolnemu uiszczanemu Gminie. Działka nie była uprawiana. Wnioskodawca nie był, nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie dokonywał sprzedaży produktów rolnych. Wnioskodawca co roku płacił podatek rolny. Gmina nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może wydać informacji o przeznaczeniu działki xxx. Na ww. działkę nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Umowę przedwstępną sprzedaży działki nr xxx Wnioskodawca zawarł 27 czerwca 2019 r. W umowie przedwstępnej zostały zawarte warunki, które jako sprzedająca Wnioskodawczyni ma spełnić: Strona sprzedająca Wnioskodawca zobowiązuje się nie podejmować jakichkolwiek czynności oraz powstrzymać się od dokonywania jakichkolwiek działań zarówno faktycznych jak i prawnych uniemożliwiających lub utrudniających realizację przez Stronę Kupującego na przedmiotowej nieruchomości planowanej inwestycji budowlanej, w szczególności powodujących opóźnienie procesu inwestycyjnego. Obie strony umowy oświadczają, że będą zgodnie współpracować i udzielać sobie wzajemnej pomocy w zakresie procedur, jakie okażą się niezbędne przy staraniach o uzyskanie decyzji i pozwoleń, prawomocnej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy.

Wnioskodawca podał, że Udzielił spółce pod firmą: D. pełnomocnictwa do dysponowania gruntem na cele budowlane:

• pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do: występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień.

Kupujący zawarł umowę dzierżawy działki zobowiązał się miesięcznie uiszczać czynsz dzierżawny w wysokości 100 zł (słownie: sto złotych). Poza czynszem dzierżawnym Dzierżawca nie jest zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek świadczeń publicznych związanych z Przedmiotem dzierżawy w tym podatku od nieruchomości. Obowiązek zapłaty czynszu powstaje od dnia zawarcia umowy.

Strona kupująca po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dokonywać będzie realizacji inwestycji infrastrukturalnych: obiektu handlowego branży ogólnospożywczej o powierzchni nie mniejszej niż 650 m². Kupujący respektuje warunki umowy przyrzeczonej. Wnioskodawca i Anna G. działająca w imieniu Spółki pod firma: D. zobowiązują się zawrzeć umowę sprzedaży (umowa przyrzeczona), w której Wnioskodawca sprzeda spółce pod firmą: D. wolną od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich i hipotek, działkę numer xxx o powierzchni 0,05 ha, objęta dotychczas księga wieczysta numer xxx za kwotę 50 zł (pięćdziesiąt złotych) plus ewentualny podatek VAT, za 1 metr kwadratowy zbywanej nieruchomości.

W świetle powyższego uznać należy, że nabywca działki, dokonał i będzie dokonywał określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę ww. działki nr xxx. Pomimo że ww. czynności dokonywane są i będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca udzielił Kupującej Spółce pełnomocnictwa.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez Kupującego, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa, czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową działkę będącą nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działki jako towaru i wzrost jej wartości.

Okoliczności te prowadzą do wniosku, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży ww. działki nr xxx, nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działki, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej działka będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega działka o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10

i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu jego majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanego, a sprzedaż działki nr xxx będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawcy za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Wnioskodawca zawarł ze Spółką (Kupującym) umowę dzierżawy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wydzierżawianie przez Wnioskodawcę przedmiotowej działki powoduje, że działka ta utraciła charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawcę w sposób ciągły dla celów zarobkowych nieruchomości gruntowych powoduje, że są one wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Podsumowując, sprzedaż przez Wnioskodawcę ww. działki nr xxx, będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. działki będzie stanowiła wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 z późn. zm.).

Jednocześnie, stosownie do art. 15zzs ust. 7 ww. ustawy z dnia 2 marca 2020 r., czynności dokonane w postępowaniach, o których mowa w ust. 1, w okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID są skuteczne. Tym samym, Strona może skutecznie wnieść skargę pomimo wstrzymania biegu powyższego terminu.

Zgodnie z art. 57a ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej