Temat interpretacji

opodatkowania transakcji cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej, sposobu wykazania na fakturze zaliczek i wynagrodzenia za sprzedawany lokal

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 12 lutego 2020 r. (data wpływu 17 lutego 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 12 marca 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.) i dnia 27 marca 2020 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania transakcji cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej,

• sposobu wykazania na fakturze zaliczek i wynagrodzenia za sprzedawany lokal

jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 lutego 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania transakcji cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej,

• sposobu wykazania na fakturze zaliczek i wynagrodzenia za sprzedawany lokal.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 12 marca 2020 r. (data wpływu 18 marca 2020 r.) o doprecyzowanie opisu sprawy, własnego stanowiska w zakresie objętym pytaniem nr 2 i wskazanie adresu elektronicznego do doręczeń.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Firma pod nazwą Zakład . prowadzi główną działalność gospodarczą (o symbolu PKD 10.71.Z), w której główną działalność stanowi produkcja pieczywa i wyrobów cukierniczych. Zakład jest polskim rezydentem i czynnym podatnikiem podatku VAT.

W 2017 roku podjęto działania zmierzające w kierunku nabywania od Dewelopera i sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ostatecznych nabywców. W związku z tym podpisano umowę przyrzeczoną własności nieruchomości z Deweloperem. Umowa deweloperska została zwarta w formie aktu notarialnego. Terminy płatności zaliczek ww. lokalu zostały dochowane i w całości uregulowane.

Lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym (wskazanym w PKOB pod numerem 1122) o powierzchni użytkowej 29,38 m², został we wrześniu 2019 roku przekazany przez Dewelopera do użytkowania na podstawie sporządzonego protokołu odbioru.

Ponadto, ww. firma nie poniosła wydatków na ulepszenie tejże nieruchomości w rozumieniu przepisów o środkach trwałych, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej lokalu.

W 2020 roku firma chciałaby podpisać umowę cesji praw i obowiązków do ww. lokalu na rzecz ostatecznego nabywcy.

W uzupełnieniu wniosku, na następujące pytanie Organu Czy lokal mieszkalny, objęty zakresem pytania nr 1. jest zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym?, Wnioskodawczyni wskazała Tak, lokal mieszkalny jest zaliczany do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Następnie na pytanie nr 2 Organu Jaki jest symbol PKOB?, Wnioskodawczyni wskazała Symbol jakim objęty jest lokal ujęto w pozycji PKOB nr 112, czyli Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe.

Na następujące pytanie nr 3 Organu Czy zaliczki, o których mowa we wniosku, były wpłacane przez Wnioskodawczynię na poczet ceny, jaką miała zapłacić w związku z zakupem nieruchomości mieszkaniowej?, Wnioskodawczyni wskazała, iż Wpłacane zaliczki na rachunek powierniczy były wpłacane na poczet ceny zakupu nieruchomości, zgodnie z zwartą umową z Deweloperem w terminach wyznaczonych przez Dewelopera w umowie.

Na pytanie nr 4 Organu Czy cena za przeniesienie przez Wnioskodawczynię praw i obowiązków na osobę trzecią będzie zawierać wyłącznie kwotę za dokonanie przeniesienia praw i obowiązków? Czy też cena ta będzie zawierać zarówno kwotę za dokonanie ww. przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek wpłaconych przez Wnioskodawczynię?, Wnioskodawczyni udzieliła następującej odpowiedzi Cena za przeniesienie praw i obowiązków za lokal zawierać będzie zarówno kwotę za dokonanie ww. przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek wpłaconych przeze mnie.

Na pytanie Organu, wskazane jako nr 5 Czy Wnioskodawczyni w związku z cesją praw i obowiązków, która jest objęta zakresem pytań wniosku ORD-IN występowała z wnioskiem o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej?, Wnioskodawczyni wskazała, iż Nie kierowałam wniosku o wydanie Wiążącej Informacji Stawkowej.

Natomiast na pytanie nr 6 Organu Kiedy Wnioskodawczyni zamierza przenieść będące przedmiotem wniosku prawa i obowiązki na osobę trzecią, tj. przed 31 marca 2020 czy po 31 marca 2020?, Wnioskodawczyni wskazała, iż Zamierzam przenieść prawa i obowiązki wynikające z umowy cesji przed 31 marca 2020.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w związku z umową cesji praw i obowiązków można zastosować obniżoną stawkę podatku VAT w wysokości 8% dla lokalu mieszkalnego oddanego do użytkowania we wrześniu 2019, gdzie sprzedawcą nieruchomości jest czynny podatnik VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni (doprecyzowanym w uzupełnieniu wniosku), cesja praw i obowiązków wynikająca z zawartej umowy deweloperskiej dotycząca sprzedaży lokalu mieszkalnego użytkowanego przez okres krótszy niż 2 lata będzie korzystała z obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8%, gdyż lokal ten jest objęty społecznościom programem mieszkaniowym.

Zdaniem Wnioskodawczyni, cesja przenosząca prawa i obowiązki do ww. lokalu powinna korzystać z obniżonej stawki, gdyż z takiej korzystałaby umowa przenosząca własność tego lokalu na podstawie art. 41 ust. 12 pkt 1 oraz 41 ust. 12c ustawy o podatku od towarów i usług.

Według orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (wyrok ETS w sprawie C-185/01) ocenę skutków zdarzenia gospodarczego na gruncie podatku VAT należy dokonać w oparciu o wykładnię celowościową, a umowa deweloperska, cesja praw i obowiązków z niej wynikających oraz umowa przenosząca własność tych nieruchomości zmierzałaby do jednego celu ekonomicznego, w postaci dostawy lokali mieszkalnych.

W ocenie Wnioskodawczyni, decydujące znaczenie cesji uprawnień powinno mieć walor ekonomiczny tych czynności, a nie definicja używana w krajowym prawie cywilnym.

Ponadto na podstawie wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 23.07.2019 nr sygnatury akt I SA/Bd 314/19 niczym nieuzasadnione jest, by stawka podatku, np. od zaliczek dotyczących czynności objętych umową przedwstępną była inna niż stawka podatku od czynności przeniesienia praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią. Cesji uprawnień z tytułu umowy przedwstępnej czy deweloperskiej nie można dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług odrywać od pozostałych czynności, które poprzedzają bądź dopełniają transakcje zbycia lokali mieszkalnych.

Skoro w rezultacie zawarcia umowy przedwstępnej, a w dalszej kolejności cesji praw i obowiązków z niej wynikających, ma dojść do dostawy lokali, nieracjonalne jest traktowanie jednej czynności jaka wystąpiła przed tą dostawą, w rozważanym przypadku cesji praw i obowiązków, jako usługi.

Niezmienne bowiem, w efekcie końcowym, chodzi o dostawę lokali mieszkalnych, którą to czynność poprzedzała umowa przedwstępna a następnie cesja wynikających z niej uprawnień i obowiązków.

Innymi słowy, umowa przedwstępna i deweloperska oraz cesja uprawnień z tych umów zmierzały do tożsamego celu ekonomicznego, jakim była dostawa lokali mieszkalnych (http://www.orzeczenia-nsa.pl/wyrok/i-sa-bd-314-19/podatek_odtowarów_i_ usług_interpretacje_podatkowe/2ffa0c.html 10.02.2020).

Zdaniem Wnioskodawczyni, powinna być wystawiona faktura obejmująca jedną pozycję zawierającą wartość lokalu i wartość cesji oraz łącznie winno to być opodatkowane stawką 8%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Na wstępie należy zauważyć, że niniejsza interpretacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

1. przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2. wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3. wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4. wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5. ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6. oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7. zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Natomiast, stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Mając na względzie wyżej przytoczone przepisy, stwierdzić należy, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl art. 7 ustawy. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Towary i usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, niewymienione w Nomenklaturze scalonej (CN) lub w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej podlegają opodatkowaniu stawką w wysokości 22%, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie lub przepisach wykonawczych określono inną stawkę (art. 41 ust. 13 ustawy).

Przy czym, stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zauważyć jednak należy, że stosowanie obniżonych stawek podatku lub zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast wychodzenie poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania stawki obniżonej czy zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 października 2019 r., dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 listopada 2019 r., dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, innych niż klasyfikowane według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług w grupowaniu usługi związane z wyżywieniem (PKWiU 56), stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem art. 114 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 października 2019 r., stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Na mocy art. 41 ust. 12 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 listopada 2019 r., stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do

1. dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym;
2. robót konserwacyjnych dotyczących:
3. obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
4. lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b (ust. 12a ww. artykułu w brzmieniu obowiązującym do 22 listopada 2019 r.).

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2018 r. poz. 2389, z późn. zm.), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b (ust. 12a ww. artykułu w brzmieniu obowiązującym od 23 listopada 2019 r.).

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m ²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (ust. 12c powołanego artykułu w brzmieniu obowiązującym do 31października 2019 r.).

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2 (ust. 12c powołanego artykułu w brzmieniu obowiązującym od 1 listopada 2019 r.).

Z powołanych wyżej regulacji zawartych w art. 7 i 8 ustawy wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

Zgodnie z art. 509 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, ze zm.), wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przedmiotem przelewu jest prawo majątkowe, nie zaś towar. Inaczej mówiąc, przedmiotem cesji jest konkretna wierzytelność czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe.

Mając na uwadze powyższe przepisy, sama instytucja cesji jako umowy prawa cywilnego dotyczy wyłącznie praw, a nie konkretnego towaru, nawet, jeżeli dostawa tego towaru jest niejako efektem końcowym scedowanego zobowiązania.

Zatem przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej na rzecz innego podmiotu będzie świadczeniem, za które cedent (tutaj: Wnioskodawczyni) otrzyma ustalone przez Strony wynagrodzenie. Pomiędzy Wnioskodawczynią a nabywcą zaistnieje bowiem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Wnioskodawczyni podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei nabywca stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności będzie bezpośrednim jej konsumentem, odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym.

Podnieść w tym miejscu należy, że jak wynika ze złożonego wniosku, Wnioskodawczyni w ramach planowanej działalności nie będzie podmiotem dokonującym dostawy towaru nieruchomości. Jak wskazała sama Wnioskodawczyni, w 2017 roku podjęła działania zmierzające w kierunku nabywania od Dewelopera i sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz ostatecznych nabywców. W związku z tym podpisano umowę przyrzeczoną własności nieruchomości z Deweloperem. Umowa deweloperska została zwarta w formie aktu notarialnego. Terminy płatności zaliczek ww. lokalu zostały dochowane i w całości uregulowane. W 2020 roku Wnioskodawczyni chciałaby podpisać umowę cesji praw i obowiązków do ww. lokalu na rzecz ostatecznego nabywcy. Cena za przeniesienie praw i obowiązków na nabywcę za lokal zawierać będzie zarówno kwotę za dokonanie ww. przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek wpłaconych przez Wnioskodawczynię na rzecz Dewelopera. Wskazać zatem należy, że w zamian za określoną cenę sprzedaży, nabywca nabędzie owe prawa i obowiązki. W wyniku owej transakcji uprawnionym do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokali stanie się nabywca, wstępując w prawa i obowiązki Wnioskodawczyni. Stwierdzić w tym miejscu należy, że podmioty w łańcuchu transakcji związanych ze zbyciem prawa do umowy przedwstępnej dysponują jedynie samym prawem do nabycia nieruchomości w przyszłości. Intencją Wnioskodawczyni w niniejszej sprawie jest znalezienie Klientów, którzy nabędą od Zainteresowanej prawa do umowy sprzedaży, zatem Wnioskodawczyni podpisując umowę cesji praw wraz z przejęciem zobowiązań z umowy przedwstępnej nie dokonuje czynności, jaką jest dostawa towaru.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawczynię na rzecz ostatecznego nabywcy praw i obowiązków do przedmiotowego lokalu mieszkalnego oddanego do użytkowania we wrześniu 2019, wskutek zawarcia umowy cesji, stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawczynię na rzecz nabywcy, a nie dostawę towaru.

Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy).

Zatem przeniesienie przez Wnioskodawczynię na rzecz ostatecznego nabywcy praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, w wyniku zawarcia umowy cesji, stanowić będzie świadczenie usługi przez Wnioskodawczynię na rzecz ostatecznego nabywcy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%.

Do opisanej czynności nie może mieć zastosowania 8% stawka podatku VAT przewidziana w art. 41 ust 12-12c ustawy, gdyż wskazane przepisy odnoszą się do dostawy towaru budynku, budowli. Natomiast w opisanej sprawie (jak wyjaśniono wyżej) mamy do czynienia ze świadczeniem usług, zatem preferencyjna stawka podatku dostawy towarów nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie.

Zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy. I tak, w myśl art. 106a pkt 1 ustawy przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów.

Stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów co do zasady podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w sytuacjach, o których mowa w art. 106b ust. 3 ustawy, podatnik wystawiał fakturę.

Zgodnie z art. 106e ust. 1 pkt 7 ustawy faktura powinna zawierać nazwę (rodzaj) towaru lub usługi.

Odnosząc się do kwestii faktury dokumentującej transakcję cesji, należy wskazać, że w niniejszej sprawie przedmiotem sprzedaży jak wyżej stwierdzono będzie jedno świadczenie usługi przez Wnioskodawczynię na rzecz ostatecznego nabywcy, które podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%. Wnioskodawczyni jednoznacznie wskazała, że cena za przeniesienie praw i obowiązków za lokal zawierać będzie zarówno kwotę za dokonanie ww. przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek wpłaconych przez Wnioskodawczynię. Skoro zatem kwota należna stanowiąca całość świadczenia od nabywcy będzie obejmowała zarówno kwotę za dokonanie ww. przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek wpłaconych przez Wnioskodawczynię, to w konsekwencji Wnioskodawczyni z tytułu świadczenia opisanej usługi winna wystawiać fakturę, która zawierać będzie jedną pozycję obejmującą wynagrodzenie za usługę, na które to wynagrodzenie składać się będzie, jak wyżej wskazano wartość przeniesienia praw i obowiązków oraz zwrot zaliczek. Przy czym na rzecz innego podatnika Wnioskodawczyni ma obowiązek wystawić fakturę na podstawie ww. art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, natomiast jeśli nabywcą będzie podmiot niebędący podatnikiem podatku VAT, stosownie do treści art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, wyłącznie na żądanie nabywcy ww. usługi, jeżeli żądanie jej wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty, Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do wystawienia faktury dokumentującej zawartą transakcję.

Tym samym, oceniając całościowo stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać je za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Bieg powyższego terminu nie rozpoczyna się do dnia zakończenia okresu stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID (art. 15zzs ust. 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. poz. 374 i 567) dodany przez art. 1 pkt 14 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 568)).

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej