Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej jako Ustawa o VAT) zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jednocześnie w powyższej ustawie przewidziano definicję legalną terenu budowlanego - w myśl art. 2 pkt 33 przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że jeżeli dla niezabudowanej Nieruchomości, będącej przedmiotem umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego, wydana zostanie prawomocna lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w której przewidziano przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę (np. określono, że jest to teren zabudowy mieszkaniowo - usługowej), to jej dostawa podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług. W takim przypadku sprzedaż ta nie będzie mogła być opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem w myśl art. 2 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Ponadto, podobne stanowisko było już prezentowane w wydanych przez organy podatkowe interpretacjach (zob. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 6 maja 2014 r. nr ITPP2/443-211/14/PS; interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 28 czerwca 2018 r. nr 0111-KDIB3-1.4012.510.2018.1.WN).

Ad. 2

Odliczenie VAT przez czynnych podatników VAT jest możliwe wówczas, gdy zakupione towary i usługi będą służyć działalności opodatkowanej tym podatkiem. Prawo to wynika bezpośrednio z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę powyższą zasadę, po transakcji sprzedaży Nieruchomości Kupujący będzie mógł odliczyć VAT naliczony przy ich zakupie, jeżeli Nieruchomości te będą służyły działalności opodatkowanej. Tak jak wskazano w punkcie 74 niniejszego wniosku, Kupujący nabywa Nieruchomości do przeprowadzenia na nich inwestycji budowlanej (tj. do celów związanych z przedmiotem jego działalności wskazanym w Krajowym Rejestrze Sądowym), zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i decyzją o pozwoleniu na budowę. Zdaniem wnioskodawcy, powyższy cel stanowi czynności opodatkowane, które nie korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, bowiem nie zostały one ujęte w rozdziale 2 ustawy o podatku od towarów i usług o tytule Zwolnienia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Dostawą towarów jest również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący wraz ze Sprzedającym (obie spółki są czynnymi podatnikami VAT) zawarli umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego dwóch sąsiadujących ze sobą, niezabudowanych nieruchomości rolnych, położonych w obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Nieruchomości). Co więcej, dla Nieruchomości nie wydano także decyzji o warunkach zabudowy.

Ze względu na fakt, iż Wnioskodawca zamierza zrealizować na nieruchomościach inwestycję, umowa warunkowa sprzedaży ma zostać zawarta m.in. po:

• uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej przez niego inwestycji,
• uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej przez niego inwestycji,

a umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości po niewykonaniu prawa pierwokupu przez Prezydenta miasta i zapłaty pozostałej ceny, tj. ceny pomniejszonej o wpłacone wcześniej dwa zadatki.

Z powyższego wynika więc, że w dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie już wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co więcej:

• Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, ponieważ nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, które nie występowały w charakterze podatnika VAT na potrzeby przedmiotowych transakcji i nie wystawiały faktur VAT z tytułu sprzedaży. Tym samym cena nabycia Nieruchomości nie obejmowała podatku VAT,
• Sprzedający nabył przedmiotowe nieruchomości z zamiarem wykorzystania do działalności opodatkowanej podatkiem VAT i w takim zakresie były wykorzystywane nieruchomości. Spółka B nie wykorzystywała przedmiotowych Nieruchomości na potrzeby działalności zwolnionej z VAT,
• Kupujący nabywa Nieruchomości do przeprowadzenia na nich inwestycji budowlanej (tj. do celów związanych z przedmiotem jego działalności wskazanym w Krajowym Rejestrze Sądowym), zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i decyzją o pozwoleniu na budowę, tj. nieruchomość będzie wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Ad 1

Wątpliwości przedstawione we wniosku dotyczą m.in. ustalenia, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT czy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje m.in. art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

Oznacza to, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, stanowiące tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Wnioskodawca wskazał, że w dniu transakcji sprzedaży Nieruchomości będzie już wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z powyższym, transakcja sprzedaży dwóch działek, dla których w momencie sprzedaży będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Tym samym, nie będzie ona mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w analizowanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z uwagi na obowiązujące przepisy prawa i przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ z okoliczności sprawy wynika, że Sprzedający nie wykorzystywał przedmiotowych Nieruchomości na potrzeby działalności zwolnionej od podatku VAT.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej Nieruchomości składającej się z dwóch działek niezabudowanych powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wnioskodawca powziął również wątpliwość w zakresie prawa do odliczenia podatku w związku z niniejszą transakcją.

Odnosząc się do wskazanej kwestii należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość, którą planuje nabyć Wnioskodawca, będący czynnym podatnikiem VAT, ma służyć w przyszłości czynnościom podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a zatem spełnione będą warunki określone w art. 86 ustawy o VAT uprawniające do odliczenia podatku naliczonego, tj. Nabywca jest czynnym podatnikiem VAT, a dokonany zakup będzie służył czynnościom opodatkowanym.

Zatem, w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie, nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji, przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 2 również należy uznać za prawidłowe.

Podkreślenia również wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego () za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej