Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) zbycie prawa wieczystego użytkowania uznaje się za dostawę towarów, czyli czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Działkę A należy uznać za teren niezabudowany. Znajdujące się na niej ruiny budynku gospodarczego, choć znajdują się w ewidencji gruntów i budynków, nie nadają się do użytkowania, nie stanowią żadnej wartości ekonomicznej i nie spełniają definicji budynku określonej w art. 3 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane jako obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty i dach. Poprawność zakwalifikowania gruntu, na którym znajdują się jedynie fragmenty budynków bądź ruiny lub obiekty przeznaczone do rozbiórki do terenów niezabudowanych potwierdzają m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 23 września 2013 r. sygn. IPPP2/443-736/13-2/DG, wyrok WSA w Poznaniu z 24 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Po 924/08.

Także ogrodzenie terenu nie przedstawia jakiejkolwiek wartości ekonomicznej i może być uznane jedynie za urządzenie budowlane a nie za budynki czy budowle według prawa budowlanego, a w konsekwencji nie mogą być uznane za budowle w rozumieniu ustawy o VAT. Brak możliwości zakwalifikowania ogrodzenia jako budowli potwierdzają m.in. wyroki NSA: sygn. I FSK 918/11 z 17 kwietnia 2012 r. oraz sygn. I FSK 102/14 z 8 stycznia 2015 r.

Za tereny budowlane uznaje się na podstawie art. 2 ust. 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla Działki A nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z dnia 18 czerwca 2013 r. nr PT10/033/12/207/WLI/13/RD 58639 w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków.

Bez znaczenia pozostaje także klasyfikacja gruntu według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. A zatem dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Biorąc pod uwagę ekonomiczny sens przyszłej transakcji oraz powyższe uregulowania ustawy o VAT należy uznać, iż sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki ewidencyjnej nr 1 (Działki A) będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Przy czym nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 10 i strony transakcji nie będą mogły wybrać opodatkowania dostawy Działki A stawką podstawową 23%. Natomiast, jeśli do dnia zawarcia transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości dla Działki A zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu umożliwiające zakwalifikowanie gruntu do terenów budowlanych w rozumieniu ustawy o VAT, wówczas sprzedaż Działki A będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23%.

Ad 2.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zatem określona w umowie sprzedaży wartość prawa użytkowania wieczystego działki B powinna zostać wliczona do podstawy opodatkowania z tytułu dostawy znajdujących się na niej budynków i budowli. Jednocześnie do całej transakcji należy zastosować stawkę VAT właściwą dla dostawy budynków i budowli. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się w myśl art. 2 ust. 14 ustawy o VAT oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na własne potrzeby budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przy czym wartość początkową należy określić według zasad przewidzianych art. 16g ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Do analizy wysokości poniesionych nakładów modernizacyjnych Spółka przyjęła:

• dla wydatków poniesionych w latach 1996-2008 wartość początkową poszczególnych budynków i budowli, według której wprowadzono je do ewidencji środków trwałych w momencie zakupu w 1995 roku,

• dla wydatków poniesionych po 2009 roku wartość początkową poszczególnych budynków i budowli, według której wprowadzono je do ewidencji środków trwałych w dacie połączenia Spółki z B. Sp. z o.o.

Biorąc pod uwagę fakt, iż Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie części budynków i budowli, które przekroczyły 30% ich wartości początkowej i w stosunku do których miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, należy przyjąć, iż pierwsze zasiedlenie budynków i budowli znajdujących się na Działce B miało miejsce:

• przed 1995 rokiem w stosunku do budynków i budowli, które nie były modernizowane lub były modernizowane, ale nakłady na ulepszenie nie przekroczyły 30% ich wartości początkowej,

• w 1997 roku dla budynków i budowli modernizowanych w latach 1996-1997,

• w 2017 roku dla budowli w postaci instalacji elektrycznej,

• w 2018 roku dla budynku nr 5a.

A zatem w momencie zawarcia planowanej umowy sprzedaży w odniesieniu do wszystkich znajdujących się na terenie działki B budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż dwa lata od chwili pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji sprzedaż prawa wieczystego użytkowania działki ewidencyjnej nr 2 (Działki B) wraz z prawem własności budynków i budowli będzie podlegać zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przy czym strony transakcji będą mogły zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy podatkiem VAT według stawki 23% na podstawie art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT pod warunkiem, iż obie strony transakcji będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT i złożą przed dniem dokonania dostawy obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków i budowli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych przepisów wynika, że nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 tej ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W świetle art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 powołanej ustawy ilekroć w jej przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 z późn. zm.) reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w myśl art. 4 ust. 2 ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Przepis art. 2 pkt 33 ustawy, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie według art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga natomiast przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Należy bowiem zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ww. ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, i zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości nabytej w następujących okolicznościach: w 1995 roku Spółka nabyła nieruchomość (prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności budynków i budowli) na mocy umowy sprzedaży. Transakcja była opodatkowana podatkiem VAT, który zostały przez Spółkę odliczony. W 2008 roku Spółka wniosła przedmiotową nieruchomość aportem w zamian za objęcie udziałów w spółce B. Sp. z o.o. W obowiązującym wówczas stanie prawnym transakcja aportu była czynnością zwolnioną z VAT. Spółka B. Sp. z o.o. nie poniosła wydatków na ulepszenie budynków i budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W 2009 roku nastąpiło połączenie spółek Spółki A. S.A. i B. Sp. z o.o. metodą łączenia udziałów przez przeniesienie całego majątku sp. z o.o. na spółkę Spółka A. S.A., w wyniku którego nieruchomość ponownie przeszła na własność Spółki i została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

W latach 1995-2013 nieruchomość była użytkowana przede wszystkim na potrzeby własne Spółki (sprzedaż hurtowa sprzętu AGD) oraz częściowo wynajmowana, od 2014 roku do chwili obecnej (w związku z zaprzestaniem działalności handlowej przez Spółkę) nieruchomość jest w przeważającym zakresie przedmiotem najmu. Od 2014 roku wynajem lokali biurowych i magazynowych wchodzących w skład przedmiotowej nieruchomości stanowi podstawowy przedmiot działalności Spółki. Na terenie nieruchomości znajduje się także siedziba Spółki.

Nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą oraz składa się z:

1. prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym nr 1 (Działka A), na której znajdują się: ogrodzenie z siatki, słupy oświetleniowe oraz ruiny budynku gospodarczego (fragmenty ścian, bez dachu). Zabudowania te widnieją w ewidencji gruntów i budynków, ale już w chwili zakupu nieruchomości w 1995 roku nie nadawały się do użytkowania i nie były ujawnione w dokumentach dotyczących nabycia nieruchomości, nie figurowały także w ewidencji środków trwałych poprzedniego właściciela i tym samym nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki ani w momencie nabycia nieruchomości w 1995 roku ani w chwili przejęcia nieruchomości w 2009 roku. Przedmiotowe zabudowania nie były użytkowane i remontowane ani przez firmę Spółka A. S.A. jak i firmę B. Sp. z o.o. Nie były też przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy leasingu. Aktualnie Działka A jest częściowo przedmiotem najmu oraz pełni funkcję parkingu dla najemców budynków biurowo-magazynowych posadowionych na działce B. Powierzchnia terenu częściowo utwardzona jest tłuczniem z kamienia. Dla działki tej nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
   Znajdujące się na działce nr 1 (Działka A) obiekty: plac częściowo utwardzony tłuczniem z kamienia pełniący funkcję parkingu, ogrodzenie z siatki (słupy stalowe i przęsła ogrodzeniowe z siatki na podmurówce betonowej) oraz słupy oświetleniowe zgodnie z zapisami art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane są zakwalifikowane jako urządzenia, a tym samym nie stanowią budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy. Spółka nie ponosiła wydatków na ich ulepszenie.
2. prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowiącego działkę o numerze ewidencyjnym nr 2 (Działka B), na której znajdują się budynki magazynowe i biurowo-magazynowe oraz budowle wybudowane w latach 70-tych i 80-tych. Część budynków i budowli była zmodernizowana w latach 1996-1997, a część wydatków z tego tytułu przekroczyła 30% wartości początkowej budynków i budowli. Zakończenie prac i przyjęcie zmodernizowanych budynków do używania nastąpiło w 1997 roku. W latach 2009-2018 Spółka ponosiła nakłady na ulepszenia budynków i budowli, ale limit 30% ich wartości początkowej został przekroczony jedynie w stosunku do:
   • rozbudowy instalacji elektrycznej zakwalifikowanej (z uwagi na to, iż dotyczy kilku budynków) jako odrębny środek trwały (budowla), przy czym zakończenie prac i przyjęcie do użytkowania nastąpiło w 2017 roku,
   • modernizacji budynku nr 5a przy czym zakończenie prac i przyjęcie do użytkowania nastąpiło w 2018 roku.

Na działce nr 2 (Działka B) znajdują się budynki przemysłowe trwale związane z gruntem: Budynki nr 1, 2, 3 - stanowiące zestaw trzech hal magazynowych, Budynek nr 4 - biurowo-magazynowy, Budynek nr 5 - biurowo-magazynowy, Budynek nr 5A- budynek biurowy, Budynek nr 6 - budynek biurowo-magazynowy, Budynek nr 7 - biurowo-magazynowy, Budynek nr 9 - biurowo-magazynowy, Budynek nr 9A - biurowo-magazynowy oraz budowle i instalacje: zbiornik retencyjny wody opadowej, sieć centralnego ogrzewania, sieć kanalizacyjna, drogi wewnątrzzakładowe i place, oświetlenie terenu, ogrodzenie i bramy wjazdowe, okablowanie techniczne, instalacja elektryczna i sieć komputerowa. W latach 1995-2020 wszystkie wymienione powyżej budynki i budowle były wykorzystywane na potrzeby własne Spółki lub wynajmowane. Zakończenie prac modernizacyjnych w budynku nr 5A i przyjęcie do użytkowania nastąpiło w dniu 1 października 2018 roku. W latach 1995-2017 budynek ten był wykorzystywany na potrzeby własne spółki i pełnił rolę wartowni/portierni, a od 1 października 2018 r. do dnia dzisiejszego jest przedmiotem umowy najmu.

Instalacja elektryczna znajduje się w budynkach biurowo-magazynowych posadowionych na działce nr 2.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą określenia, czy transakcja zbycia prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 będzie zwolniona od podatku od towarów i usług (pytanie oznaczone nr 1).

W niniejszej sprawie, aby dokonać rozstrzygnięcia, czy dostawa prawa wieczystego użytkowania działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT, istotne jest ustalenie, czy nieruchomość ta jest gruntem zabudowanym, czy też niezabudowanym.

W związku z powyższymi okolicznościami sprawy, rozpatrując czy pozostałości ruiny budynku gospodarczego znajdujące się na działce nr 1 można uznać za budynek, bądź budowlę, należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ww. ustawy, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Z kolei, w myśl pkt 2 ww. artykułu, przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Stosownie do art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

W świetle powyższych przepisów należy ustalić, czy częściowo lub całkowicie zniszczony budynek spełnia nadal warunki definicji zawartej w ustawie Prawo budowlane. Z powyższego przepisu wynika, że ograniczenia dotyczą w szczególności budynków, które są nimi, jeśli są obiektem budowlanym, który jest trwale związany z gruntem i jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Z kolei przy budowlach definicja nie odnosi się do stanu technicznego tychże obiektów, niemniej jednak należy uznać, że w przypadku, gdy analizowany obiekt ewidentnie nie nadaje się do eksploatacji, to nie spełnia on cech budynku, czy też budowli, w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. Należy przyjąć, że obiekty takie nie spełniają swojej pierwotnej funkcji, do której były przeznaczone. W konsekwencji, sprzedaż działki, na której znajdują się ruiny budynków należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Jak wynika z informacji przedstawionych przez Wnioskodawcę, na działce nr 1 nie znajdują się budynki ani budowle (jak wskazał Wnioskodawca znajdujące się na działce obiekty: plac częściowo utwardzony tłuczniem z kamienia pełniący funkcję parkingu, ogrodzenie z siatki oraz słupy oświetleniowe nie stanowią budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, lecz są zakwalifikowane jako urządzenia budowlane w rozumieniu tej ustawy), a jedynie pozostałości po budynku gospodarczym, który nie nadaje się do użytkowania i nie ma żadnej wartości ekonomicznej. Ponadto, jak wynika z okoliczności sprawy ruiny budynku gospodarczego nie spełniają definicji budynku w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (są to fragmenty ścian, bez dachu). Wnioskodawca wskazał również, że już w chwili zakupu nieruchomości w 1995 r., nie nadawały się do użytkowania i nie były ujawnione w dokumentach dotyczących nabycia nieruchomości, nie figurowały także w ewidencji środków trwałych poprzedniego właściciela i tym samym nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych Spółki, ani w momencie nabycia nieruchomości w 1995 r., ani w chwili przejęcia nieruchomości w 2009 r. Przedmiotowe zabudowania nie były użytkowane i remontowane, nie były też przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy leasingu. W związku z tym, nie można uznać, że sensem ekonomicznym planowanej transakcji jest sprzedaż pozostałości po tym budynku, tylko prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę, bowiem jak wynika z opisu sprawy już w momencie zakupu nieruchomości przez Wnioskodawcę obiekt ten nie nadawał się do jakiegokolwiek użytkowania i nie był traktowany jako budynek.

Zatem, należy przyjąć, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki, na której znajdują się ruiny budynku gospodarczego i urządzenia budowlane, które jak jednoznacznie wskazał Wnioskodawca, nie spełniają definicji budowli, należy traktować jako sprzedaż nieruchomości niezabudowanej.

Analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane, w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Jak wynika z opisu sprawy, dla przedmiotowej działki nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w związku z tym dostawa prawa wieczystego użytkowania gruntu (działki nr 1) będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie, do transakcji tej nie znajdzie zastosowania przepis art. 43 ust. 10 ustawy, wg którego strony mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, gdyż przepis ten znajduje zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia nieruchomości zabudowanych.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również możliwości zastosowania zwolnienia od podatku dla transakcji zbycia prawa wieczystego użytkowania działki nr 2 wraz z prawem własności budynków i budowli (pytanie oznaczone nr 2).

W odniesieniu do powyższej kwestii należy wskazać, że z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem transakcji będą budynki i budowle, dla dostawy których zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca wskazał, że w latach 1995-2013 nieruchomość była użytkowana na potrzeby własne Spółki oraz częściowo wynajmowana, natomiast od 2014 r. do chwili obecnej nieruchomość jest w przeważającym zakresie przedmiotem najmu. Ponadto, jak wskazał Wnioskodawca w latach 2009-2018 ponosił nakłady na ulepszenie budynków i budowli, ale limit 30% ich wartości początkowej został przekroczony jedynie w stosunku do rozbudowy instalacji elektrycznej (przy czym zakończenie prac i przyjęcie do użytkowania nastąpiło w 2014 r.) oraz w stosunku do modernizacji budynku nr 5a, przy czym zakończenie prac i przyjęcie do użytkowania wskazanego budynku nastąpiło w dniu 1 października 2018 r. Wnioskodawca wskazał również, że transakcja nastąpi nie wcześniej niż w listopadzie 2020 r., w związku z powyższym, w stosunku do wszystkich budynków i budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, w stosunku do wszystkich obiektów doszło do ich pierwszego zasiedlenia, i między pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. obiektów minie okres dłuższy niż 2 lata.

W związku z tym, warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku dla planowanej dostawy wskazanej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy będą spełnione. Należy również wskazać, że stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajdują się ww. budynki i budowle również będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż tych obiektów.

Dodatkowo w myśl ww. art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający oraz Kupujący mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy prawa własności ww. działki zabudowanej pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca nieruchomości są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą, przed dniem dokonania tej dostawy, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy przedmiotowej nieruchomości.

Zatem, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do zastosowania do planowanej dostawy działki nr 2 (prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkami i budowlami), zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, z opcją jej opodatkowania po spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy. W takim przypadku planowaną dostawę ww. obiektów budowlanych należy opodatkować wg właściwych dla tej czynności stawek podatku VAT.

W związku z możliwością korzystania ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, analiza zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stała się bezzasadna.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Przedmiotowa interpretacja dotyczy wyłącznie pytań Wnioskodawcy. Inne kwestie nieobjęte pytaniami nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa rozpatrzone.

Ponadto, należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP. W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej