Podatek od towarów i usług, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr 1 i 2.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 8 września 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów we współwłasności działek nr 1 i 2. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 listopada 2022 r. (wpływ 8 listopada 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca dnia 17 maja 2019 r. podpisał umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek, położonych w gminie B, nr działek 1 i 2. Następnie aneks przedłużający tą umowę w dniu 21 czerwca 2021 r. Działki leżą na tzw. strefie przemysłowej gminy B, Kupujący sam się zgłosił. Umowę przedwstępną podpisali także właściciele działek sąsiednich i Kupujący jest zainteresowany tylko zakupem całości. Wnioskodawca udzielił także Kupującemu pełnomocnictwa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz do wszelkich innych czynności związanych z badaniem technicznym i prawnym działek.

Działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej B w dniu 8 marca 2021 r. Zgodnie z zapisami tego planu działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej.

Zgodnie z zawartą umową Wnioskodawca jest zobowiązany do wystąpienia do Izby Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w celu uzyskania stanowiska, czy sprzedaż działek powinna być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca obie działki nabył na podstawie umowy darowizny, sporządzonej u notariusza dnia 21 marca 1991 r.

2.Na pytanie o treści „Czy nabycie przez Pana ww. działek nastąpiło w ramach czynności opodatkowanej, zwolnionej, czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy czynność ta była udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?” Pan wskazał, że „Nie dotyczy”.

3.Na pytanie o treści „Czy z tytułu nabycia ww. działek przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?” Pan wskazał,  że „Nie dotyczy”.

4.Obie działki były i są wykorzystywane rolniczo (produkty rolne na własne cele). Obie działki Wnioskodawca wykorzystuje rolniczo od momentu ich nabycia, tj. od dnia umowy darowizny do dzisiaj.

5.Obie działki wykorzystywane są na cele prywatne (osobiste). Na działkach na przemian w zależności od okresu uprawiane jest (...). Zbiory uzyskane z obu działek Wnioskodawca przeznacza na własne zwierzęta.

6.Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym.

7.Wskazane ww. działki nie były, nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

8.Wnioskodawca produkty rolne z obu działek przeznacza wyłącznie na własne potrzeby.

9.Działki nie były/są/będą przedmiotem najmu, dzierżawy itp.

10.Wnioskodawca w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie ponosił/nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia.

11.Dla działek nie jest i nie będzie na moment ich zbycia wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

12.Umowa przedwstępna została zawarta wspólnie z Kupującym przez 4 różnych właścicieli Nieruchomości. Roszczenia przysługujące stronom z tytułu zawarcia umów przedwstępnych mogą zostać zrealizowane poprzez łączne zawarcie wszystkich przyrzeczonych umów sprzedaży. Kupujący kupi Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży po spełnieniu się następujących warunków:

─uchwalenia zmiany planu miejscowego (przez gminę),

─zakupu bezprzetargowo działek od gminy,

─rozwiązania umowy dzierżawy z (...) (dotyczy innych działek, nie będących Wnioskodawcy własnością),

─wykreślenia służebności osobistych oraz prawa dożywocia z sądowych ksiąg wieczystych,

─Kupujący dokona analizy stanu prawnego,

─potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję przez Kupującego (przez spółki energetyczne oraz gminę),

─przeprowadzenia pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic (przez geodetę),

─uzyskania przez Kupującego ustaleń, z których ma wynikać, że warunki glebowośrodowiskowe umożliwią inwestycję,

─uzyskania zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

─potwierdzenia, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej (od gminy),

─uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

─uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę (Starosta (...)), podpisania przez Sprzedających oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, stan prawny i faktyczny Nieruchomości wynikający z oświadczeń i zapewnień sprzedających nie zmieni się, ani też nie wyjdą na jaw okoliczności sprzeczne z tymi oświadczeniami,

─roszczenie Kupującego zostanie wpisane do ksiąg wieczystych,

─Kupujący przedstawi uchwałę wspólników wyrażającą zgodę na nabycie Nieruchomości.

13.Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po Wnioskodawcy stronie:

─uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

─podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

─niezmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

─okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

─uzyskanie interpretacji podatkowej.

Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po stronie Kupującego:

─dokonanie analizy stanu prawnego,

─uzyskanie potwierdzenia, że media: woda, kanalizacja sanitarna, energia elektryczna, gaz, odprowadzenie wód opadowych umożliwią inwestycję,

─przeprowadzenie pomiarów geodezyjnych i wznowienia granic,

─uzyskanie ustaleń, z których ma wynikać, że warunki glebowo-środowiskowe umożliwią inwestycję,

─potwierdzenie, że Nieruchomości posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

─uzyskanie warunków technicznych, decyzji, pozwoleń, uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych oraz urzędów na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na Nieruchomości,

─uzyskanie ostatecznej, prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, która zostanie przedstawiona uchwałą wspólników wyrażająca zgodę na nabycie Nieruchomości.

14.Zakres udzielonego pełnomocnictwa:

─prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa Kupujący,

─uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach,

─uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej, ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

─uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego, składania wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości,

─uzyskiwania zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne,

─przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone,

─uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

─pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego,

─nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy. Pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw.

15.Na pytanie o treści „Czy po zawarciu ww. umowy przedwstępnej strona kupująca na działce dokonała/będzie dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność jak np. uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie?” Pan wskazał, że „Nie”.

16.Na pytanie o treści „Czy nabywca poniósł/będzie ponosić jakiekolwiek nakłady finansowe związane z działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej?” Pan wskazał, że „Nie”.

17.Nie została zawarta umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą ww. działek.

18.Wnioskodawca jest współwłaścicielem obu działek. Drugim współwłaścicielem jest żona.

19.Na pytania o treści „Jeśli działka jest we współwłasności to należy wskazać:

a)czy Pana żona prowadzi/prowadziła działalność gospodarczą, w tym działalność rolniczą, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy?

b)czy Pana żona jest/była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od

towarów i usług? Jeżeli tak, to w jakim okresie i w jakim zakresie Pana żona prowadzi/prowadziła działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy?” Pan wskazał, że „Nie”.

20.Na pytanie o treści „Czy działki zostały nabyte przez Pana i Pana żonę do majątku prywatnego?” Pan wskazał, że „Nie dotyczy”.

21.Na pytanie o treści „Czy działki zostały nabyte wyłącznie w celu prowadzenia działalności gospodarczej (w tym działalności rolniczej) przez Pana żonę, a Pan nabył je tylko ze względu na współwłasność małżeńską, czy też nabycia dokonali Państwo w innym celu (jakim)?” Pan wskazał, że „Nie dotyczy”.

22.Na pytanie o treści „Czy udziały należące do Pana były również wykorzystywane przez Pana żonę w Jej działalności? Jeżeli tak to w jaki sposób i na jakiej podstawie?” Pan wskazał, że „Nie dotyczy”.

23.Na pytanie o treści „Czy Pana żona wykorzystywała w swojej działalności całe działki będące przedmiotem sprzedaży? Jeżeli nie to prosimy tę kwestię szczegółowo wyjaśnić (kto, co, jaką część i w jaki sposób wykorzystywał)” Pan wskazał, że „Nie dotyczy”.

24.Na pytanie o treści „Czy prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze?” Pan wskazał, że „Nie”.

Pytanie

Czy sprzedaż działek niezabudowanych opisanych w ww. wniosku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż działek niezabudowanych opisanych  w ww. wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Działki stanowią własność małżeńską na podstawie umowy darowizny z dnia 21 marca 1991 r.

Działki były wykorzystywane tylko w działalności rolniczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, jest to jednorazowa sprzedaż działek, które leżą w kompleksie terenów przeznaczonych pod zabudowę przemysłową. Wnioskodawca nie występował do gminy, żeby działki przekształcić pod inwestycje. Nie podejmował też żadnych czynności zmierzających do ich sprzedania.

Wnioskodawca uważa więc, że jest to jednorazowa czynność i uznaje, że transakcja sprzedaży nie powinna podlegać podatkowi od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wątpliwości Pana dotyczą ustalenia, czy sprzedaż udziałów we współwłasności działek niezabudowanych nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r.,  sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle § 2 tego artykułu:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca obie działki nabył na podstawie umowy darowizny. Wnioskodawca jest rolnikiem ryczałtowym. Obie działki wykorzystywane są na cele prywatne (osobiste). Zbiory uzyskane z obu działek Wnioskodawca przeznacza na własne zwierzęta. Działki nie były, nie są wykorzystywane przez Wnioskodawcę w działalności gospodarczej. Działki położone są na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej w dniu 8 marca 2021 r. Zgodnie z zapisami tego planu działki przeznaczone są pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, zabudowy usługowej. Działki nie były/są/będą przedmiotem najmu, dzierżawy itp. Wnioskodawca w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży nie ponosił/nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakiekolwiek nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Dla działek nie jest i nie będzie na moment ich zbycia wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kupujący sam się zgłosił. Wnioskodawca dnia 17 maja 2019 r. podpisał umowę przedwstępną sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 i 2. Następnie aneks przedłużający tą umowę w dniu 21 czerwca 2021 r. Umowę przedwstępną podpisali także właściciele działek sąsiednich i Kupujący jest zainteresowany tylko zakupem całości. Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej po Wnioskodawcy stronie:

─uzyskanie zaświadczeń od urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS, KRUS o niezaleganiu w podatkach,

─podpisanie oświadczeń dotyczących zgodności działań sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,

─niezmienianie stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości z udzielonych oświadczeń i zapewnień w umowie,

─okazanie niezbędnych dokumentów do umowy sprzedaży ze starostwa powiatowego, urzędu gminy, urzędu skarbowego, ZUS i/lub KRUS,

─uzyskanie interpretacji podatkowej.

Wnioskodawca udzielił także Kupującemu pełnomocnictwa. Zakres udzielonego pełnomocnictwa:

─prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. w szczególności do składania wniosków oraz uzyskiwania decyzji, uzgodnień, pozwoleń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż są one wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty pokrywa Kupujący,

─uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci energetycznej, gazowej, ciepłowniczej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg publicznych, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, uzyskania decyzji, pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania zamierzonej przez kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomościach,

─uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, bez możliwości zmiany klasyfikacji gruntowej ani innej skutkującej zwiększeniem obciążeń podatkowych oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

─uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów, dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania jej stanu prawnego, składania wniosków o pomiary geodezyjne, polegające na wznowieniu granic Nieruchomości w celu potwierdzenia lub zmiany powierzchni i/lub granic tych Nieruchomości oraz do reprezentowania ich w postępowaniach wszczętych na podstawie tych wniosków, a także do odbioru wszelkich dokumentów, a zwłaszcza decyzji zmieniających powierzchnię i/lub granicę tych Nieruchomości,

─uzyskiwania zaświadczeń z właściwych dla sprzedających organów podatkowych, urzędu gminy, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, wydanych zgodnie z art. 306 g) w związku z art. 112 ustawy Ordynacja podatkowa, o niezleganiu lub stwierdzających stan zaległości w zapłacie podatków bądź składek na ubezpieczenie zdrowotne i/lub społeczne,

─przeglądania akt ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości, w tym składania wniosków o sporządzenie fotokopii i odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów i fotokopii, a ponadto do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomości zostały odłączone,

─uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

─pełnomocnictwo to obejmuje prawo do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, z zastrzeżeniem, że wszelkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe, związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi określonymi powyżej, będą obciążały Kupującego,

─nieodwołalnego i niegasnącego z chwilą śmierci pełnomocnictwa do przeniesienia własności Nieruchomości z umowy przedwstępnej, to jest do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie. Pełnomocnictwo udzielone jest pod warunkiem zawieszającym, iż najpóźniej w dniu zawarcia umowy sprzedaży kupujący zleci przelew ceny sprzedaży za Nieruchomości na rachunek bankowy sprzedającego, przy czym dowód dokonania zlecenia przelewu ceny sprzedaży za Nieruchomości musi zostać przedstawiony notariuszowi przed podpisaniem umowy sprzedaży na podstawie niniejszego pełnomocnictwa. Pełnomocnik uprawniony jest do zawarcia umowy sprzedaży z samym sobą, to jest może reprezentować mocodawcę bez ograniczeń wynikających z artykułu 108 kodeksu cywilnego, oraz jest uprawniony do składania wszelkich oświadczeń i wykonywania wszelkich czynności, które powinny zostać złożone lub wykonane przez mocodawcę w związku i zgodnie z postanowieniami umowy. Pełnomocnik jest uprawniony do udzielania dalszych pełnomocnictw.

Nie została zawarta umowa dzierżawy z przyszłym nabywcą ww. działek. Wnioskodawca jest współwłaścicielem obu działek. Drugim współwłaścicielem jest żona, która nie prowadzi/nie prowadziła działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej oraz nie jest/nie była zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku z przygotowaniem do sprzedaży przez Sprzedającego prawa współwłasności przedmiotowych działek. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel ww. działek musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw/zgód/praw do dysponowania potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Sprzedający udzielił Kupującemu stosownego pełnomocnictwa/zgody/prawa do dysponowania.

Okoliczność, że ww. działania związane z przygotowaniem ww. działek do sprzedaży, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedającego, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedającego. Po udzieleniu pełnomocnictwa/zgody/prawa do dysponowania ww. działkami do celów budowlanych czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego (mocodawcy). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe ww. działki stanowiące nadal własność Sprzedającego. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności ww. działek jako towaru i wzrost ich wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności przedmiotowych działek, Sprzedający nie będzie korzystać z przysługującego Jemu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizował sprzedaż przedmiotowych działek, że niejako Jego działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiada prawo własności ww. działek, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającego. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają działki o zupełnie innym charakterze, jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający angażuje środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10  i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności ww. działek, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedającego. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działa jako podatnik VAT, o których mowa  w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy są składniki majątku osobistego Sprzedającego. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności przedmiotowych działek nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności przedmiotowych działek, będzie podlegała po stronie Zainteresowanego opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, dostawa przez Wnioskodawcę udziałów we współwłasności działek niezabudowanych nr 1 i 2 będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Wnioskodawca wystąpi w związku z ww. dostawą w charakterze podatnika podatku VAT.

Tym samym, stanowisko Pana należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ponadto, niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomościach dla Wnioskodawcy, natomiast nie rozstrzyga dla współwłaściciela nieruchomości.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie nie objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Nie analizowano kwestii zwolnienia od podatku, czy opodatkowania dostawy udziałów we współwłasności ww. działek, ponieważ nie zadano w tym zakresie pytania.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).