Uznanie Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9 oraz braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży ww. działek.

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży niezabudowanych działek gruntu nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9 oraz braku zastosowania zwolnienia dla transakcji sprzedaży ww. działek - jest prawidłowe.

Uzupełnił go Pan pismem z 15 kwietnia 2022 r (wpływ 15 kwietnia 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Zgodnie z wpisem w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (kod 68.20.Z).

Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), składającej się z dziewięciu działek ewidencyjnych o numerach: 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8 i 1/9 (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

Wnioskodawca kupił Nieruchomość na mocy umowy sprzedaży z 23 maja 2001 r. od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej. Ww. umowa sprzedaży nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W momencie jej nabycia przez Wnioskodawcę, Nieruchomość składała się z jednej działki. Wskutek działań Wnioskodawcy, działka ta została podzielona w 2014 r. na dziewięć działek o ww. numerach. Również w 2014 r. Wnioskodawca przeprowadził wycinkę drzew znajdujących się na terenie Nieruchomości.

Wnioskodawca nabył Nieruchomość w celu inwestycyjnym. Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do chwili jej zbycia Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób, w szczególności do celów wykonywanej przez niego działalności gospodarczej, w tym zwolnionej od podatku VAT.

Wnioskodawca nie ponosił nakładów na uzbrojenie Nieruchomości w media czy wydzielenie dróg wewnętrznych.

Wnioskodawca zlecił opracowanie prywatnej koncepcji zagospodarowania terenu polegającej na budowie na Nieruchomości zespołu domów mieszkalnych.

Wnioskodawca zawarł umowę z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy dla Nieruchomości, przy czym podmiot (dalej: „Nabywca”), z którym Wnioskodawca aktualnie zamierza zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa przedwstępna”) został pozyskany wskutek osobistych starań Wnioskodawcy.

Nabywca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Nabywca zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję mieszkaniową (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, Nabywca zobowiązał się do złożenia w określonym terminie kompletnego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę dotyczącego realizacji na Nieruchomości Inwestycji (dalej: „Pozwolenie”).

W przypadku uzyskania przez Nabywcę Pozwolenia, lecz nie zawarcia przez Wnioskodawcę i Nabywcę umowy przeniesienia własności Nieruchomości w określonym terminie, Nabywca zobowiązany będzie do przekazania Wnioskodawcy oświadczenia zawierającego zgodę, o której mowa w art. 40 ust. 1 pkt 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane na przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy Pozwolenia.

W Umowie przedwstępnej Wnioskodawca udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania Pozwolenia.

Środki, które Wnioskodawca uzyska wskutek sprzedaży Nieruchomości, zostaną przez niego przeznaczone na cele prywatne, tj. nie związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym, Wnioskodawca występuje z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy.

Pytanie

1.Czy dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT?

2.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 1 - czy dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie zwolniona od podatku VAT?

Pana stanowisko w sprawie

1.Dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy będzie podlegała przepisom ustawy o VAT.

2.Dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Natomiast przez dostawę towarów zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są z kolei rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości spełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda jednak czynność stanowiąca odpłatną dostawę towarów podlega przepisom ustawy o VAT. Aby tak było, czynność musi być wykonana przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT.

Podatnikiem VAT - na gruncie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wskazano w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że dostawę terenu budowlanego przez osobę fizyczną należy uznać za podlegającą podatkowi VAT pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej z wykonywaniem prawa własności w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W ocenie TSUE, nie można uznać, że w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym mieszczą się transakcje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania, zdaniem TSUE, mogą polegać, na przykład, na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, dokonując dostawy Nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika VAT.

Zwrócić bowiem należy uwagę na fakt, że Wnioskodawca w celu dokonania zbycia Nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, takie jak:

‒podział Nieruchomości na 9 działek;

‒wycinka drzew znajdujących się na Nieruchomości;

‒podjęcie współpracy z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy dla Nieruchomości;

‒zlecenie opracowania prywatnej koncepcji zagospodarowania terenu polegającej na budowie na Nieruchomości zespołu domów mieszkalnych.

Ponadto, zgodnie z Umową przedwstępną, Nabywca wystąpi o Pozwolenie, a w przypadku nie zawarcia Umowy przyrzeczonej, wyrazi zgodę na przeniesienie Pozwolenia na Wnioskodawcę. W związku z tym, Wnioskodawca udzielił w Umowie przedwstępnej Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w celu uzyskania Pozwolenia.

W wyniku tych działań, w ocenie Wnioskodawcy, dojdzie niewątpliwie do uatrakcyjnienia Nieruchomości, co przemawia za uznaniem, że Wnioskodawca wykona dostawę Nieruchomości w charakterze podatnika VAT.

Ww. okoliczności wskazują zatem, że sprzedaż Nieruchomości będzie przekraczać zakres zwykłym zarządem majątkiem prywatnym Wnioskodawcy. Spełnione są zatem, zdaniem Wnioskodawcy, przesłanki niezbędne do stwierdzenia, że Wnioskodawca, dokonując dostawy Nieruchomości na rzecz Nabywcy, będzie działać w charakterze podatnika VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie przytoczyć wnioski wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 maja 2021 r., 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.2.KF wydanej na gruncie zbliżonego stanu faktycznego w którym:

‒osoby fizyczne sprzedawały teren budowlany;

‒sprzedający udzielili kupującemu w umowie przedwstępnej sprzedaży prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

‒kupujący zobowiązał się, w przypadku nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, do przeniesienia na sprzedających pozwolenia na budowę.

Jak zauważono w ww. interpretacji: „Podsumowując, sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce nr 1 będzie dostawą dokonywaną przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy, a więc przez podatników podatku od towarów i usług, zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ww. udziałów w działce nr 1 będzie stanowiła - wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy - dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie podlegać przepisom ustawy o VAT.

Ad 2

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane - zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym przeznaczona jest pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej niskiej intensywności.

W konsekwencji, dla dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.:

‒towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT,

‒w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u. co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyżej przytoczonym wyroku TSUE stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W ocenie Wnioskodawcy, na gruncie niniejszego stanu faktycznego oba warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostaną spełnione.

Po pierwsze, od momentu nabycia przez Wnioskodawcę do chwili jej zbycia Nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób, w szczególności do celów wykonywanej przez niego działalności gospodarczej (w tym zwolnionej od podatku VAT).

Po drugie, należy zauważyć, że Wnioskodawca nabył Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej. Ww. umowa sprzedaży nie podlegała zatem przepisom ustawy o VAT. Zatem nie można z tego względu powiedzieć, że Wnioskodawca miał prawo do odliczenia podatku naliczonego bądź nie miał takiego prawa - nabycie nie podlegało bowiem opodatkowaniu VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawca pragnie przytoczyć wnioski wyrażone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 4 maja 2021 r., 0114-KDIP1-3.4012.39.2021.2.KF wydanej na gruncie zbliżonego stanu faktycznego w którym:

‒przedmiotem sprzedaży była działka niezabudowana przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę;

‒ww. działka została nabyta przez zbywcę w drodze czynności niepodlegającej podatkowi VAT.

Jak zauważono w ww. interpretacji: „Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że mająca być przedmiotem sprzedaży działka nr 1 jest niezabudowana. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ww. działka przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinną. Tym samym działka nr 1 będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, planowana sprzedaż udziałów w działce nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...).

Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego udziały w działce zostały nabyte przez Sprzedających w drodze dziedziczenia, zatem w związku z nabyciem ww. udziałów w działce nie wystąpił podatek od towarów i usług. Z tego względu nie można uznać, że Sprzedającym nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro nabycie przez nich ww. udziałów w działce nie było w ogóle objęte tym podatkiem. Należy zatem stwierdzić, że nie jest spełniony jeden z warunków zwolnienia wynikający z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, w związku z tym dostawa udziałów w działce nr 1 nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. (...) sprzedaż przez Sprzedających udziałów w ww. działce nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a w konsekwencji dostawa ww. działki będzie czynnością opodatkowaną podatkiem VAT z zastosowaniem odpowiedniej stawki podatku.”

Reasumując, zdaniem Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy nie będzie zwolniona od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie jego stanowiska.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 ww. ustawy Ordynacja podatkowa.