Opis zdarzenia przyszłego

Umową z 8 kwietnia 1998 roku, zawartą przed notariuszem (…) (Kancelaria notarialna w (…)), repertorium A nr (…) Wnioskodawczyni, nabyła wspólnie z mężem, a także 4 innymi osobami współwłasność nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę nr 1. Zgodnie z umową sprzedaży poszczególni współwłaściciele nabyli następujące udziały:

‒Wnioskodawczyni wraz z mężem J.W. nabyli do majątku wspólnego udział w wysokości 41/100;

‒T.P. wraz z małżonką A.P. nabyli do majątku wspólnego udział w wysokości 26/100;

‒K.B wraz z małżonką B.B. nabyli do majątku wspólnego udział w wysokości 33/100.

W umowie współwłaściciele oznaczyli sposób korzystania z poszczególnych części nieruchomości. Nieruchomość i jej poszczególne części nie były wykorzystywane przez współwłaścicieli dla potrzeb działalności gospodarczej, a nabyte zostały w celu pobudowania na nich w przyszłości domów jednorodzinnych. Nieruchomości były oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty orne IV i V klasy, nieużytki oraz grunty pod rowami. Na nieruchomości nie prowadzono działalności rolnej ani leśnej. W 2009 roku, umową zawartą 3 września przed notariuszem (…) (Kancelaria notarialna w (…)), Repertorium A nr (…), współwłaściciele nieruchomości ustanowili na nieruchomości służebność gruntową drogi koniecznej na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości przyległych, stanowiących działki nr 9 (KW (…)) oraz 10 (KW (…)). Następnie, postanowieniem 14 stycznia 2013 roku w sprawie (…), sprostowanym następnie postanowieniami 31 maja 2013 roku oraz 13 listopada 2013 roku, Sąd Rejonowy (…) Wydział XIII Cywilny w sprawie o zniesienie współwłasności, na wniosek J.W., D.W., K.B., B.B. oraz A.P., postanowił:

1)Znieść współwłasność niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numer 1 o powierzchni 1,698 ha, położonej w (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), której współwłaścicielami są K.B. i B.B. w 33/100 częściach na prawach wspólności ustawowej, A.P. w 26/100 częściach oraz J.W. i D.W. w 41/100 częściach na prawach wspólności ustawowej, w ten sposób, że nieruchomość tą przedstawioną na projekcie podziału nieruchomości sporządzonym przez uprawnionego geodetę (…), podzielić na cztery nieruchomości oznaczone jako działki numer 2, 3, 4 i 5 i przyznać na wyłączną własność:

a)K.B. i B.B. na prawach wspólności ustawowej działkę niezabudowaną numer 2 o powierzchni 0,3364 ha;

b)A.P. działkę niezabudowaną nr 3, o powierzchni 0,3230 ha;

c)J.W. i D.W. na prawach wspólności ustawowej - działkę niezabudowaną numer 4 o powierzchni 0,3600 ha;

d)K.B. i B.B. na prawach wspólności ustawowej w udziale 33/100, A.P. w udziale 26/100 części oraz J.W. i D.W. na prawach wspólności ustawowej w udziale 41/100 części działkę numer 5 o powierzchni 0,1504 ha.

Bez obowiązku wzajemnych spłat i dopłat.

2)W miejsce służebności gruntowej drogi koniecznej ustanowionej zgodnie z umową z 3 września 2009 roku objętą aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem (…) (rep. A nr (…)) ustanowić na oznaczonej w projekcie podziału nieruchomości sporządzonym przez biegłego sądowego (…) działce nr 5 o powierzchni 0,1604 ha na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiących działki 11, 12, 21, oraz 10 nieodpłatnie służebność gruntową drogi koniecznej.

3)Ustanowić na oznaczonej w projekcie podziału nieruchomości sporządzonym przez biegłego sądowego (…) działce numer 4 o powierzchni 0,3600 ha na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 10 nieodpłatnie służebność gruntową drogi koniecznej;

4)Ustalić, że obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej ustanowionej w pkt 2 obciąża właścicieli nieruchomości władnących i obciążonej;

5)Uczynić integralną częścią postanowienia kartę 165 akt (…) Sądu Rejonowego (…) oraz orzekł o kosztach postępowania.

W wyniku dokonania zniesienia współwłasności w miejsce dotychczasowej działki 1 powstały 4 działki, z których jedna przypadła współwłaścicielom - małżeństwu K i B.B., druga – A.P., a trzecia - małżeństwu J. i D.W. Czwarta działka pozostała współwłasnością i miała stanowić drogę dojazdową do powstałych w wyniku podziału działek. Na skutek zniesienia współwłasności należąca do wnioskodawczyni działka 4 została odłączona do osobnej księgi wieczystej – (…), z kolei działka 5 pozostała w dotychczasowej księdze wieczystej KW (…). Po dokonaniu podziału ani dotychczasowe przeznaczenie, ani sposób wykorzystywania nieruchomości nie uległy zmianie. Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości dla potrzeb działalności gospodarczej, nie prowadziła również na nich działalności rolnej ani leśnej.

Następnie D.W. oraz J.W. dokonali geodezyjnego podziału należącej do nich działki 4 na działki 6 i 7, aby dokonać tzw. geodezyjnego prostowania granic. Celem podziału było bowiem następcze dokonanie zamiany z teściami - rodzicami męża, w taki sposób, aby do nieruchomości należącej do teściów przyłączyć wydzieloną działkę 7, co poprawiłoby możliwości zagospodarowania działki rodziców. Z kolei (…) oraz (…) mieli otrzymać przylegającą do działki 6 działkę 8 i w ten sposób uzyskaliby nieruchomość o lepszych możliwościach jej późniejszego zagospodarowania. 1 grudnia 2014 roku Naczelnik Urzędu Skarbowego wydał zaświadczenie nr (…), w którym stwierdził, że w związku ze zniesieniem współwłasności dokonanym opisanym wyżej postanowieniem Sądu Rejonowego (…), podatek od spadków i darowizn się nie należy.

4 grudnia 2014 roku, przed notariuszem (…) (kancelaria notarialna w (…)) Wnioskodawczyni wraz mężem J.W. oraz rodzicami męża – M.W. oraz J2.W., zawarli umowę zamiany (repertorium A nr (…)) w wyniku której M i J2.W. nabyli do majątku wspólnego odłączoną z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…), niezabudowaną działkę nr 7, w zamian za przeniesienie na D.W. i J.W. odłączonej z nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr (…) niezabudowanej działki nr 8. Zamiana została dokonana w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości należących zarówno do małżeństwa D. i J.W. jak i nieruchomości należącej do M. i J2.W. W wyniku zamiany powstały nieruchomości o regularnym kształcie. Przeznaczenie nieruchomości oraz sposób ich użytkowania nie uległy zmianie. W dalszym ciągu nie wykorzystywano ich na cele działalności gospodarczej, jak również nie prowadzono na nich działalności rolnej lub leśnej. Po dokonaniu zamiany właściciele nieruchomości – D.W. oraz J.W. dokonali scalenia działek nr 8 oraz działki 6. W wyniku scalenia powstała działka nr 13. 26 listopada 2015 roku małżonkowie D.W., J.W. wraz z dziećmi A.W. oraz S.W. zawarli przed notariuszem (…) (Kancelaria Notarialna w (…)) umowę darowizny (rep. A (…)). Mocą umowy małżonkowie D.W. oraz J.W. darowali swoim dzieciom A.W. oraz S.W. udziały wynoszące po 1/5 części w prawie własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr 13, o powierzchni 0,5384 ha, objętej księgą wieczystą KW (…). Od momentu opisanej wyżej darowizny nieruchomości, nie były wykorzystywane. Okazjonalnie dokonywano na nich jedynie metodą gospodarczą czynności w celu poprawy możliwości ich przyszłego zagospodarowania, takich jak lokalizacja zjazdu z drogi wewnętrznej, czy niwelacja części działki. 29 sierpnia 2019 roku Rada Miasta (…) podjęła uchwałę nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) w mieście (…). Mocą wspomnianej uchwały nieruchomość objęta księgą wieczystą KW (…) stanowiąca działkę nr 13 obszaru 0,5384 ha, została objęta strefą (…) - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej zawierającej zabudowę mieszkaniową ekstensywną - domy wolno stojące jedno-lub dwumieszkaniowe oraz domy w zabudowie bliźniaczej i/lub zabudowę usługową komercyjną i/lub publiczną z dopuszczeniem małych hurtowni do 2000 m² powierzchni użytkowej.

Właściciele ww. nieruchomości, tj. m. in. Wnioskodawczyni nie inicjowali ww. postępowania w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. W procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości wnosili o objęcie planem należącej do nich działki 13 oraz działki 5 oraz ustalenie dla nich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową, z możliwością przeznaczenia częściowo również pod funkcje usługowe.

Decyzją nr (…) z 31 sierpnia 2020 r. Prezydent Miasta (…) zatwierdził geodezyjny podział nieruchomości, stanowiącej działkę nr 13, obr. ew. (…). W wyniku podziału powstały działki nr 15 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 19 obszaru 0,0064 ha, łącznego obszaru 0,5384 ha. Podział działek został dokonany w celu umożliwienia zagospodarowania nieruchomości na własne cele przez każdego ze współwłaścicieli. Działki 18 i 19 zostały wydzielone w celu zapewnienia dojazdu do poszczególnych działek powstałych wyniku podziału oraz zapewnienia miejsca na wspólną infrastrukturę.

23 lutego 2021 roku Naczelnik Urzędu Skarbowego (…) wydał dwa zaświadczenia:

1)Zaświadczenie znak (…), wydane na wniosek S.W. w którym stwierdził, że podatek od spadków i darowizn nie należy się w odniesieniu do umowy darowizny z 26 listopada 2015 roku zawartej przed notariuszem (…) (rep. (…)) z uwagi na zastosowane zwolnienie.

2)Zaświadczenie znak (…), wydane na wniosek A.W. w którym stwierdził, że podatek od spadków i darowizn nie należy się w odniesieniu do umowy darowizny z 26 listopada 2015 roku zawartej przed notariuszem (…) (rep. A (…)) z uwagi na zastosowane zwolnienie.

Umową sprzedaży z 25 lutego 2021 roku zawartą przed notariuszem (…) z Kancelarii Notarialnej w (…), repertorium A nr (…), J.W. oraz D.W. nabyli od swojego syna S.W. udział w wysokości 1/5 w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (…) stanowiącej działki nr 14 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 19 obszaru 0,0064 ha łącznego obszaru 0,5384 ha, za cenę 270 000 złotych. 8 lipca 2021 roku Naczelnik Urzędu Skarbowego w (…) wydał na wniosek małżonków J. i D. W. zaświadczenie znak (…), w którym stwierdził, że podatek od spadków i darowizn wskutek nieodpłatnego zniesienia współwłasności dokonanego postanowieniem Sądu Rejonowego (…) z 14 stycznia 2013 roku, sygn. akt (…) nie należy się.

Następnie 28 lutego 2022 roku, Wnioskodawczyni D.W. wraz z mężem J.W. córką A.W. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży z (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w której to Wnioskodawczyni wraz z mężem D.W. oraz córką A.W. zobowiązali się sprzedać (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w przyszłości na określonych w umowie warunkach nieruchomość objętą księgą wieczystą KW (…) stanowiąca działki nr 14 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 19 obszaru 0,0064 ha, łącznego obszaru 0,5384 ha, a ponadto Wnioskodawczyni wraz z mężem D.W. zobowiązali się sprzedać (…) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością także udział wynoszący 17/100 w nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 objętej księgą wieczystą nr (…). Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta do 28 lutego 2023 roku. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przyszły nabywca ma prawo dokonywać czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania, w tym m.in. przeprowadzić badania archeologiczne, wystąpić o warunki przyłączenia do gestorów sieci, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Przyszły nabywca nie może do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej prowadzić robót budowlanych. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie jest również zarejestrowanym podatnikiem czynnym podatku VAT. Zarówno nieruchomość objęta księgą wieczystą KW (…) stanowiąca działki nr 14 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 9 obszaru 0,0064 ha, łącznego obszaru 0,5384 ha, jak i nieruchomość stanowiąca działkę nr 5 objętą księgą wieczystą nr (…) nigdy nie były wykorzystywane przez wnioskodawczynię do prowadzenia działalności gospodarczej, chociażby w uboczny sposób, w tym również np. jako zabezpieczenie zobowiązań. Własność udziałów w obu nieruchomościach objęta jest wspólnością majątkową małżeńską Wnioskodawczyni i jej męża – J.W. Zamierzona sprzedaż wymienionych nieruchomości ma charakter okazjonalny i jednorazowy. Wnioskodawczyni nie dokonywała w ostatnich latach transakcji sprzedaży nieruchomości, nie prowadzi również działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie zamierza sprzedawać poszczególnych działek osobno, transakcja ma objąć całą nieruchomość objętą księgą wieczystą KW (…), to jest wszystkie działki wchodzące w jej skład. Pozyskane przez Wnioskodawczynię środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Do dnia złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji nie dokonano sprzedaży nieruchomości, zawarto jedynie umowę przedwstępną. Wnioskodawczyni nie ogłaszała zamiaru sprzedaży nieruchomości w jakichkolwiek mediach, nie powierzyła też sprzedaży żadnemu z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości winna być traktowana wyłącznie jako sprzedaż majątku prywatnego. Wnioskodawczyni nie dokonywała i nie będzie dokonywała żadnych ulepszeń sprzedawanych działek, nie zamierza doprowadzać do nich mediów czy też zagospodarowywać zieleni lub wykonywać ogrodzenia.

Wnioskodawczyni nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie nie podejmowano w odniesieniu do nieruchomości działań o charakterze handlowym, marketingowym czy reklamowym.

Wnioskodawczyni nie posiada statusu rolnika ryczałtowego, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, nie prowadził nigdy działalności rolnej, a na nieruchomościach nie była prowadzona działalność rolnicza i nie były z nich pozyskiwane płody rolne.

Nieruchomości opisane w niniejszym wniosku od momentu ich nabycia przez Wnioskodawczynię nie były, nie są i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów.

Wnioskodawczyni jest wspólnie z mężem J.W. właścicielem, na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, nieruchomości w miejscowości (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 22 o powierzchni 0,0752 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…)Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…), a także nieruchomości w miejscowości (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr 23 o powierzchni 0,0775 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Wnioskodawczyni rozważa w przyszłości sprzedaż w/w nieruchomości, w chwili obecnej nie podjęła jednak w tym kierunku żadnych kroków.

Wnioskodawczyni nie planuje sprzedaży innych niż opisywane we wniosku nieruchomości.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy z 28 lutego 2022 roku:

1)Wnioskodawczyni wraz z mężem – J.W. oraz córką A.W. zobowiązali się sprzedać za uzgodnioną cenę (…) sp. z o.o. prawo własności nieruchomości stanowiącej niezabudowane działki nr 14, 15, 16, 17, 18 oraz 19 łącznego obszaru 0,5384 ha, objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), wydział ksiąg wieczystych.

2)Wnioskodawczyni wraz z mężem – J.W. zobowiązali się sprzedać za uzgodnioną cenę (…) sp. z o.o. udział wynoszący 17/100 części nieruchomości stanowiącej działkę 5, obszaru 0,1504 ha, objętej księgą wieczystą (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy (…), III wydział ksiąg wieczystych.

3)Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta po spełnieniu warunku polegającego na uzyskaniu interpretacji podatkowej w zakresie opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od towarów i usług nie później niż do 28 lutego 2023 roku.

4)Na poczet ceny (…) sp. z o.o. wpłaciła sprzedającym zadatek. Nie później niż do 29 sierpnia 2022 roku (…) sp. z o.o zobowiązana jest wpłacić sprzedającym dalszą część zadatku.

Wnioskodawczyni udzieliła (…) sp. z o.o. ograniczonego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wyłącznie w zakresie obejmującym:

1)Uzyskanie przez (…) sp. z o.o. we własnym imieniu pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej kompleksu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługowych wraz z dostępem do drogi publicznej, uzyskaniem warunków technicznych od gestorów sieci umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej;

2)Wykonywanie na terenie nieruchomości badań geologicznych, badań zanieczyszczeń gruntu oraz innych badań w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie budynków;

3)Występowanie przed (…) Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania koniecznych pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych oraz przeprowadzenie badań archeologicznych na przedmiotowych działkach w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegającej na budowie budynków oraz niezbędnej infrastruktury;

4)Wykonywanie prac projektowych budynków z niezbędnymi sieciami oraz przyłączami infrastruktury i innymi urządzeniami technicznymi na nieruchomości,

5)Wystąpienie do właściwych jednostek w kwestii uzgodnienia wjazdu na teren nieruchomości;

6)Występowanie przez (…) we własnym imieniu do gestorów wszelkich mediów, w tym w szczególności - sieci ciepłowniczej, melioracji, o wydanie na rzecz Kupującego warunków technicznych przyłączenia mediów do nieruchomości i uzyskania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów do nieruchomości oraz zawarcie przez Kupującego umów z gestorami sieci we własnym imieniu.

Umowa wskazuje, że wykonanie powyższych czynności odbędzie się na koszt i staraniem (…) Wydanie nieruchomości i rozpoczęcie prac budowlanych na terenie nieruchomości nastąpi dopiero po zawarciu Umowy przyrzeczonej. Prawo do dysponowania nieruchomością przez (…) nie obejmuje wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych, w tym - budowy budynków, budowli i innej infrastruktury.

Wnioskodawczyni w umowie przedwstępnej udzieliła również (…) sp. z o.o.  pełnomocnictwa. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości z 28 lutego 2022 roku, obejmuje udzielenie (…) sp. z o.o. pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania. Pełnomocnictwo udzielone (…) sp. z o.o. obejmuje:

1)Przeglądanie akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych KW nr (…) oraz KW nr (…), prowadzonych przez Sąd Rejonowy (…), III Wydział Ksiąg Wieczystych, a nadto do składania wniosków o sporządzenie kserokopii i fotokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w powołanych wyżej księgach wieczystych;

2)Uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego obu nieruchomości;

3)Uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących nieruchomości, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;

4)Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, a nadto zawarcia w imieniu sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego;

5)Wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach;

6)Złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela nieruchomości o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją inwestycji na nieruchomości;

7)Wystąpienia przez (...) Konserwatorem Zabytków w celu uzyskania koniecznych pozwoleń na prowadzenie badań archeologicznych oraz przeprowadzenie badań archeologicznych na przedmiotowych działkach w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia inwestycji polegających na budowie budynków oraz niezbędnej infrastruktury.

Umowa wskazuje, że wszelkie koszty oraz opłaty związane z warunkami technicznymi, decyzjami i dokumentami określonymi w pkt 1-7 powyżej, w tym koszty wynikające z obowiązków i opłat nałożonych przedmiotowymi decyzjami będą obciążały (…) sp. z o.o. Umowa wskazuje również, że rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych nastąpi dopiero po zawarciu Umowy przyrzeczonej, a prawo do dysponowania nieruchomością udzielone (…) sp. z o.o. nie obejmuje wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych, w tym - budowy budynków, budowli lub innej infrastruktury.

Działka 5 została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z uchwałą Rady Miasta (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) rejon ulic (…) w mieście (…). Wnioskodawczyni nie występowała do miasta o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania dla działek. Po przystąpieniu przez Miasto do sporządzania planu miejscowego Wnioskodawczyni uczestniczyła w konsultacjach z mieszkańcami oraz wnosiła o objęcie należących do niej działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z uchwałą Rady Miasta (…) nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) rejon ulic (…) w mieście (…). Działka nr 5, została objęta strefą (…) - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej zawierającej zabudowę mieszkaniową ekstensywną - domy wolno stojące jedno-lub dwumieszkaniowe oraz domy w zabudowie bliźniaczej i/lub zabudowę usługową komercyjną i/lub publiczną z dopuszczeniem małych hurtowni do 2000 m² powierzchni użytkowej. Ukształtowanie działki umożliwia jej wykorzystanie wyłącznie jako drogi wewnętrznej.

Pytanie

Czy sprzedaż w wykonaniu umowy przedwstępnej należącego do Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (…) stanowiącej działki nr 14 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 19 obszaru 0,0064 ha, łącznego obszaru 0,5384 ha, oraz udziału w wysokości 17/100 w nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 objętej księgą wieczystą nr (…) opisanych w niniejszym wniosku będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej - ustawa o VAT), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...), a zatem m.in. sprzedaż towarów.

Przez towary - na mocy art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie (za wynagrodzeniem).

Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, grunty oraz udział w gruncie spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem, aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej dotyczącej zbywanej rzeczy, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Przykładowymi czynnościami, które mogłyby wskazywać na profesjonalny (zawodowy) charakter czynności prowadzących do zbycia nieruchomości, i uzyskania w tym zakresie podatnika podatku od towarów i usług mogą być np. wcześniejsze nabycie terenu w celu jego dalszej odsprzedaży, dokonywanie istotnych ulepszeń (np. jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego), prowadzenie działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, które wykraczałoby poza zwykłe formy informowania lub oferowania nieruchomości stosowane przez osoby prywatne. Niewątpliwie objęte działalnością profesjonalną będzie również zbywanie gruntów i innych nieruchomości przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym, aby uznać daną aktywność za handlową (profesjonalną, zawodową), co prowadzić ma do opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług, wyżej opisane czynności powinny stanowić ciąg, następować w sposób zorganizowany. Nie będzie wystarczającym dla ustalenia profesjonalnego charakteru stwierdzenie wystąpienia jedynie pojedynczych, incydentalnych czynności.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie może przesądzać o opodatkowaniu czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT (Wyrok NSA z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07). Handlowy (profesjonalny, zawodowy) charakter ocenia się zatem w odniesieniu do danej czynności, a sam fakt bycia zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług nie przesądza o konieczności objęcia danej czynności podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie jednak - brak rejestracji nie wyklucza uznania danych czynności za czynności o charakterze zawodowym, profesjonalnym (np. handlowym).

Kluczowym w kwestii ustalenia opodatkowania zamierzonej dostawy gruntów jest, dokonanie ustaleń czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni w celu dokonania sprzedaży nieruchomości podjęła aktywne, zorganizowane działania w zakresie obrotu nieruchomościami, nadając swoim czynnościom profesjonalny charakter, jak w przypadku producenta, handlowca czy usługodawcy w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (zob. Wyrok TSUE z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. 1-8461). Ustalenia w tym zakresie skutkować mogą koniecznością uznania Wnioskodawczyni za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu wzmiankowanego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, bądź też sprzedaż może być oceniona jako dokonana w odniesieniu do majątku prywatnego.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, o ile transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności (tak: Wyrok TSUE z 15 września 2011 r., C-180/10, Jarosław Słaby v. Minister Finansów oraz Kuć i Jeziorska-Kuć v. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, ZOTSiS 2011, nr 8-9B, poz. 1-8461).

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą kwestii, czy zamierzona sprzedaż działek wraz z udziałem podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawczyni od momentu nabycia nieruchomości nie zaistniała aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, a samo zbycie działek, wraz z udziałem w sąsiadującej działce będzie neutralne na gruncie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawczyni nie podjęła ciągu zorganizowanych działań, które mogłyby świadczyć o profesjonalnym charakterze czynności zbycia nieruchomości (takich jak: np. nabycie z zamiarem odsprzedaży, uzbrojenie terenu, oraz ogrodzenie działek, pozyskanie warunków zabudowy). Wnioskodawczyni nie ponosiła i nie zamierza ponieść żadnych innych nakładów związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, a jedynie wykonuje czynności związane z zarządem prywatnym majątkiem.

Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi żadnych działań o charakterze marketingowym w celu zwiększenia atrakcyjności działek, nie podejmowała również żadnych czynności mających na celu przygotowanie gruntu do sprzedaży. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej, nie były udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej. W konsekwencji Wnioskodawczyni nie działała jako handlowiec, a podejmowane czynności stanowiły jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego.

Konkludując - dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Brak tego statusu pozbawia Wnioskodawczynię cechy podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie sprzedaży wskazanych działek, a ich dostawę wyłącza ze zbioru czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawczyni - sprzedaż w wykonaniu umowy przedwstępnej należącego do Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (…) stanowiącej działki nr 14 obszaru 0,1127 ha, 15 obszaru 0,0952 ha, nr 16 obszaru 0,1729 ha, nr 17 obszaru 0,0952 ha, nr 18 obszaru 0,0560 ha, oraz nr 19 obszaru 0,0064 ha, łącznego obszaru 0,5384 ha, oraz udziału w wysokości 17/100 w nieruchomości stanowiącej działkę nr 5 objętej księgą wieczystą nr (…) opisanych w niniejszym wniosku nie będzie podlegała opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

(Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 listopada 2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”,

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek, udziałów w działkach), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, udziału w gruntach) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni w 1998  r. nabyła wraz z mężem w  udział w działce nr 1. W wyniku zniesienia współwłasności w 2013 r. ww. działki powstały działki nr 2, 3, 4 oraz działka nr 5. Wnioskodawczyni wraz z mężem w wyniku powyższego podziału otrzymali działkę 4 oraz udział w działce nr 5. Następnie Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali geodezyjnego podziału działki nr 4, w wyniku czego powstały działki 6 i 7. W 2014 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem dokonali zamiany z rodzicami męża działki 7 na działkę 8, a następnie scalili działki 8 oraz działkę 7. W wyniku powyższego scalenia powstała działka nr 13. W 2015 Wnioskodawczyni wraz z mężem przekazali dzieciom w darowiźnie odpowiednio po 1/5 udziału w działce nr 13. Od momentu opisanej wyżej darowizny nieruchomości, nie były wykorzystywane. Okazjonalnie dokonywano na nich jedynie metodą gospodarczą czynności w celu poprawy możliwości ich przyszłego zagospodarowania, takich jak lokalizacja zjazdu z drogi wewnętrznej, czy niwelacja części działki. 29 sierpnia 2019 roku Rada Miasta (…) podjęła uchwałę nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) rejon ulic (…) w mieście (…). Mocą wspomnianej uchwały nieruchomość objęta księgą wieczystą KW (…) stanowiąca działkę nr 13 obszaru 0,5384 ha, została objęta strefą (…) - teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej zawierającej zabudowę mieszkaniową ekstensywną - domy wolno stojące jedno- lub dwumieszkaniowe oraz domy w zabudowie bliźniaczej i/lub zabudowę usługową komercyjną i/lub publiczną z dopuszczeniem małych hurtowni do 2000 m² powierzchni użytkowej. Właściciele ww. nieruchomości, tj. m. in. Wnioskodawczyni nie inicjowali ww. postępowania w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. Jednakże w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości wnosili o objęcie planem należącej do nich działki 13 oraz działki 5 oraz ustalenie dla nich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową, z możliwością przeznaczenia częściowo również pod funkcje usługowe. Decyzją z 31 sierpnia 2020 r. Prezydent Miasta (…) zatwierdził geodezyjny podział nieruchomości, stanowiącej działkę nr 13. W wyniku podziału powstały działki nr 14, 15, nr 163, nr 17, nr 18, oraz nr 19. Umową sprzedaży z 25 lutego 2021 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem nabyli od swojego syna udział w wysokości 1/5 w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW (…) stanowiącej działki nr 14, 15, nr 16, nr 17, nr 18, oraz nr 19. 28 lutego 2022 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem i córką zawarli przedwstępną umowę sprzedaży ze Spółką, w której to zobowiązali się sprzedać w przyszłości na określonych w umowie warunkach ww. nieruchomość na rzecz spółki. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przyszły nabywca ma prawo m.in.: przeprowadzić badania archeologiczne, wystąpić o warunki przyłączenia do gestorów sieci, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Wydzielenia 6 działek geodezyjnych o nr 14, 15, 16, 17, 18 i 19 z działki oznaczonej nr 13 dokonano z inicjatywy właścicieli działki (w tym Wnioskodawczyni).  Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości obejmuje udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania. Pełnomocnictwo to obejmuje m.in.: wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru; wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych organów w celu uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów we właściwych rejestrach; Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wyłącznie w zakresie obejmującym: uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu pozwolenia na budowę na nieruchomości będącej przedmiotem umowy przedwstępnej kompleksu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz usługowych wraz z dostępem do drogi publicznej, uzyskaniem warunków technicznych od gestorów sieci umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej; wykonywanie prac projektowych budynków z niezbędnymi sieciami oraz przyłączami infrastruktury i innymi urządzeniami technicznymi na nieruchomości; występowanie przez Spółę we własnym imieniu do gestorów wszelkich mediów o wydanie na rzecz Kupującego warunków technicznych przyłączenia mediów do nieruchomości i uzyskania zaświadczenia o zapewnieniu dostawy mediów do nieruchomości oraz zawarcie przez Kupującego umów z gestorami sieci we własnym imieniu.

Na tle powyższego wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w nieruchomości stanowiącej działki nr: 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz udziału w działce nr 5.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Z uwagi na powyższe, dla właściwej oceny stanowiska Wnioskodawczyni niezbędne będzie dokonanie analizy skutków zawarcia umowy przedwstępnej i udzielenia pełnomocnictwa Spółce.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, regulują przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży zawartymi w art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Artykuł 389 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego, umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, uregulowaną w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W rozpatrywanej sprawie w ramach zawartej umowy przedwstępnej do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej przyszły nabywca ma prawo m.in.: wystąpić o warunki przyłączenia do gestorów sieci, wykonać projekt budowlany i uzyskać pozwolenie na budowę. Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości obejmuje również udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa do wykonywania czynności przygotowujących nieruchomość do jej przyszłego zagospodarowania, m.in.: wystąpienia w imieniu sprzedającego do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego. Wnioskodawczyni udzieliła Spółce prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie obejmującym m.in. uzyskanie przez Spółkę we własnym imieniu pozwolenia na budowę, uzyskaniem warunków technicznych umożliwiających podłączenie do sieci wodociągowej kanalizacji sanitarnej energetycznej i gazowej.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Jej sytuację prawną.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej (mocodawczyni). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Wnioskodawczynię stosownych pełnomocnictw potencjalnemu Kupującemu skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Kupującego będą podejmowane przez Wnioskodawczynię w Jej imieniu i na Jej korzyść, ponieważ to Wnioskodawczyni jako współwłaścicielka nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

Ponadto z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz ze współwłaścicielami wnieśli o objęcie planem zagospodarowania przestrzennego  działki nr 13 oraz działki 5 oraz dokonali podziału działki nr 13 na 6 działek, podział działek został dokonany w celu umożliwienia zagospodarowania nieruchomości. W procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściciele nieruchomości wnosili o objęcie planem należącej do nich działki 13 oraz działki 5 oraz ustalenie dla nich przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową, z możliwością przeznaczenia częściowo również pod funkcje usługowe.

Całokształt powyższych okoliczności w żaden sposób nie może świadczyć o działaniu Wnioskodawczyni zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne. Wnioskodawczyni dokonując opisanych we wniosku czynności (również wykonywanych przez Pełnomocnika), będzie podejmowała bowiem działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będzie wykazywała aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W niniejszej sprawie wystąpiły więc okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż udziału w działkach nr 14, 15, 16, 17, 18, 19  oraz 5 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni jako Sprzedająca z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, Sprzedająca z tytułu transakcji sprzedaży udziału w działkach nr 14, 15, 16, 17, 18, 19 oraz 5 będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa udziału w ww. działkach będzie zatem podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego / zdarzeniem przyszłym. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).