Podatek od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości, momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy Nier... - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 17 czerwca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.182.2022.2.MG

Temat interpretacji

Podatek od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości, momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy Nieruchomości, opodatkowania dostawy Działki nr 1 oraz zwolnienia od podatku dostawy Działki Zabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości – jest nieprawidłowe,

-momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe,

-opodatkowania dostawy Działki nr 1 – jest prawidłowe;

-zwolnienia od podatku dostawy Działki Zabudowanej – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 kwietnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości, momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy Nieruchomości, opodatkowania dostawy Działki nr 1 oraz zwolnienia od podatku dostawy Działki Zabudowanej. Uzupełnili go Państwo pismami – brak daty (wpływ 8 kwietnia 2022 r.) oraz z 7 czerwca 2022 r. (wpływ 7 czerwca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan BC

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani FC

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

Pan BC oraz Pani FC (dalej wspólnie jako: „Wnioskodawcy” lub „Sprzedający”) są na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie umowy darowizny z dnia 9 sierpnia 1996 r., udokumentowanej w formie aktu notarialnego wpisanego w Repertorium (…) (dalej jako: „Umowa Darowizny”).

Jeden z Wnioskodawców, Pan BC prowadzi od roku 1997 jednoosobową działalność gospodarczą, pod nazwą (...), której przeważająca działalność sklasyfikowana jest jako pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach (kod PKD 47.19.Z). Pan BC jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Pan BC nie podejmował czynności związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości. Pani FC nie była wcześniej (tj. przed przystąpieniem do realizacji opisywanej transakcji) czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku jednak z przedmiotową transakcją, z ostrożności procesowej, dokonała zgłoszenia rejestracyjnego dla celów VAT.

Wnioskodawcy nie są i nie byli w przeszłości rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (t.j. Dz. U z 2021 r. poz. 685 ze zm.; dalej jako: u.p.t.u. „ustawa o VAT”), nie prowadzili też działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 u.p.t.u.

Obecnie Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży części nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie Umowy Darowizny (informacja powyżej).

Nieruchomości gruntowe, o których mowa powyżej, składają się obecnie z poniższych działek gruntu:

a)niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącej działkę gruntów ornych o powierzchni 0,5461 ha, oznaczonej numerem ewidencyjnym 1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej jako: „Działka nr 1”),

b)zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...), stanowiącej działkę gruntów ornych i gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni 1,5952 ha, oznaczonej numerem ewidencyjnym 2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (...) prowadzi księgę wieczystą numer (...) (dalej jako: „Działka nr 2”).

Wyżej wymienione działki gruntu wskazane w lit. a) oraz b) dalej łącznie określane będą jako: „Nieruchomości” lub „Działki Gruntu”.

Nieruchomości nie są położone w specjalnej strefie ekonomicznej, ani na obszarze rewitalizacji lub na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, nie stanowią lasu w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1275 ze zm.). Nieruchomości mają obecnie bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Działki Gruntu przeznaczone są na cele inne niż rolne, tym samym nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.) i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.).

Częścią składową Działki nr 2 jest budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej oraz dwa budynki gospodarcze. Budynki gospodarcze nie przedstawiają wartości dla Nabywcy i zostaną prawdopodobnie przez niego rozebrane (wyburzone), natomiast na moment zawarcia umowy przedwstępnej nie są one przeznaczone do rozbiórki. Budynek mieszkalny nie zostanie natomiast przeznaczony do rozbiórki. Ponadto fragment Działki nr 2 (735 m²), będący przedmiotem dzierżawy, wykorzystywany jest jako plac targowy. Wnioskodawcy niezwłocznie wypowiedzą umowę dzierżawy zawartą z Panem X prowadzącym działalność gospodarczą oraz doprowadzą do usunięcia przez dzierżawcę wszelkich ruchomości znajdujących się na terenie placu targowego na Działce nr 2 w wyznaczonym przez Strony terminie.

Działka nr 2 obciążona jest hipoteką wynikającą z umowy (...) na rzecz Banku z siedzibą w (...), zabezpieczającą kredyt na działalność gospodarczą prowadzoną przez Pana BC (dalej jako: „Kredyt”).

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego „MN” – etap 2, zatwierdzonym uchwałą (...) Rady Miasta (...) (dalej jako: „Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego”), działki stanowiące grunty orne posiadają przeznaczenie na cele inne niż rolne. Poszczególne części Działek Gruntu oznaczone są – zarówno dla Działki nr 1 jak i Działki nr 2 – symbolem 3KDZ jako teren dróg publicznych-zbiorczych, 1MW/U jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, 1ZP jako teren zieleni urządzonej (dalej jako: „Tereny Zieleni”), 3MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz dodatkowo Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 1MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na Terenach Zieleni dopuszcza się lokalizację:

a)boisk sportowych,

b)plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych,

c)wiat,

d)tymczasowych obiektów usługowych,

e)ścieżek pieszych i rowerowych,

f)dojść i dojazdów na terenach: 4ZP, 9ZP,

g)miejsc postojowych dla rowerów.

Jak wskazano w Miejscowym Planie Zagospodarowania minimalna powierzchnia biologicznie czynna terenu znajdującego się na Terenach Zielonych musi wynosić 60% powierzchni terenu, natomiast wskazać należy, że Tereny Zieleni mogą zostać zabudowane powyższymi obiektami.

Potencjalny Nabywca, będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca zamierza dokonać zakupu części Działek Gruntu w celu wybudowania na nich obiektów mieszkaniowych (dalej jako: „Inwestycja”).

Wnioskodawcy wraz z Nabywcą (dalej jako: „Strony”) zobowiązują się do współdziałania w zakresie podjęcia i dokonania wszelkich czynności mających na celu podział Działki nr 2 na poniżej wskazane działki (dalej jako: „Plan Podziału”):

a)niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około 0,6375 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 5 i symbolem 3MW na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka ma stanowić przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Stronami,

b)zabudowana budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi działka o powierzchni wynoszącej około 0,6337 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 3 i symbolem 1MW/U na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącej załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka ma stanowić przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Stronami. Działka ta w wyniku podziału nie będzie miała dostępu do drogi publicznej (dalej jako: „Działka Zabudowana”),

c) niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około 0,2841 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 4 i symbolem 1ZP na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka nie będzie przedmiotem sprzedaży i pozostanie własnością Wnioskodawców,

d)niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około 0,0319 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 1 na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka nie będzie przedmiotem sprzedaży i pozostanie własnością Wnioskodawców,

e)niezabudowana działka o powierzchni wynoszącej około 0,0080 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 2 na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka nie będzie przedmiotem sprzedaży i pozostanie własnością Wnioskodawców.

Wnioskodawcy planują dokonać sprzedaży działek wskazanych w lit. d) i e) powyżej innym podmiotom. Planowana sprzedaż wynika z okoliczności, które zostały ujawnione w wyniku dokładnego obmiaru terenów należących do Wnioskodawców. W związku z dokonanymi obmiarami Wnioskodawcy powzięli wiedzę, że na części Działki nr 2 znajdują się części pawilonów usługowych będących własnością osób trzecich (zostały przez te osoby postawione na Działce nr 2 bez zgody Wnioskodawców). Mając na uwadze niniejsze, Nabywca nie był zainteresowany zakupem części Działki nr 2 wskazanej w lit. d) i e) powyżej. Natomiast Wnioskodawcy postanowili uregulować z osobami, których pawilony znajdują na Działce nr 2, kwestie własności powierzchni gruntu, na której umieszczone są te obiekty. Wnioskodawcy, mając na względzie również ich pozytywne relacje z tymi osobami, uznali, że mogą dokonać sprzedaży tych części Działki nr 2, na których znajdują się pawilony osób trzecich (są to dwie niezależne osoby fizyczne, które wydzierżawiały dotychczas od Wnioskodawców, części Działek Gruntów – umowy te zostaną rozwiązane w wyniku planowanej sprzedaży Działek Gruntów Wnioskodawców). Sprzedaż działek gruntów, o których mowa w lit. d) i e) powyżej, będzie zatem wynikiem okoliczności, które powstały bez wcześniejszego zamiaru i wiedzy Wnioskodawców. Wnioskodawcy nie zdawali sobie bowiem wcześniej sprawy, że są właścicielami gruntów, na których posadowione są pawilony umieszczone na Działce nr 2 przez osoby trzecie. Aby jednak dokonać sprzedaży części Działki nr 2 osobom, o których mowa powyższej, konieczny był podział tej działki gruntu. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż tych części Działki nr 2 jest rozwiązaniem mniej uciążliwym i konfliktowym niż próba odzyskania zajętych części gruntu. Wskazane osoby przekazały Wnioskodawcom informacje, że ewentualna likwidacja pawilonów wiązała się będzie dla Nich prawdopodobnie z zakończeniem prowadzonych działalności, ponieważ nie będą Oni posiadali wystarczającej powierzchni do ich prowadzenia. Wnioskodawcy natomiast nie chcą pozostawić tej sprawy nieuregulowanej, aby zapobiec ewentualnym sporom w przyszłości. W Ich ocenie działania te mają zatem na celu uporządkowanie spraw związanych z posiadanym majątkiem prywatnym, nie mają natomiast charakteru zorganizowanego, ukierunkowanego stricte na osiągnięcie zysku. Osiągnięcie zarobku ze sprzedaży tych części działek gruntu jest zasadniczo pochodną podjętych działań, których motywy Wnioskodawcy przedstawili powyżej. Nie jest to więc działanie podjęte głównie dla celów zarobkowych. Zdaniem Wnioskodawców, podejmą Oni wyłącznie te działania, które są konieczne, aby rozwiązać powstałą sytuacją, nie ma to natomiast charakteru zorganizowanego, który cechowałby podmioty zajmujące się przykładowo obrotem nieruchomościami.

Powyższy podział Działki nr 2 planuje się zatem głównie z uwagi na fakt, iż na części tej działki gruntu umieszczone są części pawilonów niebędących własnością Wnioskodawców i które to części gruntu obecnie użytkowane są przez inne podmioty oraz brak zainteresowania Nabywcy tą częścią Działki nr 2, która w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oznaczona jest jako Tereny Zieleni (ta część wskazanej działki gruntu nie jest niezbędna dla realizacji przez Nabywcę Inwestycji). W związku z niniejszym, Wnioskodawcy zgodzili się na podział Działki nr 2. Wskazać należy, że w przypadku, gdy Nabywca byłby zainteresowany zakupem Działek Gruntów w całości po cenach rynkowych, Sprzedawcy dokonaliby ich sprzedaży bez dokonywania podziału Działki nr 2. Podział Działki nr 2 został zatem zainicjowany przez Nabywcę w związku z Jego planami Inwestycyjnymi, a także podział był konieczny ze względu na fakt, iż na części Działki nr 2 znajdują się pawilony niebędące własnością Wnioskodawców. Takie były główne motywy podziału Działki nr 2, głównym motywem nie było działanie Wnioskodawców mające na celu uatrakcyjnienie, czy zwiększenie wartości Działek Gruntu poprzez dokonanie ich podziału.

Działki Gruntu nie były zasadniczo wykorzystywane w prowadzonej przez Pana BC działalności gospodarczej. Jednakże niewielkie części Nieruchomości były udostępniane osobom trzecim w ramach zawieranych umów dzierżawy. W związku z tym, że Pan BC był (i nadal jest) czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, usługa dzierżawy gruntów była czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Działka nr 2 objęta jest hipoteką zabezpieczającą kredyt.

Dodać również należy, że obecnie Wnioskodawcy zamieszkują w budynku mieszkalnym posadowionym na Działce nr 2. Budynki znajdujące się na Działce nr 2 Wnioskodawcy wykorzystywali na własne potrzeby. Wnioskodawcy podkreślają również, że pomiędzy oddaniem do użytkowania na własne potrzeby tych budynków po ich wybudowaniu, a datą ich dostawy (w ramach sprzedaży Działki Zabudowanej) upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do wskazanych budynków, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Wnioskodawcy nie ponosili żadnych nakładów na ich ulepszenie, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nabycie Nieruchomości, będących przedmiotem planowanej sprzedaży nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego – nie mieli możliwości odliczenia, ponieważ transakcja nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nabycie przedmiotowych Działek Gruntu nie zostało udokumentowane fakturą VAT, co wynika z powyższego. Ponadto Wnioskodawcy wskazują, że nie posiadają innych nieruchomości, które planują w przyszłości sprzedać.

Wnioskodawcy we wcześniejszych latach z posiadanej działki gruntu nabytej w ramach umowy darowizny wydzielili działkę numer 3 o powierzchni 0,3134 ha, która została przeznaczona pod budowę sklepu wykorzystywanego do działalności gospodarczej jednego z Wnioskodawców – Pana BC.

Ponadto Wnioskodawcy w przeszłości dokonywali sporadycznej, incydentalnej sprzedaży wydzielonych części gruntu nabytego w ramach umowy darowizny, a mianowicie:

·20 lipca 2002 r.–sprzedaż działki gruntu gminie w celu poszerzenia drogi,

·13 kwietnia 2004 r.–sprzedaż działki gruntu,

·15 sierpnia 2011 r.–sprzedaż działki gruntu,

·10 lutego 2015 r.–sprzedaż działki gruntu.

Wyżej wskazana sprzedaż działek gruntu była co do zasady inicjatywą Nabywców, którzy zgłaszali się do Wnioskodawców z propozycją zakupu. Wnioskodawcy zasadniczo nie dokonywali podziałów gruntów z własnej inicjatywy w celu zwiększenia ich wartości. Nabywcy byli zainteresowani konkretną częścią działek gruntów, stąd w celu dokonania sprzedaży, niezbędny był ich podział.

Sprzedaż powyższych gruntów nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawcy wskazują, że w przeszłości nie dokonywali nabycia gruntów w ramach umowy kupna-sprzedaży.

Wnioskodawcy podkreślają, że również w stosunku do obecnie planowanej transakcji sprzedaży części Działek Gruntu, nie podejmowali żadnych czynności marketingowych lub reklamowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją nabycia Nieruchomości. Sprzedaż działek gruntu była więc wynikiem inicjatywy podmiotu zainteresowanego zakupem Nieruchomości.

Do momentu zawarcia z Nabywcą umowy przedwstępnej Wnioskodawcy nie dokonywali działań i nie ponosili nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży lub też w celu podniesienia wartości Nieruchomości.

Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Nabywca na Działkach Gruntu podejmie prace budowlane.

Strony zobowiązują się zawrzeć umowę, na podstawie, której Wnioskodawcy finalnie sprzedadzą Nabywcy prawo własności:

a)Działki nr 1, która będzie podlegać sprzedaży bez dokonywania podziału tej działki oraz

b)działek gruntu powstałych w wyniku podziału Działki nr 2, tj.

─niezabudowanej działki o powierzchni wynoszącej około 0,6375 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 5 i symbolem 3MW na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej,

─zabudowanej budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi działki o powierzchni wynoszącej około 0,6337 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 3 i symbolem 1MW/U na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej. Działka ta w wyniku podziału nie będzie miała dostępu do drogi publicznej.

Wyżej wymienione działki gruntu wskazane w lit. a) oraz b) dalej łącznie określane będą jako „Przedmiot Sprzedaży”.

Wnioskodawcy zgodzili się, aby zapłata za Przedmiot Sprzedaży nie odbyła się jednorazowo, lecz, by dokonywana była w częściach, w formie zaliczek oraz zadatków w kwotach i terminach uzgodnionych przez Strony. Zaliczki i zadatki wypłacane będą po zawarciu umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pierwszy zadatek wynikający z umowy przedwstępnej został wypłacony Wnioskodawcom w styczniu 2022 r.

W ramach planowanej sprzedaży Wnioskodawcy nie zawarli i nie zamierzają zawrzeć z Nabywcą umowy dzierżawy, najmu lub umowy o podobnym charakterze (umowy odpłatnego udostępniania Nieruchomości, których dotyczy wniosek). Zgodnie z zawartą umową przedwstępną są one udostępnione Nabywcy dla jego celów budowlanych bez pobierania jednak z tego tytułu jakiejkolwiek opłaty przez Wnioskodawców).

Zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od spełnienia warunków zawieszających np. w zakresie odpowiedniego dokonania podziału Działki nr 2.

Wnioskodawcy udzielili Nabywcy w styczniu 2022 r. prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.; dalej jako: „Prawo budowlane”).

Wnioskodawcy, dnia 5 stycznia 2022 r. zawarli z Nabywcą porozumienie, na podstawie którego udostępnili Nabywcy Działki Gruntu.

Sprzedający oświadczyli, że w ramach udostępnienia Działek Gruntu, wyrażają zgodę na dysponowanie przez Nabywcę wyłącznie na cele budowlane Nieruchomością oraz na prowadzenie przez Nabywcę robót budowlanych na tych Działkach Gruntu. Wnioskodawcy wyrażają, także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę, przy czym wszelkie koszty związane z koniecznością uzyskania takich pozwoleń ponosi Nabywca.

W ramach zawartego porozumienia, Wnioskodawcom przysługuje prawo do dalszego zamieszkiwania w budynku posadowionym na Działce nr 2, w tym również w okresie udostępnienia tej Nieruchomości Nabywcy.

Strony oświadczają, że jeżeli w okresie udostępniania Nabywcy Nieruchomości, Nabywca poczyni jakiekolwiek nakłady na te Nieruchomości lub dokona jakichkolwiek ulepszeń, to w przypadku, w którym nie dojdzie do zawarcia którejkolwiek z umów przyrzeczonych, z jakiejkolwiek przyczyny, Sprzedającym wedle Ich woli i wyboru przysługuje:

a)prawo do zachowania wszelkich nakładów i ulepszeń poczynionych przez Nabywcę na Nieruchomościach bez obowiązku rozliczenia ich z Nabywcą,

b)prawo do żądania od Nabywcy usunięcia nakładów i ulepszeń dokonanych na Nieruchomościach na koszt i ryzyko Nabywcy, a w przypadku niewykonania tego obowiązku przez Nabywcę w terminie wyznaczonym przez Wnioskodawcę, będą Oni mieli prawo powierzyć usunięcie tych nakładów i ulepszeń na koszt i ryzyko Kupującego.

Postanowienia wskazane powyżej (w lit. a) i b)) mają także zastosowanie do nakładów poczynionych przez Nabywcę na Nieruchomości powstałej w wyniku przeprowadzenia podziału Działki nr 2.

Pismem z dnia 7 czerwca 2022 r. uzupełnił Pan wniosek o następujące informacje:

Wskazać należy, że w momencie wystąpienia z wnioskiem o interpretację indywidualną Nieruchomości, których dotyczy wniosek, składały się z Działki nr 1 (numer ewidencyjny 1) oraz Działki nr 2 będących własnością Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Występując z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca i Zainteresowana dopiero planowali dokonać sprzedaży Działki nr 1 oraz wybranych działek powstałych po dokonaniu podziału Działki nr 2 (została zawarta umowa przedwstępna). Natomiast na moment udzielenia odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca i Zainteresowana podpisali już (tj. dnia 25 kwietnia 2022 r.) umowę aktu notarialnego przenoszącą własność Działki nr 1 na Nabywcę.

Zgodnie z Planem Podziału Działka nr 2 zostanie natomiast podzielona na 5 mniejszych działek gruntu, z czego przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie:

b)Działka Zabudowana.

Z kolei pozostałe działki gruntu powstałe w wyniku podziału Działki nr 2 pozostaną własnością Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej, nie będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy.

Część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem dzierżawy zawartej na podstawie umowy dzierżawy obowiązującej od 1 listopada 1999 r. do 10 kwietnia 2022 r. Umowa dzierżawy została zawarta z Wnioskodawcą. Zgodnie z art. 15 ust. 2, zdanie drugie ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem, skoro ustawa o VAT wskazuje, że działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów w sposób ciągły, to Działka nr 1 (jej część) była wykorzystywana do działalności gospodarczej Wnioskodawcy. W pozostałym okresie wskazana część Działki nr 1 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana.

Pozostała część powierzchni Działki nr 1 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Działka nr 1 nie była wykorzystywana przez Zainteresowaną do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Była ona wykorzystywana dla celów prywatnych Wnioskodawców.

Wnioskodawca zawierał również umowy najmu i dzierżawy części powierzchni Działki nr 2 (Wnioskodawca oraz Zainteresowana zaznacza na marginesie, że przedmiotowe Nieruchomości stanowią Ich majątek wspólny – małżeńska wspólność majątkowa):

·umowa dzierżawy obowiązująca o(...) (po planowanym podziale będzie to obszar znajdujący się częściowo na terenie Działki Zabudowanej wskazanej w punkcie b) powyżej, a częściowo na terenie niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy). Następnie z tym samym dzierżawcą zawarto umowę dzierżawy na czas nieokreślony obowiązującą od (...), jednakże przedmiotem umowy był grunt o mniejszej powierzchni niż w przypadku poprzednio obowiązującej umowy dzierżawy, obszar powierzchni gruntu będący przedmiotem umowy obowiązującej od (...) znajduje się na obszarze niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy;

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment znajdujący się na powierzchni działki niepodlegającej sprzedaży do Nabywcy);

·umowa dzierżawy na czas nieokreślony obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa najmu gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment znajdujący się na powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment działki wskazanej w punkcie a) powyżej).

Zainteresowana zawarła umowy dzierżawy części powierzchni Działki nr 2. Umowy dzierżawy obowiązywały w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej). Przedmiotowe usługi korzystały ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy VAT. Zainteresowana nie prowadziła innej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT.

W pozostałym zakresie Zainteresowana nie wykorzystywała Działki nr 2 oraz Działki nr 1 w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Budynki znajdujące się na terenie Działki nr 2 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, jak również Zainteresowaną na cele związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca oraz Zainteresowana budynek mieszkalny wykorzystywali do celów mieszkalnych, z kolei budynki gospodarcze służyły Im do przechowywania rzeczy prywatnych oraz maszyn i urządzeń rolniczych pozostałych po prowadzonym w przeszłości przez ojca Wnioskodawczyni gospodarstwie rolnym.

Końcowo należy wskazać, że Wnioskodawca jak i Zainteresowana nie przesądzają, czy z tytułu sprzedaży omawianych Nieruchomości będą działali jako podatnicy podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ jest to przedmiotem przedstawionych przez Nich wątpliwości (pytanie nr 1 we wniosku). Wnioskodawca i Zainteresowana wskazali, że przekażą Działkę nr 1 oraz Działkę nr 2 Nabywcy do wykorzystania na cele budowlane. Od tego momentu do przeniesienia własności na Nabywcę, to Nabywca będzie wykorzystywał wyłącznie na cele budowlane Nieruchomości oraz prowadził roboty budowlane na tych Działkach Gruntu. Wnioskodawcy wyrazili także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę. Wykonywane przez Nabywcę czynności na Działce nr 1 – w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane – wykonywane są/będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanej (do momentu przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży).

W ramach zawartego porozumienia, Wnioskodawcy i Zainteresowanej przysługuje prawo do dalszego zamieszkiwania w budynku mieszkalnym posadowionym na Działce nr 2, w tym również w okresie udostępnienia Działki nr 2 Nabywcy. Sprzedający zobowiązują się jednak, że w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r. opuszczą, opróżnią z rzeczy i osób budynek mieszkalny posadowiony na działce nr 3, w którym obecnie zamieszkują i wydadzą ten budynek Nabywcy.

Po dokonaniu podziału Działki nr 2, powstałe po jej podziale działki:

b)działka zabudowana

─będą wykorzystywane wyłącznie przez Nabywcę na cele budowlane i roboty budowlane. Wykonywane przez Nabywcę czynności na przedmiotowych działkach, w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane –wykonywane są/będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanej (do momentu przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży).

Część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy obowiązującej w okresie (...), tym samym część powierzchni Działki nr 1 wykorzystywana była przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu. Podatnikiem VAT był z tego tytułu Wnioskodawca, ponieważ to On był stroną zawartej umowy. Pozostała część powierzchni Działki nr 1 od chwili nabycia stanowi niezagospodarowane, niskiej klasy ziemie leżące odłogiem, wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną dla własnych celów prywatnych. Działka w ten sposób była wykorzystywana od momentu nabycia do momentu udostępnienia tej działki Nabywcy na cele budowlane i wykonania robót budowlanych. Od momentu udostępnienia Nabywcy tej działki do przeniesienia własności na Nabywcę, dysponował On nią wyłącznie na cele budowlane oraz prowadził roboty budowlane w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej.

W pozostałym zakresie Wnioskodawca nie wykorzystywał Działki nr 1 do czynności zwolnionych, opodatkowanych, niepodlegających opodatkowaniu.

Zainteresowana nie wykorzystywała przedmiotowej Działki nr 1 do czynności zwolnionych, opodatkowanych lub czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (poza celami prywatnymi).

Działka nr 2, na której posadowiony jest budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze, od momentu nabycia wykorzystywana jest przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną głównie dla celów prywatnych. Wnioskodawca oraz Zainteresowana budynek mieszkalny wykorzystują do celów mieszkalnych, z kolei budynki gospodarcze służą Wnioskodawcy, a także Zainteresowanej do przechowywania rzeczy prywatnych oraz maszyn i urządzeń rolniczych pozostałych po prowadzonym w przeszłości przez ojca Wnioskodawczyni w gospodarstwie rolnym. Ponadto, część powierzchni przedmiotowej działki służy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jako przydomowy ogród.

Jedynie części powierzchni wskazanej Nieruchomości gruntowej (Działki nr 2), były w przeszłości lub są obecnie udostępniane osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy lub najmu, tym samym części powierzchni Działki nr 2 były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Wykorzystanie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług odbywało się na podstawie poniżej wskazanych umów i we wskazanych poniżej okresach. Podatnikiem podatku VAT był z tego tytułu Wnioskodawca. Zatem, w tym zakresie Wnioskodawca wykorzystywał Działkę nr 2 do czynności opodatkowanych.

·umowa dzierżawy obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to obszar znajdujący się częściowo na terenie Działki Zabudowanej wskazanej w punkcie b) powyżej, a częściowo na terenie niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy). Następnie z tym samym dzierżawcą zawarto umowę dzierżawy na czas nieokreślony obowiązującą od (...), jednakże przedmiotem umowy był grunt o mniejszej powierzchni niż w przypadku poprzednio obowiązującej umowy dzierżawy, obszar powierzchni gruntu będący przedmiotem umowy obowiązującej od (...). znajduje się na obszarze niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy;

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment znajdujący się na powierzchni działki niepodlegającej sprzedaży do Nabywcy);

·umowa dzierżawy na czas nieokreślony obowiązująca od (...) (po planowanym podziale będzie to fragment powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa najmu gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment znajdujący się na powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment działki wskazanej w punkcie a) powyżej).

W zakresie innym niż wyżej wskazany Działka nr 2 nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów zwolnionych, opodatkowanych lub niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni części powierzchni Działki nr 2 udostępniała w przeszłości osobom trzecim. Zainteresowana zawarła umowy dzierżawy fragmentu powierzchni Działki nr 2. Umowy dzierżawy obowiązywały w okresach(...) (po planowanym podziale byłby to fragment działki zabudowanej). Przedmiotowe usługi nie były opodatkowane ze względu na zwolnienie z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Poza wskazanymi czynnościami Zainteresowana nie wykorzystywała Działki nr 2 do czynności opodatkowanych, zwolnionych od opodatkowania lub niepodlegających opodatkowaniu.

Działka nr 1 oraz Działka nr 2 były wykorzystywane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną na cele prywatne przez cały okres ich posiadania, z wyłączeniem części powierzchni działek, które Wnioskodawcy oddali w dzierżawę lub najem przez czas wskazany w ww. opisie.

Działka nr 1 – od chwili nabycia do chwili planowanej sprzedaży – stanowi niezagospodarowane, niskiej klasy ziemie leżące odłogiem i jest wykorzystywana przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną do celów prywatnych. Jedynie niewielki fragment powierzchni Działki nr 1, w okresie (...), wykorzystywany był na cele inne niż prywatne. Umowa dzierżawy fragmentu powierzchni Działki nr 1 zawarta była z Wnioskodawcą.

Zarówno Wnioskodawca i Zainteresowana wykorzystywali Działkę nr 1 na następujące cele prywatne:

·spotkania z rodziną oraz znajomymi,

·spacery,

·wyprowadzanie zwierząt domowych.

Cele prywatne były realizowane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną do momentu oddania Nabywcy Działki nr 1 na cele budowlane i wykonania robót budowlanych.

Od momentu nabycia głównym przeznaczeniem Działki nr 2 było spełnianie potrzeb prywatnych Wnioskodawcy i Zainteresowanej. Na tej działce gruntu posadowiony jest budynek mieszkalny oraz dwa budynki gospodarcze. Wnioskodawca jak również Zainteresowana budynek mieszkalny wykorzystują do celów mieszkaniowych, z kolei budynki gospodarcze służyły Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej do przechowywania rzeczy prywatnych oraz maszyn i urządzeń rolniczych pozostałych po prowadzonym w przeszłości przez ojca Zainteresowanej gospodarstwie rolnym. Ponadto, część powierzchni przedmiotowej działki służy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jako przydomowy ogród. Jedynie fragmenty wskazanej Nieruchomości gruntowej nie były przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną wykorzystywane dla celów prywatnych, a były udostępniane osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy lub najmu.

Ponadto, Wnioskodawca i Zainteresowana wykorzystywali Działkę nr 2 (w tym w zakresie działek, które powstaną po podziale, a będą podlegać sprzedaży na rzecz Nabywcy) na następujące cele prywatne:

·spotkania z rodziną oraz znajomymi,

·spacery,

·wyprowadzanie zwierząt domowych.

Cele prywatne były realizowane przez Wnioskodawcę oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania do momentu oddania Nabywcy Działki nr 1 na cele budowlane i wykonania robót budowlanych.

Zarówno budynek mieszkalny, jak i budynki gospodarcze, od momentu nabycia wykorzystywane są (i będą) na cele prywatne Wnioskodawców, tym samym budynek mieszkalny oraz budynki gospodarcze od momentu nabycia nie były i nie będą przez Wnioskodawcę udostępniane osobom trzecim.

Część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem odpłatnej dzierżawy zawartej na podstawie umowy dzierżawy obowiązującej (...) przez Wnioskodawcę. Pozostała część powierzchni Działki nr 1 stanowi ziemie niskiej klasy leżące odłogiem, które Wnioskodawca i Zainteresowana używali do celów prywatnych. Od (...) Działka nr 1 nie była oddana w najem/dzierżawę/użyczenie osobom trzecim. Natomiast Działka nr 1 została również oddana Nabywcy do wykorzystania na cele budowlane i przeprowadzenia praw budowlanych. Udostępnienie to miało charakter nieodpłatny (było częścią zawartej umowy przedwstępnej jako jeden z warunków).

Fragmenty powierzchni Działki nr 2 były przez Wnioskodawcę, na podstawie umów dzierżawy, udostępniane osobom trzecim na podstawie poniżej wskazanych umów:

·umowa dzierżawy obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to obszar znajdujący się częściowo na terenie Działki Zabudowanej wskazanej w punkcie b) powyżej, a częściowo na terenie niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy). Następnie z tym samym dzierżawcą zawarto umowę dzierżawy na czas nieokreślony obowiązującą od (...), jednakże przedmiotem umowy był grunt o mniejszej powierzchni niż w przypadku poprzednio obowiązującej umowy dzierżawy, obszar powierzchni gruntu będący przedmiotem umowy obowiązującej od (...) znajduje się na obszarze niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy;

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment znajdujący się na powierzchni działki niepodlegającej sprzedaży do Nabywcy);

·umowa dzierżawy na czas nieokreślony obowiązująca od (...) (po planowanym podziale będzie to fragment powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa najmu gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment znajdujący się na powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment niezabudowanej działki o powierzchni wynoszącej około 0,6375 ha, o położeniu, kształcie i granicach jak najbardziej zbliżonych do działki oznaczonej cyfrą 5 i symbolem 3MW na projekcie podziału Działki nr 2 stanowiącym załącznik do umowy przedwstępnej, która to działka ma stanowić przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej pomiędzy Stronami.

Wszelkie wymienione wyżej umowy najmu lub dzierżawy miały charakter odpłatny. Wskazane umowy najmu i dzierżawy zawierane były z Wnioskodawcą.

Z kolei Zainteresowana, część powierzchni Działki nr 2 udostępniała w przeszłości osobom trzecim na podstawie umów dzierżawy obowiązujących w okresach od (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej). Umowy dzierżawy miały charakter odpłatny.

Pozostała część Działki nr 2 nie była przez Wnioskodawcę jak również Zainteresowaną niebędącej stroną postępowania udostępniana osobom trzecim, z wyłączeniem udostępnienia jej Nabywcy dla wskazanych powyżej celów.

Z wnioskiem o podział Działki nr 2, w wyniku którego powstanie działka będąca przedmiotem sprzedaży, wystąpi Nabywca.

Zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej, Wnioskodawca i Zainteresowana zobowiązują się współdziałać z Nabywcą w czynnościach niezbędnych do przeprowadzenia podziału, w tym zobowiązują się do dokonania niezbędnych czynności formalnych koniecznych dla przeprowadzenia procedury podziału i składania koniecznych wniosków we właściwych organach administracji, w szczególności udzielenia wszelkich niezbędnych pełnomocnictw.

Umowa przedwstępna zawierała jeszcze inne warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedających, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Są to następujące warunki:

─nieruchomość będąca Przedmiotem Sprzedaży wolna będzie od obciążeń i praw i roszczeń osób trzecich,

─do dnia wygaśnięcia roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży w wykonaniu zobowiązania zaciągniętego w § 4 i § 10 i § 15 umowy przedwstępnej, nie obciążą ograniczonymi prawami rzeczowymi będącej przedmiotem przyrzeczenia sprzedaży Nieruchomości gruntowej, a nadto zobowiązują się, że nie zawrą bez zgody kupującej spółki z osobami trzecimi jakichkolwiek umów, których przedmiotem byłaby Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę numer 2,

─Sprzedawcy zobowiązują się, że nie zawrą z właścicielami działek graniczących z działką 2 umowy uprawniającej do korzystania z części działki numer 2, nie ustanowią również służebności gruntowej w tym zakresie,

─w przypadku, gdyby po zawarciu umowy przedwstępnej powstało lub ujawniło się istnienie jakiegokolwiek obciążenia nieruchomości stanowiącej działkę numer 2, Sprzedawcy zobowiązują się niezwłocznie spowodować jego wygaśnięcie,

─Sprzedawcy udzielą Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

─Sprzedawcy zobowiązują się do współdziałania w zakresie podjęcia i dokonania wszelkich czynności mających na celu podział Działki nr 2, w tym do dokonania niezbędnych czynności formalnych koniecznych dla przeprowadzenia procedury podziału i składania koniecznych wniosków we właściwych organach administracji, w szczególności udzielenia wszelkich niezbędnych pełnomocnictw. Dokonanie podziału jest niezbędne w celu realizacji umowy sprzedaży,

─warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości wskazanej w Planie Podziału w pkt a) jest podpisanie umowy przyrzeczonej sprzedaży Działki nr 1,

─warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości wskazanej w Planie Podziału w pkt b) jest podpisanie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości wskazanej w Planie Podziału w pkt a),

─Sprzedawcy zobowiązują się, że Nieruchomość będąca Przedmiotem Sprzedaży wolna będzie od hipoteki wynikającej z umowy (...) na rzecz (...), zabezpieczającej kredyt na działalność gospodarczą prowadzoną przez Wnioskodawcę,

─Sprzedawcy zobowiązują się, że niezwłocznie wypowiedzą ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2022 r. umowę dzierżawy zawartą w dniu (...) doprowadzą do usunięcia przez dzierżawcę wszelkich ruchomości znajdujących się na terenie placu targowego na działce numer 3,

─wystąpienie przez Sprzedawców z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Dla działek, będących przedmiotem dostawy, na moment sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na Działce nr 1 Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego na Terenach Zieleni (tj. na terenach oznaczonych symbolem 1ZP) dopuszcza się lokalizację:

a)boisk sportowych,

b)plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych,

c)wiat,

d)tymczasowych obiektów usługowych,

e)ścieżek pieszych i rowerowych,

f)dojść i dojazdów na terenach: 4ZP, 9ZP,

g)miejsc postojowych dla rowerów.

Jak wskazano w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego minimalna powierzchnia biologicznie czynna terenu znajdującego się na Terenach Zielonych musi wynosić 60% powierzchni terenu, natomiast wskazać należy, że Tereny Zieleni mogą zostać zabudowane powyższymi obiektami.

W aktualnie obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla Działki nr 1, oznaczonej w części 1ZP jako tereny zieleni urządzonej są wyznaczone linie rozgraniczające. Nie uległo to zmianie na moment dokonania sprzedaży.

Nabywcy nie udzielono pełnomocnictwa, natomiast Wnioskodawca i Zainteresowana udzielili Nabywcy w styczniu 2022 r. prawa do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, udostępnienie Działek Gruntu nastąpiło na podstawie zawartego z Nabywcą porozumienia (stroną porozumienia są zatem Wnioskodawca i Zainteresowana). Porozumienie dotyczyło wszystkich działek będących przedmiotem sprzedaży.

Sprzedający oświadczyli, że w ramach udostępnienia Działek Gruntu, wyrażają zgodę na dysponowanie przez Nabywcę wyłącznie na cele budowlane Nieruchomością oraz na prowadzenie przez Nabywcę robót budowlanych na tych Działkach Gruntu. Sprzedawcy wyrażają, także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę, przy czym wszelkie koszty związane z koniecznością uzyskania takich pozwoleń ponosi Nabywca.

Sprzedawcy udzielili zgody dotyczącej uzbrojenia terenu, która to zgoda obejmowała:

─sieć i przyłącza energetyczne,

─sieć i przyłącza wodno-kanalizacyjne,

─sieć i przyłącza teletechniczne,

─sieć i przyłącza deszczowe,

─sieć i przyłącza gazowe.

W ramach zawartego porozumienia, Wnioskodawcy i Zainteresowanej przysługuje prawo do dalszego zamieszkiwania w budynku posadowionym na Działce nr 2, w tym również w okresie udostępnienia tej Nieruchomości Nabywcy. Sprzedający zobowiązali się, że w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r. opuszczą, opróżnią z rzeczy i osób budynek mieszkalny posadowiony na działce nr 3, w którym obecnie zamieszkują i wydadzą ten budynek kupującej spółce.

Wykonywane przez Nabywcę czynności na przedmiotowych działkach – w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane – wykonywane będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanej.

Nabywca nabył na własność Działkę nr 1 aktem notarialnym z 25 kwietnia 2022 r., tym samym od tego momentu Nabywca podejmując czynności na powyższej działce działa we własnym imieniu i na własną rzecz.

Pytania

1.Czy dostawa (sprzedaż) Przedmiotu Sprzedaży dokonana przez Wnioskodawców będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w przypadku dostawy działek gruntu stanowiących Przedmiot Sprzedaży?

3.W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Działki nr 1 w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT? (ostatecznie sformułowane w piśmie z 7 czerwca 2022 r.),

4.W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Działki Zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (doprecyzowane w piśmie z 4 maja 2022 r.)

Stanowisko Wnioskodawców.

Ad. 1.

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa (sprzedaż) Przedmiotu Sprzedaży przedstawiona w opisie stanu sprawy nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy nie będą działali jako podatnicy tego podatku w związku z tym, że nie należy uznać ich za osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Innymi słowy, transakcja dotycząca sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży, która jest przedmiotem złożonego wniosku, nie stanowi transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na to, że Wnioskodawcy nie będą działać w ramach niniejszej transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług wykonujący działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest bowiem spełnienie dwóch przesłanek łącznie tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Ad. 2.

Jeżeli uznać, że jednak dostawa (sprzedaż) Przedmiotu Sprzedaży podlega opodatkowaniu, (z czym jednak Wnioskodawcy się nie zgadzają – patrz stanowisko Wnioskodawców odnośnie do pytania nr 1), to przy takim założeniu, zdaniem Wnioskodawców, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy (sprzedaży) Przedmiotu Sprzedaży powstanie w momencie przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel z Wnioskodawców na Nabywcę, który powinien być utożsamiany z momentem ostatecznego przeniesienia własności sprzedawanych Nieruchomości, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru, o której mowa powyżej, Wnioskodawcy otrzymują całość lub część zapłaty, w szczególności zadatek, zaliczkę, przedpłatę, ratę, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Co do zasady, zgodnie z art. 19a ust. 1 u.p.t.u. obowiązek podatkowy z tytułu dostaw towarów (w tym budynków, lokali, budowli oraz gruntów) powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów. Jak wskazano w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT do dokonania dostawy towarów dochodzi zaś z chwilą przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Ad. 3. (stanowisko ostatecznie wyrażone w piśmie z 7 czerwca 2022 r.).

Względem Działki nr 1 w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego ustalono przeznaczenie terenu jako 3KDZ jako teren dróg publicznych-zbiorczych, 1MW/U jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, 3MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 1MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 1ZP jako teren zieleni urządzonej, na którym dopuszcza się lokalizację boisk sportowych, plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych, wiat, tymczasowych obiektów usługowych, ścieżek pieszych i rowerowych, dojść i dojazdów na terenach: 4ZP i 9ZP, miejsc postojowych dla rowerów. W ocenie Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej należy zatem uznać, że teren Działki nr 1 w całości stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym.

W związku z powyższym, przy uznaniu, że jednak dostawa (sprzedaż) Przedmiotu Sprzedaży podlega opodatkowaniu, to przy takim założeniu sprzedaż nieruchomości niezabudowanej stanowiącej Działkę nr 1 powinna być w całości zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako dostawa gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegająca w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 4.

W ocenie Wnioskodawców, dostawa Działki Zabudowanej budynkami wskazanymi w opisie stanu sprawy, podlega zwolnieniu z podatku VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców.

Ad. 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zwanym dalej: „podatkiem VAT”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Poprzez towar, zgodnie z art. 2 pkt 6 u.p.t.u. rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z powyższymi przepisami, Przedmiot Sprzedaży będący przedmiotem transakcji spełnia definicję towaru wskazaną w art. 2 pkt 6 u.p.t.u., z tego względu sprzedaż nieruchomości zakwalifikować należy jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy jednak wskazać, że choć sprzedaż gruntu uznaje się za dostawę towarów to nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 u.p.t.u. podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie tj. czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz podmiot dokonujący sprzedaży działa w związku z dokonaniem danej czynności jako podatnik podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 15 ust. 1 u.p.t.u., podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W ust. 2 ww. ustawy wskazano, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyżej przytoczone przepisy wskazują, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być dokonana przez podmiot działający w odniesieniu do danej transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Przy czym przy określeniu, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług istotne jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zawarta w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicja wskazuje, że dla uznania określonych czynności i zachowań podmiotu za wykonywane w ramach działalności gospodarczej istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter.

W celu ustalenia, czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu działa jako podatnik podatku od towarów i usług należy wskazać, czy wykonywanym przez niego czynnościom można przypisać znamiona działalności gospodarczej.

Istotne przy dostawie nieruchomości jest wskazanie, czy podmiot zbywający działkę sprzedał ją w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też podjął w celu sprzedaży aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca czy też usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ww. przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług nie występuje pojęcie „majątku prywatnego”, natomiast odwołując się do treści orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej jako: „TSUE”) z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92, należy wskazać, że poprzez majątek prywatny rozumie się część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Rozstrzygnięcie czy sprzedaż nieruchomości była sprzedażą majątku prywatnego, czy też stanowi sprzedaż w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej w tym zakresie, było przedmiotem orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 oraz C- 181/10.

W opinii Rzecznika Generalnego Jana Mazaka przedstawionej w dniu 12 kwietnia 2011 r. „(...) ustalenie, czy określona osoba jest podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112, wymaga dokonania przez sąd krajowy oceny, czy wykorzystywanie omawianego dobra polegające na jego stopniowej sprzedaży następuje w celu uzyskania stałych dochodów, z uwzględnieniem całości okoliczności sprawy, w szczególności czynników wskazujących na zamiar dokonywania tych transakcji w sposób powtarzalny”.

Podkreślono również, że liczba lub zakres transakcji nie mają decydującego charakteru przy ustaleniu, czy podmiot działał w roli podatnika podatku od towarów i usług. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą dokonano podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznie, tak jak i długość okresu, w jakim transakcje sprzedaży następują, bądź też wysokość osiągniętego przychodu. Całość przedstawionych powyżej elementów można odnosić do zarządzania majątkiem prywatnym.

Jednak w sytuacji, gdy sprzedający podejmują aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując przy tym środki podobne do wykorzystywanych przez producentów handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, wówczas czynności te nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a dostawy nieruchomości nie można wówczas uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem praw własności. Przykładem aktywnego działania może być uzbrojenie terenu lub podejmowanie działań marketingowych.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2021 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.387.2021.5.MPU): „(...) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności”.

Organ zwraca uwagę na to, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., wymaga ustalenia, czy osoba ta podejmuje czynności przybierające formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie go, wydzielenie dróg wewnętrznych, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, które wykraczają poza formę zwykłego ogłoszenia. Przy czym jak zaznacza Organ, na tego rodzaju „handlową” działalność wskazywać musi ciąg okoliczności, przykładowo przytoczonych powyżej, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych przesłanek.

Ustalenie, czy w danym przypadku podmiot działa w odniesieniu do danej transakcji jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowej oceny okoliczności faktycznych danej sprawy.

Wnioskodawcy przed sprzedażą działek nie podejmowali i nie będą podejmować aktywnych działań marketingowych mających na celu sprzedaż Przedmiotu Sprzedaży. Nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawców z propozycją zakupu Przedmiotu Sprzedaży. Wnioskodawcy we własnym zakresie nie podejmowali też czynności, które wymagałyby poniesienia nakładów finansowych na zwiększenie wartości (uatrakcyjnienia) działek takich jak:

·uzbrojenie terenu,

·wydzielenie dróg wewnętrznych,

·uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy,

·jakiekolwiek działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki.

Zgodnie z powyższym, Wnioskodawcy nie podejmowali aktywności w zakresie obrotu Nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności Sprzedających przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza powinna cechować się powtarzalnością, stałością oraz niezależnością jej wykonywania, związana jest bowiem z profesjonalnym obrotem gospodarczym. W odniesieniu do powyżej wskazanego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług podmiot dokonujący jednorazowych lub okazjonalnych transakcji sprzedaży prywatnych nieruchomości, za które nie otrzymuje regularnych płatności, ponadto nie prowadzi regularnej, zorganizowanej działalności gospodarczej.

Działalność gospodarczą powinna cechować stałość, powtarzalność i zorganizowane działanie. Dokonywanie określonych czynności w sposób incydentalny, poza sferą działalności gospodarczej nie pozwala na uznanie Wnioskodawców za podatników w zakresie sprzedaży Przedmiotu sprzedaży.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego, Wnioskodawcy nie planują dokonywać podziału Działki nr 1, natomiast planują dokonać podziału Działki nr 2, głównie z uwagi na brak zainteresowania Nabywcy tą częścią Działki nr 2, która w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego oznaczona jest jako Tereny Zieleni (ta część wskazanej działki gruntu nie jest niezbędna dla realizacji przez Nabywcę Inwestycji). Ponadto Wnioskodawcy udzielili Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomościami wyłącznie na cele budowlane oraz na prowadzenie przez Nabywcę robót budowlanych na tych Działkach Gruntu. Wnioskodawcy wyrazili także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę, przy czym wszelkie koszty związane z koniecznością uzyskania takich pozwoleń ponosi Nabywca. Wnioskodawcy z własnej inicjatywy nie dokonywali żadnych działań i nakładów finansowych na Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży, natomiast działania podjęte z inicjatywy Nabywcy służą wyłącznie do realizacji jego własnych celów i nie miały wpływu na cenę Przedmiotu Sprzedaży. W momencie zawarcia umowy przedwstępnej, Nabywca nie dysponował jeszcze prawem do Nieruchomości, w związku z powyższym nie mógł podejmować czynności przysługujących wyłącznie jej właścicielowi. Stąd wymogi postawione przez Nabywcę w ramach umowy przedwstępnej, dotyczące składania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii warunków technicznych i przyłączy, a także prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych dla potwierdzenia, że Nieruchomości są wolne od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na Nieruchomościach Inwestycji. Zauważyć należy przy tym, że czynności te nie są podejmowane w celu poszukiwania klienta, czy też zwiększenia wartości Przedmiotu Sprzedaży przez Wnioskodawców, lecz w celu realizacji własnych interesów Nabywcy.

Jeżeli zatem, konkretny podmiot zainteresowany nabyciem nieruchomości zawiera umowę przedwstępną, oferuje określoną cenę, ale domaga się udzielenia pełnomocnictwa do dokonania określonych czynności m.in. dla celów upewnienia się, czy nieruchomość spełnia jego wymogi, Działania podejmowane przez przyszłego Nabywcę podejmowane są z jego inicjatywy, nie natomiast z inicjatywy Wnioskodawców, zatem nie można utożsamiać tego działania z podjęciem przez dotychczasowych właścicieli (Wnioskodawców) prowadzenia działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u.

Podkreślić również należy, że Sprzedawcy obecnie wykorzystują Działkę nr 2 dla własnych celów mieszkalnych, tzn. na działce wybudowany jest budynek mieszkalny, w którym zamieszkują Wnioskodawcy.

Zdaniem Wnioskodawców, w konstatacji powyższego, należy zatem uznać, że z tytułu sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży nie będą Oni działali jako podatnicy podatku od towarów i usług prowadzący działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji czego przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad. 2.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej ,,podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Z kolei zgodnie z art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 19a ust. 1 u.p.t.u., obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że obowiązek podatkowy w dostawie towarów powstaje z chwilą jej dokonania tzn. zasadniczo z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Wskazany w art. 19a ust. 1 u.p.t.u. przepis znajduje również zastosowanie do dostawy (sprzedaży) nieruchomości.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie zawiera definicji „przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-320/88 stwierdził, że dla uznania danej czynności za opodatkowaną dostawę towarów, nie ma znaczenia to, czy dochodzi do przeniesienia własności według prawa właściwego dla danego kraju. Regulacja ta ma zastosowanie do każdego przeniesienia prawa do rozporządzania towarem na inny podmiot, które to przeniesienie skutkuje tym, że strona ta uzyskuje de facto możliwość korzystania z rzeczy tak jak właściciel, nawet jeżeli nie wiąże się to z przeniesieniem własności.

Do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, w ocenie Wnioskodawców, to Oni będą właścicielami Przedmiotu Sprzedaży, zarówno w sensie prawnym, jak i ekonomicznym. Obecnie Nabywcy zostało udzielone prawo do dysponowania Nieruchomością dla celów budowlanych i na prowadzenie robót budowlanych, jednak – zdaniem Wnioskodawców – takiego udostępnienia nie należy traktować jak dostawy w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Ostateczne wydanie Przedmiotu Sprzedaży, własność prawna oraz przeniesienie prawa do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży z Wnioskodawców na Nabywcę – zarówno w sensie prawnym jak i ekonomicznym – w ocenie Wnioskodawców –nastąpi bowiem dopiero w momencie podpisania umowy przyrzeczonej, kiedy Nabywca uzyska pełne prawa co do danej Nieruchomości tak w zakresie władztwa prawnego jak i faktycznego.

Jednakże, zgodnie z art. 19a ust. 8 u.p.t.u., jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1)dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2)dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Wnioskodawcy nie dokonują dostawy, o której mowa w art. 19a ust. 1b oraz ust. 5 pkt 4 u.p.t.u., w związku z czym nie dotyczą ich wyjątki wskazane w art. 19a ust. 8 pkt 1 i 2 u.p.t.u.

Wobec powyższego, co do zasady, w przypadku dostawy nieruchomości, obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z zasadą ogólną, wynikającą z art. 19a ust. 1 u.p.t.u, tzn. w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego/stanu faktycznego w momencie ostatecznego wydania Przedmiotu Sprzedaży oraz przeniesienia prawa do dysponowania Przedmiotem Sprzedaży z Wnioskodawców na Nabywcę, co – zdaniem Wnioskodawców –nastąpi w momencie podpisania umowy przyrzeczonej. Natomiast jeżeli przed dokonaniem dostawy otrzymają całość lub część zapłaty, wówczas obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT – powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Ad. 3. (uzasadnienie stanowiska ostateczne wyrażone w piśmie z 7 czerwca 2022 r.).

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami – w świetle art. 2 pkt 6 p.t.u – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 u.p.t.u., przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 u.p.t.u., aktualna stawka podatku wynosi 23%.

W związku z powyższym oraz z uwagi na fakt, iż grunty spełniają powyższą definicję towarów, ich sprzedaż na gruncie przepisów ustawy o VAT traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów oraz, co do zasady, podlega opodatkowaniu według stawki podstawowej 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku dostawy towarów na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT ma zastosowanie, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1)towary, które są przedmiotem dostawy, były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku,

2)z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak wskazano w komentarzu do art. 43 [ust. 1 pkt 2] ustawy o VAT „VAT. Komentarz” autorstwa A. Bartosiewicza, wyd. XIV (WKP 2021): „Zwolnienie przysługuje w razie łącznego spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze - towary mają być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Oznacza to, że towary powinny być zakupione z myślą o wykorzystaniu ich przy wykonywaniu czynności, które są zwolnione z podatku, i faktycznie powinny być używane przy takiej działalności. Nie mogą być one używane choćby w części do działalności opodatkowanej (w czasie, gdy podatnik ma jeszcze prawo do odliczenia podatku naliczonego, które może zrealizować za pomocą korekty). (...)

Po drugie – dla zastosowania zwolnienia – obok spełnienia tego pierwszego warunku podatnik nie powinien mieć prawa do odliczenia podatku z tytułu nabycia, importu bądź wytworzenia tych towarów. (...)

Można w związku z tym argumentować, że chodzi o jednoczesne spełnienie tych warunków, tzn., aby przy nabyciu (wytworzeniu, imporcie) podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku, zaś aby przy zbyciu towary były wykorzystywane wyłącznie do działalności zwolnionej”.

W kontekście niniejszego warto także zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 8 grudnia 2005 r., C-280/04, Jyske Finans A/S v. Skatteministeriet, w którym Trybunał orzekł, że zwolnienie obejmuje jedynie te dostawy towarów, przy których nabyciu na podstawie ustawodawstwa krajowego wyłączone było prawo do odliczenia. Nie będzie więc miało zastosowania, jeśli podatnik nabędzie towar bez podatku naliczonego (wyrok NSA z dnia 28 lutego 2013 r., I FSK 627/12).

Wnioskodawcy i Zainteresowanej nie przysługuje prawo do skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., ponieważ transakcja nabycia Przedmiotu Sprzedaży przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w związku z czym nie mieli Oni możliwości odliczenia ewentualnego podatku od towarów i usług.

Ponadto, część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem dzierżawy opodatkowanej podatkiem VAT, zatem nie można uznać, że Działka nr 1 była wyłączenie wykorzystywana na cele działalności zwolnionej od podatku.

Natomiast przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy i Zainteresowanej jest to, czy przy uznaniu, że jednak dostawa (sprzedaż) Przedmiotu Sprzedaży podlega opodatkowaniu, to przy takim założeniu sprzedaż nieruchomości niezabudowanej stanowiącej Działkę nr 1 powinna być w całości zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako dostawa gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, podlegająca w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Kwestią determinującą możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przy zbyciu (dostawie) gruntów jest zatem przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowalne.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w ustawie o podatku od towarów i usług mowa jest o terenach budowlanych, rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z powyższym, co do zasady, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku nieruchomości niezabudowanych opodatkowane są te, których przedmiotem są tereny budowlane (tereny przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe dostawy gruntów niezabudowanych, będące m.in. gruntami rolnymi lub leśnymi nieprzeznaczonymi pod zabudowę zwolnione są od podatku VAT.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.; dalej jako: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z powyższym, o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego grunty znajdujące się na Działce nr 1 oznaczono symbolem:

·3KDZ jako teren dróg publicznych-zbiorczych,

·1MW/U jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej,

·3MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

·1MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,

·1ZP jako teren zieleni urządzonej, na którym dopuszcza się lokalizację boisk sportowych, plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych, wiat, tymczasowych obiektów usługowych, ścieżek pieszych i rowerowych, dojść i dojazdów na terenach: 4ZP i 9ZP, miejsc postojowych dla rowerów.

Tereny w obszarach oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolami 1MW/U, 3MW oraz 1MW będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Podobnie tereny oznaczone symbolem 3KDZ, gdyż drogi klasyfikowane są jako budowle w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo Budowlane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 października 2016 r., sygn. akt II OSK 3370/14).

Natomiast w przypadku Terenów Zieleni oznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego symbolem 1ZP nie wystarczy jedynie analiza podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zieleni urządzonej. Należy bowiem uwzględnić, także zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, gdzie zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego na powyżej wskazanym terenie dopuszcza się lokalizację m.in. boisk sportowych, plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych, wiat, tymczasowych obiektów usługowych, ścieżek pieszych i rowerowych oraz miejsc postojowych dla rowerów.

Elementem determinującym możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu będącego przedmiotem sprzedaży na cele inne niż cele budowlane. Sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że Tereny Zieleni stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej z dnia 7 marca 2019 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.675.2018.3.AR „(...) ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego (wiodącego) celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu. Z racji tego, że wskazane we wniosku działki stanowią grunt z możliwością jego zabudowania, przedmiotowa transakcja nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT”.

W przedmiotowej sprawie nie zaistniały też przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u.

Mając zatem na uwadze powyższe, należy uznać, że cały teren znajdujący się na Działce nr 1 stanowi grunt przeznaczony pod zabudowę, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedaż Działki nr 1 stanowiącej nieruchomość niezabudowaną w całości powinna być zatem zakwalifikowana na potrzeby podatku VAT jako dostawa gruntów niezabudowanych stanowiących tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 u.p.t.u., podlegająca w całości opodatkowaniem podatkiem VAT. Dostawa Działki nr 1 nie powinna w całości lub w części korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Ad. 4.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Odnosząc powyższe do opisanego stanu faktycznego, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Działki Zabudowanej wskazanymi budynkami z uwagi na fakt, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres 2 lat i jednocześnie od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie poniesiono jakichkolwiek wydatków związanych z budynkami, to należy uznać, że dla dostawy ww. budynków znajdujących się na działce zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Podsumowując, sprzedaż Działki Zabudowanej, będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, o ile strony transakcji nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, po spełnieniu wynikających z tych przepisów warunków.

Ewentualnie, jeżeli – w ocenie organu – nie jest możliwe skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., Wnioskodawcy wskazują, że – w Ich ocenie – spełnione są również warunki do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

-podlegania opodatkowaniu dostawy Nieruchomości – jest nieprawidłowe,

-momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku dostawy Nieruchomości – jest prawidłowe,

-opodatkowania dostawy Działki nr 1 – jest prawidłowe;

-zwolnienia od podatku dostawy Działki Zabudowanej – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielnie kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Z regulacji art. 211 tej ustawy wynika, że:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy pOniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) oraz zabudowanych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.) zwanej dalej „Dyrektywy 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W pierwszej kolejności wątpliwości Wnioskodawców dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży Nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w (...) (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu:

Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu:

Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, Sprzedający są na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej właścicielami nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie umowy darowizny z dnia 9 sierpnia 1996 r., udokumentowanej w formie aktu notarialnego. Jeden z Wnioskodawców, Pan BC prowadzi od roku 1997 jednoosobową działalność gospodarczą i jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Pan BC nie podejmował czynności związanych ze sprzedażą lub zakupem nieruchomości. Pani FC nie była wcześniej (tj. przed przystąpieniem do realizacji opisywanej transakcji) czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. W związku jednak z przedmiotową transakcją, z ostrożności procesowej, dokonała zgłoszenia rejestracyjnego dla celów VAT. Wnioskodawcy nie są i nie byli w przeszłości rolnikami ryczałtowymi, o których mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług. Obecnie Wnioskodawcy zamierzają dokonać sprzedaży części nieruchomości gruntowych nabytych na podstawie Umowy Darowizny. Nieruchomości gruntowe, o których mowa powyżej składają się obecnie z poniższych działek gruntu:

a)niezabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntów ornych o powierzchni 0,5461 ha, oznaczona numerem ewidencyjnym 1, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej ,,Działka nr 1”),

b)zabudowanej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę gruntów ornych i gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni 1,5952 ha, oznaczonej numerem ewidencyjnym 2, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej „Działka nr 2”).

Nieruchomości nie są położone w specjalnej strefie ekonomicznej, ani na obszarze rewitalizacji lub na terenie Specjalnej Strefy Rewitalizacji, nie zostały objęte uproszczonym planem urządzenia lasu. Nieruchomości mają obecnie bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z obowiązującym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Działki Gruntu przeznaczone są na cele inne niż rolne, tym samym nie stanowią nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego i ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Działka nr 2 obciążona jest hipoteką wynikającą z umowy, zabezpieczającą kredyt na działalność gospodarczą prowadzoną przez Pana BC.

Potencjalny Nabywca, będący spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca zamierza dokonać zakupu części Działek Gruntu w celu wybudowania na nich obiektów mieszkaniowych.

Jak wskazano w umowie przedwstępnej zawartej w styczniu 2022 r. to Nabywca zobowiązany jest do podjęcia wszelkich czynności technicznych niezbędnych do dokonania podziału Działki nr 2, w szczególności do uzyskania niezbędnych opinii, uzgodnień, planów podziału. Sprzedawcy zobowiązują się współdziałać z Nabywcą w czynnościach niezbędnych do przeprowadzenia podziału, w tym zobowiązują się do dokonania niezbędnych czynności formalnych koniecznych dla przeprowadzenia procedury podziału i składania koniecznych wniosków we właściwych organach administracji, w szczególności udzielenia wszelkich niezbędnych pełnomocnictw. Wszelkie koszty przeprowadzenia podziału, w tym również koszty uzyskania niezbędnych opinii i ekspertyzy poniesie Nabywca. Zatem współdziałanie ze strony Wnioskodawców ogranicza się w istocie do dopełnienia czynności formalnych, których wykonanie nie byłoby możliwe przez Nabywcę bez Ich udziału. Występując z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca i Zainteresowana dopiero planowali dokonać sprzedaży Działki nr 1 oraz wybranych działek powstałych po dokonaniu podziału Działki nr 2 (została zawarta umowa przedwstępna). Natomiast na moment udzielenia odpowiedzi na wezwanie Wnioskodawca i Zainteresowana podpisali już (tj. dnia 25 kwietnia 2022 r.) umowę aktu notarialnego przenoszącą własność Działki nr 1 na Nabywcę.

Zgodnie z Planem Podziału Działka nr 2 zostanie natomiast podzielona na 5 mniejszych działek gruntu, z czego przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy będzie:

b)Działka Zabudowana

─będą wykorzystywane wyłącznie przez Nabywcę na cele budowlane i roboty budowlane. Wykonywane przez Nabywcę czynności na przedmiotowych działkach,

─w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane –wykonywane są/będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanej (do momentu przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży).

Z wnioskiem o podział Działki nr 2, w wyniku którego powstanie działka będąca przedmiotem sprzedaży wystąpi Nabywca. Z kolei pozostałe działki gruntu powstałe w wyniku podziału Działki nr 2 pozostaną własnością Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej, nie będą przedmiotem sprzedaży na rzecz Nabywcy. Część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy obowiązującej w okresie od 1 listopada 1999 r. do 10 kwietnia 2022 r., tym samym część powierzchni Działki nr 1 wykorzystywana była przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu. Podatnikiem VAT był z tego tytułu Wnioskodawca, ponieważ to On był stroną zawartej umowy. Pozostała część powierzchni Działki nr 1 od chwili nabycia stanowi niezagospodarowane, niskiej klasy ziemie leżące odłogiem, wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną dla własnych celów prywatnych. Działka w ten sposób była wykorzystywana od momentu nabycia do momentu udostępnienia tej działki Nabywcy na cele budowlane i wykonania robót budowlanych. Od momentu udostępnienia Nabywcy tej działki do przeniesienia własności na Nabywcę, dysponował On nią wyłącznie na cele budowlane oraz prowadził roboty budowlane w imieniu i na rzecz Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej. Wnioskodawca zawierał również umowy najmu i dzierżawy części powierzchni Działki nr 2 (Wnioskodawca oraz Zainteresowana zaznacza na marginesie, że przedmiotowe Nieruchomości stanowią Ich majątek wspólny – małżeńska wspólność majątkowa):

·umowa dzierżawy obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to obszar znajdujący się częściowo na terenie Działki Zabudowanej wskazanej w punkcie b) powyżej, a częściowo na terenie niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy). Następnie z tym samym dzierżawcą zawarto umowę dzierżawy na czas nieokreślony obowiązującą od (...), jednakże przedmiotem umowy był grunt o mniejszej powierzchni niż w przypadku poprzednio obowiązującej umowy dzierżawy, obszar powierzchni gruntu będący przedmiotem umowy obowiązującej od (...) znajduje się na obszarze niepodlegającym sprzedaży do Nabywcy;

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...). (po planowanym podziale będzie to fragment Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale będzie to fragment znajdujący się na powierzchni działki niepodlegającej sprzedaży do Nabywcy);

·umowa dzierżawy na czas nieokreślony obowiązująca (...)(po planowanym podziale będzie to fragment powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa najmu gruntu obowiązująca w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment znajdujący się na powierzchni Działki Zabudowanej);

·umowa dzierżawy gruntu obowiązująca (...) (po planowanym podziale byłby to fragment działki wskazanej w punkcie a) powyżej).

Wskazane umowy najmu i dzierżawy zawierane były z Wnioskodawcą. Usługi dzierżawy i najmu zawarte na podstawie wyżej wskazanych umów były opodatkowane podatkiem od towarów i usług przez Wnioskodawcę. Pozostała część Działki nr 2 nie była przez Wnioskodawcę wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zainteresowana zawarła umowy dzierżawy części powierzchni Działki nr 2. Umowy dzierżawy obowiązywały w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej). Przedmiotowe usługi korzystały ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy VAT. Zainteresowana nie prowadziła innej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy VAT. W pozostałym zakresie Zainteresowana nie wykorzystywała Działki nr 2 oraz Działki nr 1 w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Budynki znajdujące się na terenie Działki nr 2 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę, jak również Zainteresowaną na cele związane z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Wnioskodawca oraz Zainteresowana budynek mieszkalny wykorzystywali do celów mieszkalnych, z kolei budynki gospodarcze służyły Im do przechowywania rzeczy prywatnych oraz maszyn i urządzeń rolniczych pozostałych po prowadzonym w przeszłości przez ojca Wnioskodawczyni gospodarstwie rolnym. Ponadto, część powierzchni przedmiotowej działki służy Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej jako przydomowy ogród. Wnioskodawca i Zainteresowana wskazali, że przekażą Działkę nr 1 oraz Działkę nr 2 Nabywcy do wykorzystania na cele budowlane. Od tego momentu do przeniesienia własności na Nabywcę, to Nabywca będzie wykorzystywał wyłącznie na cele budowlane Nieruchomości oraz prowadził roboty budowlane na tych Działkach Gruntu. Wnioskodawcy wyrazili także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę. Wykonywane przez Nabywcę czynności na Działce nr 1 – w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane – wykonywane są/będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy i Zainteresowanej (do momentu przeniesienia własności Przedmiotu Sprzedaży). W ramach zawartego porozumienia, Wnioskodawcy i Zainteresowanej przysługuje prawo do dalszego zamieszkiwania w budynku mieszkalnym posadowionym na Działce nr 2, w tym również w okresie udostępnienia Działki nr 2 Nabywcy. Sprzedający zobowiązują się jednak, że w terminie do dnia 31 grudnia 2023 r. opuszczą, opróżnią z rzeczy i osób budynek mieszkalny posadowiony na działce nr 3, w którym obecnie zamieszkują i wydadzą ten budynek Nabywcy. Zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej, Wnioskodawca i Zainteresowana zobowiązują się współdziałać z Nabywcą w czynnościach niezbędnych do przeprowadzenia podziału, w tym zobowiązują się do dokonania niezbędnych czynności formalnych koniecznych dla przeprowadzenia procedury podziału i składania koniecznych wniosków we właściwych organach administracji, w szczególności udzielenia wszelkich niezbędnych pełnomocnictw. Umowa przedwstępna zawierała jeszcze inne warunki, które muszą być bezwzględnie spełnione przez Sprzedających, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży. Są to następujące warunki:

─nieruchomość będąca Przedmiotem Sprzedaży wolna będzie od obciążeń i praw i roszczeń osób trzecich,

─Sprzedawcy udzielą Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane,

─warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości wskazanej w Planie Podziału w pkt a) jest podpisanie umowy przyrzeczonej sprzedaży Działki nr 1,

─Sprzedawcy zobowiązują się, że niezwłocznie wypowiedzą ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2022 r. umowę dzierżawy zawartą w dniu (...) oraz do dnia 31 grudnia 2023 r. doprowadzą do usunięcia przez dzierżawcę wszelkich ruchomości znajdujących się na terenie placu targowego na działce numer 3,

─wystąpienie przez Sprzedawców z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej.

Dla działek, będących przedmiotem dostawy, na moment sprzedaży nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sprzedawcy udzielili zgody dotyczącej uzbrojenia terenu, która to zgoda obejmowała:

─sieć i przyłącza energetyczne,

─sieć i przyłącza wodno-kanalizacyjne,

─sieć i przyłącza teletechniczne,

─sieć i przyłącza deszczowe,

─sieć i przyłącza gazowe.

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy i przywołanych przepisów należy podkreślić, że Sprzedający dokonają oraz dokonali szeregu czynności związanych ze sprzedażą przedmiotowych Nieruchomości. Sprzedający dokonają podziału Działki nr 2 na 5 mniejszych działek gruntu. Z wnioskiem o podział Działki nr 2, w wyniku którego powstanie działka będąca przedmiotem sprzedaży wystąpi Nabywca. Ponadto zgodnie z warunkami umowy przedwstępnej, Wnioskodawca i Zainteresowana zobowiązali się współdziałać z Nabywcą w czynnościach niezbędnych do przeprowadzenia podziału, w tym zobowiązują się do dokonania niezbędnych czynności formalnych koniecznych dla przeprowadzenia procedury podziału i składania koniecznych wniosków we właściwych organach administracji, w szczególności udzielenia wszelkich niezbędnych pełnomocnictw. Należy podkreślić, że Wnioskodawca i Zainteresowana przekazali Działkę nr 1 oraz Działkę nr 2 Nabywcy do wykorzystania na cele budowlane. Od tego momentu do przeniesienia własności na Nabywcę, to Nabywca będzie wykorzystywał wyłącznie na cele budowlane Nieruchomości oraz prowadził roboty budowlane na tych Działkach Gruntu. Sprzedający wyrazili, także zgodę na wystąpienie przez Nabywcę do właściwych organów celem uzyskania pozwoleń na budowę, przy czym wszelkie koszty związane z koniecznością uzyskania takich pozwoleń ponosi Nabywca. Sprzedający udzielili zgody dotyczącej uzbrojenia terenu, która to zgoda obejmowała: sieć i przyłącza energetyczne, sieć i przyłącza wodno-kanalizacyjne, sieć i przyłącza teletechniczne, sieć i przyłącza deszczowe, sieć i przyłącza gazowe. Przed zawarciem umowy przyrzeczonej Nabywca na Działkach Gruntu podejmie prace budowlane. Wykonywane przez Nabywcę czynności na Działkach – w ramach udzielonego prawa do dysponowania gruntem na cele budowlane – wykonywane są/będą na rzecz i w imieniu Wnioskodawcy oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania.

Okoliczność, że część z ww. działań, nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (mocodawców). Z kolei Nabywca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową Nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży prawa współwłasności Nieruchomości, Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości, że niejako Ich działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Sprzedający posiadają prawo własności Nieruchomości, które podlegają wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego Nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Sprzedających działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż prawa współwłasności Nieruchomości, w ramach zarządu majątkiem prywatnym Sprzedających. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że ww. sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedający działają jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik majątku osobistego Sprzedających. Zatem, sprzedaż prawa współwłasności części Nieruchomości nie stanowi realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

W konsekwencji, w opisanej sprawie, za uznanie Wnioskodawców za profesjonalne podmioty prowadzące działalność gospodarczą przemawia również fakt, że część powierzchni Działki nr 1 była przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy dzierżawy obowiązującej w okresie od 1 listopada 1999 r. do 10 kwietnia 2022 r., tym samym część powierzchni Działki nr 1 wykorzystywana była przez Wnioskodawcę do czynności podlegających opodatkowaniu. Należy podkreślić, że Wnioskodawca zawierał również umowy najmu i dzierżawy części powierzchni Działki nr 2, które były opodatkowane podatkiem VAT. Ponadto Zainteresowana również zawarła umowy dzierżawy części powierzchni Działki nr 2. Umowy dzierżawy obowiązywały w okresach (...) (po planowanym podziale byłby to fragment Działki Zabudowanej). Przedmiotowe usługi świadczone przez Zainteresowaną korzystały ze zwolnienia z art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy VAT. Wszelkie umowy najmu i dzierżawy miały charakter odpłatny.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Zainteresowanych za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży, będzie podlegała po stronie Zainteresowanych opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, dostawa przez Zainteresowanych Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Zainteresowani wystąpią w związku z ww. dostawą w charakterze podatników podatku VAT.

W związku z powyższym, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 całościowo należało uznać za nieprawidłowe.

Kolejna wątpliwość dotyczy ustalenia, kiedy powstanie obowiązek podatkowy w przypadku dostawy działek gruntu stanowiących przedmiot sprzedaży.

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy:

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Stosownie do art. 19a ust. 8 ustawy:

Jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1)dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2)dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zaliczki. Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (...) zaliczka to część należności wpłacana lub wypłacana z góry przed faktyczną dostawą lub faktycznym wykonaniem usługi.

Natomiast zadatek to część należności z tytułu dostawy towaru (lub wykonania usługi), wpłacona w celu uzyskania gwarancji dotrzymania umowy jego zakupu (lub wykonania usługi) w określonym terminie.

Kwestie zadatku są uregulowane w ww. ustawie Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego:

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W myśl art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego:

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Stosownie do 394 § 3 Kodeksu cywilnego:

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z ww. przepisów wynika, że w sytuacji, gdy dochodzi do wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. Zaś w przypadku, gdy umowa zostaje rozwiązana, zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zaliczkę (zadatek) musi ona być powiązana z konkretną transakcją, co zostało potwierdzone także przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej.

W wyroku z 21 lutego 2006 r. w sprawie C-419/02 BUPA Hospitals Ltd. Goldsborough development Ltd. przeciwko Commisioners Of Customs Excise, TSUE stwierdził, że w zakresie art. 10 ust. 2 akapit drugi VI Dyrektywy VAT, nie mieści się przedpłata dokonana w kwocie ryczałtowej na towary wskazane w sposób ogólny w wykazie, który może zostać w każdej chwili zmieniony za porozumieniem nabywcy i sprzedawcy, z którego nabywca może ewentualnie wybrać towary, na podstawie umowy, którą może on w każdej chwili rozwiązać, odzyskując w całości wykorzystaną przedpłatę. Należy wskazać, że art. 10 ust. 2 akapit drugi powyższej Dyrektywy stanowi, że w przypadku gdy zapłata następuje, przed wykonaniem dostawy towarów lub świadczenia usług, podatek staje się wymagalny w momencie otrzymania płatności i od jej wysokości.

W powyższym wyroku TSUE podkreślił, że: „(...) w przypadku dokonania płatności zaliczkowej obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje zanim dostawa towarów lub świadczenie usług zostaną wykonane. Aby obowiązek podatkowy powstał w takiej sytuacji, wszelkie okoliczności mające znaczenie dla zaistnienia zdarzenia podatkowego, tzn. przyszła dostawa lub przyszłe świadczenie usług muszą już być znane, a zatem w szczególności, (...) w momencie dokonania takiej zapłaty, towary i usługi powinny być szczegółowo określone”.

Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 lipca 2009 r. sygn. akt I FSK 932/08. Sąd uznał, że: „dla uznania wpłaconej kwoty jako zaliczki na poczet wykonanych usług, w rozumieniu art. 19 ust. 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), istotnym jest, aby przyszłe świadczenie było określone w sposób jednoznaczny co do rodzaju towaru bądź usługi, tzn. w sposób umożliwiający ich identyfikację, a dodatkowo strony tego świadczenia, w momencie wpłaty zaliczki, nie mają woli dokonywania jego zmian w przyszłości”.

Zatem, aby zapłatę na poczet przyszłych należności uznać za zaliczkę/zadatek, muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

·zapłata musi zostać dokonana na poczet konkretnej transakcji, tj. przyszłe świadczenie powinno być określone co do rodzaju w sposób jednoznaczny (określone powinny być cechy identyfikujące rodzaj towaru bądź usługi),

·konkretyzacja przyszłego świadczenia powinna być wystarczająco dokładna dla określenia zasad opodatkowania świadczenia, tj. w szczególności należy móc określić miejsce świadczenia i stawkę opodatkowania,

·w momencie dokonania zaliczki/zadatku strony nie mają intencji zmiany świadczenia w przyszłości.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zgodzili się, aby zapłata za przedmiot sprzedaży nie odbyła się jednorazowo, lecz by dokonywana była w częściach, w formie zaliczek oraz zadatków w kwotach i terminach uzgodnionych przez Strony. Zaliczki i zadatki wypłacane będą po zawarciu umowy przedwstępnej do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Pierwszy zadatek wynikający z umowy przedwstępnej został wypłacony Wnioskodawcom w styczniu 2022 r.

Odnosząc się zatem do powołanych przepisów prawa oraz do przedstawionego opisu sprawy wskazać należy, że obowiązek podatkowy, powstanie w chwili przeniesienia prawa do dysponowania Nieruchomością z Wnioskodawców na Nabywcę, czyli w momencie podpisania umowy przyrzeczonej. Natomiast w momencie wypłaty zadatku (zaliczki) przed dokonaniem dostawy obowiązek podatkowy powstaje w stosunku do otrzymanej kwoty na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, obowiązek podatkowy z tytułu dostawy Nieruchomości powstanie z chwilą przeniesienia na Nabywcę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei jeżeli Zainteresowani otrzymają zadatki i zaliczki przed dokonaniem dostawy, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą ich otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

Tym samym, stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w następnej kolejności należy ustalić, czy sprzedaż Działki nr 1 w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie korzystała ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta w roku (...), działki stanowiące grunty orne posiadają przeznaczenie na cele inne niż rolne. Poszczególne części Działek Gruntu oznaczone są – zarówno dla Działki nr 1 jak i Działki nr 2 – symbolem 3KDZ jako teren dróg publicznych – zbiorczych, 1MW/U jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej, 1ZP jako teren zieleni urządzonej 3MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz dodatkowo Działka nr 1 oznaczona jest symbolem 1MW jako teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Ponadto w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego na Terenach Zieleni dopuszcza się lokalizację: boisk sportowych, plenerowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych, wiat, tymczasowych obiektów usługowych, ścieżek pieszych i rowerowych, dojść i dojazdów na terenach: 4ZP, 9ZP, miejsc postojowych dla rowerów. Z kolei w aktualnie obowiązującym Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego dla Działki nr 1, oznaczonej w części 1ZP jako tereny zieleni urządzonej są wyznaczone linie rozgraniczające. Nie uległo to zmianie na moment dokonania sprzedaży.

Tym samym, Działka nr 1 będzie stanowić teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy. W rezultacie, sprzedaż Działki nr 1 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

W niniejszej sprawie warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie zostaną spełnione. Działka nr 1 będąca przedmiotem sprzedaży – jak wynika z okoliczności sprawy – nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Sprzedających Działki nr 1, nie korzysta także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie są spełnione łącznie oba warunki, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym, sprzedaż przez Sprzedających Działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Podsumowując, sprzedaż Działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem sprzedaż Działki nr 1 stanowi czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 należało uznać je za prawidłowe.

Odnośnie natomiast Państwa wątpliwości związanych z ustaleniem, czy sprzedaż Działki Zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania należy wskazać co następuje.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy:

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o powołany już wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga ww. art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jak wynika z opisu sprawy, obecnie Wnioskodawcy zamieszkują w budynku mieszkalnym posadowionym na Działce nr 2. Budynki znajdujące się na Działce nr 2 Wnioskodawcy wykorzystywali na własne potrzeby. Wnioskodawcy podkreślają również, że pomiędzy oddaniem do użytkowania na własne potrzeby tych budynków po ich wybudowaniu, a datą ich dostawy (w ramach sprzedaży Działki Zabudowanej) upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W stosunku do wskazanych budynków, Wnioskodawcom nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto, Wnioskodawcy nie ponosili żadnych nakładów na ich ulepszenie, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem spełnione są warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla dostawy ww. budynków. W konsekwencji dostawa gruntu, na którym te budynki są usytuowane również korzysta ze zwolnienia od podatku, co wynika z treści art. 29a ust. 8 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż Działki Zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Państwa dotyczące (pytania nr 4) w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy Działki Zabudowanej należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

·zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania intertpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (oraz z opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Ma Pan (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie