Wnioskodawca (dalej „Wnioskodawca”) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, zarejestrowany, czynny podatnik VAT, posiadający rezydencję podatkową na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca zamierza kupić w drugim kwartale 2022 r. mocą aktu notarialnego nieruchomość gruntową tj.:

1)prawo własności działki o nr 1, położonej w obrębie ewidencyjnym (…) w województwie (…), powiecie (…), przy ul. (…) o pow. 21 466,0000 m², objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…);

2)wraz ze znajdującymi się na nieruchomości naniesieniami (w księdze wieczystej oznaczenie BI - INNE TERENY ZABUDOWANE).

Na przedmiotowej nieruchomości na dzień transakcji usytuowane będą:

3)droga i utwardzone place postojowe, place składowe i manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów, oświetlenie, kotłownia c.o. wraz z kominem, stacja telefonii komórkowej, sieć instalacji elektrycznej, ogrodzenie, wiata o pow. 135 m, budynek o pow. ok 300 m, budynek o pow. ok 270 m, magazyn o pow. ok 200 m.

Wątpliwości Wnioskodawcy związane są z prawidłowym zakwalifikowaniem działki nr 1 jako działki zabudowanej, której sprzedaż podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość po zakupie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Nieruchomość będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej poprzez wynajmowanie gruntu i budynków najemcom.

Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość opisana jest jako zabudowana. Dział I tej księgi wolny jest od wpisów. Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, prawo własności wpisane jest w całości na rzecz Sprzedającego, który jest właścicielem działki od roku 1986. Przedmiotową nieruchomość nabył jako osoba fizyczna, do majątku wspólnego w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej. W 2000 r. miał miejsce sądowy podział majątku wspólnego, w wyniku którego Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości. Pierwotne nabycie nieruchomości zostało dokonane z przeznaczeniem do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Transakcja ta nie była przedmiotem opodatkowania w podatku od towarów i usług. Przy nabyciu nieruchomości nie doszło więc do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem nieruchomości.

Sprzedający figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT jako podmiot zwolniony z VAT. Nieruchomość przed jej zakupem przez obecnego właściciela była wykorzystywana jako gospodarstwo rolne. Teren nieruchomości nie był wykorzystywany przez obecnego właściciela do działalności rolniczej, nie był uiszczany podatek rolny. Sprzedający wybudował na nieruchomości wszystkie wyżej wymienione budynki i budowle i dokonał wymienionych naniesień przed 1992 r.

Sprzedający wykorzystywał nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej w ramach prowadzonej własnej działalności gospodarczej do 1992 r. Nieruchomość nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej do czynności objętych podatkiem VAT, nie była wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej od podatku VAT, gdyż w tym czasie podatek ten jeszcze nie istniał.

Następnie nieruchomość od roku 1992 jest w całości użyczana przez Sprzedającego spółce cywilnej, w której Sprzedający jest wspólnikiem. Spółka cywilna powstała już po wybudowaniu budynków i budowli oraz po dokonaniu pozostałych naniesień przez Sprzedającego.

Spółka cywilna nie dokonywała żadnych zmian na nieruchomości tj. nie wznosiła żadnych nowych naniesień, nie wznosiła żadnych budynków i budowli, nie dokonywała żadnych nakładów na istniejące naniesienia na nieruchomości, poza remontami.

Spółka cywilna jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i udostępnioną przez Sprzedającego nieruchomość w całości wynajmuje na rzecz osób trzecich, które na terenie nieruchomości prowadzą działalność gospodarczą. Przedmiotowa transakcja tj. wynajem przez Spółkę cywilną jest przedmiotem opodatkowania w podatku od towarów i usług.

Zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na przedmiotowym terenie (Uchwała Rady (…) z 29 czerwca 2017 r., Dz. Urz. Woj. (…) z 12 lipca 2017 r. poz.6055) nieruchomość, tj. działka nr 1 z naniesieniami znajduje się w terenie obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, oznaczonym symbolem 3-P. Na obszarze tej nieruchomości można zlokalizować zakłady produkcyjne, składy i magazyny.

Przeznaczenie uzupełniające terenu oznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem 3-P jest następujące: budynki gospodarcze i garażowe, realizacja lokalu mieszkalnego w budynku o innej funkcji dla prowadzących działalność gospodarczą w tym budynku. Nieruchomość nie była w przeszłości dzielona lub łączona, nie zostały na niej wydzielone drogi wewnętrzne. Sam Sprzedający podejmował działania mające na celu uzbrojenie nieruchomości (np. przyłączenie do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej itp.). Działania odnośnie sieci energetycznej podejmowane są do tej pory od 2015 r., ale ostatecznie sieć gazowa nie była robiona, teleinformatyczna też nie, wodociągowa nie, ciepłownicza również nie, kanalizacja deszczowa i sanitarna przy budowie budynków.

Działania w tym zakresie były też podejmowane przez Sprzedającego na rzecz sąsiadującej działki o nr ew. 2, której Sprzedający nie jest już właścicielem. Sprzedający jest obecnie refakturowany przez właściciela sąsiedniej działki za media doprowadzone do przedmiotowej nieruchomości przez działkę o nr ew. 2.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Sprzedający figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT jako podmiot zwolniony z VAT, stąd zdaniem Wnioskodawcy odpowiedź na pytanie powinna być przecząca. Wnioskodawca zaznacza jednocześnie, iż spółka cywila, której wspólnikiem jest Sprzedający figuruje w wykazie czynnych, zarejestrowanych podatników VAT. Sprzedający figuruje w wykazie podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, niezarejestrowanych oraz wykreślonych i przywróconych do rejestru VAT jako podmiot zwolniony z VAT. Jest to zwolnienie podmiotowe.

Sprzedający wybudował na nieruchomości wszystkie budynki i budowle i dokonał wymienionych we wniosku naniesień przed 1992 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z zawartą umową spółki cywilnej nieruchomość została wniesiona przez Sprzedającego w roku 1992 do spółki cywilnej, w której Sprzedający jest wspólnikiem. Jednak umowa spółki cywilnej nie została zawarta w formie aktu notarialnego stąd spółka cywilna interpretuje treść zawartej umowy w ten sposób, iż posiada jedynie uprawnienie do korzystania z nieruchomości. Sprzedający nie wydzierżawiał, wynajmował, użyczał odpłatnie nieruchomość poza wniesieniem prawa do korzystania z niej do spółki cywilnej. Spółka cywilna powstała już po wybudowaniu budynków i budowli oraz po dokonaniu pozostałych naniesień przez Sprzedającego.

Sprzedający jak wskazano powyżej nie zawierał umów obligacyjnych, gdyż wniósł nieruchomość jako wkład do spółki cywilnej na podstawie umowy spółki z 22 czerwca 1992 r. przedmiotowa umowa spółki cywilnej nie została zawarta w formie aktu notarialnego.

Na nieruchomości znajdują się zarówno budynki jak i budowle w rozumieniu prawa budowalnego oraz inne naniesienia nie spełniające ww. definicji. Wnioskodawca nie posiada specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa budowlanego ale mając na względzie definicję budowli/urządzeń budowlanych znajdującą się w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego zgodnie z którą budowlą jest obiekt budowlany niebędący budynkiem, który pełni określoną funkcję oraz znajdująca się w art. 3 pkt 9 definicję urządzeń budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki należy według Wnioskodawcy przyjąć, iż wymienione w pytaniu naniesienia jak droga, utwardzone place postojowe, place składowe, place manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów, oświetlenie, kotłownia c.o. wraz z kominem, ogrodzenie, magazyn oraz wiata wskazane we wniosku stanowią budowle/urządzenia budowlane - w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) - lub ich części z tym zastrzeżeniem, iż w ustawie znajduje się także definicja obiektu liniowego - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego. Mając na względzie powyższą definicję należałoby uznać, iż droga stanowi obiekt budowalny.

Stacja telefonu komórkowej znajdująca się na działce nr 1 jest własnością najemcy nieruchomości (spółka cywilna wynajmuje nieruchomość osobom trzecim), natomiast sieć instalacji elektrycznej znajdująca się na tej działce jest własnością Sprzedającego.

Przedmiotem dostawy będzie wyłącznie sieć instalacji elektrycznej znajdująca się na działce .

Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych spółki cywilnej.

Nakłady dokonane przez Spółkę na remont budynków (budowli) należących do Sprzedającego nie zostały przez Sprzedającego i Spółkę rozliczone. Ta czynność nie została udokumentowana fakturą.

Z tytułu rozliczenia nakładów Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Żadne nakłady (remonty) poniesione na nieruchomości która jest własnością Sprzedającego nie stanowią ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Pytanie

2)Czy sprzedaż przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 1 na rzecz Wnioskodawcy (gruntu wraz z naniesieniami) będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług?

3)Czy Wnioskodawcy w związku z nabyciem działki o numerze ewidencyjnym 1 (gruntu wraz z naniesieniami) przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia od podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy transakcja sprzedaży działki w ogóle nie podlega opodatkowaniu ze względu na status Sprzedającego tj. jest on podatnikiem zwolnionym z VAT.

W razie jednak, gdyby organ podatkowy nie podzielił stanowiska Wnioskodawcy w tej kwestii, zdaniem Wnioskodawcy transakcja powinna zostać zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10) lub 10a oraz art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 roku, więc konsekwentnie Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na tej transakcji.

Dostawa nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Przedmiotowa działka wraz z naniesieniami była użytkowana przez jej obecnego właściciela w celach gospodarczych, a następnie wykorzystywana do prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej przez spółkę cywilną. Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy wznoszeniu budynków i budowli oraz pozostałych naniesień, nie ponosił także wydatków na ulepszenia, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami, budynki, budowle i grunty jako rzeczy spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy zauważyć, że dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra. W świetle powyższego sprzedaż prawa własności gruntu wraz z prawem własności znajdujących się na gruncie budynków traktować należy jak dostawę, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z regulacją art. 29a ust. 8 ustawy VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przy czym przepis ten należy rozumieć, w ten sposób, że grunt jako towar przyjmuje stawkę podatku obowiązującą dla budynku.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy jest realizowana przez podmiot, który w ramach tej właśnie czynności działa jako podatnik wykonujący samodzielną działalność gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników VAT.

Z powyższego wynika, że opisana we wniosku o interpretację planowana sprzedaż nieruchomości wypełnia przesłanki odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednakże Sprzedający nie może zostać uznany za podatnika w rozumieniu przepisów o podatku VAT. Tym samym przedmiotowa sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Na wypadek gdyby organ podatkowy nie podzielił stanowiska Wnioskodawcy w tej sprawie, wskazuje on, iż dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku VAT w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnieniem objęta jest cała nieruchomość, tj. naniesienia wraz z całym gruntem. Wyodrębnianie części gruntu ma miejsce jedynie w sytuacji, gdy uznaje się, że część budynku albo budowli posadowionych na nieruchomości podlega zwolnieniu.

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest zastosowanie przez Sprzedawcę zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT dla transakcji sprzedaży działki nr 1 zabudowanej wskazanymi we wniosku naniesieniami, które na dzień dokonania transakcji fizycznie będą znajdowały się na działce.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ustawy o VAT., stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13. art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%. W związku z tym, co do zasady dostawa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej, tj. 23%. Dostawa nieruchomości nie zawsze jednak wiąże się z opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług, jako że w niektórych przypadkach zastosowanie może mieć zwolnienie przedmiotowe. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9) ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Ze względu na fakt, iż grunt jest zabudowany, przedmiotowe zwolnienie nie ma w sprawie zastosowania.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy podkreślić, że ustawa o VAT nie zawiera definicji budynku ani budowli. Przyjęła się w tym zakresie praktyka odwoływania do definicji zawartych w prawie budowlanym.

Budynkiem będzie obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (art. 3 pkt 2 prawa budowlanego).

Definicja budowli znajduje się w art. 3 pkt 3 prawa budowlanego. Budowlą jest obiekt budowlany niebędący budynkiem, który pełni określoną funkcję, np. znajdujące się na działce nr 1 składowiska odpadów. Na przedmiotowej działce nr 1 znajdują się zarówno budynki jak i budowle w rozumieniu prawa budowalnego oraz inne naniesienia nie spełniające ww. definicji.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - według art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

2)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle jak już wskazano wcześniej rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od 1 września 2019 r., przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W analizowanym przypadku na dzień transakcji na przedmiotowej działce nr 1 zlokalizowane będą: droga i utwardzone place postojowe, place składowe i manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów, oświetlenie, kotłownia c.o. wraz z kominem, stacja telefonii komórkowej, sieć instalacji elektrycznej, ogrodzenie, wiata o pow. 135 m, budynek o pow. ok 300 m, budynek o pow. ok 270 m, magazyn o pow. ok 200 m, które zostały wzniesione przez Sprzedawcę jeszcze przed 1992 r. i były wykorzystywane w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej na własne potrzeby aż do momentu zawiązania spółki cywilnej, w której jest wspólnikiem.

Z cytowanego wyżej przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Tym samym należy uznać, iż pierwsze zasiedlenie znajdujących się na działce nr 1 budynków i budowli miało miejsce po ich wybudowaniu w związku z ich wykorzystaniem we własnej działalności gospodarczej Sprzedającego.

Od momentu nabycia i rozpoczęcia użytkowania na potrzeby własne upłynął okres dłuższy niż dwa lata, a w ciągu ostatnich dwóch lat licząc dwa lata wstecz od daty transakcji Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenia w wartości stanowiącej co najmniej 30 % wartości początkowej w rozumieniu podatku dochodowego.

Oznacza to, że sprzedaż działki nr 1 wraz z wszystkimi naniesieniami podlega zwolnieniu z podatku VAT, a tym samym Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT skoro podatek ten nie powinien być w ogólne naliczony na przedmiotowej transakcji.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku o kwotę podatku naliczonego, też nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowa działka na dzień transakcji to grunt zabudowany.

Gdyby jednak organ podatkowy nie podzielił stanowiska Wnioskodawcy i uznał, iż sprzedaż przedmiotowej działki nr 1 podlega opodatkowaniu, to wówczas Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż ma prawo do odliczenia podatku. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 1, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zdaniem Wnioskodawcy skoro będzie wykorzystywał opisaną nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych takie prawo mu przysługuje. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca zamierza kontynuować na ww. nieruchomości działalność poprzednika poprzez jej wynajmowanie osobom trzecim prowadzącym działalność gospodarczą na przedmiotowym terenie. W związku z tym spełniona jest podstawowa przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony.

W takim przypadku, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, iż sprzedaż nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy,

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie zabudowanej nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy,

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów budynków, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy podmiot dokonujący tej dostawy prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem tej nieruchomości, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca („Kupujący”) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, zarejestrowany, czynny podatnik VAT. Wnioskodawca zamierza kupić w drugim kwartale 2022 r. mocą aktu notarialnego nieruchomość gruntową tj.: prawo własności działki o nr 1 wraz ze znajdującymi się na nieruchomości naniesieniami tj. droga i utwardzone place postojowe, place składowe i manewrowe, śmietniki, składowiska odpadów, oświetlenie, kotłownia c.o. wraz z kominem, sieć instalacji elektrycznej, ogrodzenie, wiata, budynek o pow. ok 300 m, budynek o pow. ok 270 m, magazyn (budynki/budowle/urządzenia budowlane).

Wnioskodawca ma wątpliwości czy sprzedaż przez Sprzedającego działki o numerze ewidencyjnym 1 na rzecz Wnioskodawcy (gruntu wraz z naniesieniami) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający wybudował na nieruchomości wszystkie budynki i budowle i dokonał wymienionych we wniosku naniesień przed 1992 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto zgodnie z zawartą umową spółki cywilnej nieruchomość została wniesiona przez Sprzedającego w roku 1992 do spółki cywilnej, w której Sprzedający jest wspólnikiem. Spółka cywilna jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT i udostępnioną przez Sprzedającego nieruchomość w całości wynajmuje na rzecz osób trzecich, które na terenie nieruchomości prowadzą działalność gospodarczą. Przedmiotowa transakcja tj. wynajem przez Spółkę cywilną jest przedmiotem opodatkowania w podatku od towarów i usług.

Jak wynika z powołanych wyżej przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Uwzględniając powyższe w kontekście analizowanej sprawy należy stwierdzić, że Sprzedający będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy, ponieważ Sprzedający w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudował znajdujące się na działce nr 1 budynki/budowle/urządzenia budowlane, które wykorzystywał w działalności gospodarczej. W konsekwencji, dostawa działki nr 1 zabudowana budynkami/budowlami/urządzeniami budowlanymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W odniesieniu do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w stosunku do sprzedaży działki nr 1 należy podkreślić, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy,

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że jeżeli do dostawy Nieruchomości, nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

Ponadto należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Odnosząc się do zwolnienia sprzedaży obiektów posadowionych na przedmiotowej działce należy w pierwszej kolejności odnieść się do definicji budynku, budowli znajdujących się na przedmiotowej działce.

Należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, ze zm.).

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

Ponadto w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane,

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie w odniesieniu do sprzedaży budynków/budowli posadowionych na działce nr 1, zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem tych budynków/budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W okolicznościach niniejszej sprawy doszło do pierwszego zasiedlenia opisanych budynków/budowli i od tego momentu do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Cała Nieruchomość została przez Sprzedającego wybudowana do 1992 r. i była przez Niego użytkowana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jak również Sprzedający nie ponosił i do dnia Transakcji nie poniesie wydatków na jej ulepszenie, których wartość w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przekroczyłaby 30% jej wartości początkowej.

W związku z powyższym, dla dostawy budynków/budowli znajdujących się na działce nr 1 w dniu Transakcji zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że urządzenia budowlane znajdujące się na wskazanej działce stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku/budowli i zastosować zwolnienie na podstawie tych samych przepisów co budynek/budowla. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie odrębnego traktowania urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

W konsekwencji dostawa Nieruchomości – prawo własności działki nr 1 - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, również objęte będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług.

Ponieważ dostawa Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego, w tej sytuacji brak jest konieczności odniesienia się do zastosowania zwolnienia podmiotowego.

Generalna zasada określająca prawne możliwości odliczenia podatku naliczonego wyrażona jest w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy,

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje tylko czynnym podatnikom podatku od towarów i usług w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z czynnościami opodatkowanymi. Odliczyć zatem można podatek naliczony, który jest związany z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego. Wskazana norma prawna wyraża zasadę neutralności podatku od towarów i usług, w następstwie której podatnicy realizujący czynności zwolnione, są w podobnej sytuacji jak ostateczny nabywca (konsument) towaru lub usługi, z wyjątkiem przypadków jednoznacznie wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług. Ustawa wyłącza zatem możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu. Zrealizowanie prawa do odliczenia możliwe jest wyłącznie przez podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT czynni.

Biorąc pod uwagę przedstawiony we wniosku opis i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa podatkowego stwierdzić należy, że skoro dostawa Nieruchomości, stanowiącej działkę zabudowaną nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to Kupującemu nie będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Zaznaczenia wymaga, że Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.; dalej jako „PPSA”).   

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).