Wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w działce.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału w pozostałej części działki nr (...) tj. działki (...). Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 lipca 2022 r. (wpływ 8 lipca 2022 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

Pani (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan (…)

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Mąż Wnioskodawczyni (…) na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r. Rep. (…) nabył w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin od swoich rodziców nieruchomość położoną w (…) przy ul. (…). Nieruchomość stanowiła działkę o numerze (...), ark. (…), obręb (…) o obszarze (…) ha (z czego (…) ha rola klasy IVb, pozostała część sad i rola klasy IIIb i IVa). Ponieważ nieruchomość została nabyta przez męża w czasie trwania małżeństwa Wnioskodawców, w którym obowiązywał i nadal obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności ustawowej nieruchomość weszła do majątku wspólnego Wnioskodawców. Poza ww. nieruchomością Wnioskodawcy nie są i nie byli właścicielami innych nieruchomości w tym rejonie.

Działka nie jest zabudowana i do 1994 roku była wykorzystywana na cele rolnicze. Od 1994 r., ze względu na brak opłacalności mąż zaprzestał uprawiać rolę. W 1999 r. mąż na skutek udaru stał się osobą całkowicie niezdolną do pracy i niezdolną do samodzielnej egzystencji.

W dniu (…) października 2009 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(…)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

Biorąc pod uwagę trudną sytuację życiową i finansową w jakiej znaleźli się Wnioskodawcy spowodowaną chorobą męża ich zamiarem była sprzedaż całej nieruchomości na potrzeby poprawy swojej sytuacji finansowej.

W dniu (…) grudnia 2020 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości. Nabywca oświadczył, że jego zamiarem nie jest nabycie całej nieruchomości, a jedynie części działki (...) o powierzchni ok. (…) ha. Nabywca oświadczył, iż bez wydzielenia działki o interesującym go kształcie i obszarze nie nabędzie nieruchomości. Sytuacja ta wynikała z faktu, iż Nabywca poza częścią nieruchomości Wnioskodawców zamierzał nabyć trzy inne sąsiednie nieruchomości na potrzeby zaplanowanej inwestycji. W tym stanie rzeczy Wnioskodawcy dokonali podziału swojej nieruchomości, w wyniku którego powstała działka oznaczona numerem (...), której nabyciem był zainteresowany Nabywca oraz działka (...), która dalej pozostaje w gestii Wnioskodawców.

W dniu (…) marca 2021 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na mocy której Wnioskodawcy sprzedali działkę (...) o obszarze (...) ha.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać pozostałą część działki (...) tj. działkę (...) o obszarze (…) ha. Wnioskodawcy nie wiedzą, czy sprzedaż ta będzie możliwa dla jednego Nabywcy. Wnioskodawcy sprzedają nieruchomość, jako swój majątek prywatny. Jeżeli Wnioskodawcy mogliby sprzedać całą nieruchomość (...) sprzedali by ją w całości. Wnioskodawcy dokonali podziału nieruchomości tylko dlatego, że Nabywca zainteresowany był nabyciem jedynie części nieruchomości (...).

Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej, nie są też podatnikami podatku od towarów i usług. Poza uprawą roli do roku 1993, Wnioskodawcy nie czerpali z nieruchomości żadnych korzyści finansowych. Wnioskodawcy nie prowadzili również na nieruchomości żadnej działalności gospodarczej. Po zaprzestaniu uprawy roli do 2005 r. grunt leżał odłogiem, a od 2005 roku część tego gruntu o powierzchni ok. (...) m² Wnioskodawcy użyczali nieodpłatnie członkowi rodziny pod uprawę roli, zaś pozostała część leżała odłogiem. Wnioskodawcy wcześniej nie podejmowali żadnych działań zmierzających do podziału nieruchomości na działki, doprowadzenia do nich mediów, wydzielania dróg dojazdowych itp.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać pozostałą część nieruchomości (obecnie działkę (...)) traktując ją jako majątek prywatny, na potrzeby poprawy sytuacji finansowej swojej rodziny.

Wnioskodawcy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nie podejmowali żadnych działań mających cechy zorganizowania i ciągłości, charakteryzujących działalność gospodarczą.

Wnioskodawcy z dokonanej sprzedaży i z zamierzonej (w niedalekiej przyszłości) transakcji sprzedaży nieruchomości nie uczynili sobie stałego źródła zarobkowania.

Na koniec Wnioskodawcy pragną nadmienić, iż na skutek wszczętego z urzędu, przez (…), postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (...), na skutek dokonanego podziału na działki (...) i (...) uzyskali decyzję, o odstąpieniu od jej ustalenia, na skutek stwierdzenia w toku przeprowadzonego postępowania, iż wartość nieruchomości oznaczonej jako działka (...) nie wzrosła na skutek jej podziału na działki (...) i (...) (nr sprawy (…)).

W dniu (…) października 2021 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży pozostałej części nieruchomości, czyli działki (...).

W uzupełnieniu na zadane przez Organ pytania wskazali Państwo:

1.Czy dokonywała/będzie dokonywała Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania od momentu nabycia do momentu sprzedaży inne czynności (poniosła/poniesie nakłady) w celu przygotowania przedmiotowej działki do sprzedaży (np.: działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działki w tym zamieszczenie ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji, inne działania marketingowe itp.)? Jeśli tak, należy wskazać, jakie były/są/będą to czynności (nakłady)?

Odp. W dniu (…) grudnia 2020 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości (...), której warunkiem było wydzielenie z działki (...) nieruchomości o powierzchni ok. (…) ha, z uwagi na to, że Nabywca oświadczył, iż jest zainteresowany nabyciem jedynie działki o interesującym go kształcie i obszarze z uwagi na to, że Nabywca, poza częścią nieruchomości Wnioskodawców zamierzał nabyć trzy inne sąsiednie nieruchomości od innych właścicieli na potrzeby zaplanowanej inwestycji.

W tym stanie rzeczy Wnioskodawcy dokonali koniecznego do przeprowadzenia podziału swojej nieruchomości (tak aby spełnić warunki umowy przedwstępnej), w wyniku którego powstała działka oznaczona numerem (...), którą zbyli i działka (...), która jest przedmiotem zapytania. Rzeczony podział odbył się staraniem i na koszt Nabywcy działki (...), a Wnioskodawcy występowali w tym postępowaniu podziałowym w minimalnym koniecznym do jego przeprowadzenia zakresie.

Wobec oferty działki (...) wnioskodawcy nie podejmowali działań zmierzających do zwiększania wartości i atrakcyjności działki.

2. Jakie warunki określone w umowie przedwstępnej musi Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania spełnić aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży)?

Odp. Zgodnie z zapisami przedwstępnej umowy sprzedaży działki (...) z dnia (…) października 2021 r. Wnioskodawcy aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży albo ich spadkobiercy nie mogą obciążać ani zbywać nieruchomości (...), ponadto nie mogą mieć żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości z tytułu ubezpieczenia społecznego i/lub innych zobowiązań wobec władz państwowych lub innych podmiotów publicznych.

A także w terminie roku od zawarcia umowy, uzyskane zostaną przez Sprzedających (w oparciu o projekty wniosków przygotowanych przez Kupującego) warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…). Wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…) zostaną złożone przez Sprzedającego w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu stosownego żądania oraz projektów wniosków przez Kupującego. Realizacja warunku uzyskania opisanych wyżej warunków przyłączenia następować będzie za pomocą pełnomocnika działającego na zlecenie Kupującego. Kupujący lub działający na jego zlecenie opisany wyżej pełnomocnik niezwłocznie przesyłać będzie do wiadomości Sprzedającego złożone wnioski o wydanie warunków przyłączenia oraz doręczone Kupującemu warunki przyłączenia. W przypadku zaistnienia takiej potrzeby zostaną ustanowione nieodpłatne, nieograniczone w czasie służebności gruntowe lub przesyłu umożliwiające realizację (…), które obejmować będą w szczególności prawo do realizacji, użytkowania, konserwacji, naprawy, usunięcia, przełożenia lub innych czynności budowlanych instalacji lub sieci. Treść ustanowionych służebności przesyłu odpowiadać musi uzyskanym warunkom przyłączenia do sieci. Zawarcie opisanych wyżej umów ustanowienia służebności przed ich podpisaniem wymaga pisemnej zgody Kupującego. Spełnienie powyższego warunku ustanowienia służebności obciąża Sprzedającego wyłącznie w zakresie ustanowienia opisanych wyżej służebności obciążających nieruchomości stanowiące na dzień zawarcia niniejszej Umowy własność Nabywcy działki (...) (jest to wynikiem tego, że jedynie Sprzedający mogą być stroną, która może egzekwować zobowiązania Nabywcy działki (...) wynikające z przyrzeczonej umowy sprzedaży działki (...) wobec właścicieli działki (...). O zaistnieniu potrzeby ustanowienia skonkretyzowanych służebności, o których mowa powyżej, Kupujący zawiadomi Sprzedającego w terminie 60 dni od dnia zawarcia umowy - niezawiadomienie w tym terminie skutkuje zwolnieniem Sprzedającego z tego warunku (zawiadomienia, o którym mowa powyżej nie było).

Decyzje o pozwoleniu na budowę (…) oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy (…) zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

3. Czy w ramach ww. umowy przedwstępnej Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.).

Odp. Sprzedający udzielili Kupującemu prawa do dysponowania działką (...) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…).

Decyzje o pozwoleniu na budowę (…) oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy (…) zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

4. Jeżeli odpowiedź na pytanie 5 jest pozytywna, to należy udzielić informacji, czy wykonywane przez Kupującego (jako pełnomocnika Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) czynności na przedmiotowej działce, były wykonywane na rzecz i w imieniu Pani oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, i jakie to były czynności?

Odp. Wszelkie czynności na przedmiotowej działce wykonywane przez Kupującego jako pełnomocnika Sprzedających na podstawie udzielonego prawa do dysponowania działką (...) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…) są wykonywane na rzecz Kupującego, ponadto Decyzja o pozwoleniu na budowę (…) oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy (…) zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

5. Czy Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postepowania udostępniali nieruchomość osobom trzecim? Jeżeli tak, to należy wskazać na podstawie jakich umów (np. najem, dzierżawa, użyczenie) oraz czy było to udostępnianie odpłatne czy nieodpłatne?

Odp. Sprzedający udzielili nieodpłatnie Kupującemu prawa do dysponowania działką (...) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 tj.), w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp.

Decyzje o pozwoleniu na budowę (…) oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy (…) zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

6. Czy posiada Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanej we wniosku)? Jeśli tak, należy wskazać ile i jakie.

Odp. Nie, nie posiadamy.

7. Czy dokonywała Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania już wcześniej sprzedaże nieruchomości? Jeśli tak, to prosimy podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

-   kiedy i w jaki sposób weszła Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania w posiadanie tych nieruchomości?

Odp. Mój mąż (…) na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r. Rep. (…) nabył w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin od swoich rodziców nieruchomość położoną w (…) przy ul. (…). Nieruchomość stanowiła działkę o numerze (...), ark. (…), obręb (…) o obszarze (…) ha (z czego (…) ha rola klasy IVb, pozostała część sad i rola klasy IIIb i IVa). Ponieważ nieruchomość została nabyta przez męża w czasie trwania naszego małżeństwa, w którym obowiązywał i nadal obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności ustawowej nieruchomość weszła do naszego majątku wspólnego.

-   w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Panią oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania?

Odp. Nieruchomość (...) została nabyta w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin od swoich rodziców na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r. Rep. (…) nabył w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin od rodziców męża.

-   w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Panią oraz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

Odp. Działka (...) była niezabudowana i do 1994 roku była wykorzystywana na cele rolnicze. Od 1994 r., ze względu na brak opłacalności mąż zaprzestał uprawiać rolę. W 1999 r. mąż na skutek udaru stał się osobą całkowicie niezdolną do pracy i niezdolną do samodzielnej egzystencji.

W dniu (…) października 2009 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(…)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

-   kiedy dokonała Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

Odp. Biorąc pod uwagę trudną sytuację życiową i finansową w jakiej znaleźli się Wnioskodawcy spowodowaną chorobą męża ich zamiarem była sprzedaż całej nieruchomości (...) na potrzeby poprawy swojej sytuacji finansowej. Niestety z uwagi na wielkość, charakter i położenie nieruchomości jej sprzedaż okazała się trudna.

W dniu (…) grudnia 2020 r. Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży części nieruchomości – części działki (...). Nabywca oświadczył, że jego zamiarem nie jest nabycie całej nieruchomości, a jedynie części działki (...) o powierzchni ok. (…) ha. Nabywca oświadczył, iż bez wydzielenia działki o interesującym go kształcie i obszarze nie nabędzie nieruchomości. Sytuacja ta wynikała z faktu, iż Nabywca, poza częścią nieruchomości Wnioskodawców zamierzał nabyć trzy inne sąsiednie nieruchomości od innych Sprzedających na potrzeby zaplanowanej przez siebie inwestycji. Wobec powyższego Wnioskodawcy dokonali podziału swojej nieruchomości (...), w wyniku którego powstała działka oznaczona numerem (...), której nabyciem był zainteresowany Nabywca oraz działka (...), która jest przedmiotem zapytania Wnioskodawców. W dniu (…) marca 2021 r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na mocy której Wnioskodawcy sprzedali działkę (...) o obszarze (...) ha.

Wnioskodawcy pragną nadmienić, iż na skutek wszczętego z urzędu przez (…), postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (...) na skutek dokonanego podziału (na działki (...) i (...)) uzyskali decyzję, o odstąpieniu od jej ustalenia, na skutek stwierdzenia w toku przeprowadzonego postępowania, iż wartość nieruchomości oznaczonej jako działka (...) nie wzrosła na skutek jej podziału na działki (...) i (...) - nr sprawy (…).

-  ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

Odp. Została sprzedana jedynie niezabudowana działka (...), część nieruchomości (...), objęta MPZP „(…)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

-   czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (należy wskazać której) była Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania zobowiązani zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odp. Nie, Wnioskodawcy sprzedali nieruchomość (...) traktując ją jako majątek prywatny, na potrzeby poprawy sytuacji finansowej swojej rodziny.

8. W jaki sposób pozyskała Pani oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nabywcę dla sprzedawanej działki?

Odp. Nasz syn zaoferował nieruchomość (...) bezpośrednio Nabywcy. Było to możliwe z uwagi na fakt, że Nabywcą działki (...) jest uznany, rozpoznawalny międzynarodowy koncern, zajmujący się prowadzeniem działalności na terenach z przeznaczeniem zgodnym z MPZP. Dane kontaktowe pozyskał z Internetu.

9. Czy nabywcą działki nr (...) będzie ten sam nabywca co działki nr (...)?

Odp. Nie, nie jest to ten sam nabywca.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Czy Wnioskodawcy sprzedając pozostałą część działki (...) tj. działkę (...) o obszarze (…) ha dla jednego Nabywcy (innego niż ten, który nabył wcześniej od nich działkę (...)) w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży działki (...) będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług VAT?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu do wniosku)

Zdaniem Wnioskodawców, dokonując sprzedaży pozostałej części nieruchomości (...) czyli działki (...) nie będą zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług VAT.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, iż podatnikami podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel i rezultat tej działalności.

Z kolei działalnością gospodarczą, stosownie do dyspozycji art. 15 ust. 2 tej ustawy, jest wszelka działalność producentów, handlowców lub innych usługodawców, w tym również podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, jak również działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przedstawiając swoje stanowisko w sprawie, Wnioskodawcy pragną powołać się na stanowisko TSUE, w szczególności na orzeczenie z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C- 180/10 i C-181/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy kierować się dla uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. TSUE stwierdził m.in., iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Nadto sama liczba i zakres dokonanych transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał stwierdził także, że nawet okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.

Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wnioskodawcy pragną też odwołać się do orzecznictwa krajowego, które wypracowało jednolity pogląd (wyroki NSA: z dnia 27 października 2009 r., sygn. Akt. I FSK 1043/08, z dnia 7 października 2011 r., sygn. Akt I FSK 1289/10, z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. Akt I FSK 1654/11), z których wynika, że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, konieczne jest ustalenie, że prowadzi on zawodowo, w sposób profesjonalny działalność gospodarczą w danym zakresie. Wymaga to każdorazowo zbadania, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie, gdyż podatnika definiuje się w związku z pojęciem działalności gospodarczej.

Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż dany podmiot prowadzi działalność gospodarczą ale musi to być działalność o określonym profilu, bowiem wykonywanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu.

Przyjęcie więc, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ponadto przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać dziania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym (wyroki NSA: składu 7 sędziów NSA z dnia 29 października 2007 r., sygn. Akt I FPS 3/07, z dnia 12 kwietnia 2018 r., sygn. Akt I FSK 45/18, z dnia 27 października 2009 r., sygn. Akt I FSK 1043/08).

Wnioskodawcy pragną też powołać się na wyrok z dnia 9 maja 2014 r. w sprawie o sygn. Akt I FSK 811/13, w którym Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że podział nieruchomości w celu umożliwienia sprzedaży jest działaniem, które mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i może być w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego uzasadnione, gdy podmiot jeszcze nie wie czy sprzeda jedną nieruchomość, czy więcej. Podobnie Wnioskodawcy wskazują, że Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w orzeczeniu z dnia 10 czerwca 2016 r. w sprawie o sygn. Akt I SA/Wr 235/16 stwierdził, że wprawdzie sam podział gruntów wymaga podjęcia określonych czynności, jednak nie wystarcza do uznania, że spełniona jest jedna z cech działalności gospodarczej – wykonywanie jej w sposób zorganizowany.

Wobec powyższego Wnioskodawcy przyjmują stanowisko, iż przy sprzedaży działki (...) nie będą zobowiązani do zapłaty podatku VAT, albowiem będą dokonywać czynności w stosunku do ich majątku prywatnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.).

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu cywilnego,

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, ze względu na charakter udziału,

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 powołanego wyżej Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 wyżej cytowanego Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów – w rozumieniu art. 7 ustawy – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Według art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Na mocy art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady stanowi, że

Jak wynika z art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r., w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje wspomniana wcześniej ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

I tak, w myśl art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 cyt. Kodeksu cywilnego:

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, iż zamierza Pani wraz z małżonkiem dokonać sprzedaży nieruchomości, będąc współwłaścicielami na podstawie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej. Weszli Państwo w posiadanie przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r. Rep. (…) w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin.

Przedmiotem sprzedaży jest pozostała część działki (...) tj. działka nr (...) o obszarze (…) ha.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy działka nie jest zabudowana i do 1994 roku była wykorzystywana na cele rolnicze. Od 1994 roku ze względu na brak opłacalności Pan (…) zaprzestał uprawiać rolę, a w 1999 roku na skutek udaru stał się osobą całkowicie niezdolną do pracy i niezdolną do samodzielnej egzystencji.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dnia (…) października 2021 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży działki (...).

Aby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej umowy sprzedaży Państwo albo Państwa spadkobiercy nie mogą obciążać ani zbywać nieruchomości (...), ponadto nie mogą mieć Państwo żadnych zaległości podatkowych oraz zaległości z tytułu ubezpieczenia społecznego i/lub innych zobowiązań wobec władz państwowych lub innych podmiotów publicznych.

Ponadto w terminie roku od zawarcia umowy, uzyskają Państwo (w oparciu o projekty wniosków przygotowanych przez Kupującego) warunki przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…). Wnioski o wydanie warunków przyłączenia do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…) zostaną złożone przez Sprzedającego tj. Państwa w terminie 7 dni od dnia doręczenia mu stosownego żądania oraz projektów wniosków przez Kupującego. Realizacja warunku uzyskania opisanych wyżej warunków przyłączenia następować będzie za pomocą pełnomocnika działającego na zlecenie Kupującego. Kupujący lub działający na jego zlecenie opisany wyżej pełnomocnik niezwłocznie będzie przesyłać do Państwa wiadomości złożone wnioski o wydanie warunków przyłączenia oraz doręczone Kupującemu warunki przyłączenia.

W przypadku zaistnienia takiej potrzeby zostaną ustanowione nieodpłatne, nieograniczone w czasie służebności gruntowe lub przesyłu umożliwiające realizację (…), które obejmować będą w szczególności prawo do realizacji, użytkowania, konserwacji, naprawy, usunięcia, przełożenia lub innych czynności budowlanych instalacji lub sieci.

Decyzje o pozwoleniu na budowę (…) oraz inne decyzje i uzgodnienia konieczne do budowy (…) zostaną uzyskane przez Kupującego własnym staraniem i na własny koszt.

Ponadto udzielili Państwo Kupującemu prawa do dysponowania działką (...) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane w zakresie wymaganym przez właściwe organy administracji, wyłącznie w celu wystąpienia z wnioskiem o uzyskanie decyzji, zgód, opinii itp. oraz pełnomocnictwa do wnioskowania o warunki przyłączenia tej nieruchomości do sieci niezbędnych do realizacji i eksploatacji (…).

Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy sprzedając pozostałą część działki (...) tj. działkę (...) o obszarze (…) ha dla jednego Nabywcy (innego niż ten, który nabył wcześniej od nich działkę (...)) w ramach zawartej w dniu (…) października 2021 r. przedwstępnej umowy sprzedaży działki (...) będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od towarów i usług VAT.

Z analizy sprawy wynika, że nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Państwa przedmiotowej działki. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielili Państwo Kupującemu stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Państwa, ale przez Kupującego nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Z kolei pełnomocnik dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Państwa własność. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W związku z tym, że zorganizowali Państwo w opisany wyżej sposób sprzedaż przedmiotowej działki, to Państwa działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej są Państwo właścicielami nieruchomości, która podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie, z uwagi na podjęcie ww. czynności (umowa przedwstępna, udzielenie pełnomocnictwa i szereg działań z niego wynikających) zaangażowali Państwo środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Tym samym, sprzedaż niezabudowanej działki (...), będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo będą działali jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Oznacza to, że czynność sprzedaży udziałów w niezabudowanej działce stanowiącej współwłasność małżeńską, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT przez każdego ze współwłaścicieli, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy,

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503),

Stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższego wynika, że ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie niezabudowana działka nr (...), która została wydzielona z działki nr (...). W dniu (…) października 2009 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „(...)”, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi.

W rozpatrywanej sprawie należy stwierdzić, że działka będąca przedmiotem przyszłej sprzedaży w momencie finalizacji transakcji stanowić będzie grunt przeznaczony pod zabudowę, gdyż dla przedmiotowej działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod zabudowę przemysłową lub usługową w tym parkingi. Tym samym przedmiotowa działka stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem dla sprzedaży z uwagi na fakt, iż dla ww. działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a więc spełnia ona definicję terenów budowlanych

w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1

pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z opisu sprawy, Pan (…) na podstawie umowy o przekazanie gospodarstwa rolnego z dnia (…) grudnia 1989 r. Rep. (…) nabył w trybie ustawy z dnia 14 grudnia 1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin od swoich rodziców nieruchomość położoną w (...) przy ul. (…). Nieruchomość stanowiła działkę o numerze (...), ark. (…), obręb (…) o obszarze (…) ha (z czego (…) ha rola klasy IVb, pozostała część sad i rola klasy IIIb i IVa). Ponieważ nieruchomość została nabyta przez Pana (…) w czasie trwania małżeństwa, w którym obowiązywał i nadal obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności ustawowej nieruchomość weszła do Państwa majątku wspólnego.

W konsekwencji powyższego w analizowanej sprawie, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W związku z powyższym transakcja sprzedaży działki nr (...), nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, w związku z planowaną transakcją sprzedaży pozostałej części działki nr (...) tj. działki nr (...) w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji czynność sprzedaży przez Panią jak i Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (małżonka) udziałów w niezabudowanej działce, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto czynność ta nie będzie zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa pozostałej części działki nr (...) tj. działki (...) będzie przez Państwa opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

·stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia;

·zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).