Wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 maja 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 24 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 lipca 2022 r. (wpływ  1 sierpnia 2022 r.) oraz pismem z dnia 2 sierpnia 2022 r. (wpływ 2 sierpnia 2022 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca aktualnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Do roku 2016 Wnioskodawca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której prowadził produkcję pieczywa oraz dokonywał sprzedaży wyprodukowanych produktów.  W 2016 Wnioskodawca dokonał przekształcenia jednoosobowej działalności gospodarczej  w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Wnioskodawca w dniu (…) stycznia 2000 r. nabył do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską nieruchomość składającą się z jednej działki o nr (…) o obszarze (…) ha oznaczonej numerem księgi wieczystej (…) (dalej „Nieruchomość”). Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu tj. na podstawie umowy sprzedaży.

Nabycie nieruchomości nastąpiło za środki z majątku dorobkowego jego i jego żony (…), do obowiązującej w ich małżeńskiej wspólności ustawowej. Na dzień nabycia nieruchomości jak również na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej Nieruchomość jest niezabudowana.

Wnioskodawca z uwagi na rozwój działalności gospodarczej prowadzonej w tamtym czasie  tj. w 2008 r. rozważał, na wyżej wymienionej Nieruchomości wybudowanie budynku produkcyjno–handlowego „(…)”. W konsekwencji w dniu (…) listopad 2009 r. Wnioskodawca uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowalny i decyzję o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej Nieruchomości.

Wobec dalszych zaistniałych okoliczności faktycznych Wnioskodawca zmienił plany dotyczącej ww. Nieruchomości czego konsekwencją było niewybudowanie budynku na Nieruchomości, jak również wydane pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa z uwagi na brak przystąpienia do budowy.

Nieruchomość nie była i nie jest w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków związanych  z przedmiotową Nieruchomością oprócz podatku od nieruchomości oraz nie dokonywał żadnych innych czynności charakterystycznych dla działalności deweloperskiej.

Aktualnie Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości. Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji podatkowej Wnioskodawca nie zawarł umowy przedwstępnej.

W odpowiedzi na wezwanie udzielił Pan odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1.Czy nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej?

Odp. Nie była wykorzystywana w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.

2.Czy nieruchomość była/jest wykorzystywana w prowadzonej przez Pana małżonkę działalności gospodarczej?

Odp. Nie jest.

3.Czy przedmiotem sprzedaży jest własność działki nr (…) czy udział?

Odp. Własność działki jako całości. Nieruchomość jest we wspólności majątkowej małżeńskiej.

4.W jaki sposób przedmiotowa nieruchomość była i do czasu sprzedaży będzie wykorzystywana przez Pana (należy dokładnie opisać do jakich celów i w jaki sposób wykorzystywał/będzie wykorzystywać Pan ww. działkę od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu planowanej sprzedaży)?

Odp. Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana i nie będzie w żaden sposób wykorzystywana do momentu planowanej sprzedaży.

5.Czy nieruchomość była/jest/będzie udostępniana przez Pana osobom trzecim na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia itp.)? Jeżeli tak, to czy były/są/będą to umowy odpłatne czy nieodpłatne oraz kiedy były/będą zawierane?

Odp. Nie będzie udostępniana.

6.Czy na dzień sprzedaży dla przedmiotowej nieruchomości będzie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub będzie wydana decyzjao warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

 – Jeśli tak, to jakie będzie jej przeznaczenie wynikające z tego dokumentu?

Odp. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest już ustanowiony,  a nieruchomość przeznaczona jest pod handel i produkcję. Nie ma wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

7.W jaki sposób pozyskał/chce Pan pozyskać nabywcę dla sprzedawanej nieruchomości?

Odp. Pozyskanie odbędzie się poprzez biuro nieruchomości.

8.Czy posiada Pan inne działki, które zamierza w przyszłości sprzedawać? – jeśli tak to ile i jakie?

Odp. Posiadam inną działkę, ale nie zamierzam jej sprzedać. Jest to nieruchomość, na której stoi mój dom mieszkalny.

9.Czy do dnia złożenia wniosku dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży nieruchomości? Jeżeli tak, to należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

·Kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

·W jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?

·W jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

·Kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

·Ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych /zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

Odp. Sprzedaż nieruchomości miała miejsce w 2006 r. i była to restauracja  o nazwie (…). Była to współwłasność Wnioskodawcy i jego żony. Dokonana została z uwagi na brak rentowności. Nieruchomość została nabyta od (…)  w 1992-1993 r. Zakup był po to aby prowadzić działalność restauracyjną, ale ostatecznie zrezygnowano z tej działalności.

Kolejna sprzedaż miała miejsce w 2007 lub 2008 r. i była to sprzedaż (…). Sprzedaży dokonano z uwagi na zbyt wysokie koszty utrzymania. Nieruchomość została nabyta od prywatnej osoby 1996 r. (...) był wykorzystywany do mielenia mąki żytniej do wypieku pieczywa.

10.Czy kiedykolwiek w celu sprzedaży nieruchomości podpisał Pan z przyszłym Nabywcą umowę przedwstępną? Jeżeli tak, należy wskazać wszystkie warunkiww. umowy/umów.

Odp. Wnioskodawca nie podpisał kiedykolwiek w celu sprzedaży nieruchomości  z przyszłym Nabywcą umowy przedwstępnej.

11.Czy w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym Nabywcą zostało/zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pana imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, należy wskazać zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowania działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składania wniosków, odbioru decyzji i postanowień itp.).

Odp. Nie zawarto umowy przedwstępnej a w konsekwencji nie udzielono pełnomocnictwa lub jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania  w imieniu Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie udzielał pełnomocnictwa w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym Nabywcą. Nie zostało i nie zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości.

12.Czy, a jeśli tak, to jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży ww. nieruchomości?

Odp. Przez Wnioskodawcę nie będą podejmowane działania marketingowe.

13.Jakie zaistniałe okoliczności faktyczne przyczyniły się do zmiany planów dotyczących ww. nieruchomości, o których to okolicznościach nadmienił Pan we wniosku, z jakiego powodu zamierza Pan sprzedać ww. nieruchomość?

Odp. W celu wyzbycia się majątku prywatnego. Razem z żoną ponosimy roczne opłaty w związku utrzymaniem nieruchomości, które są znacznym obciążeniem.

14.Czy jest Pan rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu art. 2 ust. 15 ustawy podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), korzystającym ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 3 ustawy?

Odp. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym oraz działka nie wchodzi  w skład gospodarstwa rolnego.

Pytanie

1.  Czy z tytułu sprzedaży (dostawy) Nieruchomości Wnioskodawca uzyska status podatnika podatku VAT, a w konsekwencji tego, czy sprzedaż (dostawa) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, godnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r.  o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2016 r., poz. 710), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Podatnikami według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców, lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również  w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Podkreślić także należy, iż w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu,  a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu zarobku w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Jak wskazano wyżej nie zawsze sprzedaż nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości nie stanowi takiej czynności przede wszystkim wówczas, gdy jest ona dokonywana przez podmioty niebędące podatnikami VAT lub przez podmioty będące, co prawda takimi podatnikami, lecz niedziałające jako podatnicy  w odniesieniu do tej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy w świetle zaprezentowanego we wniosku stanu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania dostawy nieruchomości podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców  w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W orzeczeniu Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej TSUE) w sprawach C-180/10 i C-181/10 Trybunał stwierdził, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta  tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług  o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Trybunał orzekł ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy,  a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo TSUE stwierdzić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości nie będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej ustawie o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca jest współwłaścicielem nieruchomości wchodzącej w skład wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca nabył nieruchomość w formie umowy sprzedaży na podstawie aktu notarialnego. Wnioskodawca nie miał żadnych, celowych zamiarów co do dalszej sprzedaży. Od ponad 20 lat Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości i od samego początku nie było celem Wnioskodawcy zbycie tej nieruchomości. Wnioskodawca nie jest rolnikiem ryczałtowym. Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej. Wnioskodawca od 2016 r. jest emerytem.

Z powyższego wynika, iż dostawę przedmiotowej nieruchomości należy uznać za transakcję okazjonalną, jednorazową czyli taką, która nie jest czyniona z zamiarem nadania jej stałego charakteru Tym samym w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, nie można uznać Wnioskodawcy za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy  o VAT w odniesieniu do zamierzonej dostawy Nieruchomości.

W konsekwencji stwierdzić należy, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie Wnioskodawca  w odniesieniu do tej sprzedaży nie może zostać uznany za podatnika, o którym mowa  w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W tej sytuacji brak jest podstaw do określania stawki podatku lub zwolnienia od podatku dla sprzedaży tej Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.  – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, ze zm.) zwanej dalej Kodeks cywilny,

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Zgodnie z art. 196 ww. Kodeksu cywilnego,

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego,

Z regulacji art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego,

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy,

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy,

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym grunty podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych.

„Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru np. (nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału  – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów, budynków i budowli) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie nabyta w dniu 31 stycznia 2000 r. do majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską nieruchomość składającą się  z jednej działki o nr (...) o obszarze (...) ha, oznaczonej numerem księgi wieczystej (...). Nabycie nieruchomości nastąpiło ponad 5 lat temu tj. na podstawie umowy sprzedaży. Nabycie nastąpiło za środki z majątku dorobkowego Pana i małżonki, a na dzień nabycia nieruchomości jak również na dzień złożenia niniejszego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej Nieruchomość jest niezabudowana.

Jak wskazano we wniosku, z uwagi na rozwój działalności gospodarczej prowadzonej  w tamtym czasie rozważał Pan, na wyżej wymienionej Nieruchomości wybudowanie budynku produkcyjno–handlowego „(…)”. W konsekwencji w dniu (…) listopad 2009 r. uzyskał Pan decyzję zatwierdzającą projekt budowalny i decyzję o pozwoleniu na budowę dla przedmiotowej Nieruchomości. Jednak w skutek zmiany planów do budowy nie doszło, a wydane pozwolenie na budowę wygasło z mocy prawa z uwagi na brak przystąpienia do budowy.

Nieruchomość nie była i nie jest w ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Przy nabyciu nieruchomości Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Do dnia dzisiejszego Wnioskodawca nie poniósł żadnych wydatków związanych  z przedmiotową Nieruchomością.

Obecnie rozważa Pan sprzedaż przedmiotowej nieruchomości i jak wskazano w opisie sprawy, nie udzielił Pan na chwilę obecną żadnego pełnomocnictwa przyszłym nabywcom. Nie zostało i nie zostanie udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w imieniu Wnioskodawcy w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości.

Na ten moment nie zawierał Pan również żadnych umów przedwstępnych z nabywcami. Nie podejmował Pan także żadnych działań marketingowych mających na celu pozyskanie potencjalnych klientów. Ze względu na brak wiedzy i doświadczenia w temacie obrotu nieruchomościami, zamierza Pan skorzystać z usług biura nieruchomości, które dokona wszelkich czynności prowadzących do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W tak przedstawionym opisie sprawy Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w przypadku sprzedaży działki nr (…) będzie Pan uznany za podatnika podatku VAT.

Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika,  a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady  – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej działki będą spełnione przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów  i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy,  w której zasadnym jest odwołanie się do treści, wcześniej już przywołanego orzeczenia TSUE  w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

Zatem „Majątek prywatny”– jak wyżej przytoczono – to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z zawartego we wniosku opisu sprawy nie wynika zatem taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż wskazanej we wniosku działki wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby  o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie podejmował Pan żadnych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Zatem brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15  ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji dokonując planowanej sprzedaży działki nr (…) nie będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a będzie Pan jedynie korzystał  z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem.

Podsumowując, przy sprzedaży udziału w działce nr (…) nie będzie Pan działał  w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem ww. sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).