Uznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej oraz zastosowanie zwolnienia od podatku do czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej oraz jest prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku do czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 czerwca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 27 maja 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem przesłanym za pośrednictwem ePUAP 8 sierpnia 2022 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (wraz ze swoją żoną - małżonków obowiązuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej) jest współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej (tj. w udziale 1/2 części tej nieruchomości przypadającej łącznie na Wnioskodawcę i jego małżonkę, w pozostałej części współwłaścicielami tej nieruchomości jest inna para małżonków - dalej łącznie: Współwłaściciele), stanowiącej jedną działkę ewidencyjną, dla której dotychczasowy sposób korzystania w ewidencji gruntów i budynków oznaczony jest jako: inne tereny zabudowane BI, Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi Ws (dalej łącznie: Nieruchomość). Udział we współwłasności gruntu (dalej: Grunt) stanowiącego Nieruchomość (1/2) został nabyty przez Wnioskodawcę i jego małżonkę w grudniu 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży od osób prywatnych. Wnioskodawca i jego małżonka wraz pozostałymi Współwłaścicielami nabyli Grunt w celu inwestycji środków pieniężnych w majątek trwały, z możliwością wykorzystania w celu prowadzenia działalności gospodarczej poprzez np. wzniesienie budynków użytkowych.

Jednoczenie, w 1997 r. żona Wnioskodawcy od kilku lat prowadziła działalność gospodarczą w formule umowy spółki cywilnej (umownym stosunkiem cywilnoprawnym, w którym wspólnicy zobowiązują się do świadczenia polegającego na dążeniu do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów), gdzie drugą stroną tej umowy była małżonka z grona Współwłaścicieli (dalej: Współwłaściciel nr 1), której główny zakres działalności obejmował handel środkami czystości do użycia we wnętrzach domowych i przemysłowych, profesjonalnej chemii do czyszczenia nawierzchni oraz preparatów do prania różnych tkanin (dalej: Spółka Cywilna).

Wnioskodawca oraz małżonek Współwłaściciela nr 1 (dalej: Współwłaściciel nr 2) współpracowali przy prowadzeniu działalności Spółki Cywilnej pozostając każdy z osobna jednocześnie we wspólnym gospodarstwie domowym odpowiednio z żoną Wnioskodawcy i Współwłaścicielem nr 1 (mieli status osób współpracujących w rozumieniu systemu ubezpieczeń społecznych) - przy czym Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej jako osoba fizyczna.

W celu rozwoju tej formuły działalności gospodarczej w styczniu 1998 r. żona Wnioskodawcy i Współwłaściciel nr 1 wnieśli (za zgodą Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela nr 2) jako wkład do Spółki Cywilnej prawo do nieodpłatnego dysponowania Gruntem, aby wspólnie realizować na Gruncie inwestycję budowlaną. Żona Wnioskodawcy oraz Współwłaściciel nr 1 prowadzący działalność gospodarczą jako wspólniczki Spółki Cywilnej otrzymały stosowne zezwolenie na budowę budynków użytkowych na Gruncie, tj. hali magazynowej (dalej: Hala nr 1) oraz przyległego do Hali nr 1 budynku biurowo-socjalnego 3-kondygnacyjnego (dalej: Budynek) wraz z halą magazynową (dalej: Hala nr 2), a następnie prowadziły budowę tych obiektów. W tym czasie to Spółka Cywilna była traktowana jako odrębny podatnik podatku od towarów i usług (VAT) i faktury dokumentujące zakupy towarów i usług w związku z trwającą budową tych obiektów były wystawiane wyłącznie na rzecz Spółki Cywilnej, czyli ani żona Wnioskodawcy ani Współwłaściciel nr 1 nie występowały w tym procesie budowlanym w roli podatników od towarów i usługi, więc na żonę Wnioskodawcy lub na Współwłaściciela nr 1 nie były wystawiane faktury dokumentujące zakupy towarów i usług w związku z trwającą budową tych obiektów na Gruncie.

Ostatecznie, w trakcie obowiązywania umowy Spółki Cywilnej między żoną Wnioskodawcy a Współwłaścicielem nr 1 do użytkowania zostały oddane: Hala nr 1 w 2000 r. i Budynek wyłącznie w części parterowej (biurowo-socjalnej) w grudniu 2001 r., natomiast dwie pozostałe kondygnacje Budynku, a także Hala nr 2 faktycznie były użytkowane w latach późniejszych, gdy obiekty zostały oddane do dysponowania do Spółki Jawnej, która już we własnym zakresie dokonywała odpowiednich nakładów w celu prowadzenia w tych obiektach działalności gospodarczej.

Spółka Cywilna jako formuła prowadzenia działalności gospodarczej przez żonę Wnioskodawcy i Współwłaściciela nr 1 została z początkiem 2002 r. przekształcona w spółkę jawną na podstawie kodeksu spółek handlowych. W konsekwencji, żona Wnioskodawcy oraz Współwłaściciel nr 1 stały się wspólnikami odrębnego podmiotu prawnego i podatnika podatku od towarów i usług (dalej: Spółka Jawna), którego zakres działalności zasadniczo pokrywa się z zakresem przedmiotu działalności Spółki Cywilnej. W umowie Spółki Jawnej zapisano, że wkładami żony Wnioskodawcy oraz Współwłaściciela nr 1 (podobnie jak przy ich wkładach do Spółki Cywilnej) do Spółki Jawnej są: środki pieniężne oraz wkład niepieniężny w postaci prawa nieodpłatnego używania Nieruchomości, czyli Gruntu oraz posadowionych na tym Gruncie Hali nr 1, Budynku oraz Hali nr 2 - warto podkreślić, że właściciele nie przenieśli własności Gruntu na Spółkę Jawną, lecz jedynie udzielili Spółce Jawnej prawa jego nieodpłatnego używania.

Następnie, w styczniu 2002 r. do Spółki Jawnej przystąpili w roli wspólników: Wnioskodawca oraz Współwłaściciel nr 2, wnosząc przy tym wkłady pieniężne (w odniesieniu do wniesienia wkładów niepieniężnych na moment przekształcenia Spółki Cywilnej w Spółkę Jawną przez ich małżonki w postaci prawa do nieodpłatnego używania Nieruchomości, obydwaj nowi wspólnicy Spółki Jawnej, jako małżonkowie pozostający w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, jedynie wyrazili na moment ww. przekształcenia zgodę na dokonanie takiego wkładu niepieniężnego przez żonę Wnioskodawcy i Współwłaściciela nr 1).

Dotychczas Spółka Jawna wykorzystywała Nieruchomość w swojej działalności gospodarczej dokonując licznych nakładów (tj. ponosząc wydatki ze swojego majątku) na:

a.Gruncie, w tym: wzniesienie ogrodzenia, wykonanie utwardzenia na Gruncie, ogrodu - dalej łącznie: Budowle;

b.Hali nr 1, w tym: instalacji elektrycznej i hydraulicznej, instalacji c.t. zasilającej nagrzewnice;

c.Hali nr 2, w tym: balustrady, brama łączącą z Halą nr 1, instalacji wentylacyjnej, dachu, itp.;

d.części Budynku odpowiadających pierwszej i drugiej kondygnacji, w tym posadzki;

- przy czym, zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego, Budowle posadowione na Gruncie stanowią jego część składową, podobnie jak inne nakłady Spółki Jawnej w Budynku, Hali nr 1 lub Hali nr 2, które stanowią ich części składowe - co oznacza, że prawo do rozporządzania Budowlami i pozostałymi naniesieniami na Gruncie przysługuje Wnioskodawcy i pozostałym współwłaścicielom Gruntu (z wyłączeniem własności instalacji wodociągowych na Gruncie będące własnością miejskiego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji).

Jednocześnie, Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Gruntu jako osoby prywatne nie dokonywali żadnych nakładów na Gruncie, a czyniła to jedynie Spółka Jawna w ramach zarządu powierzoną Nieruchomością, zgodnie z celami jej działalności gospodarczej.

Jedynymi wspólnikami Spółki Jawnej na chwilę jej założenia, jak i na chwilę obecną są: Wnioskodawca, jego małżonka oraz inna para małżonków - czyli wszyscy Współwłaściciele Gruntu.

Budynki są posadowione na ewidencyjnie jednej działce Gruntu, która nigdy nie podlegała scaleniu, czy podziałowi przez Współwłaścicieli. Ani Wnioskodawca ani pozostali współwłaściciele Gruntu nie traktowali ww. Budynków jako towarów handlowych do zbycia, lecz jako nakłady poczynione na Gruncie przez Spółkę.

Wnioskodawca i żaden ze współwłaścicieli Gruntu nie podejmowali działań na rzecz zmiany przeznaczenia Gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z Gruntu.

Wnioskodawca nie dokonywał w przeszłości czynności z zakresu zorganizowanego obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca nie ma zamiaru w przewidywalnej przyszłości, tj. w okresie co najmniej przyszłego roku kalendarzowego, rejestrować i prowadzić działalności gospodarczej z zakresu obrotu nieruchomościami, w tym pośrednictwa.

W celu znalezienia zainteresowanego zakupem Nieruchomości podmiotu Wnioskodawca, a także żaden ze współwłaścicieli Gruntu, nie podejmował aktywnych działań, w szczególności nie informował o ofercie sprzedaży w prasie, w internecie, a także nie zlecał poszukiwania potencjalnego nabywcy pośrednikowi nieruchomości. Wnioskodawca nie ponosił dodatkowych wydatków w celu wypromowania Nieruchomości w celu dokonania korzystnej jej sprzedaży. Z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo Gruntu z innymi działkami gruntów, na których prowadzone są działalności gospodarcze osób trzecich, potencjalny nabywca, będący zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (dalej: Nabywca) zgłosił się bezpośrednio do Wnioskodawcy i pozostałych współwłaścicieli Gruntu z ofertą zakupy tej Nieruchomości.

Obecnie Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele Nieruchomości pozostają stroną przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (dalej: Umowa Przedwstępna) z Nabywcą. Na podstawie Umowy Przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy ostatecznej w ustalonym terminie, a w trakcie oczekiwania na ostateczne przeniesienie własności Nieruchomości nie określono żadnych dodatkowych warunków, praw i obowiązków stron, w tym współwłaściciele nie udzielili żadnego pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością przez Nabywcę. Oznacza to, że planowana sprzedaż na rzecz Nabywcy będzie dotyczyła całej Nieruchomości (czyli Gruntu z wszystkimi naniesieniami), bez dokonywania jakichkolwiek zmian prawnych dot. działki Gruntu (w tym podziału gruntu), bez możliwości wyodrębnienia poszczególnych budynków np. w celu uatrakcyjnienia sprzedaży.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca i pozostali współwłaściciele dokonają odpowiednich zmian w umowie spółki dotyczącej Spółki Jawnej w celu jej dostosowania do wycofanego wkładu w postaci prawa do nieodpłatnego używania Nieruchomości przez Spółkę Jawną.

Wnioskodawca, obok zaangażowania jako wspólnik Spółki Jawnej, nie prowadził żadnej działalności o samodzielnym charakterze, w sposób zorganizowany i ciągły w celu osiągania zysków.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Hala nr 1 oraz Hala nr 2 stanowią budynki w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

W stosunku do Hali nr 2 doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w listopadzie 2009 r.

W stosunku do pierwszej i drugiej kondygnacji Budynku doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w grudniu 2009 r.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Hali nr 2 oraz pierwszej i drugiej kondygnacji Budynku a momentem ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenia Hali nr 1, Hali nr 2 oraz Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby 30% wartości początkowej danego budynku/budowli.

W stosunku do ogrodzenia doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w listopadzie 2001 r.

W stosunku do utwardzenia na gruncie doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w listopadzie 2001 r.

W stosunku do ogrodu doszło do jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w listopadzie 2001 r.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budowli (ogrodzenie, utwardzenie na gruncie, ogród) a momentem ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenia Budowli (ogrodzenie, utwardzenie na gruncie, ogród) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby 30% wartości początkowej danego budynku/budowli.

Pytania

1.Czy Wnioskodawca z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie występował w roli podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT?

2.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy sprzedaż Budynku, Budowli na Gruncie, Hali nr 1 i Hali nr 2 do Nabywcy będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a Wnioskodawca będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków pod warunkiem spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, według zasad ogólnych?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

Pana zdaniem, z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości w planowanej transakcji z Nabywcą nie będzie występował w roli podatnika podatku od towarów i usług w świetle art. 15 ust. 1 Ustawy VAT. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty.

1.Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza definiowana jest jako wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Brzmienie przywołanych przepisów wskazuje na to, że dostawa towarów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wówczas, gdy jest realizowana przez podmiot, który w ramach tej właśnie czynności działa jako podatnik wykonujący samodzielną działalność gospodarczą. Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegać będzie zatem wyłącznie profesjonalny obrót nieruchomościami, tj. taki, który jest dokonywany przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie - podatników VAT.

2.Kluczową kwestią dla oceny charakteru działań Wnioskodawcy jako sprzedawcy udziału w Nieruchomości pod kątem możliwości uznania go za podatnika podatku od towarów i usług jest zbadanie ogółu okoliczności danej transakcji w celu stwierdzenia, czy sprzedawca nieruchomości angażuje w związku z jej dokonaniem środki podobne do tych wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w danym zakresie. Nie podlega bowiem opodatkowaniu taka dostawa towarów (w tym nieruchomości), która stanowi przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nawet gdyby była dokonywana przez podmiot zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

3.Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby (C-180/10), Emilian Kuć, Halina Jeziorska-Kuć (C-181/10) wskazał, iż jeżeli osoba w celu dokonania sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców - w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. TSUE określił również w tym wyroku, w jakich przypadkach można uznać, iż zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, wskazując, iż mogą one polegać na uzbrojeniu terenu, czy na podejmowaniu działań marketingowych.

W oparciu o powołany wyrok TSUE ukształtowała się linia orzecznicza polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) w wyroku z dnia 17 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1643/15, przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności.

W orzecznictwie wskazuje się, że jeżeli zbywca dokonując sprzedaży nieruchomości nie zachowywał się jak handlowiec, ale jak osoba wykonująca swoje prawo własności, to nie można uznać go za podatnika podatku od towarów i usług - przykładem jest wyrok NSA z dnia 7 lutego 2017 r., sygn. akt I FSK 1022/15. Ponadto, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt I SA/Po 1015/09, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, ani nawet formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności - bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika od towarów i usług.

4.Odnosząc się do wskazanych przez TSUE oraz NSA przesłanek do uznania sprzedawcy za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, należy wskazać, że:

‒nie podjął Pan szeregu działań, które wskazywałyby na zamiar prowadzenia profesjonalnej działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, w tym nie prowadził Pan (i pozostali współwłaściciele Gruntu) zorganizowanych działań marketingowych, a Pana głównym celem jest sprzedaż udziału w Nieruchomości jednemu Nabywcy;

‒nie udzielił Pan Nabywcy żadnych pełnomocnictw do dokonywania zmian prawnych dotyczących Nieruchomości;

‒fakt, że Spółka Jawna, w której Pan i pozostali współwłaściciele są jedynymi wspólnikami, prowadziła działalność gospodarczą, w której wykorzystywała Nieruchomość na podstawie prawa do użytkowania jako wkładu, a także dokonała na tej Nieruchomości naniesień, nie może wpływać na ocenę Pana jako osoby prowadzącej samodzielną działalność gospodarczą dla celów VAT (to Spółka Jawna dysponując odrębnym majątkiem od Pana majątku, mając odrębną podmiotowość prawną, ponosząc odpowiedzialność za swoje zobowiązania, prowadziła samodzielną działalność gospodarczą i w żaden sposób nie można przenosić tej kwalifikacji na jej wspólników);

‒fakt, że nabył Pan w 1997 r. z pozostałymi współwłaścicielami Grunt w celu realizacji na nim inwestycji budowlanej, do wykorzystywania w działalności gospodarczej żony w formule Spółki Cywilnej (działalność zakończona z końcem 2001 r.), gdzie występował Pan jako osoba współpracująca dla celów systemu ubezpieczeń społecznych - nie powinien mieć znaczenia dla oceny obecnego statusu Pana jako osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej dla celów podatku od towarów i usług, która występuje jedynie w roli wspólnika Spółki Jawnej, a jako osoba prywatna jest współwłaścicielem Gruntu.

Tym samym, całokształt przytoczonych okoliczności i zachowanie Wnioskodawcy odbiega od zachowań właściwych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, dla których charakterystyczne jest podejmowanie działań o charakterze aktywnym, a nie jedynie działań biernych polegających na nieczynieniu. Zasadniczo aktywność Wnioskodawcy sprowadza się do wyrażenia zgody na sprzedaż udziału w Nieruchomości. Oznacza to, że działania Wnioskodawcy mieszczą się i są kwalifikowane jako zarząd majątkiem prywatnym. To wszystko zatem wyłącza możliwość uznania Wnioskodawcy za podmiot profesjonalnie trudniący się obrotem nieruchomościami i zarazem podatnika podatku od towarów i usług.

Dla uznania Wnioskodawcy za podatnika podatku od towarów i usług nie ma także znaczenia zakres sprzedaży i uzyskany z tego tytułu zysk. Warto wskazać w tym miejscu na wyrok NSA z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I FSK 1289/10, w którym Sąd podkreślił, że to, że sprzedaż miała i ma na celu pozyskanie środków pieniężnych, samo w sobie nie ma przesądzającego znaczenia, jak chce organ, bo każda sprzedaż ma, co do zasady, taki cel.

Ad. 2

Pana zdaniem, w przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, sprzedaż Budynków na Gruncie do Nabywcy będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, a Pan będzie mógł zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybrać opodatkowanie dostawy Budynków pod warunkiem spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, według zasad ogólnych. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty.

Na wstępie należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy Gruntu, na którym posadowione zostały Budynki rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a.dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b.pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z przedstawionym zdarzeniem przyszłym dostawa Budynku, Hali nr 1, Hali nr 2 oraz Budowli nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia a planowaną dostawą Budynków upłynie okres dłuższy niż 2 lata (pierwsze zasiedlenie części Budynku i Hali nr 1 nastąpiło w 2001 roku, a pozostałej części Budynku, Hali nr 2 i Budowli w 2009 r.). W ostatnich 5 latach Wnioskodawca ani Współwłaściciele Gruntu (a także Spółka Jawna) nie ponosili wydatków na ulepszenie Budynku, Hali nr 1, Hali nr 2 i Budowli w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a zatem sprzedaż przedmiotowych obiektów budowlanych wraz z Gruntem, na którym są posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT. W związku z tym, nie ma również sensu badanie możliwości zwolnienia z podatku VAT dostawy Budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, który stosuje się, gdy dostawa Budynków nie podlega zwolnieniu VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

a.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

b.złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Z uwagi na możliwość zwolnienia z podatku od towarów i usług dostawy Budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, Wnioskodawca będzie uprawniony do skorzystania z opcji opodatkowania VAT wg zasad ogólnych dostawy Budynku, Hali nr 1, Hali nr 2 oraz Budowli na Gruncie właśnie na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy VAT z uwagi na fakt, że Wnioskodawca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym (a to może wynikać z odpowiedzi pozytywnej na pytanie nr 1), podobnie jak Nabywca.

Mając na uwadze powyższe argumenty, zajął Pan stanowisko jak wyżej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe w części dotyczącej nieuznania Pana za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej oraz jest prawidłowe w części dotyczącej zastosowania zwolnienia od podatku do czynności sprzedaży udziału w Nieruchomości zabudowanej.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W świetle art. 7 ust. 1 ustawy:

W art. 2 pkt 6 ustawy wskazano, że:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 195  Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 198  Kodeksu cywilnego:

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Jak stanowi ust. 3 ww. artykułu:

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży udziału w Nieruchomości istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży tego udziału w Nieruchomości podjął/podejmie Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tego udziału w Nieruchomości. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości zabudowanej, stanowiącej jedną działkę ewidencyjną. Udział we współwłasności gruntu stanowiącego Nieruchomość został nabyty przez Pana wraz z małżonką w grudniu 1997 r. na podstawie umowy sprzedaży od osób prywatnych. Pan z małżonką oraz pozostałymi Współwłaścicielami nabył Grunt w celu inwestycji środków pieniężnych w majątek trwały, z możliwością wykorzystania w celu prowadzenia działalności gospodarczej poprzez np. wzniesienie budynków użytkowych.

Jednocześnie, w 1997 r. Pana żona od kilku lat prowadziła działalność gospodarczą w formule umowy spółki cywilnej, gdzie drugą stroną tej umowy była małżonka z grona Współwłaścicieli (Współwłaściciel nr 1), której główny zakres działalności obejmował handel środkami czystości do użycia we wnętrzach domowych i przemysłowych, profesjonalnej chemii do czyszczenia nawierzchni oraz preparatów do prania różnych tkanin. Pan oraz małżonek Współwłaściciela nr 1 (Współwłaściciel nr 2) współpracowali przy prowadzeniu działalności Spółki Cywilnej pozostając każdy z osobna jednocześnie we wspólnym gospodarstwie domowym odpowiednio z Pana żoną i Współwłaścicielem nr 1 (mieli status osób współpracujących w rozumieniu systemu ubezpieczeń społecznych) – przy czym nie prowadził Pan działalności gospodarczej jako osoba fizyczna.

W celu rozwoju tej formuły działalności gospodarczej w styczniu 1998 r. Pana żona i Współwłaściciel nr 1 wnieśli (za zgodą Pana oraz Współwłaściciela nr 2) jako wkład do Spółki Cywilnej prawo do nieodpłatnego dysponowania Gruntem, aby wspólnie realizować na Gruncie inwestycję budowlaną. Pana żona oraz Współwłaściciel nr 1 prowadzący działalność gospodarczą jako wspólniczki Spółki Cywilnej otrzymały stosowne zezwolenie na budowę budynków użytkowych na Gruncie, tj. hali magazynowej (Hala nr 1) oraz przyległego do Hali nr 1 budynku biurowo-socjalnego 3-kondygnacyjnego (Budynek) wraz z halą magazynową (Hala nr 2), a następnie prowadziły budowę tych obiektów. W tym czasie to Spółka Cywilna była traktowana jako odrębny podatnik podatku od towarów i usług i faktury dokumentujące zakupy towarów i usług w związku z trwającą budową tych obiektów były wystawiane wyłącznie na rzecz Spółki Cywilnej, czyli ani Pana żona ani Współwłaściciel nr 1 nie występowały w tym procesie budowlanym w roli podatników od towarów i usług, więc na Pana żonę lub na Współwłaściciela nr 1 nie były wystawiane faktury dokumentujące zakupy towarów i usług w związku z trwającą budową tych obiektów na Gruncie.

Ostatecznie, w trakcie obowiązywania umowy Spółki Cywilnej między Pana żoną a Współwłaścicielem nr 1 do użytkowania zostały oddane: Hala nr 1 w 2000 r. i Budynek wyłącznie w części parterowej (biurowo-socjalnej) w grudniu 2001 r., natomiast dwie pozostałe kondygnacje Budynku, a także Hala nr 2 faktycznie były użytkowane w latach późniejszych, gdy obiekty zostały oddane do dysponowania do Spółki Jawnej, która już we własnym zakresie dokonywała odpowiednich nakładów w celu prowadzenia w tych obiektach działalności gospodarczej.

Spółka Cywilna jako formuła prowadzenia działalności gospodarczej przez Pana żonę i Współwłaściciela nr 1 została z początkiem 2002 r. przekształcona w spółkę jawną na podstawie kodeksu spółek handlowych. W konsekwencji, Pana żona oraz Współwłaściciel nr 1 stały się wspólnikami odrębnego podmiotu prawnego i podatnika podatku od towarów i usług, którego zakres działalności zasadniczo pokrywa się z zakresem przedmiotu działalności Spółki Cywilnej. W umowie Spółki Jawnej zapisano, że wkładami Pana żony oraz Współwłaściciela nr 1 do Spółki Jawnej są: środki pieniężne oraz wkład niepieniężny w postaci prawa nieodpłatnego używania Nieruchomości, czyli Gruntu oraz posadowionych na tych Gruncie Hali nr 1, Budynku oraz Hali nr 2 – warto podkreślić, że właściciele nie przenieśli własności Gruntu na Spółkę Jawną, lecz jedynie udzielili Spółce Jawnej prawa jego nieodpłatnego używania.

Następnie, w styczniu 2002 r. do Spółki Jawnej przystąpili w roli wspólników: Pan oraz Współwłaściciel nr 2, wnosząc przy tym wkłady pieniężne (w odniesieniu do wniesienia wkładów niepieniężnych w postaci prawa do nieodpłatnego używania Nieruchomości, obydwaj nowi wspólnicy Spółki Jawnej, jedynie wyrazili zgodę na dokonanie takiego wkładu niepieniężnego przez Pana żonę i Współwłaściciela nr 1).

Dotychczas Spółka Jawna wykorzystywała Nieruchomość w swojej działalności gospodarczej dokonując licznych nakładów (tj. ponosząc wydatki ze swojego majątku) na:

a)Gruncie, w tym: wzniesienie ogrodzenia, wykonanie utwardzenia na Gruncie, ogrodu – (Budowle);

b)Hali nr 1, w tym: instalacji elektrycznej i hydraulicznej, instalacji c.t. zasilającej nagrzewnice;

c)Hali nr 2, w tym: balustrady, brama łącząca z Halą nr 1, instalacji wentylacyjnej, dachu, itp.;

d)części Budynku odpowiadających pierwszej i drugiej kondygnacji, w tym posadzki;

– przy czym, zgodnie z art. 48 kodeksu cywilnego, Budowle posadowione na Gruncie stanowią jego część składową, podobnie jak inne nakłady Spółki Jawnej w Budynku, Hali nr 1 lub Hali nr 2, które stanowią ich części składowe – co oznacza, że prawo do rozporządzania Budowlami i pozostałymi naniesieniami na Gruncie przysługuje Panu i pozostałym współwłaścicielom Gruntu (z wyłączeniem własności instalacji wodociągowych na Gruncie będących własnością miejskiego przedsiębiorstwa wodociągów i kanalizacji).

Jednocześnie, Pan i pozostali współwłaściciele Gruntu jako osoby prywatne nie dokonywali żadnych nakładów na Gruncie, a czyniła to jedynie Spółka Jawna w ramach zarządu powierzoną Nieruchomością, zgodnie z celami jej działalności gospodarczej.

Jedynymi wspólnikami Spółki Jawnej na chwilę jej założenia, jak i na chwilę obecną są: Pan, Pana małżonka oraz inna para małżonków – czyli wszyscy Współwłaściciele Gruntu.

Budynki są posadowione na ewidencyjnie jednej działce Gruntu, która nigdy nie podlegała scaleniu, czy podziałowi przez Współwłaścicieli. Ani Pan ani pozostali współwłaściciele Gruntu nie traktowali ww. Budynków jako towarów handlowych do zbycia, lecz jako nakłady poczynione na Gruncie przez Spółkę. Pan i żaden ze współwłaścicieli Gruntu nie podejmowali działań na rzecz zmiany przeznaczenia Gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy zmiany dotychczasowego sposobu korzystania z Gruntu. Nie dokonywał Pan w przeszłości czynności z zakresu zorganizowanego obrotu nieruchomościami. Nie ma Pan zamiaru w przewidywalnej przyszłości, tj. w okresie co najmniej przyszłego roku kalendarzowego, rejestrować i prowadzić działalności gospodarczej z zakresu obrotu nieruchomościami, w tym pośrednictwa. W celu znalezienia zainteresowanego zakupem Nieruchomości podmiotu Pan, a także żaden ze współwłaścicieli Gruntu, nie podejmowali aktywnych działań, w szczególności nie informował o ofercie sprzedaży w prasie, w Internecie, a także nie zlecał poszukiwania potencjalnego nabywcy pośrednikowi nieruchomości. Nie ponosił Pan dodatkowych wydatków w celu wypromowania Nieruchomości w celu dokonania korzystnej jej sprzedaży. Z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo Gruntu z innymi działkami gruntów, na których prowadzone są działalności gospodarcze osób trzecich, potencjalny nabywca, będący zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym zgłosił się bezpośrednio do Pana i pozostałych współwłaścicieli Gruntu z ofertą zakupu tej Nieruchomości.

Obecnie Pan i pozostali współwłaściciele Nieruchomości pozostają stroną przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Nabywcą. Na podstawie Umowy Przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy ostatecznej w ustalonym terminie, a w trakcie oczekiwania na ostateczne przeniesienie własności Nieruchomości nie określono żadnych dodatkowych warunków, praw i obowiązków stron, w tym współwłaściciele nie udzielili żadnego pełnomocnictwa do dysponowania Nieruchomością przez Nabywcę. Oznacza to, że planowana sprzedaż na rzecz Nabywcy będzie dotyczyła całej Nieruchomości (czyli Gruntu z wszystkimi naniesieniami), bez dokonywania jakichkolwiek zmian prawnych dot. działki Gruntu (w tym podziału gruntu), bez możliwości wyodrębnienia poszczególnych budynków np. w celu uatrakcyjnienia sprzedaży.

W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości Pan i pozostali współwłaściciele dokonają odpowiednich zmian w umowie spółki dotyczącej Spółki Jawnej w celu jej dostosowania do wycofanego wkładu w postaci prawa do nieodpłatnego używania Nieruchomości przez Spółkę Jawną.

Wnioskodawca, obok zaangażowania jako wspólnik Spółki Jawnej, nie prowadził żadnej działalności o samodzielnym charakterze, w sposób zorganizowany i ciągły w celu osiągania zysków.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy dokonując sprzedaży udziałów w Nieruchomości będzie działał Pan jako podatnik podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów we współwłasności Nieruchomości będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z opisu sprawy wynika, że opisaną Nieruchomość nabył Pan na podstawie umowy sprzedaży. Jest Pan wspólnikiem spółki jawnej. Wskazał Pan, że nabył Pan ww. nieruchomość wraz pozostałymi współwłaścicielami w celu inwestycji środków pieniężnych w majątek trwały, z możliwością wykorzystania w celu prowadzenia działalności gospodarczej poprzez np. wzniesienie budynków użytkowych. W styczniu 1998 r. za zgodą m.in. Pana, jako wkład do spółki cywilnej, wniesione zostało prawo do nieodpłatnego dysponowania Gruntem. Następnie po przekształceniu spółki cywilnej w spółkę jawną zostało tej spółce udzielone prawo nieodpłatnego użytkowania Nieruchomości, także za Pana zgodą.

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie są podstawy do uznania Pana – w związku planowaną sprzedażą – za podatnika podatku od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika bowiem taka aktywność, która wykraczała poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nabyte udziały we współwłasności Nieruchomości wykorzystywał Pan w prowadzonej działalności gospodarczej w formie spółki jawnej, w której jest Pan wspólnikiem. Jak Pan wskazał, nabył Pan ww. nieruchomość wraz pozostałymi współwłaścicielami w celu inwestycji środków pieniężnych w majątek trwały, z możliwością wykorzystania w celu prowadzenia działalności gospodarczej poprzez np. wzniesienie budynków użytkowych.

W związku z tym, nie będzie Pan korzystać z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Skutkiem powyższego, sprzedaż udziału w Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy uznać należy, że sprzedaż udziału w Nieruchomości, która jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej spółki jawnej (wcześniej spółki cywilnej), będzie stanowiła działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, gdyż nie można w tym przypadku uznać, iż wykorzystywał Pan przedmiotową Nieruchomość do celów osobistych.

Konsekwentnie, w przedmiotowej sprawie istnieją przesłanki pozwalające uznać, że dokonując sprzedaży udziału w Nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a dostawa udziału w opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Przechodząc do Pana wątpliwości wskazanych w pytaniu nr 2 należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Pierwszym zasiedleniem jest więc pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku czy budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli/ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem planowanej sprzedaży jest nieruchomość zabudowana: Budowlami – ogrodzeniem, utwardzeniami na Gruncie, ogrodem; Halą nr 1; Halą nr 2 oraz Budynkiem biurowo-socjalnym 3-kondygnacyjnym. Hala nr 1 została oddana do użytkowania w 2000 r. oraz Budynek wyłącznie w części parterowej (biurowo-socjalnej) w grudniu 2001 r. W stosunku do Hali nr 2 oraz pierwszej i drugiej kondygnacji Budynku doszło do jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w 2009 r. – pomiędzy pierwszym zasiedleniem Hali nr 2 oraz pierwszej i drugiej kondygnacji Budynku, a momentem ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenia Hali nr 1, Hali nr 2 oraz Budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby 30% wartości początkowej danego budynku/budowli. W stosunku do ogrodzenia, utwardzenia na gruncie oraz ogrodu doszło do ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT w listopadzie 2001 r. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budowli (ogrodzenie, utwardzenie na gruncie, ogród) a momentem ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Od momentu nabycia do momentu planowanej dostawy nie były ponoszone wydatki na ulepszenia Budowli (ogrodzenie, utwardzenie na gruncie, ogród) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby 30% wartości początkowej danego budynku/budowli.

Zatem, z okoliczności faktycznych wynika, że dostawa Nieruchomości zabudowanej będzie następować po pierwszym zasiedleniu z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia posadowionych na Nieruchomości budynków i budowli do chwili dostawy upłynął okres dłuższy niż 2 lata i nie były ponoszone żadne nakłady na ulepszenie budynku i budowli. W odniesieniu do dostawy znajdujących się na Nieruchomości budynków i budowli, zostały zatem spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odpowiednio, skoro dostawa budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości, korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to ze zwolnienia od podatku, korzysta również dostawa gruntu, na którym budynki i budowle są posadowione, na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku do dostawy budynków i budowli położonej na Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, analiza zwolnień określonych w pkt 10a i 2 jest bezzasadna.

Jednocześnie należy zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż przez Pana udziału w Nieruchomości zabudowanej podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy korzystać będzie ze zwolnienia od tego podatku.

Tym samym, w sytuacji gdy strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziału w Nieruchomości zabudowanej, tj. przedmiotowych budynków i budowli wraz z gruntem (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto wskazać należy, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana i nie wywołuje skutków prawnych dla współwłaścicieli Nieruchomości.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).