2)1,9232 ha gruntów rolnych,

3)0,4400 ha wyłączone z użytkowania z powodu linii wysokiego napięcia,

4)0,5940 ha wyłączone z użytkowania z powodu gazociągu, rurociągu naftowego wraz z

5)linią światłowodową.

Bez zgody właścicieli, chociaż zgodnie z prawem, przez działkę poprowadzono linię wysokiego napięcia 400 kV pasem terenu o bezpośrednich wymiarach 70x40 m. Spowodowało to realną utratę jakiejkolwiek wartości użytkowej części nieruchomości o powierzchni łącznej 0,4400 ha. Później natomiast, w analogiczny sposób, położono gazociąg o średnicy 4m biegnący przez całą nieruchomość oraz rurociąg naftowy wraz ze światłowodem, zajmujące pas o szerokości 8,5 m na długości całej nieruchomości. W ten sposób własności użytkowe straciło dalsze 0,5940 ha. Służebności przesyłu ustanowiono bez jakiegokolwiek odszkodowania, w dwóch różnych częściach nieruchomości, co oznaczało praktyczną utratę jej walorów użytkowych.

Linia energetyczna, gazociąg, naftociąg wraz z linią światłowodową oraz bliskość Kampinoskiego Parku Narodowego wraz z jego tzw. otuliną i coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony środowiska powodują, że wraz z upływem czasu wzrastała i nadal wzrasta trudność uzyskania dokumentacji niezbędnej do oceny możliwości technicznych i ewentualnego planowania jakiejkolwiek inwestycji, choćby na własne potrzeby (warunki techniczne zabudowy, pozwolenie na budowę). Żadne ułatwienia wprowadzane w prawie budowlanym nie dotyczą nieruchomości o tak skomplikowanym stanie technicznym. Samo podłączenie prądu poprzedzone było prawie dziewięcioletnim oczekiwaniem od chwili podpisania umowy z dostawcą prądu.

Poza doprowadzeniem prądu teren nie jest uzbrojony, brak jest pozostałych mediów. Żadna z działek, ani też cała nieruchomość, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do żadnej z działek nie obowiązują ważne decyzje o warunkach zabudowy. Decyzje takie były wydane w przeszłości w odniesieniu do części działek, jednak na dzień składania zapytania wszystkie wygasły. Wobec tego faktu, działki te nie posiadają statusu gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Ze względu na postępującą i niezależną od woli właścicieli degradację użytkową nieruchomości, już dawno postanowiono sprzedać nieruchomość. Przez lata prób samodzielnej sprzedaży, bez angażowania pośredników, dokonano podziału nieruchomości, do stanu opisanego na wstępie. Miało to na celu zminimalizowanie negatywnych skutków przymusowego ustanowienia służebności przesyłu. Jednak po zapoznaniu się z dokumentacją każdy potencjalny nabywca rezygnował z zamiaru nabycia choćby poszczególnych działek o całej nieruchomości nie wspominając.

W dniu dzisiejszym wraz z żoną, jako ludzie już starsi, ma zamiar zbyć możliwie największą część nieruchomości a resztę przekazać dzieciom. Z uwagi jednak na wiek, Wnioskodawca wraz z żoną zaangażowali profesjonalnego pośrednika, którego działania także do chwili obecnej nie przyniosły rezultatu w postaci pozyskania nabywców.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i ma status zarejestrowanego i czynnego podatnika VAT. Żona zaś jest na emeryturze, nie prowadziła w przeszłości ani nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej. Nabycia nieruchomości dokonano do majątku wspólnego. Nabycie nie następowało w związku z działalnością gospodarczą wobec czego Wnioskodawcy nie przysługiwało żadne prawo do jakichkolwiek odliczeń podatkowych (VAT wówczas nie było). Nieruchomość nigdy nie służyła do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, zawsze stanowiła majątek prywatny.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

Nieruchomość została nabyta pierwotnie na własne potrzeby. W późniejszym okresie pojawiła się koncepcja podzielenia nieruchomości na działki i wybudowania na nich domów jednorodzinnych na sprzedaż. Wnioskodawca uzyskał decyzje o warunkach zabudowy, które wygasły w 2010 r. w związku z nierozpoczęciem inwestycji. Na dzień dzisiejszy, z uwagi na swój wiek oraz wielokrotne zmiany przepisów, Wnioskodawca nie będzie prowadził żadnych inwestycji, jak to przedstawił we wniosku o wydanie interpretacji.

Wnioskodawca jest właścicielem działek o numerach ewidencyjnych:

1. 1

2. 2

3. 4 (powstała z podziału 3)

4. 5 (powstała z podziału 3)

5. 6 (powstała z podziału 3)

6. 7 (powstała z podziału 3)

7. 8

8. 9

9. 10

10. 11

11. 12

12. 13

13. 14

14. 15

15. 16

16. 17

17. 18

18. 19

19. 20

20. 21

21. 22

22. 23

23. 24

24. 25

25. 26

26. 27

Działki (jeszcze jako jedna nieruchomość) były wykorzystywane do celów prywatnych - działalność rolnicza. Wnioskodawca uprawiał tam zboże, które sprzedawał w skupie. Miało to miejsce trzydzieści lat temu. Później nieruchomość nie była wykorzystywana w żaden sposób. Razem z pojawieniem się pomysłu na budowanie domów jednorodzinnych na sprzedaż, została podzielona na działki opisane, w takim kształcie pozostają do dnia dzisiejszego.

Położenie obcych naniesień na działkach:

1.Linia elektroenergetyczna napowietrzna działki 5 i 2, przy czym na żadnej z działek nie jest posadowiony słup energetyczny - własność E. SA.

2.Gazociąg o średnicy 400 mm działki 1, 2, 4, 5, 6, 7 - własność P. SA.

3.Ropociąg o średnicy 350 mm wraz ze światłowodem działki 1, 2, 4, 5, 6, 7 - własność R. SA.

4.Dodatkowo na działce 2 znajduje się transformator SN/NN, czyli podłączenie prądu, które udało się Wnioskodawcy doprowadzić do nieruchomości po 9 latach oczekiwania - własność S. SA (obecnie e.on).

Linię elektroenergetyczną wybudowano w roku 1982. Gazociąg i ropociąg wraz ze światłowodem istnieją od kiedy Wnioskodawca posiada przedmiotową nieruchomość natomiast zostały ujawnione podczas starań o założenie prądu. Transformator SN/NN został postawiony w 2021 r. Wnioskodawca nie wykorzystuje przedmiotowych naniesień w żaden sposób i nie służą one do jego działalności. Wnioskodawca nie ponosił, nie ponosi ani będzie ponosił żadnych wydatków na ich budowę/użytkowanie/ulepszenie.

Według wiedzy Wnioskodawcy przedmiotowe naniesienia stanowią budowle, ponieważ zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, w tym obiekty liniowe, do których zalicza się linie energetyczne oraz rurociągi.

Budowlą w ocenie Wnioskodawcy jest też transformator SN/NN, ponieważ do budowli zalicza się części budowlane urządzeń technicznych. Obiekty te są sklasyfikowane w PKOB w sekcji 2 dział 22 klasa 2211 - rurociągi przesyłowe do transportu ropy naftowej i gazu (światłowód towarzyszący rurociągowi nie zmienia tu klasyfikacji całej budowli), klasa 2214 linie elektroenergetyczne przesyłowe. Transformator SN/NN to zaś klasa 2224 linie elektroenergetyczne rozdzielcze (stacje i podstacje transformatorowe). Rzeczy te jednak jedynie znajdują się na nieruchomości Wnioskodawcy i nie będąc ich właścicielem nie jest w stanie ich sprzedać. Fakt ich istnienia nie powinien mieć wpływu na sprzedaż działek.

Za służebności przesyłu Wnioskodawca nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia w jakiejkolwiek formie.

W grudniu 2020 r. Wnioskodawca zaangażował profesjonalnego pełnomocnika do poszukiwania nabywcy lub nabywców nieruchomości lub jej części. Umowa została zawarta na okres jednego roku i wygasła w grudniu 2021 r.

W ramach zawartej umowy pełnomocnik, bez prawa wyłączności, miał prawo do:

1.Negocjowania warunków sprzedaży jednej, kilku lub wszystkich działek, w tym, w ograniczonym zakresie ceny sprzedaży (określona stawka minimalna za metr kwadratowy gruntu).

2.Jeżeli chciałby tego potencjalny klient, pełnomocnik mógł występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tylu działek, ile życzyłby sobie tego klient oraz podejmować działania o przeniesienie uzyskanych decyzji na klienta.

Działki nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Wnioskodawca nie ponosił żadnych wydatków ani dodatkowych nakładów w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży. Teren nie posiada żadnej drogi dojazdowej, żadnego ogrodzenia. Wnioskodawca nie planuje ponoszenia tego typu wydatków.

Pełnomocnik nie pobrał żadnego wynagrodzenia z tytułu wygasłej umowy, ponieważ było ono uzależnione od efektów. Przez rok jednak nie znalazł się nikt, kto byłby zainteresowany jakąkolwiek działką.

Poza istniejącą tablicą informacyjną o sprzedaży gruntu (wykonana we własnym zakresie) Wnioskodawca nie planuje ponoszenia żadnych wydatków.

Wnioskodawca nie będzie występował o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego ani też o decyzję o warunkach zabudowy. Działki, jeżeli uda się je sprzedać, zostaną sprzedane w takim stanie prawnym, w jakim się obecnie znajdują.

Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej 30 lat temu. Żadna z przedmiotowych działek nie służyła nigdy działalności opodatkowanej VAT (taki podatek jeszcze wtedy nie obowiązywał).

Wnioskodawca nie zamierza zawierać umów przedwstępnych.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegająca na wynajmie i zarządzaniu nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i z tego tytułu posiada status zarejestrowanego i czynnego podatnika VAT.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 1)

Czy z uwagi na angażowanie profesjonalnego pośrednika/pełnomocnika przy próbach pozyskania nabywcy/nabywców na całą nieruchomość lub jej części, podejmowane czynności nie powinny być traktowane jako działanie przez Wnioskodawcę w charakterze podatnika nie zaś jako czynności niezwiązane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy?

Pana stanowisko w sprawie

Pomimo faktu, iż ani nieruchomość jako całość, ani też żadna z tworzących ją obecnie działek, nie była wykorzystywana do celów zarobkowych, to sam fakt angażowania profesjonalnych pośredników/pełnomocników sprawia, że sprzedaż zostanie potraktowana jako określona w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Wszelkie wykonane w taki sposób czynności oznaczają, iż przy ich realizacji Wnioskodawca działa jako podatnik. Fakt, iż przedmiotowa nieruchomość, w tym wszystkie tworzące ją działki, należy do majątku wspólnego nie ma tutaj żadnego znaczenia. Podobnie pozbawione jest znaczenia czy nieruchomość zostanie sprzedana w całości jednorazowo czy też poszczególne tworzące ją działki sprzedawane będą oddzielnie (pojedynczo lub w większej ilości) w dłuższym okresie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem” podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 2 pkt 22 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży: rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem w świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt spełnia definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Podkreślić należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.):

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sytuacji wynika, że jest Pan współwłaścicielem nieruchomości, na którą składają się działki o numerach od 46/1 do 46/24. Drugim współwłaścicielem jest małżonka, a pomiędzy małżonkami istnieje wspólnota majątkowa. Nieruchomość została nabyta w 1982 roku przez oboje małżonków do majątku wspólnego. W momencie nabycia nieruchomości stanowiła ona jedną całość będącą w części gruntem rolnym, w części leśnym. Na chwilę obecną nieruchomość składa się z 21 działek gruntu, w tym:

1)1,1470 ha lasów,

2)1,9232 ha gruntów rolnych,

3)0,4400 ha wyłączone z użytkowania z powodu linii wysokiego napięcia,

4)0,5940 ha wyłączone z użytkowania z powodu gazociągu, rurociągu naftowego wraz z linią światłowodową.

Bez zgody właścicieli, chociaż zgodnie z prawem, przez działkę zostały poprowadzone: linia energetyczna, gazociąg, rurociąg naftowy wraz ze światłowodem. Służebności przesyłu ustanowiono bez jakiegokolwiek odszkodowania, w dwóch różnych częściach nieruchomości, co oznaczało praktyczną utratę jej walorów użytkowych.

Powyższe naniesienia oraz bliskość Kampinoskiego Parku Narodowego wraz z jego tzw. otuliną i coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące ochrony środowiska powodują, że wraz z upływem czasu wzrastała i nadal wzrasta trudność uzyskania dokumentacji niezbędnej do oceny możliwości technicznych i ewentualnego planowania jakiejkolwiek inwestycji, choćby na własne potrzeby (warunki techniczne zabudowy, pozwolenie na budowę). Żadne ułatwienia wprowadzane w prawie budowlanym nie dotyczą nieruchomości o tak skomplikowanym stanie technicznym. Samo podłączenie prądu poprzedzone było prawie dziewięcioletnim oczekiwaniem od chwili podpisania umowy z dostawcą prądu.

Poza doprowadzeniem prądu teren nie jest uzbrojony, brak jest pozostałych mediów. Żadna z działek, ani też cała nieruchomość, nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. W odniesieniu do żadnej z działek nie obowiązują ważne decyzje o warunkach zabudowy. Decyzje takie były wydane w przeszłości w odniesieniu do części działek, jednak na dzień składania zapytania wszystkie wygasły. Wobec tego faktu, działki te nie posiadają statusu gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

Ze względu na postępującą i niezależną od woli właścicieli degradację użytkową nieruchomości, już dawno postanowiono sprzedać nieruchomość. Przez lata prób samodzielnej sprzedaży, bez angażowania pośredników, dokonano podziału nieruchomości. Miało to na celu zminimalizowanie negatywnych skutków przymusowego ustanowienia służebności przesyłu. Jednak po zapoznaniu się z dokumentacją każdy potencjalny nabywca rezygnował z zamiaru nabycia choćby poszczególnych działek o całej nieruchomości nie wspominając. Działki nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Poza istniejącą tablicą informacyjną o sprzedaży gruntu (wykonaną przez Pana we własnym zakresie) nie ponosił Pan żadnych wydatków ani dodatkowych nakładów w związku z przygotowaniem działek do sprzedaży. Teren nie posiada żadnej drogi dojazdowej, żadnego ogrodzenia, jak również nie planuje Pan ponoszenia tego typu wydatków. Nie będzie Pan występował o uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego ani też o decyzję o warunkach zabudowy. Działki, jeżeli uda się je sprzedać, zostaną sprzedane w takim stanie prawnym, w jakim się obecnie znajdują. Działki były wykorzystywane do działalności rolniczej 30 lat temu. Żadna z przedmiotowych działek nie służyła nigdy działalności opodatkowanej VAT.

Prowadzi Pan działalność gospodarczą i ma status zarejestrowanego i czynnego podatnika VAT. Nabycie nie następowało w związku z działalnością gospodarczą wobec czego nie przysługiwało żadne prawo do jakichkolwiek odliczeń podatkowych. Nieruchomość nigdy nie służyła do jakiejkolwiek działalności gospodarczej, zawsze stanowiła majątek prywatny.

Ma Pan zamiar zbyć możliwie największą część nieruchomości a resztę przekazać dzieciom. W grudniu 2020 r. zaangażował Pan profesjonalnego pełnomocnika do poszukiwania nabywcy lub nabywców nieruchomości lub jej części. Umowa została zawarta na okres jednego roku i wygasła w grudniu 2021 r.

W ramach zawartej umowy pełnomocnik, bez prawa wyłączności, miał prawo do negocjowania warunków sprzedaży jednej, kilku lub wszystkich działek, w tym, w ograniczonym zakresie ceny sprzedaży (określona stawka minimalna za metr kwadratowy gruntu) oraz, jeżeli chciałby tego potencjalny klient, pełnomocnik mógł występować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tylu działek, ile życzyłby sobie tego klient oraz podejmować działania o przeniesienie uzyskanych decyzji na klienta.

Pełnomocnik nie pobrał żadnego wynagrodzenia z tytułu wygasłej umowy, ponieważ było ono uzależnione od efektów. Przez rok jednak nie znalazł się nikt, kto byłby zainteresowany jakąkolwiek działką.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pana wątpliwości dotyczą kwestii, czy w związku z planowaną sprzedażą będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług wykonującego działalność gospodarczą.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w przedmiotowym opisie sprawy nie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że zbycie przez Pana wskazanych we wniosku działek, należy uznać za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, która skutkuje uznaniem Pana za podatnika.

Znaczenie dla przedmiotowej sprawy ma analiza całokształtu działań jakie podjął Pan w odniesieniu do działek przez cały okres posiadania. Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podejmował Pan ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał Pan żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia ww. działek. Działki nie były przedmiotem umowy najmu czy też dzierżawy. Tak więc, nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Okoliczność, że zlecił Pan negocjowanie warunków sprzedaży jednej, kilku lub wszystkich działek, w tym, w ograniczonym zakresie ceny sprzedaży nie może przesądzać o tym, że sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Zauważyć należy także, że co prawda udzielił Pan pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu, natomiast z opisu sprawy nie wynika aby pełnomocnik wykonywał aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami. Pełnomocnik nie pobrał żadnego wynagrodzenia z tytułu wygasłej umowy, ponieważ było ono uzależnione od efektów. Przez rok jednak nie znalazł się nikt, kto byłby zainteresowany jakąkolwiek działką.

Odnosząc się zatem do sprzedaży przedmiotowych działek stwierdzić należy, że czynności przez Pana podjęte nie wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie dokonywał Pan czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Pana wskazanych we wniosku działek, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

W konsekwencji zbycie wskazanych we wniosku działek nie będzie skutkować uznaniem Pana za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy

Pana stanowisko należy zatem uznać za nieprawidłowe.

Z uwagi na brak opodatkowania transakcji sprzedaży ww. działek gruntu, rozważanie zastosowania zwolnienia od podatku do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (pytanie oznaczone nr 2) jest bezzasadne. Organ odstąpił od udzielenia odpowiedzi w tym zakresie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Informuję ponadto, że przedmiotowa interpretacja rozstrzyga w zakresie zastosowania przepisów regulujących podatek od towarów i usług względem Pana, a nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony jako współwłaściciela działek.

5 kwietnia 2022 r. dokonał Pan wpłaty w wysokości 840,00 zł tytułem opłaty za wydanie interpretacji indywidualnej, następnie 7 lipca 2022 r. wraz z uzupełnieniem wniosku, dokonał Pan wpłaty w wysokości 240,00 zł. W związku z tym, że na poczet wydania interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wykorzystana została opłata w kwocie 40,00 zł, kwota 1040,00 zł jest wpłatą nienależną, zatem stanowi nadpłatę w rozumieniu art. 14f § 2b pkt 3 Ordynacji podatkowej i podlega zwrotowi.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).