Opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 kwietnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 31 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr 1.

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej ani działalności rolniczej.

Jest Pan właścicielem działki nr ewid. 1 o pow. 0,2500 ha położonej przy ul. (...) w (...). Przedmiotowa działka jest Pana własnością (jest jej Pan jedynym właścicielem) od 2000 r., kiedy to nabył ją Pan w drodze darowizny od rodziców (transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Przedmiotowa działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „teren zabudowy zagrodowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej”. W klasyfikacji gruntów działka oznaczona została jako grunt rolny - łąka trwała. Działka jest niezabudowana - nie posadowiono na niej żadnych obiektów stanowiących budynki lub budowle w rozumieniu Ustawy Prawo Budowlane i powyższy stan rzeczy będzie aktualny na dzień dostawy.

Od momentu nabycia działka nie była przez Pana wykorzystywana na cele działalności gospodarczej, ani działalności rolniczej. Nie czerpał Pan z niej żadnych pożytków, również z tytułu najmu, czy dzierżawy.

W dniu 30 marca 2020 r. zawarł Pan z A. Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej również jako: A, Nabywca), umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem (dalej: Umowa), w której zobowiązał się sprzedać przedmiotową działkę Nabywcy. Na mocy przedmiotowej umowy udzielono także Nabywcy pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu przed organami władzy państwowej i samorządowej oraz wykonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania końcowego prawomocnego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie A. wraz z parkingiem. Zawarto także umowę dzierżawy, na mocy której wydzierżawił Pan Nabywcy przedmiotową działkę na czas 3 miesięcy. Ustalono czynsz dzierżawny w wysokości 50 zł miesięcznie.

Na mocy Umowy zobowiązał się Pan do zbycia przedmiotowej działki pod następującymi warunkami:

a.uzyska Pan własnym kosztem i staraniem od Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretację indywidualną prawa podatkowego w zakresie opodatkowania przedmiotowej transakcji podatkiem od towarów i usług;

b.Nabywca uzyska prawomocną, ostateczną i wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego w standardzie A;

c.potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości budowy obiektu handlowego w standardzie A przy wykorzystaniu tradycyjnych technik budowlanych;

d.niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji terenu;

e.usunięcia kolizji z istniejącą infrastrukturą;

f.uzyskanie przez Nabywcę od właściwego organu prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość z drogi publicznej;

g.uzyskanie przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy instalacji kanalizacyjnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

W chwili dokonania dostawy działka nie będzie zabudowana żadnymi budynkami ani budowlami. Nie ponosił Pan żadnych nakładów inwestycyjnych, ani nie wykonywał żadnych czynności faktycznych ani formalnych zmierzających do zwiększenia wartości działki. Nie wykonywał też czynności marketingowych mających na celu pozycjonowanie działki na rynku nieruchomości. Działka nie jest uzbrojona w żadne instalacje sanitarne, energetyczne itp.

Pytania:

1.Czy dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług?

2.Czy dla przedmiotowej transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r. poz. 106. z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Natomiast art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów. Zgodnie zatem z ww. przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot działający w charakterze podatnika podatku od towarów I usług.

Z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

‒po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

‒po drugie - czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Określony w cyt. ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Natomiast nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług włącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub pewnym okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, np. nieruchomości, jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne (prywatne), czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Wobec tego nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy. Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W niniejszej sprawie co prawda nie dokonuje Pan własnym wysiłkiem żadnych czynności wykraczających poza zwykłe wykonywanie prawa własności, jednak działając na Pana rzecz przyszły Nabywca dokona zmian w sferze rzeczywistej jak i prawnej działki, będącej przedmiotem transakcji. Zatem dokona Pan ww. zmian za pośrednictwem ustanowionego pełnomocnika, który wykonując czynności będzie działać na Pana rzecz. Zatem w przedmiotowej sytuacji należy uznać, że będzie Pan wykonywać czynności wykraczające w swym charakterze poza zwykłe wykonywanie prawa własności. W związku z tym należy stwierdzić, że podejmie Pan działania charakterystyczne dla działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W związku z tym dokonując przedmiotowej transakcji będzie występować Pan w charakterze podatnika VAT.

Wskazać należy, że zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności oraz zwolnienie od podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Przedmiotowa działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który uwzględnia posadowienie na niej budynków. Zatem w dniu transakcji przedmiotowa działka będzie stanowić działkę niezabudowaną, przeznaczoną zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. W konsekwencji dostawa ww. działki nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dla sprzedaży nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy zbadać warunki do zwolnienia transakcji od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Przedmiotowa działka nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, a z tytułu nabycia nie przysługiwało nabywcom prawo do obniżenia kwoty podatku. Zatem w przedmiotowej sprawie transakcja nie będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zbycie nieruchomości gruntowych traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W związku z tym, uzasadnione jest wykluczenie z grona podatników podatku VAT osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, którego nie nabyli z zamiarem  odsprzedaży, lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem jeżeli wykorzystywanie majątku prywatnego jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych, to stanowi działalność gospodarczą. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co powoduje konieczność uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Przy tym jak wyjaśnił Trybunał, inaczej jest w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Oznacza to, że dla rozstrzygnięcia, czy dany podmiot w związku z realizacją określonej czynności występuje w charakterze podatnika wymaga każdorazowo oceny okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan właścicielem działki nr 1 o pow. 0,2500 ha położonej przy ul. (…) w (…). Przedmiotową działkę nabył Pan w 2000 r. w drodze darowizny od rodziców (transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Działka jest ujęta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „teren zabudowy zagrodowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej”. W klasyfikacji gruntów działka oznaczona została jako grunt rolny - łąka trwała. Działka jest niezabudowana - nie posadowiono na niej żadnych obiektów stanowiących budynki lub budowle w rozumieniu Ustawy Prawo Budowlane i powyższy stan rzeczy będzie aktualny na dzień dostawy. W dniu 30 marca 2020 r. zawarł Pan z Nabywcą, umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem (Umowa), w której zobowiązał się sprzedać przedmiotową działkę Nabywcy. Na mocy przedmiotowej Umowy udzielono także Nabywcy pełnomocnictw do występowania w Pana imieniu przed organami władzy państwowej i samorządowej oraz wykonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania końcowego prawomocnego, ostatecznego i wykonalnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie Nabywcy wraz z parkingiem. Zawarto także umowę dzierżawy, na mocy której wydzierżawił Pan Nabywcy przedmiotową działkę na czas 3 miesięcy. Ustalono czynsz dzierżawny w wysokości 50 zł miesięcznie.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy powziął Pan wątpliwość czy dokonując dostawy przedmiotowej nieruchomości stanie się Pan podatnikiem podatku od towarów i usług (pytanie nr 1).

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, że z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Wskazał Pan, że odpłatnie wydzierżawił nieruchomość Nabywcy na czas 3 miesięcy.

Należy wyjaśnić, że umowa dzierżawy jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony (wydzierżawiającego i dzierżawcę) - określone przepisami prawa obowiązki.

Zgodnie z art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Zatem skoro działka nr 1 została oddana w dzierżawę podmiotowi trzeciemu (Nabywcy), należy stwierdzić, że działka jest wykorzystywana przez Pana w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wykazano, oddanie działki w dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest bowiem wykorzystywaniem towaru (działki) do celów zarobkowych. Tym samym podmiot dokonujący tej czynności staje się podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższe znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, z którego wynika, że czerpanie dochodów ze składnika majątku na podstawie umowy zawartej z innym podmiotem wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. W orzeczeniu z 4 grudnia 1990 r. w sprawie C-186/89 W. N. Van Tiem v. Staatssecretaris van Financiën uznano, że wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej. Podobnie w wyroku z 26 września 1996 r. w sprawie C-230/94 Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg stwierdzono, że wynajem majątku rzeczowego stanowi wykorzystanie tego majątku, które należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Należy podkreślić, że co prawda pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika ono z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, dokonanej przez TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht). Orzeczenie to dotyczyło opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia C-291/92 wynika, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości (lub jej części) wyłącznie do celów osobistych (np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Potwierdził to również wyrok TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, w którym Trybunał stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Powyższe w analizowanej sprawie nie ma miejsca, gdyż nie wykorzystuje Pan posiadanej działki wyłącznie do potrzeb osobistych, lecz przekazał ją Nabywcy w odpłatną dzierżawę, a zatem wykorzystuje działkę w celach zarobkowych.

Ponadto wskazał Pan, że w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanej działki nr 1 zawarł Pan Umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkiem, w której zobowiązał się Pan sprzedać ww. działkę Nabywcy. Jednocześnie udzielił Pan pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu przed organami władzy państwowej i samorządowej oraz wykonywania wszelkich czynności prawnych i faktycznych niezbędnych do uzyskania końcowego prawomocnego pozwolenia na budowę obiektu handlowego w standardzie Nabywcy wraz z parkingiem

Kwestię udzielenia pełnomocnictw reguluje Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik - na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje poprzez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej działce nr 1 faktycznie podejmuje pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Pana. Jak wynika bowiem z przytoczonych regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Pana.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj działań podjętych przez Pana (wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki nr 1 przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania te wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o Pana formalne pełnomocnictwo, podejmie działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na zakupionej działce, tj. działania zmierzające do uzyskania końcowego pozwolenia na budowę obiektu handlowego zgodnie z planami inwestycyjnymi Nabywcy wraz z parkingiem świadczy o wykorzystaniu działki do celów zarobkowych. Pomimo, że w analizowanej sprawie działania dotyczące sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 podejmuje pełnomocnik, to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do sprzedaży przedmiotowej działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu. Działania dokonywane za Pana zgodą, wpływają na podniesienie atrakcyjności działki będącej przedmiotem sprzedaży jako towaru i wzrost jego wartości.

W analizowanej sprawie nie można również pominąć okoliczności, że łącząca strony Umowa wyraźnie uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działki nr 1 od spełnienia warunków umożliwiających Nabywcy realizację inwestycji na zakupionej działce, tj. od uzyskania przez Nabywcę prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu handlowego w standardzie Nabywcy; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości budowy obiektu handlowego w standardzie Nabywcy przy wykorzystaniu tradycyjnych technik budowlanych; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji terenu; usunięcia kolizji z istniejącą infrastrukturą; uzyskania przez Nabywcę od właściwego organu prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość z drogi publicznej oraz uzyskania przez Nabywcę warunków technicznych przyłączy instalacji kanalizacyjnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego.

Jak wynika z przytoczonego powyżej wyroku TSUE (sygn. akt C-180/10 i C-181/10), czynności podjęte w celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy też wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru (obok działań polegających np. na uzbrojeniu terenu, wydzieleniu dróg wewnętrznych itd.) przesądzają o tym, że aktywność osoby sprzedającej działkę przybiera formę zawodową i zorganizowaną a osoba ta działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Odnosząc tezy sformułowane przez TSUE w ww. wyroku na grunt rozpatrywanej sprawy należy uznać, że fakt iż strony uzależniły przeniesienie prawa własności działki nr 1 od uzyskania prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę, świadczy o tym, że w analizowanej sprawie mamy do czynienia z taką Pana aktywnością i zaangażowaniem w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców. Mimo, że w analizowanej sprawie czynności te faktycznie podejmie pełnomocnik to jednak efekty tych działań wywierają bezpośredni skutek dla Pana, tj. zmierzają do zbycia działki i osiągnięcia pożytku z tego tytułu.

Pomimo więc, że z opisu sprawy wynika, że nie ponosił Pan żadnych nakładów inwestycyjnych, ani nie wykonywał żadnych czynności faktycznych ani formalnych zmierzających do zwiększenia wartości działki, nie wykonywał też czynności marketingowych mających na celu pozycjonowanie działki na rynku nieruchomości, to oceniając całokształt przedstawionych okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że w analizowanej sprawie Pana działanie wykracza poza sferę rozporządzania majątkiem osobistym.

Jak wcześniej wykazano, oddanie działki gruntu w dzierżawę wpisuje się w definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, jest bowiem wykorzystywaniem towaru (działki gruntu) do celów zarobkowych, a tym samym podmiot dokonujący tej czynności staje się podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Nie można również pominąć zapisów zawartych w Umowie dotyczących uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę umożliwiające Nabywcy realizację inwestycji na zakupionej działce jak również nie można pominąć zakresu czynności podjętych przez Pana pełnomocnika. W konsekwencji przedmiotem dostawy nie będzie składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż działki nie będzie stanowiła realizacji prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Wskazane okoliczności przesądzają o tym, że Pana zaangażowanie w czynności związane z planowaną transakcją zbycia działki nr 1 należy uznać za zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców oraz powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Tym samym z tytułu planowanej transakcji, będzie Pan podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ponadto Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy dla przedmiotowej transakcji znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (pytanie nr 2).

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że działka nr 1 jest niezabudowana. Przy czym, jak Pan wskazuje, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działka nr 1 znajduje się na terenie zabudowy zagrodowej, zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zabudowy usługowej. Oznacza to, że działka, którą zamierza Pan sprzedać, na dzień transakcji będzie stanowić teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, który nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponadto zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazał Pan, że działkę nr 1 nabył Pan w drodze darowizny od rodziców i transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie, działka nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej z VAT. Oznacza to, że w analizowanym przypadku nie zostały spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. W konsekwencji dostawa działki nr 1 nie może korzystać ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy działki nr 1, nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).