Temat interpretacji

zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży kamienicy w całości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy,

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku dnia 14 lipca 2020 r. (data wpływu 17 lipca 2020 r.) uzupełnionym pismem z dnia 3 września 2020 r. (data wpływu 11 września 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży kamienicy w całości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe,

• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest prawidłowe,

• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 lipca 2020 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej:

• podatku od towarów i usług w zakresie:
  • zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży kamienicy w całości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
  • zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy,

• podatku dochodowego od osób fizycznych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Mama Wnioskodawczyni nabyła kamienicę przy ul. w 1982 roku. W roku 1997 Wnioskodawczyni nabyła w drodze postępowania spadkowego po nieżyjącej mamie budynek wielorodzinny (kamienicę) typu mieszkalnego, zlokalizowany w przy ul. z wyodrębnionym 14 lokalami mieszkalnymi, z jednym lokalem użytkowym na parterze. W budynku ponadto znajdują się piwnice, lokal niemieszkalny w suterynie oraz poddasze nieużytkowe, na ten moment z prawomocnym pozwoleniem na budowę 6 lokali mieszkalnych.

W dniu 23 października 2008 roku Wnioskodawczyni założyła działalność gospodarczą pod nazwą Administracja Budynku , którą prowadzi do dziś. Dla celów podatku dochodowego, Wnioskodawczyni prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. Z podatku dochodowego rozlicza się na zasadach ogólnych. Od 1 stycznia 2014 roku Wnioskodawczyni jest również podatnikiem VAT. Budynek przy ul. jest amortyzowany jako budynek mieszkalny. Prowadzona przez Wnioskodawczynię działalność głównie polega na wynajmie mieszkań, które są własnością Wnioskodawczyni. Część mieszkań w budynku jest wynajmowana na zasadzie umów cywilnoprawnych zwolnionych z podatku VAT, przez krótki czas 2014/2015 były również wynajmowane w systemie na doby turystom w okresie wakacyjnym (mieszkanie numer 1 i 14) z 8% podatkiem VAT.

W budynku znajduje się również nieduży lokal użytkowy ok 15 m², którego wynajem jest opodatkowany 23% VAT-em. Trzy lokale mieszkalne są zasiedlone przez najemców na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale. Na ten moment Wnioskodawczyni zamieszkuje w lokalu nr 6 i 7. Natomiast po śmierci rodziców Wnioskodawczyni zamieszkiwała lokal numer 9.

Przez wiele lat od nabycia budynku w drodze spadku nieruchomość była niedochodowa, ponieważ wszystkie lokale były zajęte na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach. Budynek jest z 1937 roku, stan techniczny nadal wymaga remontu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że kamienicę przy ul. w odziedziczyła po tragicznie zmarłej mamie w roku 1997 mając 18 lat. Zarówno wówczas, jak i teraz, nie dysponowała i nie dysponuje środkami umożliwiającymi przeprowadzenie większych remontów, a tym bardziej generalnego remontu, budynku, w którym prawdopodobnie od czasu wybudowania nie były przeprowadzane remonty.

Na chwilę obecną kamienica wymaga zainwestowania dużych środków w celu zapewnienia bezpieczeństwa jej użytkowania. Dlatego też Wnioskodawczyni zmuszona jest sprzedać:

1. kamienicę w całości,

a jeśli nie będzie to możliwe w krótkim czasie, to sprzedawać kolejno

1. poszczególne lokale, zarówno mieszkalne, użytkowy lub/i poddasze nieużytkowe (strych), lokal niemieszkalny (suteryna)

tak aby zapewnić niezbędne środki na prowadzenie remontów.

W związku z powyższym trudno określić, który z przedstawionych wariantów będzie możliwy do przeprowadzenia w stosunkowo krótkim czasie. Zadane przez Wnioskodawczynię pytania nie wynikają z chęci optymalizacji podatkowej, a jedynie mają interpretować zdarzenie przyszłe, które nie jest w stanie dzisiaj określić, jaki będzie miało dokładnie kształt.

Określenie poddasze nieużytkowe i strych jest tożsame i dotyczy tego samego pomieszczenia - używane zamiennie.

Na pytanie Organu Czy każdy z lokali (mieszkalnych, użytkowych, niemieszkalnych (suterena)) oraz piwnice i poddasze nieużytkowe będą stanowić odrębny przedmiot sprzedaży czy też kamienica zostanie sprzedana w całości? Wnioskodawczyni odpowiedziała Tak jak opisała powyżej, w zależności od sytuacji rynkowej i możliwości znalezienia nabywcy, sprzedaż będzie całej kamienicy, a jeśli się to nie uda, to poszczególnych lokali - zarówno mieszkalnych, użytkowych, poddasza, suteryny, części lub wszystkich.

Piwnice na ten moment są pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego nr 1 i w takiej formie Wnioskodawczyni planuje je sprzedać.

Budynek w całości stanowi środek trwały. Zarówno budynek, jak i poszczególne lokale, nie są towarem handlowym.

Na poddaszu nie zostaną wydzielone przez Wnioskodawczynię lokale mieszkalne. Przedmiotem sprzedaży będzie samo poddasze nieużytkowe (strych).

Przy nabyciu ww. budynku Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na pytanie nr 7 Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych lokali oraz poddasza nieużytkowego, w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.)? () Wnioskodawczyni wskazała W rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

1. Kamienica prawdopodobnie została zasiedlona jeszcze przed wojną (została wybudowana w 1937), po wojnie lokale zostały przydzielone decyzjami administracyjnymi o przydziałach, a następnie od około roku 2000, część mieszkań zaczęła się zwalniać, tzn. lokatorzy umierali lub wyprowadzali się. Do chwili obecnej w budynku są jeszcze trzy mieszkania zajęte przez lokatorów na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale (mieszkania nr 8, 10 i 13). Pozostałe zostały sukcesywnie wynajęte na wolnym rynku.
2. Kamienica nie podlegała ulepszeniu, tzn. nie zostały poniesione nakłady wyższe niż 30% wartości początkowej kamienicy.

Następnie na pytanie Jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części lokali oraz poddasza nieużytkowego, to należy wskazać, w jakich częściach? Wnioskodawczyni odpowiedziała Budynek został prawdopodobnie zasiedlony w całości jeszcze przed wojną, w 1937 roku. W okresie powojennym wszystkie lokale, w tym również lokal użytkowy były zajęte na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach. W takim stanie budynek zakupiła mama Wnioskodawczyni i w tym samym stanie Wnioskodawczyni odziedziczyła go 15 maja 1997 roku. Poddasze (strych) pełniło i pełni funkcję ogólnodostępną dla mieszkańców (funkcję suszarni).

Na pytanie W wyniku jakich czynności nastąpiło pierwsze zasiedlenie poszczególnych lokali oraz poddasza nieużytkowego lub ich części? Zainteresowana wskazała W związku z okolicznościami opisanymi w pkt 7, Wnioskodawczyni nie wie.

W dalszej kolejności na pytanie Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem przedmiotowych lokali oraz poddasza nieużytkowego, lub ich części, a ich dostawą, upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Wnioskodawczyni wskazała W przypadku lokali, tak. Poddasze tak jak Wnioskodawczyni wspomniała, pełniło i pełni funkcję ogólnodostępną (funkcję suszarni). Upłynął okres 2 lat.

Następnie na pytanie Kiedy nastąpiło zajęcie do używania poszczególnych lokali oraz poddasza nieużytkowego? Należy wskazać dokładną datę. Wnioskodawczyni odpowiedziała W związku z okolicznościami opisanymi w pkt 7, Wnioskodawczyni nie wie. Niemniej jednak sądzi, że w 1937 roku.

Na pytanie W jaki sposób Wnioskodawczyni wykorzystywała/wykorzystuje poszczególne lokale oraz poddasze nieużytkowe? () Zainteresowana wskazała:

Wykorzystanie lokali:

1. Od 2008 roku, w ramach założonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej pod nazwą Administracja Budynku wynajmuje:
   • Lokal użytkowy na parterze budynku,
   • Lokale mieszkalne w ramach decyzji administracyjnych o przydziale,
   • Lokale mieszkalne, które sukcesywnie były opuszczane przez lokatorów z decyzjami administracyjnymi o przydziałach, w formie najmu długoterminowego na podstawie umów cywilnoprawnych,
   • Dodatkowo w części roku 2014 mieszkania nr 1 i 14 były wynajmowane w formie najmu krótkoterminowego turystom na podstawie faktur,
   
   

Nie podlegają wynajmowi:

• Lokale mieszkalne nr 6 i 7 - są wykorzystywane na własne cele mieszkalne,
• Lokal mieszkalny 11 nie podlega na ten moment wynajmowi,
• Lokal niemieszkalny (suteryna) nie jest wykorzystywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest to lokal ok 15m² służący kiedyś jako pralnia, a obecnie służy do celów własnych jako magazyn,
• Poddasze (Strych) jest częścią integralną budynku, wykorzystywaną jako suszarnia.

1. Opodatkowanie podatkiem VAT:
   • Wynajem długoterminowy lokali mieszkalnych był i jest zwolniony z VAT,
   • Wynajem krótkoterminowy lokali mieszkalnych turystom (część roku 2014) był opodatkowany 8% stawką VAT,
   • Wynajem lokalu użytkowego jest opodatkowany 23% stawką VAT,

1. Tak jak opisano powyżej, umowami najmu są objęte:
   • Lokal użytkowy na parterze budynku
   • Lokale mieszkalne w ramach decyzji administracyjnych o przydziale mieszkania nr 8, 10, 13,
   • Lokale mieszkalne, wynajęte na wolnym rynku, na podstawie umów cywilnoprawnych - mieszkania nr 1, 2, 3, 4, 5, 9, 12, 14.
   
   

W dniu nabycia spadku, tj. 15 maja w 1997 roku, wszystkie lokale mieszkalne były zajęte na podstawie decyzji administracyjnych o przydziale. Wyjątek stanowiło mieszkanie numer 9, które zamieszkiwała Wnioskodawczyni. W miarę zwalniania mieszkań przez lokatorów z kwaterunku, stopniowo od 2000 roku, mieszkania były wynajmowane na podstawie umów cywilno-prawnych, w tym od 2008 w ramach działalności gospodarczej pod nazwą Administracja Budynku. Wnioskodawczyni nie jest w stanie podać konkretnych dat dla poszczególnych lokali, ponieważ ich nie pamięta, a dokumentację przechowuje do 6 lat wstecz.

Na cele działalności gospodarczej zwolnionej od podatku VAT, były wykorzystywane lokale mieszkalne nr 1-5 i 8-14, a obecnie 1-5, 8-10, 12-14, z zastrzeżeniem, że w okresie od 1997 do 2007 mieszkanie nr 9 było zamieszkiwane przez Wnioskodawczynię. Wykonywana działalność gospodarcza: wynajem lokali na cele mieszkaniowe. Podstawa prawna zwolnienia: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Na pytanie Czy w odniesieniu do poszczególnych lokali oraz poddasza użytkowego, Wnioskodawczyni ponosiła wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali oraz poddasza nieużytkowego? () Zainteresowana odpowiedziała Nie były ponoszone takie wydatki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

1. Czy sprzedaż kamienicy w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT?
2. Czy sprzedaż w dowolnej kolejności (w zależności od znalezionych nabywców) poszczególnych lokali mieszkalnych (od nr 1 do 14), poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego, lokalu niemieszkalnego (suteryny), będzie opodatkowana podatkiem VAT?

Zdaniem Wnioskodawczyni:

Ad. 1

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż budynków, budowli lub ich części, jest zwolniona z podatku pod warunkiem, gdy ta dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub do dwóch lat po nim.

W tym przypadku zostały spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ budynek był zasiedlony przez mieszkańców jeszcze przed wojną, po wojnie całość budynku była zajęta na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach.

Ad. 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, sprzedaż budynków, budowli lub ich części, jest zwolniona z podatku pod warunkiem, gdy ta dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub do dwóch lat po nim.

W tym przypadku zostały spełnione warunki zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ lokale mieszkalne były zasiedlone przez mieszkańców jeszcze przed wojną, a po wojnie zajęte na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach. Stopniowo mieszkania wracały na wolny rynek (po wyprowadzce lub śmierci lokatorów z decyzjami). Zwalniające się lokale były i są wynajmowane, jak również wykorzystane przez Wnioskodawczynię na cele mieszkalne.

W trakcie tego procesu Wnioskodawczyni nie inwestowała znacząco w modernizację części wynajmowanych i wspólnych, nie poniosła nakładów wyższych niż 30% ich wartości początkowej, a przy nabyciu budynku czyli wszystkich lokali, nie przysługiwało Wnioskodawczyni prawo do obniżenia kwoty podatku należnego od naliczonego (art. 43 ust. l pkt 10a).

Strych (poddasze nieużytkowe) będzie również podlegało zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a, gdyż do tej pory, i jak sądzi Wnioskodawczyni, wiele lat przed nabyciem kamienicy przez rodzinę Wnioskodawczyni, stanowiło wspólną i integralną część budynku wykorzystywanego przez mieszkańców. Nie można więc tu mówić o pierwszym zasiedleniu, mimo iż poddasze nie stanowi też przedmiotu najmu mieszkalnego ani innego. Wnioskodawczyni nie poniosła nakładów na jego modernizację i przystosowanie do ewentualnego osobnego wynajmu.

Lokal użytkowy oraz lokal niemieszkalny (suterena) również będzie zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. pkt 10 i 10a.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

• prawidłowe - w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży kamienicy w całości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

• prawidłowe w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

• nieprawidłowe - w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego (suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przy czym dostawa towarów mieści się w definicji sprzedaży, określonej w art. 2 pkt 22 cyt. ustawy, który stanowi, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W świetle powołanych powyżej przepisów, budynek, jak i część budynku np. lokal, spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a sprzedaż budynku lub lokalu stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższego przepisu działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust 2 ustawy jest również wykorzystywanie towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. W związku z powyższym działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług jest również najem.

W tym miejscu wyjaśnić należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W konsekwencji, najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Ponadto określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana przez Wnioskodawczynię w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a jej dostawa jest dokonywana w trakcie prowadzonej przez podatnika działalności.

Oznacza to, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie może być uznana za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, gdyż opisana sytuacja przesądza o wykorzystywaniu ww. nieruchomości dla celów zarobkowych. Zatem będzie podlegała ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek:

• po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

• po drugie czynność wykonywana jest przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W myśl art. 41 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do treści art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku (podmiotowe lub przedmiotowe).

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przepisie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy ustawodawca, zwalnia od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Natomiast w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie według art. 2 pkt 14 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1.09.2019r. rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest co do zasady zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom po spełnieniu określonych warunków skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Dodatkowo wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

W celu ustalenia, czy w rozpatrywanej sprawie dla dostawy kamienicy w całości oraz dostawy poszczególnych lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego, lokalu niemieszkalnego (suteryny) oraz poddasza nieużytkowego (strychu) zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. lokali oraz poddasza nieużytkowego (strychu) miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że roku 1997 Wnioskodawczyni nabyła w drodze postępowania spadkowego budynek wielorodzinny (kamienicę) typu mieszkalnego z wyodrębnionymi 14 lokalami mieszkalnymi, z jednym lokalem użytkowym na parterze. W budynku ponadto znajdują się piwnice, lokal niemieszkalny w suterenie oraz poddasze nieużytkowe. Piwnice na ten moment są pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego nr 1 i w takiej formie Wnioskodawczyni planuje je sprzedać. Budynek w całości stanowi środek trwały. Zarówno budynek, jak i poszczególne lokale, nie są towarem handlowym. Budynek został zasiedlony w całości w 1937 roku. Wszystkie lokale, w tym również lokal użytkowy, były zajęte na podstawie decyzji administracyjnych o przydziałach. W miarę zwalniania mieszkań przez lokatorów z kwaterunku, stopniowo od 2000 roku, mieszkania były wynajmowane na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym od 2008 w ramach działalności gospodarczej pod nazwą Administracja Budynku. Jak wskazała Wnioskodawczyni na cele działalności gospodarczej (wynajem lokali na cele mieszkaniowe), były wykorzystywane lokale mieszkalne nr 1-5 i 8-14, a obecnie 1-5, 8-10, 12-14, z zastrzeżeniem, że w okresie od 1997 do 2007 mieszkanie nr 9 było zamieszkiwane przez Wnioskodawczynię. Obecnie lokal nr 6 i 7 jest zamieszkiwany przez Wnioskodawczynię. Poddasze (strych) pełniło i pełni funkcję ogólnodostępną dla mieszkańców (funkcję suszarni). Natomiast lokal niemieszkalny (suteryna) jest to lokal służący kiedyś jako pralnia, a obecnie służy do celów własnych. Ponadto Wnioskodawczyni nie ponosiła wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości przekraczającej 30% wartości początkowej poszczególnych lokali oraz poddasza nieużytkowego.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy wskazać, że w okolicznościach niniejszej sprawy sprzedaż budynku kamienicy w całości czy też sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego, lokalu niemieszkalnego (suteryny) oraz poddasza nieużytkowego (strychu) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. W związku z powyższym, dla ww. transakcji dostawy zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, w analizowanej sprawie brak jest podstaw do badania przesłanek określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Reasumując, należy wskazać, że:

• sprzedaż kamienicy w całości podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie ze zwolnienia od podatku - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - korzystać będzie sprzedaż gruntu, na którym budynek kamienicy jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy,

• sprzedaż poszczególnych lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego, lokalu niemieszkalnego (suteryny) oraz poddasza nieużytkowego (strychu) podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie ze zwolnienia od podatku - stosownie do art. 29a ust. 8 ustawy - korzystać będzie sprzedaż gruntu przynależnego do poszczególnych lokali (mieszkalnych, użytkowego, niemieszkalnego) oraz poddasza nieużytkowego.

Przy czym należy wskazać, że ww. dostawa będzie podlegała zwolnieniu, o ile strony nie zrezygnują ze zwolnienia i nie wybiorą opcji opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 10 z związku z art. 43 ust. 11 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni w zakresie:

• pytania nr 1, tj. zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży kamienicy w całości,

• pytania nr 2, tj. zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego suteryny)

na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należało uznać za prawidłowe.

Natomiast w zakresie pytania nr 2, tj. zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży poszczególnych lokali mieszkalnych, poddasza nieużytkowego (strychu), lokalu użytkowego oraz lokalu niemieszkalnego suteryny) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).

Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej