Uznanie dostawy Nieruchomości wraz z budynkami i budowlami za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, brak zwolnienia dostawy z opodatkowania w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia oraz prawo Kupującego do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony lub uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

30 listopada 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania dostawy Nieruchomości wraz z budynkami i budowlami za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, braku zwolnienia dostawy z opodatkowania w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia oraz prawa Kupującego do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony lub uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 stycznia 2023 r. (wpływ 10 stycznia 2023 r.) oraz pismem z 16 stycznia 2023 r. (wpływ 16 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

‒A. Spółka z o.o.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

‒B. Spółka z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Wstęp

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako sprzedający (dalej „Sprzedający”) oraz A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek (o numerach ewidencyjnych 1 i 2) położonych w miejscowości (…) i zabudowanych zespołem dziesięciu murowanych kurników, i innymi zabudowaniami (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy”. Na chwilę obecną Sprzedający i Kupujący zawarli w dniu 25 sierpnia 2021 r. umowę przedwstępną nabycia nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią:

‒ opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji (pkt 2);

‒ zarys działalności Sprzedającego i Kupującego (pkt 3);

‒ okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz sposób jej wykorzystania w prowadzonej działalności do momentu sprzedaży (pkt 4);

‒ szczegółowy zakres Transakcji (pkt 5);

‒ opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji (pkt 6).

2.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący ma zamiar nabyć od Sprzedającego nieruchomość obejmującą prawo własności dwóch zabudowanych działek gruntu położonych w miejscowości (…) w gminie (…), tj. działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 1 oraz działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 2 o łącznym obszarze wynoszącym 5,5690 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw. Nr (…) (dalej: „Grunt”).

Na gruncie umiejscowionych jest 21 budynków, w tym zespół 10 (dziesięciu) murowanych kurników (wraz z ich wyposażeniem tj. inwentarzami (drobiem), maszynami, sprzętem ruchomym i liniami produkcyjnymi) stanowiącymi łącznie zorganizowaną gospodarczo całość - fermę drobiu, oraz pozostałe zabudowania takie jak budynki magazynowe, mieszalnia pasz, socjalne, garaże (dalej „Budynki”). Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane również obiekty towarzyszące (budowle w rozumieniu przepisów prawa budowlanego) związane z budynkami, stanowiące własność Sprzedającego, tj. kompostownik oraz silosy na paszę z podajnikami do kurników w ilości 19 sztuk, utwardzone drogi i place, ogrodzenie, sieć elektryczna, systemy wentylacyjne oraz instalacje gazowo-grzewcze (dalej „Budowle”).

W dalszej części wniosku Grunt, Budynek i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Na dzień Transakcji na Nieruchomości nie będzie prowadzone gospodarstwo rolne i Nieruchomość nie będzie wykorzystywana na cele działalności rolniczej (tzn. przed datą Transakcji Sprzedający wygasi działalność prowadzoną z wykorzystaniem Nieruchomości). W konsekwencji, przedmiotem Transakcji będzie Grunt zabudowany wskazanymi powyżej Budynkami i Budowlami. Jednocześnie, przedmiotem Transakcji nie będą inne składniki majątkowe należące do Sprzedającego, które były niezbędne do wykonywania działalności Sprzedającego tj. składniki majątkowe znajdujące się na Nieruchomości (również w Budynkach i Budowlach), czyli: ruchome wyposażenie, maszyny i sprzęt, w tym wszelkie linie produkcyjne oraz inwentarze (drób).

Dodatkowo należy zaznaczyć, że Grunt uzbrojony jest w sieci infrastruktury technicznej będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740; dalej: „Kodeks Cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

3.Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest polskim rezydentem dla celów podatkowych podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów w Polsce bez względu na miejsce ich osiągania. Sprzedający jest zarejestrowany jako czynny podatnik od towarów i usług w Polsce.

Sprzedający jest podmiotem zrzeszającym pięciu hodowców drobiu i prowadzi działalność w zakresie zakupu/sprzedaży drobiu (działalność opodatkowana VAT). Obok tak prowadzonej działalności, od roku 2011 Sprzedający prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą w formie gospodarstwa rolnego (chów indyków) podlegającą również opodatkowaniu VAT. Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału, czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego, będące jego jedynym aktywem nieruchomościowym.

Kupujący jest polskim rezydentem dla celów podatkowych podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od całości swoich dochodów w Polsce bez względu na miejsce ich osiągania. Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik od towarów i usług w Polsce.

Podstawowa działalność Kupującego polega na inwestowaniu w nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości, Kupujący planuje po jej nabyciu podjąć działania w celu jej odsprzedaży do innego inwestora (w ramach transakcji opodatkowanej VAT), który planuje wyburzenie istniejących na Nieruchomości budynków oraz budowli i następczym wybudowaniu na Nieruchomości budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego (dalej: „Inwestycja”). Już po podpisaniu Umowy Przedwstępnej Kupujący, działając na podstawie Umowy Przedwstępnej (we współpracy z potencjalnym inwestorem działającym jako pełnomocnik) podjął określone działania administracyjne zmierzające do pozyskania pozwolenia na budowę i zmiany przeznaczenia gruntu w ewidencji w sposób pozwalający na realizację Inwestycji (uzyskanie pozwolenia na budowę oraz zmiana przeznaczenia gruntu w ewidencji to w świetle Umowy Przedwstępnej warunki konieczne do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości). Na dzień dzisiejszy, uzyskano dla Nieruchomości warunki zabudowy oraz decyzję środowiskową.

Działania administracyjne pozwalające na realizację Inwestycji będą kontynuowane we współpracy z inwestorem również po nabyciu Nieruchomości.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., „Ustawa CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w Ustawie VAT.

4.Okoliczność nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający nabył prawo własności Gruntu na podstawie umowy sprzedaży zawartej 17 stycznia 2011 r. udokumentowanej aktem notarialnym repertorium A nr (…) Kancelarii notarialnej notariusza D.T. w (…). W momencie nabycia Gruntu, znajdowały się na nim 21 budynki (tj. 10 kurników, budynki magazynowe, mieszalni pasz, socjalne, garaże) wraz z urządzeniami i budowlami. Nabycie Gruntu, wraz z wymienionymi naniesieniami, przez Sprzedającego było zwolnione z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Od momentu nabycia Nieruchomości (2011 rok) Sprzedający, w sposób nieustanny, prowadził na niej działalność polegającą na hodowli drobiu (indyków), w związku jednak ze zmianami wymogów hodowli, w roku 2017, część obiektów znajdujących się na Nieruchomości została zmodernizowana lub ulepszona.

Przedmiotem modernizacji były kurniki, a nakłady na modernizację każdego z nich przekroczyły 30% ich wartości początkowej. Sprzedający przeprowadził modernizację wszystkich kurników w jednakowym zakresie, tj. każdy kurnik został przez Sprzedającego zaopatrzony w termoizolację zewnętrzną wykonaną ze styropianu oraz izolację wewnętrzną wykonaną z pianki poliuretanowej.

Od roku 2017 Sprzedający nie przeprowadził żadnych innych istotnych modernizacji ani ulepszeń, budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomości, których nakłady przekroczyłyby 30% wartości takich budowli czy budynków. Jednocześnie do momentu planowanego zbycia Nieruchomości sprzedający nie zamierza przeprowadzać, w odniesieniu do budynków lub budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać w nich ulepszeń, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości.

Na moment składania niniejszego Wniosku Sprzedający prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą - na Nieruchomości prowadzone jest gospodarstwo rolne polegające na hodowli drobiu (indyków). Działalność taka do daty Transakcji zostanie jednak wygaszona (tzn. Sprzedający usunie z Nieruchomości żywy inwentarz i urządzenia służące prowadzeniu działalności hodowlanej).

5.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

1) Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynków;

3) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1)oznaczenia indywidualizującego, pod jakim Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (w zakresie hodowli);

2)majątkowych praw autorskich i pokrewnych, innych niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej lub budowlanej;

3)stosunków pracy z pracownikami, dla których przenoszona Nieruchomość stanowi zakład pracy, gdyż Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których przenoszona Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy;

4)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

5)tajemnic handlowych przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także ksiąg rachunkowych Sprzedającego w zakresie hodowli (odrębnych ksiąg rachunkowych w tym zakresie Sprzedający nie prowadzi);

6)środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach bankowych, ani należności handlowych powstałych do dnia zawarcia Transakcji;

7)praw i obowiązków wynikających z umów zawartych z dostawcami drobiu, który następnie Sprzedający odsprzedaje, jak i praw i obowiązków z umów zawartych z ubojniami, przedmiotem których jest sprzedaż indyków wyhodowanego przez Sprzedającego;

8)praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Zważywszy iż Budynki i Budowle umieszczone na Nieruchomości nie będą dalej wykorzystywane i będą przeznaczone do rozbiórki, Kupujący nie planuje podpisywania umów na dostawę mediów czy umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem takich Budynków i Budowli;

9)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

10)dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

11)praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

‒Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość nie jest wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, pod względem organizacyjnym, np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS). Sprzedający nie prowadzi również dla Nieruchomości i przychodów z nią związanych odrębnych ksiąg rachunkowych.

‒Brak przejścia zakładu pracy: Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

W umowie sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, dzierżawy, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym, kwestii pracowniczych.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

6.Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po Nabyciu Nieruchomości ani Kupujący ani Sprzedający nie będzie korzystał z Budynków/Budowli umiejscowionych na Nieruchomości. Jak wynika z umowy przedwstępnej zawartej przez Sprzedającego z Kupującym, w dacie zawarcia planowanej umowy sprzedaży na Nieruchomości nie będzie prowadzone gospodarstwo rolne i Nieruchomość nie będzie wykorzystywana na cele działalności rolniczej, tzn. przed transakcją Sprzedający wygasi prowadzoną hodowlę indyków poprzez usunięcie z Nieruchomości wszystkich inwentarzy (indyków), a także niezbędnego sprzętu do prowadzenia hodowli, tj. wszelkiego ruchomego wyposażenia, maszyn i sprzętu, w tym wszelkich linii produkcyjnych. Przedmiotem transakcji nie są zatem te składniki majątkowe, które posiadają, łącznie z Budynkami i Budowlami znajdującym się na Gruncie, zdolność realizacji zadań gospodarczych. Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą wszelkie certyfikaty/atesty/inne zezwolenia związane z możliwością prowadzenia działalności hodowlanej taką jaką prowadził Sprzedający. Po zawarciu Transakcji Kupujący nie będzie występował do właściwych organów o wydanie takich certyfikatów/atestów/innych zezwoleń. Końcowo, Wnioskodawcy pragną podkreślić, że:

‒wygaszenie działalności Sprzedającego jest jednym z warunków zawarcia Transakcji;

‒Kupujący nie będzie prowadził na Nieruchomości działalności zbieżnej z działalnością Sprzedającego (tj działalności polegającej na hodowli drobiu z wykorzystaniem Nieruchomości), ponieważ zamierza rozpocząć działania pozwalające na realizację na Nieruchomości Inwestycji w porozumieniu z inwestorem, a następnie planuje (jeszcze we wstępnej fazie realizacji Inwestycji) zbycie Nieruchomości w toku procesu inwestycyjnego na rzecz inwestora.

Potwierdzeniem takiego stanu rzeczy są również zapisy umowy przedwstępnej, w której Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością dla celów budowlanych w celu rozpoczęcia działań administracyjnych niezbędnych do realizacji Inwestycji.

Pytania (w zakresie podatku od towarów i usług)

1.Czy planowana dostawa Nieruchomości wraz z budynkami i budowlami nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowania VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT wyrażonego w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję?

3.Czy Kupujący będzie uprawniony, w przypadku złożenia przez strony Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT wyrażonego w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję, do:

a)      obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji oraz

b)uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym?

Stanowisko Zainteresowanych

Własne stanowisko w sprawie oceny prawnej zdarzenia przyszłego:

‒w zakresie pytania nr 1:

1.Zdaniem Wnioskodawców planowana Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości) nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 oraz art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, pozostającego poza zakresem opodatkowania VAT, a tym samym będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

‒w zakresie pytania nr 2:

2.W opinii Wnioskodawców, planowana Transakcja (tj. dostawa Nieruchomości) będzie w całości opodatkowania VAT i nie będzie zwolniona z tego podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT w przypadku złożenia przez strony Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, wyrażonego w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję.

‒w zakresie pytania nr 3:

3. Zdaniem Wnioskodawców, w przypadku złożenia przez strony Transakcji, zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy VAT, zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT wyrażonego w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję, Kupujący będzie uprawiony do:

a)obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z otrzymanej od Sprzedającego faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji, oraz

b)uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

UZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

Zarówno Kupujący jak i Sprzedający są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami VAT i będą takimi podatnikami w momencie zawarcia Transakcji polegającej na przeniesieniu Nieruchomości ze Sprzedającego na Kupującego.

Analiza przeprowadzona w stosunku do Gruntu, Budynków i Budowli, nakładów poniesionych na zmodernizowanie lub ulepszenie Budynków i Budowli, w ocenie Wnioskodawców, powinna prowadzić do konkluzji, że Transakcja będzie opodatkowana VAT po złożeniu oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT.

W rezultacie Wnioskodawcy planują opodatkować Transakcję podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% dla każdego ze składników majątkowych przenoszonych w ramach Transakcji i planuje się, że Sprzedający wystawi właśnie z taką stawką, fakturę VAT na Kupującego.

Po uzyskaniu interpretacji indywidualnej objętej niniejszym wnioskiem, w treści aktu notarialnego (będącego podstawą sprzedaży Nieruchomości), Wnioskodawcy zamierzają złożyć oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy VAT) i tym samym wybrać opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości w zakresie, w jakim od ew. pierwszego zasiedlenia (rozumianego również jako przeprowadzenie prac modernizacyjnych/ulepszeniowych, których wartość przekroczyła 30% wartości początkowej - wytworzeniowej budynków lub budowli, których prace dotyczyły) posadowionych na niej obiektów (Budynku i Budowli) upłynąłby w praktyce okres co najmniej dwóch lat.

1.Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponieważ planowana Transakcja stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia czy planowana Transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 maja 2019 r. o sygn. akt II FSK 1393/17, z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09) oraz w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Informacji Skarbowej (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Informacji Skarbowej z 18 maja 2020 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.171.2020.2.EW, z dnia 14 sierpnia 2018 r. znak: 0111-KDIB3-1 4012.464.2018.4.KO) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego.

Zgodnie z art. 55(1) Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

‒oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

‒własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

‒prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

‒wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

‒koncesje, licencje i zezwolenia;

‒patenty i inne prawa własności przemysłowej;

‒majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

‒tajemnice przedsiębiorstwa;

‒księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55(1) Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55(1) Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, kluczowym dla zastosowania Ustawy VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55(2) Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Przede wszystkim należy podkreślić, że aktualnie (na moment składania niniejszego wniosku i do momentu zawarcia Transakcji) Sprzedający prowadzi działalność polegającą m.in. na prowadzeniu hodowli przy wykorzystaniu Budynków i Budowli, urządzeń, maszyn, linii produkcyjnych i inwentarza (indyków), ale nie jest to jedyny sposób prowadzenia przez Sprzedającego działalności gospodarczej. W ocenie Sprzedającego jednak, przedmiot transakcji (tj. Nieruchomość) nie posiada znamion przedsiębiorstwa.

Z przedstawionego w niniejszym wniosku, opisu zdarzenia przyszłego, wynika jednoznacznie, że przedmiotem Transakcji będą jedynie poszczególne składniki majątkowe, natomiast nie całe przedsiębiorstwo Sprzedającego.

Kupujący nie nabędzie wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego tworzą przedsiębiorstwo, w szczególności nie nabędzie:

‒oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnionych części;

‒rachunków bankowych Sprzedającego i środków pieniężnych się na nich znajdujących;

‒majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych (poza majątkowymi prawami majątkowymi do dokumentacji projektowej i budowlanej związanej z Budynkami i Budowlami);

‒tajemnic przedsiębiorstwa;

‒ksiąg rachunkowych związanych z prowadzeniem działalności a Nieruchomości;

‒maszyn, sprzętu, linii produkcyjnych niezbędnych do prowadzenia hodowli;

‒inwentarza (indyków), bez których prowadzenie hodowli jest niemożliwe;

‒know-how niezbędnego do poprawnej hodowli;

‒pracowników;

‒umów z dostawcami drobiu i jego odbiorcami (co umożliwia Sprzedającemu wykonywanie, obok hodowli indyków, innego rodzaju działalności gospodarczej polegającego na obrocie drobiem);

‒praw i obowiązków wynikających z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania (tj. nie dojdzie w ramach Transakcji do przeniesienia takiej części składników majątkowych, które mogłyby zostać, ewentualnie, łącznie z pozostałymi składnikami majątkowymi przenoszonymi w ramach Transakcji, uznane za tworzące przedsiębiorstwo). Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego, czy w ogóle jakiejkolwiek działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

‒musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

‒taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

‒składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych;

‒zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Należy zauważyć, że opisany w zdarzeniu przyszłym niniejszego wniosku, przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, pod względem organizacyjnym, np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze i nie stanowi wyodrębnionej w jego strukturze jednostki organizacyjnej (np. oddziału wyodrębnionego w KRS).

Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości i przychodów z nią związanych, odrębnych ksiąg rachunkowych.

Intencją Sprzedającego, jest przeniesienie w ramach Transakcji części majątku przedsiębiorstwa związanego z hodowlą, tj. przeniesienie Nieruchomości - czyli Gruntu wraz z naniesieniami w postaci Budynków i Budowli na Kupującego, a nie przeniesienie całego, funkcjonującego przedsiębiorstwa umożliwiającego prowadzenie hodowli wraz ze wszelkimi składnikami niematerialnymi i materialnymi, które umożliwiałyby prowadzenie takiej działalności (inwentarze, maszyny, linie produkcyjne).

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS), a tym samym przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

‒Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedającego związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej za pomocą Nieruchomości i pozostałych przenoszonych składników majątkowych;

‒Kupujący nie przejmie rachunków bankowych ani środków finansowych Sprzedającego;

‒Kupujący nie przejmie również należności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiot transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Kolejnym kryterium, jakie musi spełniać zespół składników majątkowych i niemajątkowych jest jego wyodrębnienie funkcjonalne. Oznacza to, że ZCP powinna być przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych, a więc powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Z tego rodzaju wyodrębnieniem związana jest też potencjalna zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (tak np. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 25 marca 2019 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.837.2018.3.SR, z dnia 5 lutego 2021 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.603.2020.3.SKJ, z dnia 8 września 2022 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.402.2022.2.ASZ).

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 15 marca 2019 r., znak 0112-KDIL1-2.4012.12.2019.4.TK wskazując, że „zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim w tym momencie wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które umożliwiałyby prowadzenie działalności gospodarczej (hodowla) przez Kupującego za pomocą Nieruchomości. Podstawowe znaczenie ma jednak fakt, iż w omawianym przypadku celem Transakcji nie jest zbycie ZCP i kontynuowanie przez Kupującego działalności analogicznej do działalności prowadzonej przez Sprzedającego, gdyż istotą planowanej Transakcji jest nabycie przez Kupującego Gruntu (a nie Budynków i Budowli) i wykorzystanie Nieruchomości do rozpoczęcia realizacji Inwestycji i następnie zbycia Nieruchomości na rzecz inwestora na określonym etapie realizacji Inwestycji, tj. do działalności o zupełnie innym profilu niż działalność gospodarcza prowadzona przez Sprzedającego.

Już zatem z samych założeń Transakcji wynika, że celem Kupującego nie jest wykorzystywanie Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości do prowadzenia na niej jakiejkolwiek działalności zbieżnej z działalnością Sprzedającego, gdyż Budynki i Budowle te zostaną w przyszłości zburzone po to by na Gruncie można było wytworzyć przedmiot Inwestycji (w postaci budynku magazynowo-logistyczno-produkcyjnego). Powyższe potwierdza zatem, że głównym celem (i istotą Transakcji) jest zakup przez Kupującego Gruntu w celach inwestycyjnych (nie zaś zakup określonych Budynków i Budowli, które potencjalnie, po tym jak Kupujący poniósłby stosowne nakłady, mogłyby umożliwiać wykonywanie działalności zbieżnej do działalności Sprzedającego).

Niezależnie od powyższego, Kupujący, nawet potencjalnie, nie byłby w stanie kontynuować działalności prowadzonej do tej pory przez Sprzedającego na Nieruchomości (hodowla) w oparciu o przejęte składniki majątku. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko część składników majątkowych wykorzystywanych przez Sprzedającego w prowadzonej działalności hodowlanej (tj. Budynki i Budowle oraz Grunt). W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia szeregu innych składników majątku, które umożliwiałyby Kupującemu kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, bowiem, jak wynika z założeń Transakcji wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem przeniesienia nie będą m.in. linie produkcyjne, inwentarze (tj. drób), maszyny (łącznie składniki majątku niezbędne do prowadzenia hodowli), umowy zawarte przez Sprzedającego z odbiorcami drobiu, z dostawcami pasz, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej na Nieruchomości. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego oraz umów dotyczących dostawy mediów pozwalających na wykorzystywanie Nieruchomości do prowadzenia hodowli. Powyższe oznacza, że Kupujący nabywa Nieruchomość z pustostanami, bez zasobów umożliwiających prowadzenie na niej jakiejkolwiek działalności. Z perspektywy Kupującego jest to jak najbardziej zasadne, bowiem nabywa Nieruchomość w celach inwestycyjnych, a nie w celach prowadzenia na niej działalności gospodarczej zbieżnej z działalnością Sprzedającego.

Ponadto, w ocenie Wnioskodawców, celem wykazania, że Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi ani przedsiębiorstwa ani ZCP, pomocniczo można posłużyć się Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień:

‒„(...) Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

1)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz

2)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

‒Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...)”.

W świetle powyższego, planowana Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a co za tym idzie, będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

2.Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT, oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na niej Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepis ten reguluje szczególną sytuację, w której podatnik dokonuje dostawy - z punktu widzenia VAT - dwóch różnych towarów: budynku, budowli lub ich części, oraz gruntu, z którym trwale związany jest ten budynek, budowla lub ich część. Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, wówczas podatnik ustalając podstawę opodatkowania dla budynku, budowli lub ich części powinien w tej podstawie uwzględnić również wartość gruntu. Takie rozwiązanie w praktyce oznacza, że grunt niejako przejmuje stawkę VAT właściwą dla budynku, budowli lub ich części, czyli podlega opodatkowaniu na tych samych zasadach co odpowiednio budynek, budowla lub ich część. Zatem grunt dzieli los podatkowy posadowionych na nim budynków/budowli.

Sposób opodatkowania dostawy Nieruchomości będzie więc uzależniony od sposobu opodatkowania dostawy znajdujących się na w/w nieruchomościach Budynków i Budowli (m.in. kurników i silosów). Sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, może mieć jednak zastosowanie jedno z dwóch zwolnień określonych w przepisach Ustawy VAT.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, może mieć jednak zastosowanie jedno z dwóch zwolnień określonych w przepisach Ustawy VAT.

Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

‒dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” zdefiniowane zostało w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

‒wybudowaniu, lub

‒ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy VAT, możliwa jest rezygnacja ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

‒są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

‒złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Jak wskazuje art. 43 ust. 11 Ustawy VAT, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

‒imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

‒planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

‒adres budynku, budowli lub ich części.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

‒w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

‒dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe iż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedający od momentu zakupu Nieruchomości w roku 2011, wykorzystywał Budynki i Budowle znajdujące się na Gruncie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (hodowla indyków). Jednocześnie, w roku 2017 Sprzedający zmodernizował część naniesień znajdujących się na Gruncie. Sprzedający zmodernizował kurniki, i to w odniesieniu do nich wartość modernizacji, przekroczyła 30% ich wartości początkowej. Po tym roku Sprzedający nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Budowli i Budynków znajdujących się na Gruncie (takie wydatki nie będą również ponoszone w okresie do daty Transakcji).

Z uwagi na powyższe uznać należy, że odpowiednio w roku 2011 - w odniesieniu do części Budynków i Budowli, które nie były w późniejszym okresie modernizowane ani ulepszane - doszło do pierwszego zasiedlenia, zaś w odpowiednio w roku 2017 - w odniesieniu do zmodernizowanych kurników, w przypadku których wydatki na ulepszenie przekroczyły 30% ich wartości początkowej - doszło do „kolejnego” pierwszego zasiedlenia.

W konsekwencji uznać należy, iż spełnione zostaną przesłanki do objęcia planowanej dostawy Nieruchomości zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, gdyż:

‒dostawa nie będzie następować w wykonaniu pierwszego zasiedlenia (albo ponownego pierwszego zasiedlenia) ani przed nim, ponieważ do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do części Budynków i Budowli doszło w roku 2011, zaś w odniesieniu do zmodernizowanych kurników do „ponownego” pierwszego zasiedlenia doszło w roku 2017. W obu tych przypadkach jest to data tożsama z datą rozpoczęcia użytkowania tych Budowli i Budynków na potrzeby własne Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT;

‒pomiędzy pierwszym zasiedleniem (2011) i ponownym pierwszym zasiedleniem (2017) a planowaną dostawą Nieruchomości upłynie okres co najmniej dwóch lat.

Zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT będzie jednak wyłączone z uwagi na planowane złożenie przez Wnioskodawców oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia w trybie określonym w art. 43 ust. 10 Ustawy VAT. Uwzględniając powyższe, planowana dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i będzie objęta opodatkowaniem tym podatkiem.

3.Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Kupującego do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości opisanej w przedmiotowym wniosku niezbędne jest ustalenie, czy:

i.przedmiot transakcji będący przedmiotem nabycia będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz,

ii.czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT (tzn. nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania tym podatkiem).

Kupujący nabędzie Nieruchomość opisaną we wniosku w celu jej późniejszego wykorzystania w prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej objętej VAT, tj. działalności gospodarczej polegającej na rozpoczęciu realizacji na Nieruchomości Inwestycji i dalszej odsprzedaży Nieruchomości na rzecz inwestora w toku procesu realizacji Inwestycji.

Kupujący zamierza zatem wykorzystać przedmiot transakcji (tj. Nieruchomość) do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (odsprzedaż Nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej).

Jak wykazano powyżej, zdaniem Wnioskodawców, planowana transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, a w związku z tym będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Co więcej, jak zostało wykazane powyżej, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, ponieważ Wnioskodawcy, przed dostawą Nieruchomości, złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT, wyrażone w formie aktu notarialnego.

A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana jest fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca w analizowanym stanie faktycznym.

W świetle powyższego, po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej jej dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony z tytułu dokonanego zakupu, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy VAT. W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktycznie dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy VAT.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a sama Transakcja, jak wskazano powyżej, będzie podlegać opodatkowaniu VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Sprzedającego w związku z dokonaniem przedmiotowej Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego VAT nad podatkiem należnym na rachunek Kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki/budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, czynność ta nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.), zgodnie z którym:

Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1.oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

2.własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

3.prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków   prawnych;

4.wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

5.koncesje, licencje i zezwolenia;

6.patenty i inne prawa własności przemysłowej;

7.majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

8.tajemnice przedsiębiorstwa;

9.księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Ilekroć w przepisach ustawy jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy oraz zobowiązań, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, (…), w którym stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Jak już wyjaśniono, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jak o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa w momencie przekazania określonych składników majątkowych (na ile stanowią w nim w tym momencie wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo zawrzeć z B. sp. z o.o. (Sprzedającym) transakcję sprzedaży nieruchomości gruntowej (działek nr 1 i 2) zabudowanej zespołem 10 murowanych kurników i innymi zabudowaniami (Budynkami i Budowlami).

Sprzedający prowadzi na Nieruchomości działalność gospodarczą w formie gospodarstwa rolnego. Przed datą Transakcji Sprzedający wygasi tę działalność (na dzień Transakcji Nieruchomość nie będzie wykorzystywana na cele działalności rolniczej). Po nabyciu Nieruchomości planują Państwo podjąć działania w celu jej odsprzedaży do innego inwestora (w ramach transakcji opodatkowanej VAT).

W ramach Transakcji na Państwa spółkę zostaną przeniesione:

1) Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli);

2) dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca m.in. decyzje administracyjne dotyczące Budynków;

3) znajdująca się w posiadaniu Sprzedającego wybrana dokumentacja prawna i rachunkowa dotycząca przedmiotu Transakcji.

W skład przedmiotu sprzedaży nie wejdą natomiast takie składniki przedsiębiorstwa Sprzedającego, jak:

1)oznaczenie indywidualizujące, pod jakim Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (w zakresie hodowli);

2)majątkowe prawa autorskie i pokrewne, inne niż majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej lub budowlanej;

3)stosunki pracy z pracownikami, dla których przenoszona Nieruchomość stanowi zakład pracy, gdyż Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, dla których przenoszona Nieruchomość stanowiłaby zakład pracy;

4)prawa i obowiązki wynikające z polis ubezpieczeniowych;

5)tajemnice handlowe przedsiębiorstwa i know-how Sprzedającego, umowy rachunków bankowych, a także księgi rachunkowe Sprzedającego w zakresie hodowli (odrębnych ksiąg rachunkowych w tym zakresie Sprzedający nie prowadzi);

6)środki pieniężne znajdujące się na rachunkach bankowych, ani należności handlowe powstałe do dnia zawarcia Transakcji;

7)prawa i obowiązki wynikające z umów zawartych z dostawcami drobiu, które następnie Sprzedający odsprzedaje, jak i prawa i obowiązki z umów zawartych z ubojniami, przedmiotem których jest sprzedaż indyków wyhodowanego przez Sprzedającego;

8)prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów oraz umów serwisowych. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, w tym w niedługim czasie po Transakcji, umowy o dostawę mediów oraz umowy serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Zważywszy iż Budynki i Budowle umieszczone na Nieruchomości nie będą dalej wykorzystywane i będą przeznaczone do rozbiórki, Kupujący nie planuje podpisywania umów na dostawę mediów czy umów serwisowych związanych z funkcjonowaniem takich Budynków i Budowli;

9)prawa i obowiązki wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takie jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

10)dokumentacja prawna i księgowa inna - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopie ksiąg rachunkowych i kopie dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopie dokumentów podatkowych Sprzedającego;

11)prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank.

Jak więc Państwo wskazali, przedmiotem Transakcji nie będą wszystkie składniki majątkowe należące do Sprzedającego, które były niezbędne do wykonywania działalności Sprzedającego. Sprzedawane składniki majątkowe nie posiadają zdolności realizacji zadań gospodarczych. Ponadto przedmiotem Transakcji nie będą wszelkie certyfikaty/atesty/inne zezwolenia związane z możliwością prowadzenia działalności hodowlanej, jaką prowadził Sprzedający.

Ponadto, Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału, czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności sprawy nie można uznać, aby zbywana Nieruchomość była wyodrębniona organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego. Będące przedmiotem sprzedaży składniki majątku nie będą umożliwiały kontynuacji działalności Sprzedającego. Poza tym Państwa zamiarem nie jest kontynuowanie tej działalności – kupują Państwo Nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży.

Należy również zwrócić uwagę, że Transakcja nie będzie obejmowała szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa, m.in. tajemnic i know-how przedsiębiorstwa Sprzedającego, wierzytelności Sprzedającego, rachunków bankowych i środków pieniężnych, oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Sprzedającego oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego.

Tym samym w rozpatrywanej sprawie przedmiotem transakcji zbycia nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowana część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy, w związku z czym planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Państwa stanowisko w odniesieniu do pytania nr 1 jest więc prawidłowe.

Państwa wątpliwości w następnej kolejności dotyczą tego, czy dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z podatku VAT w przypadku złożenia oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do Budynków i Budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że na sprzedawanej Nieruchomości (działkach nr 1 i 2) umiejscowionych jest 21 budynków, w tym zespół 10 murowanych kurników oraz pozostałe zabudowania, takie jak budynki magazynowe, mieszalnia pasz, socjalne, garaże (Budynki). Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane obiekty towarzyszące, tj. kompostownik oraz silosy na paszę, utwardzone drogi i place, ogrodzenie, sieć elektryczna, systemy wentylacyjne oraz instalacje gazowo-grzewcze (Budowle).

Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości w 2011 r. W momencie nabycia na Nieruchomości znajdowały się 21 budynki wraz z urządzeniami i budowlami.

W 2017 r. Sprzedający poniósł nakłady na modernizację kurników przekraczające 30% wartości początkowej każdego z nich. Od roku 2017 Sprzedający nie przeprowadził innych istotnych modernizacji ani ulepszeń budynków lub budowli znajdujących się na Nieruchomości, których nakłady przekroczyłyby 30% wartości takich budowli czy budynków. Jednocześnie do momentu planowanego zbycia Sprzedający nie zamierza przeprowadzać takich modernizacji w odniesieniu do budynków lub budowli zlokalizowanych na Nieruchomości.

Ponadto wskazali Państwo, że od momentu nabycia Nieruchomości w 2011 r. Sprzedający w sposób nieustanny prowadził na niej działalność polegającą na hodowli drobiu.

Biorąc pod uwagę opis sprawy należy stwierdzić, że w odniesieniu do Budynków i Budowli do pierwszego zasiedlenia doszło w 2011 r., natomiast w odniesieniu do modernizowanych kurników do ponownego pierwszego zasiedlenia doszło w 2017 r. Zatem w związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostaną spełnione warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

W związku z tym, że planowana transakcja sprzedaży ww. Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Z treści złożonego wniosku wynika, że zarówno Państwo, jak i Sprzedający są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Jak wskazano wyżej planowana sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jeśli Strony Transakcji, tj. Państwo i Sprzedający podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości (działek nr 1 i 2) zabudowanej Budynkami i Budowlami, będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Państwa stanowisko do pytania nr 2 również należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą ponadto tego, czy będą mieli Państwo prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony lub uzyskania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Stosownie do art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Zgodnie z Państwa wskazaniem, zarówno Sprzedający, jak i Państwa spółka, są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. W przypadku złożenia przez Strony Transakcji oświadczenia (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Transakcja w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Z wniosku wynika, że Sprzedający udokumentuje dostawę Nieruchomości fakturą. Ponadto oświadczyli Państwo, że nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych (po nabyciu Nieruchomości zamierzają Państwo podjąć działania w celu jej odsprzedaży w ramach transakcji opodatkowanej podatkiem VAT).

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że będą mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości (zabudowanych działek nr 1 i 2). Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, będą mieli Państwo prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.

Państwa stanowisko w tym zakresie należy więc również uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 dotyczących podatku od towarów i usług. W zakresie pytania nr 4 dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).