Uznanie sprzedaży nieruchomości gruntowej za opodatkowaną.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 21 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania zbycia nieruchomości o numerze (...). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 czerwca 2022 r. (wpływ 9 czerwca 2022 r.) Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem nieruchomości o numerze (...) o łącznej powierzchni 5850 m² położonej w miejscowości (...), gmina (...) objętej księgą wieczystą nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. We wskazanej księdze wieczystej w dziale l-Sp Spis praw związanych z własnością brak jest wpisów. We wskazanej księdze wieczystej w dziale II Własność, jako współwłaściciele nieruchomości, wpisane są (...) w udziale 3/4 części oraz (...) w udziale 1/4 części - na podstawie ostatecznego Aktu Własności Ziem wydanego dnia 10 października 1978 r. przez Naczelnika Miasta i Gminy w (...), który nie został zmieniony, uchylony lub unieważniony i pozostaje w mocy, prawomocnego postanowienia wydanego dnia 9 czerwca 1995 r. przez Sąd Rejonowy w (...), które nie zostało zmienione, uchylone i pozostaje w mocy i umowy sprzedaży zawartej dnia 24 listopada 1995 r. w formie aktu notarialnego rep. A numer (...), przy czym powołane postanowienia wydane dnia 9 czerwca 1995 r. dotyczyły nabycia spadku po (...), oraz fakt, że po (...) - zmarłej dnia 26 czerwca 2015 r. w miejscowości (...), spadek z mocy ustawy wprost nabyła córka (...), o nazwisku rodowym (...), córka (...) - co potwierdza zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony dnia 9 lipca 2020 r. przez (...) - notariusza w (...) (rep. (...)), który nie został w żaden sposób zmieniony ani uchylony i pozostaje w mocy. Według aktualnego stanu prawnego właścicielem nieruchomości jest (...). W dziale tym ujawniona jest wzmianka numer (...) z dnia 15 lipca 2020 r., która dotyczy wpisu własności/współwłasności tj. ujawnienia we wskazanej księdze wieczystej jako współwłaściciela nieruchomości (..) na podstawie zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. Udziały w prawie własności nie zostały nabyte od Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego. W dacie nabycia udziałów w prawie własności do nieruchomości pozostawała w związku małżeńskim, małżonków z mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa małżeństwa, do dnia dzisiejszego nie zawierała z mężem umów przenoszących udziały w prawie własności do nieruchomości do majątku wspólnego, z uwagi na sposób nabycia udziały te stanowią składnik jej majątku osobistego. We wskazanej księdze wieczystej w dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia brak jest wpisów - przy czym w dziale tym ujawniona jest wzmianka numer (...) z dnia 14 lipca 2020 r., która dotyczy wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie zawiadomienia przesłanego do sądu wieczysto - księgowego przez notariusza po sporządzeniu zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia. We wskazanej księdze wieczystej w dziale IV Hipoteka wpisane jest brak jest wpisów. We wskazanej księdze wieczystej brak jest jakichkolwiek innych wzmianek (adnotacji) wyłączającej rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stan prawny nieruchomości i udziałów jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nieruchomość nie była i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55/1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964, Nr. 16, poz. 93 z późn. zm.) jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1) w zw. z art. 2 pkt 27e) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2004, Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) . Nieruchomość i udziały są wolne od roszczeń ewentualnych dawnych właścicieli, w szczególności roszczeń reprywatyzacyjnych oraz nie są jej znane żadne toczące się postępowania reprywatyzacyjne. Nieruchomość i udziały nie są przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia. Nieruchomość i udziały nie są obciążone ponadto żadnymi innymi ciężarami, ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami. Do Sądu Rejonowego w (...) Wydziału Ksiąg Wieczystych nie wpłynął żaden wniosek o obciążenie nieruchomości i udziałów. Nieruchomość i udziały są wolne od wad fizycznych i prawnych. Nieruchomość położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie jest położona na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej w rozumieniu ustawy z dnia 20 października 1994 r. Nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym uchwałą, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. Nieruchomość nie jest położona na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. Na nieruchomości nie ma gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi. Nieruchomość nie jest położona w granicach parku narodowego. Na nieruchomości nie ma gruntów, których granice są sporne. Nieruchomość nie jest zabudowana. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Dnia 6 sierpnia 2020 r. został podpisany akt notarialny zawierający treść „Umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem”, zawarta między Panią, a firmą (...) z siedzibą w (...) reprezentowaną przez (...). Akt notarialny został sporządzony w (...) przed notariuszem (...). Firma (...) otrzymała warunki oraz pozwolenie na budowę, z których wynika możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowej obiektem handlowo - usługowym wraz z miejscami parkingowymi. (...) wnosi o nabycie obszaru 2999,00 m² powierzchni nieruchomości.

Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanych jako podatnik VAT czynny. Nie dokonuje Pani obrotu nieruchomościami. Do momentu podjęcia współpracy z firmą (...) wystawiła Pani szyld na nieruchomości świadczący o chęci jej sprzedaży. Nie ogłaszała Pani chęci zbycia gruntu będącego przedmiotem sprzedaży w sieci internetowej, telewizji, radiu lub prasie. Pani małżonek nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Pani lub Pani małżonek nie zbywali odpłatnie co najmniej w ostatnich 5 latach żadnych nieruchomości. Z opisanej nieruchomości nie są i nie były dokonywane dostawy (sprzedaż) produktów rolnych, w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą.

W uzupełnieniu do wniosku z 2 czerwca 2022 r. wskazała Pani, że:

Nieruchomość i udziały nigdy wcześniej (przed podpisaniem umowy dzierżawy z firmą (...)) nie były przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu/odkupu lub prawa dożywocia. Pierwsza umowa dzierżawy została zawarta z firmą (...) w dniu 6 sierpnia 2020 r. w (...). Wysokość czynszu dzierżawnego wynosiła 50 zł miesięcznie, umowa zawarta na czas nieoznaczony. Następnie został podpisany Aneks (...) do zawartej w (...) umowy dzierżawy z dnia 6 sierpnia 2020 r. Aneks mówi o umowie dzierżawy na okres trzech miesięcy, pozostałe postanowienia umowy pozostają bez zmian. Nieruchomość i udziały nie są obciążone ponadto żadnymi innymi ciężarami, ograniczeniami, roszczeniami oraz hipotekami. Przed sprzedażą działki nie podejmowała Pani żadnych czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia jej wartości przedmiotowej.

Wszelkie informacje zawarte są w akcie notarialnym: umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem z dnia 6 sierpnia 2020 r.       

Udzieliła Pani firmie (...) pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Oświadczyła Pani, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawcy. Oświadczyła Pani, że wyraża zgodę na dysponowanie przez kupującego nieruchomością na cele budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód, opinii itp. oraz udostępnienia nieruchomości celem przeprowadzenia badań gruntu.

Wyraziła Pani zgodę na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączania do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Sprzedający oświadcza, że udzielone pełnomocnictwa i zgody wygasają bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń.

W umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu których dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (podpisanej dnia 23 maja 2022 r.). Do warunków tych należy uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której wynikać będzie możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowej, uzyskanie przez firmę (...) prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na nieruchomości, uzyskania zgody na wycięcie drzew, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych, dokonania podziału geodezyjnego, wydania przez właściwy organ decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wydania przez właściwy organ wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, złożenie wniosku do właściwego sądu o założenie nowej księgi wieczystej, uzyskania przez kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym, uzyskania przez sprzedającego własnym kosztem i staraniem indywidualnej interpretacji podatkowej wydanej przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT, uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,5%, przedłożenia przez sprzedającego zaświadczenia że nieruchomości nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przedłożenia przez sprzedającego zaświadczenia wydanego przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego dotyczącego nabycia spadku na podstawie prawomocnego postanowienia wydanego dnia 9 czerwca 1995 r. i zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia 9 lipca 2020 r. pod wyżej opisanymi warunkami firma (...) zobowiązuje się kupić nieruchomość.

Udzieliła Pani zgody nabywcy, w związku z planowanym zbycie Nieruchomości zgody na jej dysponowanie do celów budowlanych.

Dla działki nr (...), której dotyczy wniosek była wydana decyzja o warunkach zabudowy w dniu 18 lutego 2021 r. na rzecz (...).

Nigdy w przeszłości nie sprzedawała Pani nieruchomości zabudowanych ani niezabudowanych, dlatego też nigdy nie była Pani płatnikiem podatku VAT.

Pytanie

Czy w związku ze zbyciem opisanego udziału we współwłasności nieruchomości podlega Pani opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że w związku ze zbyciem opisanego udziału we współwłasności nieruchomości nie podlega opodatkowaniu od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z opisanego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca nie wykonuje działalności polegającej na sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę.

Z opisanego stanu faktycznego nie wynika też, by działała Pani jak osoba, której celem jest osiągnięcie zysku ze sprzedaży nieruchomości, tym bardziej, że nabyła Pani nieruchomość aktem dziedziczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r., poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy :

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych/udziału w nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ, aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), dotyczącego kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek gruntu istotne jest, czy w danej sprawie Wnioskodawca w celu dokonania tej sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w działce, będzie Pani spełniała przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników podatku od towarów i usług.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości reguluje ustawa Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022r., poz. 1360 ze zm.).

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego:

Art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Jak wynika z okoliczności sprawy jest Pani właścicielem nieruchomości (...) o łącznej powierzchni 5850 m². 9 lipca 2020 r. aktem poświadczenia dziedziczenia po (...) nabyła Pani udział w nieruchomości i tym samym według aktualnego stanu prawnego stała się Pani właścicielem nieruchomości. 6 sierpnia 2020 r. została zawarta aktem notarialnym umowa przedwstępna między Panią, a firmą (...). W umowie przedwstępnej zawarto warunki po spełnieniu których dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży (podpisanej 23 maja 2022 r.). Dla działki nr (...) była wydana decyzja o warunkach zabudowy 18 lutego 2021 r. na rzecz (...). Firma (...) otrzymała warunki oraz pozwolenie na budowę, z których wynika możliwość zabudowania nabywanej nieruchomości gruntowej obiektem handlowo – usługowym wraz z miejscami parkingowymi. Zawarła Pani z firmą (...) umowę dzierżawy. Udzieliła Pani również firmie (...) pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Wyraziła Pani również zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez stronę kupującą oraz zgodę w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskania zgód i opinii. Ponadto zgodziła się Pani na usytuowanie przez kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach powstałych w wyniku jej podziału tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączania do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zwartej z operatorem.

Powyższe wskazuje, że działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie (Kupującego), nie oznacza to, że pozostaną one bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w Pani sferze prawnej. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość, będącą nadal Pani własnością. Szereg działań, dokonanych za Pani pełną zgodą, wpłynie generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. W ocenie Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu Pani majątkiem prywatnym.

Wskazać zatem należy, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomość będąca własnością Sprzedającej podlegać będzie wielu ww. czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały i zostaną „wykonane” w Pani sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg wymienionych wyżej czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Panią stosownych pełnomocnictw i zgód Kupującej Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Nabywcę będą podejmowane w Pani imieniu i na Pani korzyść, ponieważ to Pani jako właściciel nieruchomości będzie Stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z realizacją inwestycji zaplanowanej przez Kupującego. Dodatkowo, udzieliła Pani zgody na dysponowanie nieruchomością do celów budowlanych.

Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Ponadto tak jak Pani wskazała powyższa nieruchomość była również przedmiotem dzierżawy, gdzie pierwsza umowa została zawarta w 2020 r. na czas nieoznaczony. Oznacza to, że już na tamten moment nieruchomość była wykorzystywana do czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że dokonana przez Panią sprzedaż nieruchomości o numerze (...) będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 stanowić dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności poprzez pełnomocnika, podejmowała Pani działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można zgodzić się z Panią, że opisana we wniosku transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Panią za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W rezultacie Pani stanowisko, należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).