Prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2022 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach 1/1 i 1/2.

Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 sierpnia 2022 r. (wpływ 30 sierpnia 2022 r.), pismem z 13 września 2022 r. (wpływ 13 września 2022 r.) i pismem z 15 września 2022 r. (wpływ 15 września 2022 r.) .

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego 

Sprzedająca – J.K., jest osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, nie prowadzi także działalności rolniczej.

Na podstawie umowy darowizny z dnia 17 kwietnia 2015 r. Pani J. K. (dalej: „Sprzedająca”), wraz z G. K. oraz M. K. (dalej zbiorczo: „Właściciele Nieruchomości” lub „Sprzedający”) nabyli prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w miejscowości (…), gmina (…), która składa się z działek ewidencyjnych o numerach 1/1 oraz 1/2 o łącznym obszarze 1,0700 ha.

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr KW (…) (dalej jako: „Nieruchomość”, „Przedmiot Sprzedaży”). Właściciele Nieruchomości oświadczają, że w momencie nabycia Nieruchomości nie mieli zamiaru dokonywać jej sprzedaży.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających w udziałach wynoszących po 1/3, do ich majątków osobistych.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, wydanym z upoważnienia Starosty (…) z 18 czerwca 2021 r., działki gruntu stanowią:

‒łąki trwałe (ŁV) - w odniesieniu do działki nr 1/1;

‒łąki trwałe (ŁV), łąki trwałe (ŁIII) oraz grunty pod rowami (W) - w odniesieniu do działki nr 1/2.

Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość ani udziały w Nieruchomości odpowiednio nie jest i nie są obciążone żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami i roszczeniami osób trzecich, w tym prawem najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Właściciele Nieruchomości podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości. W tym celu, 10 sierpnia 2021 r. zawarli ze spółką A. Sp. z o.o. (dalej jako: „Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”). Kupujący planował wybudować na terenie Nieruchomości park logistyczno-magazynowo- produkcyjny.

Zgodnie z postanowieniami ww. Umowy Przedwstępnej, umowa, na mocy której Sprzedający sprzedadzą, a A. Sp. z o.o. kupi Przedmiot Sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostanie zawarta w dacie wskazanej Sprzedającym przez Kupującego z co najmniej trzydniowym wyprzedzeniem nie później niż w terminie do 11 sierpnia 2023 r. („Data Ostateczna”) po spełnieniu się następujących warunków (dalej: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

a) uzyskaniu przez Kupującego, nie wcześniej niż na 30 dni przed zawarciem Umowy Sprzedaży, zaświadczeń wydanych za zgodą Sprzedających przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

b) przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, glebowo- środowiskowego i technicznego Przedmiotu Sprzedaży, w tym dostępu do drogi publicznej i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c) uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany kwalifikacji gruntów wchodzących w skład Nieruchomości na nie rolną i nie leśną względnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym obszar Nieruchomości będzie przeznaczony pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

d) uzyskaniu decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, przy czym koszty związane z uzyskaniem takowej poniesie Kupujący;

e) nabyciu przez Kupującego prawa własności działek gruntu pozostających w tym samym obrębie ewidencyjnym, w którym posadowiona jest Nieruchomość jako niezbędnych do realizacji inwestycji;

f)  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą („Inwestycja”).

g) oświadczenia i zapewnienia Sprzedających, zawarte w Umowie Przedwstępnej, pozostaną ważne i aktualne w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży;

h) uzyskaniu przez Sprzedających zaświadczeń właściwego urzędu skarbowego,iż podatek od darowizn dokonanych 17 kwietnia 2015 r. nie należy się bądź został uregulowany - wydanych w oparciu o art. 19 ustawy o podatku od spadków i darowizn z 18 lipca 1983 r.

Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży wskazane powyżej zastrzeżone zostały na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący ma prawo żądać zawarcia Umowy Sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Kupującego oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z tych Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży.

Jak wskazano w Umowie Przedwstępnej, wobec tego, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego wymaga zgody wspólników Kupującego wyrażonej w formie uchwały, uchwała taka powinna zostać przedstawiona najpóźniej w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży, zaś w przypadku jej nieprzedstawienia najpóźniej w Dacie Ostatecznej, Umowa Przedwstępna wygaśnie z upływem Daty Ostatecznej, bez konieczności składania jakichkolwiek dodatkowych oświadczeń przez którąkolwiek ze Stron, zatem nie będzie ona wywoływać żadnych skutków prawnych ani roszczeń dla żadnej ze stron.

Strony uzgodniły, że jeżeli w dacie zawarcia Umowy Sprzedaży stan Nieruchomości będzie inny niż opisany w Umowie Przedwstępnej, na wezwanie Kupującego Sprzedający dokonają na własny koszt wskazanych im czynności, w celu usunięcia takiej niezgodności, w szczególności złożą wnioski lub dostarczą dokumenty w odpowiedniej formie. W przypadku, gdy taka niezgodność będzie wynikać z zadłużenia Sprzedających, wówczas Kupujący może podjąć decyzję o zawarciu Umowy Sprzedaży i w takim przypadku zapłaci Sprzedającym cenę w taki sposób, że bezpośrednio na rachunek Sprzedających zostanie zapłacona część ceny pomniejszona o wartość zadłużenia (jednak nie więcej niż kwota równa cenie), zaś kwota zadłużenia zostanie zapłacona bezpośrednio na rachunki bankowe wierzycieli.

Wydanie Nieruchomości wraz z wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi, nastąpi w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży. Wszystkie opłaty związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży ponoszone przez Sprzedających, a od dnia następującego po dniu zawarcia Umowy Sprzedaży obciążać będą Kupującego.

Strony postanowiły, iż od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania całym obszarem Nieruchomości dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji, w zakresie przewidzianym przez Prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren całego obszaru Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci, prowadzenia prac przygotowawczych badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż obszar Nieruchomości wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim Inwestycji polegającej na wybudowaniu centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, w tym również Sprzedający wyrazili zgodę za przebudowę lub usunięcie rowów ewentualnie znajdujących się na Nieruchomości.

Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane wystąpiono o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości i taką decyzję otrzymano. Planowane jest także wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

W przypadku konieczności obciążenia Nieruchomości służebnościami na rzecz gestorów mediów, Sprzedający zobowiązali się do ich ustanowienia na wezwanie Kupującego, zaś Kupujący nie może w takim przypadku odmówić zawarcia Umowy Sprzedaży z powodu ustanowienia takiej służebności.

W ramach przygotowania do zawarcia umowy sprzedaży, Właściciele nieruchomości udzielili 10 sierpnia 2021 r. Kupującemu pełnomocnictwa do:

1. uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych oraz włączenie do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru,
2. uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub leśnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dot. gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,
3. uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania powyżej wymienionych czynności,
4. zawarcia w imieniu Mocodawcy umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych, określających warunki włączenia do dróg,
5. uzyskania decyzji: pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania na środowisko planowanej inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę inwestycji na terenie Nieruchomości,
6. uzyskania map do celów projektowych,
7. składania wniosków o wydanie wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych dotyczących Nieruchomości, w tym uzyskania archiwalnych materiałów geodezyjnych,
8. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla
9. Nieruchomości oraz ksiąg, z których Nieruchomość objęta tą księgą została odłączona lub zawierających podstawy wpisu w tych księgach, w tym ksiąg zamkniętych, z prawem do wykonywania fotokopii, uzyskiwania (przeglądania i sporządzania kopii) dokumentów stanowiących podstawę zamieszczania wzmianek w powołanej wyżej księdze wieczystej oraz do uzyskiwania wypisów (odpisów) dokumentów złożonych do akt powołanej wyżej księgi wieczystej,
10. uzyskania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości,
11. uzyskania zaświadczeń i informacji z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w sprawie figurowania w rejestrze płatników  składek lub posiadania ewentualnych zaległości we wpłatach oraz odbioru zaświadczeń i informacji;
12. składania w imieniu Mocodawcy oświadczeń woli o braku sprzeciwu wobec wydanych decyzji związanych z realizacją na terenie Nieruchomości inwestycji, polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą oraz składania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa odwołania od decyzji wydanych w związku z przygotowaniem lub realizacją takiej Inwestycji.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia pełnomocników do składania i podpisywania wniosków, pism, oświadczeń (w tym oświadczeń woli oraz oświadczeń wiedzy), umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz przyjmowania i odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanych i wymaganych w związku ze sprawami objętymi pełnomocnictwem. Wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi, decyzjami i umowami przyłączeniowymi będą obciążały A. Sp. z o.o.

Na podstawie udzielonego pełnomocnictwa, Kupujący wystąpił o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych na podstawie ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Strony 10 sierpnia 2021 r. zawarły porozumienie (dalej: „Porozumienie”). Zgodnie z jego treścią:

1.Sprzedający udzielili Kupującemu prawa dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (z prawem udzielenia tego prawa dowolnej osobie trzeciej), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem wykonania na koszt Kupującego, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą, a także prac dotyczących usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prac przygotowawczych i związanych z realizacją Inwestycji oraz prawo posadowienia tablic reklamowych.

2. Sprzedający udzielili Kupującemu i osobom przez niego wskazanym pełnomocnictwa umożliwiającego wykonanie badań i analiz, o których mowa w Umowie Przedwstępnej oraz zgód na uzyskiwanie przez Kupującego zaświadczeń dotyczących zaległości publicznoprawnych Sprzedających o treści wskazanej przez Kupującego.

3. Sprzedający ponadto zobowiązali się na każde wezwanie Kupującego do udzielenia wszelkich stosownych pełnomocnictw, w tym pełnomocnictw szczególnych złożonych na druku PPS-1, niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp., dla celów analizy stanu Nieruchomości i przygotowania realizacji Inwestycji, zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, oraz uzyskania zaświadczeń wydawanych przez właściwe: urząd skarbowy, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g) ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa i zaświadczenia wydanego przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w zakresie zapłaty przez Sprzedających należnych podatków i innych należności publicznoprawnych. Na wezwanie Kupującego, Sprzedający potwierdzą czy dane podane przez Sprzedających na potrzeby uzyskiwania powyższych zaświadczeń pozostają aktualne i w razie ich zmiany niezwłocznie dostarczą skorygowane zgody i oświadczenia.

4. Sprzedający oświadczyli, iż znane im jest zamierzenie Kupującego, polegające na realizacji Inwestycji i oświadcza iż zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji Inwestycji, oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych powyżej określonych odwołań, skarg, zażaleń i protestów, a także do dostarczania niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

5. Sprzedający wyrazili zgodę na przetwarzanie ich danych osobowych zgodnie z zawartą przy Porozumieniu klauzulą informacyjną.

6. Jeżeli okaże się to konieczne dla potwierdzenia, że Sprzedający działają zgodnie z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowania terroryzmu, Sprzedający na wezwanie Kupującego przedłożą poświadczoną notarialnie kopię dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedających (dowodu osobistego bądź paszportu) oraz inne dokumenty i oświadczenia o treści wskazanej przez Kupującego.

7. Sprzedający wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej bądź więcej czynności prawnych) całości bądź części praw lub obowiązków wynikających z zawartego Porozumienia przez Kupującego na rzecz Cesjonariusza w rozumieniu Umowy Przedwstępnej. Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do wykonania obowiązków wynikających z Porozumienia na rzecz Cesjonariusza i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumienia Porozumienia (z prawem do dokonania dalszych cesji zgodnie z powyższym).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej („Cesjonariusz”). Kupujący zawiadomi Sprzedających o dokonaniu cesji w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy, w wykonaniu której cesja została dokonana. Po dokonaniu zawiadomienia, Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży.

Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę B. Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca”, „Wnioskodawca”), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce A. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę C Sp. z o.o., nr NIP: (…), co jednak nie dojdzie do skutku.

Właściciele nieruchomości oświadczyli, że przed zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży, jak również po jej zawarciu, nigdy nie prowadzili (żaden z nich) na Nieruchomości działalności gospodarczej, jak również nie podejmowali działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości, w szczególności:

‒nie dokonywali ulepszeń,

‒nie dokonali wydzielenia dróg wewnętrznych,

‒nie wnosili o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

‒nie podejmowali działań marketingowych mających na celu sprzedaż Nieruchomości,

‒nie występowali z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,

‒nie występowali o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego, jak również

‒nie występowali z wnioskiem o aktualizację gleboznawczej klasyfikacji gruntów.

W związku z tym, że Sprzedająca nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, jak również nigdy nie była zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług, nie wykorzystywała Nieruchomości w ramach działalności opodatkowanej podatkiem VAT, jak również nie wykorzystywała Nieruchomości w ramach działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Sprzedająca, J. K., wraz ze spółką C. Sp. z o.o. (która pierwotnie miała wstąpić w prawa i obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej) uzyskali interpretację indywidualną z 8 czerwca 2022 r. sygn. akt 0113-KDIPT1-1.4012.159.2022.3.WL w zakresie sprzedaży wymienionych we wniosku Nieruchomości, zgodnie z którą:

a)za nieprawidłowe uznano stanowisko, w części dotyczącej nieuznania Sprzedającej za podatnika VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1/1 i 1/2;

b)za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące braku zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. udziału w prawie własności działek;

c)za prawidłowe uznano stanowisko dotyczące prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1/1 i 1/2.

W skutek planowanej cesji - na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas A. Sp. z o.o. miała wstąpić spółka C. Sp. z o.o. - do cesji tej nie doszło - zamiast C. Sp. z o.o. w ogół praw i obowiązków Kupującego wstąpi spółka B. Sp. z o.o.

Kupujący, tj. spółka A. Sp. z o.o.

a)jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b)zamierzała nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Spółka C. Sp. z o.o.:

a)jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny,

b)zamierzała nabyć działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierzała nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej;

d)uzyskała potwierdzenie przysługującego jej prawa do odliczenia VAT z tytułu nabycia opisanych we wniosku Nieruchomości w interpretacji indywidualnej z dnia 8 czerwca 2022 r. sygn. akt 0113-KDIPT1-1.4012.159.2022.3.WL.

Nabywca, tj. B. Sp. z o.o.:

a)jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny,

b)zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego;

c)zamierza nabyć Nieruchomość na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu wskazaliście Państwo, że wątpliwości przedstawione we wniosku o wydanie interpretacji dotyczą jedynie prawa Nabywcy, tj. B. Sp. z o. o., do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług w związku z nabyciem działek o numerach ewidencyjnych 1/1 oraz 1/2.

Wskazaliście także, że „Sprzedająca, Pani J. K., w dniu 8 czerwca 2022 r., otrzymała interpretację prawa podatkowego, znak: 0113-KIPT1-1.4012.159.2022.3.WL, w której Organ podatkowy stwierdził, iż:

‒  sprzedaż działek nr 1/1 i 1/2 przez Sprzedającą, Panią J. K., będzie stanowiła dostawę dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów;

‒  w odniesieniu do działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/1 oraz 1/2 nie przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT;

‒  Nabywcy, tj. spółce C. Sp. z o.o. przysługiwać będzie prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia działek nr 1/1i 1/2.

Jednocześnie, Kupujący - tj. A. Sp. z o.o., pierwotnie przewidywał dokonanie cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na C. Sp. z o.o. Obecnie natomiast przewiduje, iż Nabywcą (Cesjonariuszem) będzie spółka B. Sp. z o.o.

W związku z tym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1/1 i 1/2 (ponieważ z pierwotnym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji wystąpiła inna spółka – C. z o.o., obecnie planuje się, że nabywcą działek będzie spółka B. Sp. z o.o.).

W związku z tym, że sformułowane pytanie pozostanie bez zmian, tj. wniosek dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od nabycia działek nr 1/1 i 1/2, wskazują Państwo, że dostawa działek nr 1/1 i 1/2 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT (zgodnie z treścią interpretacji indywidualnej z 8 czerwca 2022 r., znak 0113-KDIPT1-1.4012.159.2022.3.WL).

Pytanie

Czy Nabywcy, tj. spółce B. Sp. z o.o., w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach ewidencyjnych 1/1 i 1/2 przysługiwać będzie możliwość dokonania odliczenia podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 86 ust. 1 u.p.t.u., w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Jak zauważono choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 grudnia 2017 r. sygn. akt 0111-KDIB3-1.4012.630.2017.2.JP, „niezbędnym warunkiem odliczenia VAT jest istnienie bezpośredniego związku pomiędzy zakupami (wydatkami), a konkretną transakcją opodatkowaną ”.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wyraźnie wynika, że Wnioskodawca, który wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej, będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych. Jak wskazano wyżej, Nabywca zamierza realizować na niej Inwestycję w postaci parku magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, spełniona jest przesłanka warunkująca prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony oraz istnienie ścisłego związku pomiędzy zakupem Nieruchomości, a transakcją opodatkowaną. Podobnie wskazano choćby w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 grudnia 2018 r. sygn. akt 0114-KDIP1- 3.4012.626.2018.4.MT.

W interpretacji indywidualnej z 8 czerwca 2022 r. sygn. akt 0113-KDIPT1- 1.4012.159.2022.3.WL, Dyrektor KIS uznał Sprzedającą za podatnika podatku VAT    z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek nr 1/1 i 1/2, potwierdził brak możliwości zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. udziału w prawie własności działek oraz potwierdził, iż Cesjonariuszowi (wówczas spółce C. Sp. z o.o.) przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem działek nr 1/1 i 1/2. Jak wskazał Dyrektor KIS w uzasadnieniu swojego stanowiska, co do przyznania prawa do odliczenia, „w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym”.

W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy, analogicznie - ze względu na to, iż jest on czynnym podatnikiem VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie służyła czynnościom opodatkowanym (tj. realizacji Inwestycji w postaci budowy centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego, która będzie inwestycją związaną z wykonywaną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą, a przez to opodatkowaną podatkiem od towarów i usług), Wnioskodawcy, tj. spółce B. Sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. działek.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Właściciele Nieruchomości (w tym Sprzedająca) podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości i w tym celu, 10 sierpnia 2021 r. zawarli ze spółką A. Sp. z o.o. (Kupującym) przedwstępną umowę sprzedaży tej Nieruchomości. Kupujący planował wybudować na terenie Nieruchomości park logistyczno-magazynowo- produkcyjny. Na Nieruchomość składają się 2 działki ewidencyjne o numerach 1/1 oraz 1/2 o łącznym obszarze 1,0700 ha. Jest to nieruchomość rolna, a działki zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowią: łąki trwałe (ŁV) - w odniesieniu do działki nr 1/1 oraz łąki trwałe (ŁV), łąki trwałe (ŁIII) oraz grunty pod rowami (W) - w odniesieniu do działki nr 1/2. Teren, na którym znajduje się Nieruchomość, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość jest niezabudowana i nie posiada dostępu do drogi publicznej. Na podstawie udzielonego prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane wystąpiono o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości i taką decyzję otrzymano. Sprzedający w Umowie Przedwstępnej wyrazili zgodę na cesję (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) całości lub części praw lub obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Kupującego na rzecz spółki mającej siedzibę na terenie Rzeczpospolitej Polskiej – Cesjonariusza. Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia z Cesjonariuszem Umowy Sprzedaży i Cesjonariusz stanie się Kupującym w rozumieniu postanowień Umowy Przedwstępnej (z prawem do dokonania dalszych cesji na ww. warunkach) i Umowy Sprzedaży. Kupujący przewiduje, że dokona cesji ogółu praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości na spółkę B. Sp. z o.o. (Nabywca/Wnioskodawca), w wyniku czego Nabywca wstąpi w ogół praw przysługujących spółce A. Sp. z o.o. Pierwotnie planowano dokonanie cesji na spółkę C. Sp. z o.o., nr (…), co jednak nie dojdzie do skutku. W skutek planowanej cesji - na warunkach opisanych w niniejszym wniosku, w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas A. Sp. z o.o. wstąpi Wnioskodawca, który jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, zamierza nabyć Działki w celu budowy centrum magazynowo-logistyczno- produkcyjnego, tj. na cele opodatkowanej podatkiem od towarów i usług działalności gospodarczej.

Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy jako Nabywca, który na podstawie umowy cesji wstąpi w ogół praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu, będziecie mieli Państwo prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem prawa własności działek o numerach 1/1 i 1/2.

Jak już wyżej wskazano, odliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazaliście Państwo we wniosku, Sprzedającą będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy udziału w prawie własności działek o nr 1/1 i 1/2, a sama transakcja sprzedaży zostanie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie do niej miało zastosowanie zwolnienie z podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy o VAT.

Odnosząc się zatem do Państwa wątpliwości oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy do planowanej cesji na Państwa ogółu praw i obowiązków przysługujących dotychczas Kupującemu dojdzie, to będzie Państwu jako Nabywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z zakupem udziału w prawie własności działek nr 1/1 i 1/2, bowiem w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Transakcja sprzedaży udziałów przez Sprzedającą na rzecz Kupującego będzie opodatkowana podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, Nabywca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a zakupiona przez Nabywcę Nieruchomość będzie Mu służyła do czynności opodatkowanych, gdyż zamierza na nabytych Działkach budowę centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego.

Zatem Państwa stanowisko w kwestii prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia udziału w prawie własności działek nr 1/1 i 1/2 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒  Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

‒  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒  w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒  w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).