Obowiązek zapłaty podatku z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki i powiększenia ceny netto za metr kwadratowy gruntu o podatek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 22 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży niezabudowanej działki nr 1 i powiększenia ceny netto za metr kwadratowy gruntu o podatek. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 18 października 2022 r. (wpływ 24 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Aktualnie jest Pan emerytem, zatrudnionym na ½ etatu na podstawie umowy o pracę. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej ani rolniczej. Posiada Pan na własność nieruchomości o numerach 2, 3, 4 o obszarze 0,6800 ha położona w miejscowości (...), gmina (...), powiat (...), województwo (...), dla których Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą (...). Nabył Pan nieruchomość na własność w 2005 r. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - na podstawie umowy darowizny sporządzonej dnia 8 marca 2005 r. w kancelarii AB - notariusza w (...) (rep. A nr (...)), umów majątkowych małżeńskich Pan nie zawierał i na tej podstawie jest wpisany w dziale II tej księgi wieczystej.

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr (...) Rady Miejskiej w (...) z dnia 4 listopada 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (...) dla obszaru (...) – (...) – (...) – (...), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolami - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 461 Kodeksu cywilnego, lecz nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

W dniu 12 stycznia 2022 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży z firmą Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (...), przy ul. (...). NIP (...) - Akt notarialny Repertorium A nr (...), na mocy której zobowiązał się Pan do sprzedaży części nieruchomości wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich - Przedmiot Sprzedaży, obejmujący działkę nr 3 po wydzieleniu geodezyjnym o obszarze około 0,6800 ha (sześć tysięcy osiemset metrów kwadratowych) za cenę w kwocie (...) złote (...) za 1m² (jeden metr kwadratowy), położoną w (...), w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 r. zmienioną umową zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży o nr Repertorium (...) z dnia 23 maja 2022r. Na podstawie wymienionej przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy zmiany zobowiązał się Pan sprzedać nieruchomość wolną od wszelkich roszczeń oraz obciążeń ww. opisanej nieruchomości, a kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 października 2022 r. za cenę (...) zł (...) za 1m² (jeden metr kwadratowy) za 1 m² o powierzchni około 0, 8422 ha (osiem tysięcy czterysta dwadzieścia dwa metry kwadratowe) po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in:

a)uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

b)zostanie sporządzona mapa przyjęta do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Nieruchomości zgodnie z załącznikiem nr 1 i załącznikiem nr 2 (sporządzona na koszt i staraniem Kupującego); powołana mapa zawierać będzie klauzulę, iż przeznaczona jest do dokonywania wpisów do księgi wieczystej;

c)zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Nieruchomości przedstawiony na mapie, zgodnie z załącznikiem nr 1 i załącznikiem nr 2,

d)zostanie wydany wypis z rejestru gruntów obejmujący działkę lub działki powstałe w wyniku podziału działki 3;

e)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

f)uzyskaniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

g)potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

h)potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

i)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

j)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży;

k)przedłożeniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

l)co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Kupującemu przez Sprzedającego - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, którego wzór stanowi załącznik nr 3 do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskaniu przez Sprzedającego na wezwanie Kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, zgodnie z załącznikiem nr 4 oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Kupującego bądź wskazany przez Kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającego w ramach procedury zwanej „Know your customer” lub „KYC”;

m)objęcia Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z przeznaczeniem m.in. pod składy, magazyny oraz lekką produkcję;

n)okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w niniejszym akcie notarialnym) przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedającego lub Kupującego:

‒odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotu Sprzedaży wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży,

‒wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży w planie miejscowym wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,

‒zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Przedmiot Sprzedaży stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów przeprowadzonej przez starostę,

‒zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży - przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji.

Obecnie nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży uległa już podziałowi geodezyjnemu, zatem przedmiotem sprzedaży jest działka o nr ewidencyjnym 1 o powierzchni 0,6999 ha.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza że Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej do upływu daty ostatecznej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej.

W uzupełnieniu wniosku podaje Pan, że nie prowadzi działalności gospodarczej w związku z tym nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych zanim nieruchomość 3 uległa podziałowi w celu jej sprzedaży, jak również nie zamieścił i nie zamieszczał kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o sprzedaży powyższych działek. Strony oświadczają, że od dnia zawarcia umowy, objętej niniejszym aktem notarialnym, do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie, ograniczone prawo dysponowania nieruchomością określone warunkami w wymienionej umowie oraz kolejnych zmianach umowy przedwstępnej sprzedaży, także z prawem dokonania cesji na dowolną osobę trzecią, dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, w zakresie przewidzianym ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Przedmiocie Sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych. Sprzedający oświadcza, że w okresie obowiązywania niniejszej umowy nie dokona żadnych obciążeń Przedmiotu Sprzedaży, nie będzie prowadzić żadnych negocjacji zmierzających do sprzedaży Przedmiotu Sprzedaży ani składać żadnych oświadczeń, które stałyby w sprzeczności z postanowieniami udokumentowanej niniejszym aktem notarialnym przedwstępnej umowy sprzedaży.

Sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) AC, syna A i C, PESEL (...) i upoważnia go do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych. Pełnomocnictwo obejmuje upoważnienie do utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii, a nadto zobowiązuje się do niezwłocznego udzielenia takiego pełnomocnictwa, w zakresie wskazanym powyżej, adwokatom lub radcom prawnym, wskazanym przez Kupującego.

Sprzedający udziela Kupującemu pełnomocnictwa - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do podziału działki numer 3 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i załącznikiem graficznym, a w związku z tym do przeprowadzenia całego postępowania administracyjnego w tym zakresie, a nadto do ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający ustanawia pełnomocnikiem (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) AC, syna A  i C, PESEL (...), i upoważnia go do:

1)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4)uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

5)uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6)zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

7)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

- przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w pkt 1)-7) powyżej, będą obciążały Kupującego.

W piśmie uzupełniającym z 18 października 2022 r. uzupełnił Pan opis zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

Działka nr 1 w momencie sprzedaży będzie niezabudowana. Nie zamierza Pan sprzedać pozostałych działek wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, chce Pan sprzedać tylko nieruchomość o numerze 1. Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie jest i nie będzie udostępniana osobom trzecim. Nie jest także udostępniana przyszłemu nabywcy, nie została zawarta żadna umowa najmu czy dzierżawy.

Pytanie

Czy w związku z zamiarem odpłatnego zbycia działki o nr 1 będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług w myśl obowiązujących przepisów? Ustalona pomiędzy stronami cena (...) zł za metr kwadratowy gruntu została przyjęta jako cena netto. Czy w przypadku opodatkowania cena powinna być powiększona o ten podatek?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przedstawionym stanie faktycznym nie powinien Pan być zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży posiadanej w całości nieruchomości o nr 1 stanowiącej składnik majątku wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość przewidziana do zbycia nigdy nie była wykorzystywana przez Pana do czynności opodatkowanych VAT oraz nie była przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innej umowy o podobnym charakterze. Nie była również udostępniana osobom trzecim.

Przed sprzedażą ww. nieruchomości nie podejmował Pan i nie będzie dokonywać w przyszłości żadnych nakładów finansowych mających na celu podniesienie wartości. Nie podejmował Pan i nie planuje żadnych działań marketingowych związanych ze znalezieniem potencjalnego nabywcy nieruchomości. Nie prowadzi Pan żadnej działalności gospodarczej oraz nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego zbycie, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Jak stanowi art. 31 § 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na podstawie art. 36 § 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Według art. 36 § 2 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne np. w akcie notarialnym dokumentującym nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy art. 43 § 1 ww. ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że posiada Pan na własność nieruchomości o numerach 2, 3, 4 o obszarze 0,68 ha położone w miejscowości (...). Nabył Pan nieruchomość na własność w 2005 r. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – na podstawie umowy darowizny sporządzonej 8 marca 2005 r. Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej ani rolniczej w związku z tym nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

12 stycznia 2022 r. zawarł Pan umowę przedwstępną sprzedaży z firmą Sp. z o.o., na mocy której zobowiązał się Pan do sprzedaży części nieruchomości obejmującej działkę nr 3 po wydzieleniu geodezyjnym o obszarze około 0,68 ha za cenę w kwocie (...) złote za 1 m², w terminie do 30 sierpnia 2022 r. zmienioną umową zmiany przedwstępnej umowy sprzedaży z 23 maja 2022 r. Na podstawie wymienionej przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy zmiany zobowiązał się Pan sprzedać nieruchomość a Kupujący zobowiązał się kupić ją w terminie do 31 października 2022 r. za cenę (...) zł za 1 m² po spełnieniu się określonych warunków, w tym m.in: uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Przedmiotu Sprzedaży; zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Nieruchomości; uzyskaniu przez Kupującego ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji; potwierdzeniu przez Kupującego, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży; uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Sprzedaży; objęcia Nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, z przeznaczeniem m.in. pod składy, magazyny oraz lekką produkcję. Obecnie nieruchomość stanowiąca przedmiot sprzedaży uległa podziałowi geodezyjnemu, zatem przedmiotem sprzedaży jest działka nr 1 o powierzchni 0,6999 ha. W momencie sprzedaży nieruchomość będzie niezabudowana.

Od dnia zawarcia tej umowy do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu przysługiwać będzie ograniczone prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oraz przygotowania planowanej przez Kupującego inwestycji, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomości na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów.

Ponadto udzielił Pan pełnomocnictwa Panu AC do udzielenia dalszych pełnomocnictw – do podziału działki numer 3 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz upoważnił go do:

1)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Przedmiotu Sprzedaży do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

4)uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączanie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

5)uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy Sprzedaży, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6)zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

7)uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych,

‒przy czym wszystkie koszty oraz opłaty przyłączeniowe związane z warunkami technicznymi i decyzjami, określonymi w pkt 1)-7) powyżej, będą obciążały Kupującego.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy z tytułu zbycia działki nr 1 będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 (która powstała w wyniku podziału działki nr 3) będzie Pan spełniał przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto umowę przedwstępną.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Pana pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając osobie trzeciej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Pan, a nie Pana pełnomocnik, który nie działa przecież we własnym, lecz w Pana imieniu. Pełnomocnik dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął więc Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje Pan aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość nr 3 (z której została wydzielona działka nr 1) jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zgodnie z którym znajduje się na terenie oznaczonym na rysunku planu symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Zatem działka nr 1 stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, którego dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość nr 3 (z której została wydzielona działka nr 1) nabył Pan w 2005 r. na własność na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - na podstawie umowy darowizny. Nabycie to nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (transakcja pozostawała poza podatkiem VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy i w konsekwencji dostawa działki nr 1 nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy przedmiotowej działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Pana wątpliwości dotyczą również tego, czy ustalona cena za metr kwadratowy gruntu powinna być powiększona o podatek.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego podstawa opodatkowania obejmuje:

Z powyższych przepisów wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, podstawa opodatkowania musi być kwotą niezawierającą podatku. Skoro bowiem podstawa opodatkowania jest kwotą, od jakiej oblicza się podatek, to sama nie może zawierać podatku. Tę cechę podstawy opodatkowania wyraża przepis art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy. Wynika z niego, że podstawa opodatkowania nie obejmuje kwoty podatku (należnego od danych czynności). To znaczy, że zapłata, o której mowa w art. 29a ust. 1 ustawy, jest kwotą brutto i stanowi podstawę opodatkowania dopiero po pomniejszeniu jej o należny podatek.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego. Strony powinny ewentualnie sięgnąć do odpowiednich przepisów innych gałęzi prawa.

Jak wyżej wskazano, sprzedaż przez Pana działki nr 1 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Tym samym będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT w związku ze sprzedażą ww. działki. Przy czym z okoliczności sprawy wynika, że zgodnie z zawartą umową przedwstępną oraz umową zmiany zobowiązał się Pan sprzedać nieruchomość za cenę (...) zł za metr kwadratowy gruntu. Ww. cena za metr kwadratowy gruntu została przyjęta jako cena netto. Zatem wskazać należy, że cena sprzedaży gruntu powinna również obejmować podatek VAT.

Pana stanowisko należało więc uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Powyższe rozstrzygnięcie obejmuje zakresem tylko Pana sytuację przedstawioną w zdarzeniu przyszłym i jednocześnie nie wywiera skutku prawnego dla Pana żony w zakresie sprzedaży działki niezabudowanej nr 1.

Kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a w zw. z art. 42b ustawy o VAT.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).