Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lutego 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 6 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej nr (...) i (...). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 lutego 2023 r. (data wpływu 27 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Jako Komornik Sądowy przy Sadzie Rejonowym (...) prowadzi Pani dwa postepowania egzekucyjne w sprawach (...) z wniosku wierzyciela: (...) przeciwko Dłużnikom:

1)B. R.,

2)M. R.

Postepowanie egzekucyjne z ww. nieruchomości zostało wszczete w obu sprawach 11 kwietnia 2022 r.

Nieruchomości działka nr 1 i działka nr 2, w chwili wszczęcia egzekucji w sprawach (...) stanowiły wyłączną własność Dłużniczki B. R.

Do 2 lutego 2023 r. nie była Pani w posiadaniu oświadczeń Dłużników czy są czynnymi płatnikami podatku VAT.

Posiadała Pani jedynie informacje z wyszukiwarki:(...), iż Pani B. R. nie figuruje i nie figurowała w rejestrze VAT, a Pan M. R. na dzień 13 stycznia 2023 r. jest niezarejestrowany, nie figuruje w rejestrze VAT, jednakże był zarejestrowany od 1 stycznia 1994 r., a 13 września 2018 r. został wykreślony.

W toku postepowania egzekucyjnego Dłużniczka B. R. złożyła oświadczenie z 14 listopada 2022 r. (wpływ do Kancelarii 2 lutego 2023 r.), w którym podała, że z dniem 31 grudnia 2017 r. zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej i nie jest już czynnym podatnikiem podatku VAT, nie posiada też numeru NIP oraz nie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w okresie prowadzonej przez nią działalnosci gospodarczej.

W dalszej części Dłużniczka podaje, że w:

‒1989 roku nabyła nieruchomość nr 1 do własnego majatku osobistego i w tym samym roku została ona zasiedlona,

‒1997 roku wraz z mężem nabyła niezabudowaną działkę nr 2 o powierzchni (...) – do wspólnego majatku prywatnego. Nabycie tej działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Zasiedlenie tej nieruchomości nastapiło w 2000 r. po zakonczeniu rozbudowy w latach 1999- 2000.

Działalność gospodarcza była prowadzona dla działki nr 1 w latach od 1 października 1990 r. do 31 grudnia 2017 r. (lokal użytkowy na parterze), a dla działki nr 2 od 1 października 2000 r. do 31 grudnia 2017 r. (handel detaliczny art. przemysłowe też na parterze).

Od 1 października 2000 r. do 31 grudnia 2017 r. nowy budynek (parter – lokal sklepowy) figurował w ewidencji środków trwałych i w momencie zakończenia działalności gospodarczej został z niej wykreślony.

W 2012 r. w wyniku dokonania rozdzielności majatkowej całość nieruchomości nr 2 przeszła do majatku osobistego Dłużniczki.

Ponadto, Dłużniczka podaje, że przedmiotowe nieruchomości jako całość lub ich cześci nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynnosci o podobnym charakterze.

Dłużniczka oświadczyła, że nie dysponuje nakazem podatkowym podatku od nieruchomości w wersji pierwotnej oraz po zmianie funkcji dla części budynku.

Informacje dot. opodatkowania podatkiem od nieruchomości, uzyskała Pani we własnym zakresie, o czym mowa w dalszej części opisu stanu faktycznego.

W oparciu o opinie biegłego, który metodą podejścia porównawczego oszacował nieruchomość 1 i 2 na kwote (...), w tym:

-wartość prawa własności działki gruntu nr 1 na kwote (...),

-wartość prawa własności działki gruntu nr 2 na kwote (...),

-wartość budynku na kwote (...), w tym część usługowa na kwote (...).

2 lutego 2023 r. dokonała Pani opisu i oszacowania nieruchomości sporzadzając stosowny protokół bez wskazania wartości nieruchomości wraz z podatkiem VAT, do którego zobowiazuje par. 8 Rozporzadzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości z 5 sierpnia 2016 r. (Dz. U. z 2016 r. poz. 1263) ponieważ:

-zdaniem komornika Dłużniczka B. R. nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT (oświadczenie Dłużniczki+informacja za strony jak wyżej),

-pierwsze zasiedlenie nieruchomości nr 1 nastapiło w roku 1989 r., a nieruchomości nr 2 nastapiło w roku 2000,

-       brak informacji, aby nakłady poniesione na nieruchomości przekroczyły 30% wartosci poczatkowej nieruchomości (Dłużniczka podaje, iż nie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w okresie prowadzenia działalnosci gospodarczej).

Niżej przedstawia Pani opis nieruchomości dokonany przez biegłego, zawarty w operacie szacunkowym z 21 listopada 2022 r.

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona jest w (...) oznaczona według ewidencji gruntów jako działka nr 1 oraz działka nr 2. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym o powierzchni zabudowy (...), powierzchni użytkowej (...), położona jest w centrum miasta w otoczeniu zabudowanych nieruchomości gruntowych o charakterze mieszkalnym, handlowo – usługowym oraz użytecznosci publicznej. Dostep do nieruchomości zapewnia od strony zachodniej deptak (...) oraz od strony wschodniej droga utwardzona przylegająca bezpośrednio do nieruchomości oznaczona numerem ewidencyjnym 3. Uzbrojenie terenu obejmuje przyłącza sieci energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telefonicznej. Nieruchomość użytkowana w sposób jednorodny, budynek zlokalizowany na dwóch działkach stanowiacych odrębne nieruchomości. Dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 prowadzona jest KW nr (...), dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr 2 prowadzona jest KW nr (...).

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona w obrebie (...) oznaczona jako działki nr 1 oraz 2 znajduje sie na obszarze, gdzie aktualnie nie obowiazuje plan zagospodarowania przestrzennego miasta. Według obowiazujacej zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w kompleksie planistycznym oznaczonym symbolem A19UC – opisanym jako teren zabudowy śródmiejskiej – usługowej i mieszkaniowej. Teren objęty strefą ochrony konserwatorskiej. Przedmiotowy obiekt znajdujący sie na nieruchomościach stanowi budynek mieszkalno-usługowy wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej. Obiekt wybudowany pierwotnie w 1955 r. rozbudowany i nadbudowany w 1999 r. na podstawie decyzji pozwolenie na budowę (...). Po przeprowadzonej rozbudowie, nadbudowie obiekt został wyremontowany i przystosowany do potrzeb prowadzenia działalności usługowej w części pomieszczeń parteru budynku. Budynek składa sie z dwóch brył o różnych wysokościach. Od strony zachodniej ulicy (...) budynek posiada cztery kondygnacje nadziemne i jest częściowo podpiwniczony. W tej części piwnic znajdują sie: komunikacja, kotłownia oraz pomieszczenie gospodarcze. Na parterze zlokalizowane są pomieszczenia usługowe oraz pomieszczenia pomocnicze zaplecza socjalnego. Na pietrze I, II i poddaszu znajdują się z kolei pomieszczenia socjalne. Część wschodnia budynku stanowi podpiwniczoną, jednokondygnacyjną bryłę. W tej części podpiwniczenia znajdują się komunikacja oraz dwa pomieszczenia magazynowe, które połączone są funkcjonalnie z pomieszczeniem usługowym w parterze budynku. Według stanu na dzień oględzin, tj. 7 września 2022 r., na nieruchomości w obiekcie nie jest prowadzona działalność gospodarcza.

Według informacji pozyskanej z Urzędu Miasta Dłużniczka B. R. figuruje w ewidencji podatkowej jako podatnik podatku od nieruchomości. W latach 2011-2012 składnikami podatku od nieruchomości zgłoszonymi do opodatkowania były:

-budynek mieszkalny o pow. (...),

-działalność gospodarcza - budynek niemieszkalny o pow. (...) oraz

-grunty o pow. (...).

Od stycznia 2013 roku została zwiększona powierzchnia gruntów do (...).

2 maja 2018 r. Pani B. R. złożyła w Urzedzie Miasta informacje w sprawie podatku od nieruchomości, rolnego, leśnego, w której 1 kwietnia 2022 roku dokonała zmiany powierzchni składników podatku od nieruchomości, tj. budynek mieszkalny o pow. (...), pozostałe budynki o pow. (...), działalnosc gospodarcza – budynki niemieszkalne o pow. (...) oraz grunty o pow. (...). Podstawą do zmiany było zaprzestanie wykonywania działalności gospodarczej B. R. (...). Od kwietnia 2018 r. składniki opodatkowania przedmiotowej nieruchomości nie uległy zmianie.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego

Nieruchomości objęte księgą wieczystą KW nr (...) - działka nr 1 i KW (...) - działka nr 2 nie są obecnie własnością M. R. M. R. był współwłaścicielem tylko jednej działki tj. 2, której zrzekł się na rzecz B. R. w umowie o podział majątku wspólnego sporządzonej w formie aktu notarialnego w dniu 6 sierpnia 2012 roku. Wcześniej, tj. 24 stycznia 2012 roku została sporządzona w formie aktu notarialnego umowa małżeńska majątkowa ustanawiająca rozdzielność majątkową.

Działalność gospodarcza na ww. działkach była prowadzona zarówno przez B. R. i M. R. początkowo wspólnie pod nazwą P.H. (...), później po obowiązku wprowadzenia NIP oddzielnie jako F.H. (...) i od 19 września 2001 r. P.H.(...). B. R. zakończyła działalność gospodarczą 31 grudnia 2017 roku, zaś M. R. zawiesił działalność gospodarczą 7 lutego 2018 roku i ma zawieszoną do chwili obecnej.

Od 7 sierpnia 2012 roku tj. od momentu sporządzenia umowy o podział majątku do 31 grudnia 2017 roku M. R. prowadził tu działalność działalność gospodarczą korzystając z umowy bezpłatnego użyczenia lokalu przez B. R.

Pomieszczenia znajdujące się na I i II piętrze oraz na poddaszu nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy też nie były przedmiotem najmu, służyły zawsze tylko do celów mieszkaniowych.

W odniesieniu do budynku mieszkalno-usługowego znajdującego się na działce nr 1 i 2 w ciągu ostatnich dwóch lat nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie, których wartość w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków poniesionych na rozbudowę budynku przysługiwało tylko do części budynku przeznaczonego pod działalność gospodarczą, ta rozbudowa była wykonywana w pierwszej kolejności.

Pytania

1.Czy nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi KW nr (…) - działka nr 1 i KW nr (…) - działka nr 2 przy sprzedaży licytacyjnej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pierwsze pytanie, to czy przedmiotowe nieruchomości będą podlegały zwolnieniu od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy?

3.Czy w przypadku opodatkowania podatkiem VAT części lub całości nieruchomości,powinna Pani doliczyć czy też odliczyć VAT od ceny uzyskanej na licytacji?

Pani zdaniem (stanowisko ostatecznie sprzecyzowane w uzupełnieniu do wniosku):

Biorac pod uwage powyższe, Pani zdaniem, sprzedaż licytacyjna nieruchomości objetych (...) i (...) w całości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a zatem nie bedzie Pani uprawniona do wystawienia faktury VAT.

Według Pani sprzedaż:

-części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, posadowionym na działkach nr 1 i nr 2, tj. dot. pomieszczeń znajdujących się na I i II piętrze oraz na poddaszu które nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej dłużników i nie były również przedmiotem najmu ani dzierżawy, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem ta część budynku była wykorzystywana do celów mieszkalnych rodziny. Pani zdaniem, dłużniczka B. R. w odniesieniu do tej części nieruchomości nie będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W tej części Pani zdaniem, sprzedaż nastąpi w ramach majątku prywatnego dłużniczki B. R. Pani zdaniem nie zachodzi potrzeba badania uznania/nieuznania dłużnika M. R. za podatnika podatku VAT, bowiem dłużnik w chwili obecnej nie jest właścicielem ww. nieruchomości.

-    części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, posadowionym na działkach nr 1 i nr 2, w której prowadzona była działalność gospodarcza przez dłużniczkę i jej męża będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i w związku z tym Pani zdaniem, nie zachodzą przesłanki do analizy regulacji zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Za powyższym rozumowaniem przemawia stan faktyczny przedstawiony we wniosku w oparciu o informacje uzyskane od dłużników i zawarte w operacie szacunkowym m.in. fakt, iż obiekt wybudowany pierwotnie w 1955 roku został rozbudowany i nadbudowany w 1999 r. na podstawie decyzji pozwolenie na budowę z 6 czerwca 1998 r. Po przeprowadzonej rozbudowie i nadbudowie obiekt został wyremontowny i przystosowany do potrzeb prowadzenia działalności usługowej w części pomieszczeń parteru budynku. Pani zdaniem, licytacyjna sprzedaż tej części nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż dłużniczka oraz jej mąż prowadzili działalność gospodarczą w określonym czasie i pod różnymi nazwami.

W związku z tym, iż dłużnik był współwłaścicielem tylko jednej działki tj. 2, której zrzekł się umową w formie aktu notarialnego z 6 sierpnia 2012 roku o podział majątku wspólnego, Pani zdaniem, nie będzie traktowany jako podatnik podatku VAT, bowiem prowadzi Pani egzekucję wyłącznie z nieruchomości będących własnością dłużniczki objętych KW nr (...) - działka nr 1 i KW (...) - działka nr 2.

Pani zdaniem licytacyjna sprzedaż obu działek zabudowanych budynkiem mieszkalno - usługowym będących obecnie własnością wyłącznie dłużniczki będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT.

Pani zdaniem, w przypadku jeśli istnieje obowiązek podatkowy, podatek VAT odlicza się, a nie dolicza do ceny uzyskanej na licytacji nieruchomości i odprowadza się do urzędu skarbowego.

Za powyższym rozumowaniem przemawia treść przepisów art. 965 i 983 kpc, które definiując cenę wywołania odwołują się do sumy oszacowania, a ta jest wartością rynkową nieruchomości bez podatku VAT, a także brak, Pani zdaniem, przepisu ustawowego o doliczaniu podatku VAT do sumy oszacowania.

Treść § 8 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości, Pani zdaniem nie stanowi podstawy do doliczenia podatku VAT do sumy oszacowania danej nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości zarówno gruntowych jak i zabudowanych dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy:

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik - właściciel danej nieruchomości - jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 z późn. zm.):

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani dwa postepowania egzekucyjne przeciwko dłużnikom. W toku postepowania egzekucyjnego dłużniczka B. R. podała, że z dniem 31 grudnia 2017 r. zakończyła prowadzenie działalności gospodarczej i nie jest już czynnym podatnikiem podatku VAT oraz nie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT w okresie prowadzonej przez nią działalnosci gospodarczej. Dłużniczka podała również, że w: 1989 roku nabyła nieruchomość – działkę nr 1 do własnego majatku osobistego i w tym samym roku została ona zasiedlona, w 1997 roku wraz z mężem nabyła niezabudowaną działkę nr 2 do wspólnego majatku prywatnego. Nabycie tej działki nie było opodatkowane podatkiem VAT. Działalność gospodarcza była prowadzona zarówno na działce nr 1 jak i na działce nr 2 z wykorzystaniem parteru budynku. W wyniku dokonania rozdzielności majatkowej całość działki nr 2 przeszła do majatku osobistego dłużniczki. Pierwsze zasiedlenie nieruchomości nr 1 nastapiło w roku 1989 r., a nieruchomości nr 2 nastapiło w roku 2000. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym. Budynek zlokalizowany jest na dwóch działkach stanowiacych odrębne nieruchomości. Działki nr 1 i 2 nie są obecnie własnością M. R. Działalność gospodarcza na ww. działkach była prowadzona zarówno przez B. R. jaki i M. R. M. R. zawiesił działalność gospodarczą 7 lutego 2018 r. i ma zawieszoną do chwili obecnej. Od momentu sporządzenia umowy o podział majątku do 31 grudnia 2017 r. M. R. prowadził działalność gospodarczą korzystając z bezpłatnego użyczenia lokalu przez B. R. Pomieszczenia znajdujące się na I i II piętrze oraz na poddaszu budynku nigdy nie były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy też nie były przedmiotem najmu, służyły zawsze tylko do celów mieszkaniowych. W odniesieniu do budynku mieszkalno-usługowego w ciągu ostatnich dwóch lat nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie, których wartość w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Prawo do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do wydatków poniesionych na rozbudowę budynku przysługiwało tylko do części budynku przeznaczonego pod działalność gospodarczą.

Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy licytacyjna sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Na wstępie należy wskazać, że jak z wniosku wynika prowadzi Pani egzekucję wyłącznie z nieruchomości będących własnością dłużniczki Pani B. R., gdyż w uzupełnieniu do wniosku potwierdziła Pani, że działki nr 1 i 2 nie są obecnie własnością Pana M. R. W związku z tym analiza statusu podatnika podatku VAT w odniesieniu do transakcji sprzedaży powyższych działek zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym będzie dotyczyła tylko dłużniczki Pani B. R., której są one własnością.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

W analizowanej sprawie parter budynku był przez dłużniczkę wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Dłużniczka była czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Należy więc wskazać, że w odniesieniu do licytowanej część budynku (parteru), która była wykorzytywana w działalności gospodarczej dłużniczki, nie można uznać, że sprzedaż tej części budynku będzie dokonywana z majątku osobistego, gdyż dla uznania, że dana nieruchomość jest sprzedawana z majątku prywatnego w całym okresie posiadania musi być wykorzystywana w ramach majątku osobistego. Tym samym licytacyjna sprzedaż części budynku mieszkalno-usługowego, tj. parteru posadowionego na działkach nr 1 i 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, gdyż dłużniczka będzie działała w odniesieniu do tej części budynku w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Ustawodawca w art. 43 ustawy określił zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz

‒sposobu wykorzystywania, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (działki) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynku budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazała Pani, że pierwsze zasiedlenie części budynku znajdującego się na działce nr 1 nastąpiło w 1989 r., z chwilą jego nabycia przez dłużniczkę, natomiast pierwsze zasiedlenie części budynku znajdującego się na działce nr 2 nastąpiło w 2000 r. po zakończeniu rozbudowy budynku. Ponadto z wniosku wynika, że w odniesieniu do budynku mieszkalno-usługowego znajdującego się na działkach nr 1 i 2 w ciągu ostatnich dwóch lat przed sprzedażą nie były ponoszone nakłady na jego ulepszenie, których wartość w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Budynek w części wykorzystywanej w prowadzonej działalności został więc zasiedlony, a od pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży budynku minie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem, dla transakcji dostawy parteru budynku mieszkalno-usługowego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej posadowionego na działce nr 1 i 2 zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji, również dostawa gruntu przypadająca na tę część budynku - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy, objęta będzie zwolnieniem od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa nieruchomości (części budynku i gruntu) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Z wniosku wynika również, że pomieszczenia znajdujące się na I i II piętrze oraz na poddaszu budynku nigdy nie były wykorzystywane przez dłużniczkę w prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy też nie były przedmiotem najmu, służyły zawsze tylko do celów mieszkaniowych. Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że w odniesieniu do tej części budynku mieszkalno-usługowego brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności dłużniczki, która wykraczałaby poza ramy wykonywania prawa własności majątkiem prywatnym. Dłużniczka w odniesieniu do przedmiotowej części budynku nie będzie więc podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą, o którym mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a będzie dokonywała dostawy tej części nieruchomości w ramach majątku prywatnego. W związku z powyższym licytacyjna dostawa części budynku (I i II piętro oraz poddasze) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż stanowić będzie działanie w sferze prywatnej dłużniczki, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że licytacyjna sprzedaż działek nr 1 i 2 zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym będzie w części wykorzystywanej przez dłużniczkę w prowadzonej działalności gospodarczej (parter budynku) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, dłużniczka w odniesieniu do tej części będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Jednakże ta część budynku będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast pozostała część nieruchomości (I i II piętro oraz poddasze budynku) niewykorzystywana w działalności gospodarczej dłużniczki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym z tytyłu sprzadaży działek nr 1 i 2 zabudowanych budynkiem mieszkalno-usługowym nie będzie Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT.

Z uwagi na fakt, że Pani stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 wniosku uznano za prawidłowe odpowiedź na pytanie nr 3 wniosku jest bezzasadna, gdyż odpowiedź na to pytanie uzależniła Pani od obowiązku zapłaty podatku w związku z licytacyjną sprzedażą budynku.

Dodatkowe informacje

Zaznacza się, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)  z zastosowaniem art. 119a;

2)  w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)  z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 (dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).