Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki, będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jako dostawy towarów niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 stycznia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr  ..., będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy  jako dostawy towarów niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż.

Uzupełnił go Pan pismami z 4 stycznia 2023 r. (data wpływu 9 stycznia 2023 r.) oraz z 11 stycznia 2023 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przedmiotem wniosku są niezabudowane działki:

‒niezabudowana Działka numer  ... (.....) zwana dalej również Nieruchomością 1 o obszarze 2019,00 m² położona w województwie ..., powiecie ..., gminie ..., w miejscowości ... przy ulicy ..., dla której Sąd Rejonowy w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer .... Przy czym aktualnie nieruchomość 1 położona jest przy ulicy ... co potwierdza także wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany dnia 17 listopada 2022 roku przez Starostę ... Wnioskodawca jest współwłaścicielem Nieruchomości 1, do której nabył prawo własności wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży z dnia 09.06.2006 roku, do majątku wspólnego będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Z wnioskiem o wydanie interpretacji podatkowej w stosunku do przedmiotowej działki wystąpi również małżonka;

‒niezabudowana działka numer  ...(.....) zwana dalej również Nieruchomością 2 o obszarze 868 m² położona w województwie ..., powiecie ..., gminie ..., obrębie ewidencyjnym ..., ..., dla której Sąd Rejonowy w ... V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer .... Przy czym aktualnie Nieruchomość 2 położona jest przy ulicy ...- co potwierdza także wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydany dnia 17 listopada 2022 roku przez Starostę .... Nieruchomość 2 powstała w wyniku podziału działki o obszarze 5624 m² , zwanej również nieruchomością 3. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości 3, do której nabył prawo na podstawie umowy darowizny z dnia 29.07.2003 roku , do majątku osobistego, w dacie nabycia wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Do dnia dzisiejszego nie zawierał z żoną umów przenoszących prawo własności do nieruchomości 2 do majątku wspólnego, stanowi ono zatem składnik majątku osobistego.

Nieruchomość 1 i 2 nie były w okresie 5 lat i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość 1 i 2 posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W rejestrze gruntów prowadzonym przez Starostę ... nieruchomość 1 oznaczona jest jako grunty rolne zabudowane. Nieruchomość 2 oznaczona jest jako grunty orne. Nieruchomość 1 i 2 nie są położone na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tych nieruchomości wydano ostateczna decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 kwietnia 2020r przez Burmistrza Miasta .... ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą budowa budynku handlowo-usługowego. Nabycie nieruchomości 1 nie było opodatkowane podatkiem vat. Wnioskodawca nabył nieruchomość wraz z budynkiem mieszkalnym, który przed sprzedażą został przez niego wyburzony. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, w dniu sprzedaży nieruchomości był czynnym podatnikiem VAT i pozostaje nim nadal. Nieruchomości, poza umową dzierżawy z Kupującą zawartą na 3 miesiące nie były wcześniej przedmiotem innej umowy najmu. Nabywcą jest spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT. Spółka, 16 grudnia 2022 r., kupiła nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego. W dniu 8 czerwca 2018 roku Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży w postaci aktu notarialnego która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

‒uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 900 m² do około 950 m² , która powstanie w wyniku podziału nieruchomości , obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m² ;

‒uzyskania przez Kupująca prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²:

‒uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającej w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;

‒uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;

‒niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, skutkującego koniecznością rekultywacji;

‒potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

‒uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy- kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

‒dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości 3 zgodnie z załącznikiem do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

‒wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału Nieruchomości 3- opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

‒łącznego nabycia przez nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3;

‒założenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości 3;

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwolenie na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości zabudowanej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości 1 i 2 powinna nastąpić w trybie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy o VAT bez uwzględniania zwolnienia z art.43 ust. 1 pkt 9 tej ustawy, tj. z naliczeniem należnego podatku od towarów i usług?

2.Czy ( w przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1) Wnioskodawca winien udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w Nieruchomości 1 stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług w części przypadającej na niego jako współwłaściciela oraz sprzedaży Nieruchomości 2 stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy przedmiotem dostawy jest teren budowlany w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, w związku z tym przy sprzedaży nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy o VAT. Z tytułu sprzedaży niezabudowanych działek Wnioskodawca będzie podatnikiem w myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT prowadzącym działalność gospodarczą, stosownie do art. 15 ust. 2, w związku z tym będzie zobowiązany opodatkować VAT sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem właściwej stawki podatku. W związku z powyższym przy sprzedaży jest konieczność naliczenia VAT, gdyż sprzedaż nie korzysta ze zwolnienia art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U.2022.931 t. j. z dnia 2022.04.29.)

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel (...).

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzenia tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawa w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Natomiast towarami, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby taką czynność opodatkować tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku towarów i usług.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług dla uznania określonych zachowań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenia ma ich zorganizowany charakter.

Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

W kwestii opodatkowania gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży działki podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zdaniem Wnioskodawcy zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Natomiast okoliczność podjęcia m. in. Takich czynności jak uzbrojenie terenu, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczają poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę profesjonalną, a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działki była sprzedażą majątku osobistego, czy tez stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10i C-181/10. Z tezy ww. orzeczenia wynika m. in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z przywołanych przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Nabywcą jest spółka akcyjna, która kupiła działkę w celu wybudowania obiektu handlowo- usługowego. Po podpisaniu przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży Wnioskodawca udzielił Kupującej również pełnomocnictwa. Przed sprzedażą działki Wnioskodawca nie podejmował aktywnych działań marketingowych. Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości oraz zastosowania zwolnienia przedmiotowego dla transakcji. Należy stwierdzić, ze uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wyjaśniono wyżej- odwołując się do treści przepisów ustawy- w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, ze podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomość w ramach majątku osobistego. W kontekście powyższych rozważań istotne jest również, że Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy, spółce do działania w jej imieniu do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru, podejmowała więc działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołają bezpośrednio skutki w sferze prawnej Wnioskodawcy. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podjął pewne działania w sposób zorganizowany.

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż ww. nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowanie przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu- zgodnie z decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem zdaniem Wnioskodawcy w momencie dostawy niezabudowane nieruchomości stanowiły teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. W wyniku czego dostawa tych nieruchomości nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W tym przypadku należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

 Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej,

·w związku z nabyciem tych towarów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Niespełnianie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłącznie dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z okoliczności sprawy wynika, że nieruchomości nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy nieruchomości na podstawię art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W odniesieniu do kwestii udokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

W myśl art. 106b ust. 1 ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Według art. 106b ust.2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Przepis art. 106b ust. 3 ustawy stanowi, że na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

 1) czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2) sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży nieruchomości, skoro Wnioskodawca będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to przedmiotowa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. W związku z czym Wnioskodawca jest zobowiązany udokumentować fakturą VAT obrót uzyskany z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości 1 stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług oraz sprzedaż nieruchomości 2 stanowiący podstawę naliczenia podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej: „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 99 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że przedmiotem wniosku są niezabudowane działki: numer  ...  zwana dalej również nieruchomością 1 oraz działka numer  ...zwana dalej również nieruchomością 2. Wnioskodawca jest współwłaścicielem Nieruchomości 1, do której nabył prawo własności wraz z żoną na podstawie umowy sprzedaży z dnia .....2006 roku, do majątku wspólnego będąc w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Nieruchomość 2 powstała w wyniku podziału działki o obszarze 5624 m², zwanej również nieruchomością 3. Wnioskodawca jest właścicielem Nieruchomości 3, do której nabył prawo na podstawie umowy darowizny z dnia 29.07.2003 roku, do majątku osobistego, w dacie nabycia wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Do dnia dzisiejszego nie zawierał z żoną umów przenoszących prawo własności do Nieruchomości 2 do majątku wspólnego, stanowi ono zatem składnik majątku osobistego. Nieruchomość 1 i 2 nie były w okresie 5 lat i obecnie nie są wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej. Nieruchomość 1 i 2 posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość 1 i 2 nie są położone na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tych nieruchomości wydano ostateczna decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 kwietnia 2020 r. przez Burmistrza Miasta ... ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą budowa budynku handlowo-usługowego. Nabycie Nieruchomości 1 nie było opodatkowane podatkiem vat. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, w dniu sprzedaży nieruchomości był czynnym podatnikiem VAT i pozostaje nim nadal. Nieruchomości, poza umową dzierżawy z Kupującą zawartą na 3 miesiące nie były wcześniej przedmiotem innej umowy najmu. Nabywcą jest spółka akcyjna będąca czynnym podatnikiem VAT. Spółka, 16 grudnia 2022 r., kupiła nieruchomość w celu wybudowania na niej obiektu handlowo-usługowego. W dniu 8 czerwca 2018 roku wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży w postaci aktu notarialnego która uzależniała zawarcie docelowej umowy sprzedaży od łącznego spełnienia warunków określonych w tym akcie, tj.:

‒uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około 900 m² do około 950 m² , która powstanie w wyniku podziału nieruchomości , obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m² ;

‒uzyskania przez Kupująca prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania Nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującej, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²:

‒uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającej w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującej;

‒uzyskania przez Kupującą prawomocnej, ostatecznej oraz wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującą odpowiednich nasadzeń zamiennych;

‒niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, skutkującego koniecznością rekultywacji;

‒potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału nieruchomości 3, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;

‒uzyskania przez Kupującą warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującej, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży;

‒dokonania podziału geodezyjnego Nieruchomości 3 zgodnie z załącznikiem do niniejszego aktu notarialnego oraz uzyskania i przedłożenia mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd opatrzonej klauzulą, iż stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

‒wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału Nieruchomości 3 opatrzone klauzulami, iż stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej;

‒łącznego nabycia przez Nieruchomości 1 oraz nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości 3;

‒założenia księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjna o projektowym obszarze od około 900 m² do około 950 m², która powstanie w wyniku podziału Nieruchomości 3;

Ponadto w ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictwa, z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwolenie na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości zabudowanej, w szczególności do złożenia o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru, uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...będącej wyłącznie Pana własnością, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, działka nr   ...  pozostawała Pana współwłasnością a działka nr  ...Pana własnością. Z kolei Pan i Kupująca w  przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkowało podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana przedmiotowych działek nr   ..., będącej we wspólności małżeńskiej oraz nr ...., będącej Pana wyłączną własnością. Pomimo, że ww. czynności dokonywane były przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, udzielił Pan Kupującej stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie była podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Kupującą nie oznacza, że pozostały bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującą wywołały skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei Kupująca dokonując ww. działań uatrakcyjni działkę nr  ... stanowiącej nadal Pana współwłasność oraz działkę nr  ...stanowiącej Pana własność. Działania te, dokonywane za pełną Pana zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działkę nr  ...stanowiącej Pana własność, nie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność, że niejako Pana działania łącznie z działaniami nabywcy stanowiły pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiadał Pan działkę nr  ... będącą we wspólności małżeńskiej oraz działkę nr  ...stanowiącej Pana własność, które podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegały działki o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10  i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Ponadto z opisu sprawy wynika, że odpłatnie wydzierżawił Pan przedmiotowe nieruchomości Kupującemu na okres 3 miesięcy.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

Zatem dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Wobec powyższego wskazać należy, iż dzierżawa przez Pana przedmiotowych nieruchomości spowodowała, że straciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Pana w sposób ciągły dla celów zarobkowych przedmiotowych nieruchomości spowodowało, że ww. nieruchomości były wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Pana działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność w  ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, stwierdzam, że  ww.  sprzedaż jest dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o  VAT, a Pan działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o  VAT. Z uwagi na powyższe nie można uznać, że  sprzedaż działek  nr  ..., nr  ...będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność sprzedaży działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust.  1 ustawy o VAT.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy o VAT:

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży była niezabudowana działka nr   ... będąca we wspólności małżeńskiej oraz działka nr  ...stanowiącej Pana własność, dla których – jak Pan wskazał wydano ostateczną decyzję o warunkach zabudowy z dnia 17 kwietnia 2020 r. przez Burmistrza Miast ... ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą budowa budynku handlowo-usługowego.

W świetle powyższych okoliczności należy wskazać, że działki nr   ..., nr  ... w chwili sprzedaży spełniały definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem dla ww. działek wydano warunki zabudowy. Zatem ich dostawa nie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT:

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy działka nr  ... została nabyta na podstawie umowy sprzedaży do majątku wspólnego, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Nabycie działki nr  ... nie było opodatkowane podatkiem VAT. Natomiast działka nr  ...została nabyta w drodze darowizny. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działek, lub że takie prawo nie przysługiwało.

Mając na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa przez Pana działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność nie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

W związku z powyższym sprzedaż przez Pana ww. działki nr   ... będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność będzie opodatkowana podatkiem VAT, według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu natomiast do obowiązku wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż działki nr  ..., należy zauważyć, że na podstawie art. 106b ust. 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą przedmiotowej nieruchomości jest spółka zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano –podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i  nie korzysta ze zwolnienia.

Mając zatem na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działki nr  ..., będącej we wspólności małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej Pana własność, jest Pan podmiotem dokonującym czynności opodatkowanej tym podatkiem i występuje Pan w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust.  1 ustawy. Zatem powinien Pan stosownie do art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż działki nr  ... w części przypadającej na Pana jako współwłaściciela oraz działki nr  ...stanowiącej wyłącznie Pana własność.

A zatem oceniając Pana stanowisko w zakresie opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr  ..., będącej we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej oraz działki nr  ...stanowiącej majątek osobisty Wnioskodawcy  jako dostawy towarów niekorzystającej ze zwolnienia od podatku VAT oraz obowiązku wystawienia faktury dokumentującej ww. sprzedaż, uznałem je za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).