Egzekucyjna sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1/7 i 1/16 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/7 i 1/16 również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Natomiast egzekucyjna sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/2 oraz 1/3 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w części dotyczącej:

‒skutków podatkowych dla dłużnika Pani A.S. egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe,

‒skutków podatkowych dla dłużnika Pana J.S. egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 września 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 października 2022 r. (wpływ 12 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik prowadzi egzekucję z:

1)448687/494492 części udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Nieruchomość o pow. 0,4468 ha położona: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (...).

Użytkownikiem wieczystym ww. udziału oraz właścicielem budynków i budowli jest J.S. i A.S. Nabycie ww. nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży – Akt notarialny Rep. (…) z 13 listopada 2002 r. przed Notariuszem w (…). W treści umowy sprzedający oświadczył, że „znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości budynki i budowle w postaci: budynku biurowego, hali produkcyjnej i wiaty magazynowej – stanowiące z mocy prawa odrębny od gruntu przedmiot własności stanowią towar używany w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, w stosunku do którego nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony”.

Ponadto kupujący J.S. i A.S. oświadczyli, że „przedmiotowe prawa kupują na prawach wspólności ustawowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (…) Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe w (...) nr 1”, przy czym ww. działalność gospodarczą prowadził jedynie J.S.

2)448687/494492 części udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w (…), ul. (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o (…) – użytkownikiem wieczystym jest J.S. i A.S.. Nabycie ww. nastąpiło na podstawie Umowy o oddanie działki w użytkowanie wieczyste – Akt notarialny Rep. (…) z 29 sierpnia 2008 r. przed Notariuszem w (…).

J.S. i A.S. oświadczyli, że „przedmiotową działkę gruntu w użytkowanie wieczyste nabywają na prawach wspólności ustawowej”.

W roku 2022 odbędą się licytacje ww. nieruchomości, wskutek których może nastąpić zbycie nieruchomości na rzecz nowego właściciela. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego dokonano opisu i oszacowania ww. nieruchomości, wyceny zostały sporządzone przez powołanych w tym celu biegłych sądowych którzy wskazali:

‒(dot. 1) szacunkową wartość rynkową udziału wynoszącego 448687/494492 części w prawie własności naniesień (w tym m.in. budynków) wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, objętego księgą wieczystą nr (...):(…)PLN (słownie złotych: (…) złote) w tym: wartość rynkowa udziału wynoszącego 448687/494492 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu objętego księgą wieczystą nr (...):(…)PLN (słownie złotych: (…) złotych),

‒(dot. 2) szacunkową wartość rynkową udziału wynoszącego 448687/494492 części w prawie własności naniesień wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu, objętego księgą wieczystą nr (...):(…) PLN (słownie złotych: (…) złotych), w tym: szacunkową wartość rynkową udziału wynoszącego 448687/494492 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu objętego księgą wieczystą nr (...):(…) PLN (słownie: (…) złotych).

W momencie zbycia nieruchomości, komornik będzie zobowiązany w imieniu dłużnika (obecnego właściciela) do wystawienia dokumentu potwierdzającego zbycie. Dłużnik nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Dłużnik zaprzestał wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej 30 października 2015 r. (data wykreślenia wpisu firmy PPH (...) z rejestru CEIDG 31 października 2015 r.) i aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT.

Wskazać jednocześnie należy, że na dzień złożenia niniejszego wniosku dłużnik J.S. figuruje rejestrze REGON jako osoba prowadząca gospodarstwo rolne w gminie (…).

Komornik działając w trybie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług dwukrotnie wzywał dłużników do złożenia szczegółowych wyjaśnień mających na celu ustalenie obowiązku Komornika wynikającego z art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług, pismo z 26 października 2021 r. odebrane przez J.S. 15 listopada 2021 r. oraz przez A.S. 8 listopada 2021 r., oraz pismo z 2 grudnia 2021 r. skutecznie doręczone 7 grudnia 2021 r. pozostały bez odpowiedzi. Komornik występował już z identycznym wnioskiem, jednak z uwagi na nieuzupełnienie braków wskazanych w wezwaniu z 16 lutego 2022 r., znak 0114-KDIP4-3.4012.840.2021.1.KM, wniosek pozostawiono bez rozpoznania. W załącznikach ORD-IN/A (1-4) przedstawiono odpowiedzi na zadane w wyżej wskazanym wezwaniu pytania.

Uzyskane odpowiedzi:

1. Czy dłużnik J.S. wprowadził ww. nieruchomości do ewidencji środków trwałych?

Tak. Informacja uzyskana od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) pismo ozn. (…) z 5 maja 2022 r.) pozyskana w zw. z kontrolą podatkową z maja 2012 r.

2. Czy po zakończeniu działalności gospodarczej został sporządzony spis z natury oraz czy dokonano rozliczenia podatku na podstawie art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług? Tak. Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) (pismo ozn. (…) z 5 maja 2022 r.) dłużnik J.S. 30 października 2015 r. zlikwidował działalność gospodarczą pod firmą „Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe (…) J.S.”. Złożył deklarację VAT-7 za październik 2015 r. – deklaracja zerowa, oraz informację o dokonanym likwidacyjnym spisie z natury, w której wykazał: ustalona wartość towarów: 0 zł, kwotę podatku należnego: 0 zł.

3. Czy Nieruchomość, stanowiąca działki nr 1/2, 1/3, 1/7 oraz 1/16 była/jest wykorzystywana w prowadzonej przez Dłużnika działalności. Jeżeli tak do jakich czynności Dłużnik wykorzystywał działki - opodatkowanych, zwolnionych czy niepodlegających opodatkowaniu?

Z wyjaśnień uzyskanych od dłużnika J.S., w piśmie 30 maja 2022 r., działki były wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej (była prowadzona inwestycja budowlana, która nie została ukończona). Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) (pismo ozn. (…) z 5 maja 2022 r.) w okresie objętym kontrolą i w trakcie kontroli trwały prace inwestycyjne na wskazanych działkach. Podatnik okazał decyzję Prezydenta miasta (…), nr (…) z 16 marca 2011 r., w której organ ten zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego (...) J.S. budynku usługowo-mieszkalnego wielorodzinnego „A” oraz rozbudowę i zmianę sposobu użytkowania budynku przemysłowego dawnej drukarni na budynek usługowo‑mieszkalny wielorodzinny „C” wraz z wewnętrznymi instalacjami: elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną sanitarną, wentylacji mechanicznej, klimatyzacji, centralnego ogrzewania i kotłowni olejowej w (…) przy ul. (…) na działkach o nr ewid. gruntów 1/7, 1/2, 1/3, 1/16 jako istniejącego obiektu budowlanego wpisanego 30 maja 1996 r. do rejestru zabytków dawnego województwa (...)pod nr (…), położonego na obszarze zabytkowego zespołu urbanistyczno‑architektonicznego i warstw kulturowych miasta (...) wpisanego 16 listopada 1959 r. do rejestru zabytków dawnego województwa (…) pod nr (…).

15 maja 2015 r. kontrolujący przeprowadzili oględziny, w których stwierdzono dwa zadaszone budynki mieszkalne (A i C), w jednym część parterowa – usługowa, w stanie surowym, w części położone tynki w lokalach, podziemną część garażową i zabytkowy budynek drukarni (B). W okresie objętym kontrolą podatnik ponosił wydatki inwestycyjne w ww. przedmiocie, np. robót budowlanych na terenie budowy przy ul. (…) w (…) budynki A i C, budowy budynku mieszkalno-usługowego oraz rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo-mieszkalny w (…) przy ul. (…), wyceny nieruchomości, usług geodezyjnych, projektu wykonawczego adaptacji zabudowań (dawnej drukarni) na budynek wielorodzinny – budynek A i C, wykonania instalacji elektrycznej, hydraulicznej, prac zabezpieczających na budynkach mieszkalnych, ociepleniu stropu, poddasza, przygotowania terenu do wykonania przyłączy, rozgraniczenia nieruchomości położonej przy ul. (…) i ulicy (...) (działka 1/7). W toku kontroli stwierdzono, że wpłacane były zadatki na poczet inwestycji od osób fizycznych, które podatnik rozliczył po stronie sprzedaży stosując 8% stawkę podatku VAT.

4. W jakim zakresie Dłużnik prowadził działalność gospodarczą? Czy z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej był podatnikiem podatku VAT?

Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (…) (pismo ozn. (…) z 5 maja 2022 r.) dłużnik J.S. prowadził działalność gospodarczą pod firmą „Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe (...) J.S.” w okresie 15 kwietnia 1992 r. - 30 października 2015 r. Odnotowano zawieszenie działalności gospodarczej w okresie 1 listopada 2013 r. – 30 października 2015 r., tj. do dnia likwidacji. W okresie objętym kontrolą podatnik wykonywał czynności polegające na: świadczeniu usług dzierżawy maszyn, najmu części obiektów w Mańkowie, sortowania opakowań z tworzyw sztucznych, dostawie motocykla. Ponadto podatnik opodatkował wpłaty (zadatki) zakupu lokali mieszkalnych. Kontrahentami podatnika były podmioty gospodarcze prowadzące działalność gospodarczą oraz osoby prywatne. 5 lipca 1993 r. J.S. został wpisany do rejestru podatników podatku VAT.

5. W jaki sposób została udokumentowana sprzedaż działek na rzecz Dłużników? jeśli fakturą, to czy faktura zawierała kwotę podatku naliczonego?

Nabycie działek nr 1/2, 1/7 oraz 10/2 nastąpiło na podstawie umowy sprzedaży – Akt notarialny Rep. (...) z 13 listopada 2002 r. przed Notariuszem w (...). Przedmiotem umowy było użytkowanie wieczyste gruntu nieruchomości położonej w (...) przy Placu (...) (ww. działki) o wartości (...)zł i prawo własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności o wartości (...)zł. Od kwoty (...) zł (wartość użytkowania wieczystego) pobrano kwotę (...) zł tytułem podatku od czynności cywilnoprawnych stosownie do art. 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r. poz. 959). Od kwoty (...) zł, tj. ceny budynków podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 2 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r. poz. 959). W treści umowy sprzedający oświadczył, że „znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości budynki i budowle w postaci: budynku biurowego, hali produkcyjnej i wiaty magazynowej – stanowiące z mocy prawa odrębny od gruntu przedmiot własności stanowią towar używany w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, w stosunku do którego nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony”. Ponadto kupujący J.S. i A.S. oświadczyli, że „przedmiotowe prawa kupują na prawach wspólności ustawowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej pod firmą (...) Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe w (...)” - nabycie działki nr 1/16 nastąpiło na podstawie umowy o oddanie działki w użytkowanie wieczyste – Akt notarialny Rep. (...) z 29 sierpnia 2028 r. przed Notariuszem w (...). J.S. i A.S. oświadczyli, że „przedmiotową działkę gruntu w użytkowanie wieczyste nabywają na prawach wspólności ustawowej. J.S. i A.S. dokonali wpłaty kwoty (...) zł tytułem pierwszej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu stanowiącej 25% ceny gruntu, tj. kwotę (...) zł, do której został doliczony podatek VAT w kwocie (...) zł. Ponadto, przez czas użytkowania wieczystego (do dnia 10 lipca 2095 r.) zobowiązali się uiszczać opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 3% ceny gruntu począwszy od stycznia 2009 r., wraz z należnym podatkiem VAT. Jednocześnie w piśmie z 30 maja 2022 r. dłużnik na pytanie „w jaki sposób została udokumentowana sprzedaż działek na rzecz Dłużników, jeśli fakturą, to czy faktura zawierała kwotę podatku naliczonego” uchylił się od odpowiedzi twierdząc, że „w związku z upływem okresu przedawnienia przechowywania dokumentacji nie jestem w stanie odpowiedzieć na to pytanie”.

Komornik jednoznacznie wskazuje w tym miejscu na przepis art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685), z którego wynika, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

6. Czy Dłużnikom przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem działek? Jeśli nie, proszę wskazać dlaczego?

Działki gruntu o nr 1/2, 1/7 oraz 10/2 stanowią użytkowanie wieczyste i transakcja ich zakupu nie była objęta podatkiem od towarów i usług, a zgodnie z treścią aktu notarialnego Rep. (...) z 13 listopada 2002 r. przed Notariuszem w (...), od tej transakcji naliczono podatek od czynności cywilnoprawnych. Natomiast naniesienia na ww. działkach gruntu stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności, stanowią towar używany w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, w stosunku do którego nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony”. Działka gruntu 1/16 przyjęta przez J.S. i A.S. do użytkowania wieczystego do 10 lipca 2095 r. objęta jest opłatą roczną za użytkowanie wieczyste, do której doliczono podatek od towarów i usług, jak wynika z treści aktu notarialnego Rep. (...) z 29 sierpnia 2028 r. przed Notariuszem w (...). Jednocześnie w piśmie z 30 maja 2022 r. dłużnik na pytanie „w jaki sposób została udokumentowana sprzedaż działek na rzecz Dłużników, jeśli fakturą, to czy faktura zawierała kwotę podatku naliczonego” uchylił się od odpowiedzi twierdząc, że „w związku z upływem okresu przedawnienia przechowywania dokumentacji nie jestem w stanie odpowiedzieć na to pytanie”.

Komornik jednoznacznie wskazuje w tym miejscu na przepis art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685), z którego wynika, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

7. Czy opisana Nieruchomość składająca się z działek nr 1/2, 1/3, 1/7 oraz 1/16 były/są przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (proszę wskazać okres, w którym ta okoliczność miała/ma miejsce).

Z akt sprawy wynika, iż dnia 28 października 2014 roku zawarto umowę najmu na czas określony od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. budynku B o powierzchni 800 m2, piętnastu miejsc postojowych w garażu podziemnym pod budynkami A i C oraz lokalu mieszkalnego o powierzchni 76,05 m2 znajdującego się na pierwszym piętrze w budynku C (brak oznaczenia lokalu). Umowa najmu została zawarta na cele niemieszkalne (magazynowe, biurowe i parkingowe). Wskazana wyżej umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem pięcioletniego okresu wypowiedzenia bądź z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia pod warunkiem zapewnienia przez Wynajmującego obiektu o podobnej powierzchni i możliwości użytkowania. Udostępniona kopia posiada nadaną datę pewną Repertorium A nr (…) z 29 października 2014 roku). Czynsz najmu ustalono na kwotę 1000 zł miesięcznie (brak informacji o podatku VAT). Najemca przy podpisaniu umowy zapłacił Wynajmującemu czynsz za 36 miesięcy z góry w kwocie 36 000 zł. Począwszy od 37 miesiąca najmu, Najemca zobowiązany jest do uregulowania kwoty czynszu każdego 1 dnia miesiąca.

8. Z jakich działek składają się nieruchomości? prosimy wskazać ich numery i określić czy wszystkie działki wymienione we wniosku są działkami zabudowanymi? Prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki, jakie obiekty znajdują się na niej konkretnie i czy stanowią one budynki lub budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.).

Działka 1/2 objęta księgą wieczystą numer (...) o powierzchni 0,0050 ha (Bi – inne tereny zabudowane). Działka wspólnie ogrodzona i zagospodarowana z działkami 1/3 i 1/7 objętymi KW nr (...) oraz działką 1/16 objętą KW nr (...) (tworzą gospodarczą całość).

Działka 1/2 niezabudowana. Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą.

Działka 1/3 objęta księgą wieczystą numer (...) o powierzchni 0,0090 ha (Bi – inne tereny zabudowane). Działka wspólnie ogrodzona i zagospodarowana z działkami 1/2 i 1/7 objętymi KW nr (...) oraz działką 1/16 objętą KW nr (...).

Działka 1/3 niezabudowana, wzdłuż zachodniej i południowej granicy ogrodzona. Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą.

Działka 1/7 objęta księgą wieczystą numer (...) o powierzchni 0,4328 ha (B – tereny mieszkaniowe). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (działka 1/7 przylega do działki 1/6 znajdującej się w ciągu ul. (...)). Działka wspólnie ogrodzona i zagospodarowana z działkami 1/2 i 1/3 objętymi KW nr (...) oraz działką 1/16 objętą KW nr (...).

Działka 1/7 zabudowana trzema budynkami, tj. budynkiem mieszkalno-usługowym o 3,5 kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczonym (w trakcie realizacji, budynek A), budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o dwóch kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczonym, wybudowanym w 2013 roku (budynek C) oraz budynkiem warsztatu remontowo-naprawczego parterowym, niepodpiwniczonym z 1920 roku (budynek B). Na części działki wykonane utwardzenia w postaci chodników wykonanych z kostki betonowej. Ogrodzona. Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą.

Działka 1/16 objęta księgą wieczystą numer (...) o powierzchni 0,0121 ha (Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy). Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. (...), działka drogowa nr 1027/5). Na działce wykonany zjazd do parkingu podziemnego (działka stanowi gospodarczą całość wraz z działkami 1/2, 1/3 i 1/7 objętymi księgą wieczystą (...) – działki wspólnie zagospodarowane). Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą.

9. W przypadku gdy działki stanowią grunt zabudowany proszę wskazać: w jaki sposób i od kiedy budynki/budowle były wykorzystywane przez dłużników, kiedy rozpoczęto wykorzystywanie/użytkowanie budynków/budowli, czy dłużnicy ponosili w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym wydatki na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na działkach, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej, jeśli tak prosimy wskazać odrębnie dla każdego budynku/budowli: kiedy miały miejsce te ulepszenia (należy wskazać datę), czy dłużnikom przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenia budynku/budowli, kiedy miały miejsca te ulepszenia (należy wskazać datę), czy od rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku/budowli po ulepszeniu minie okres co najmniej 2 lat.

Na działce nr 1/7 po uzyskaniu pozwolenia na budowę (decyzja Prezydenta miasta (...)a, nr (...) z 16 marca 2011 r.) dłużnik posadowił budynki A i C. Budynek mieszkalno-usługowy (budynek A) (stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, w trakcie realizacji), posadowiony w północnej części działki 1/7. Budynek dwupiętrowy z poddaszem użytkowym, podpiwniczony realizowany w oparciu o pozwolenia na budowę wydane przez Miasta (...) decyzją nr (...) (znak: (...)) z 16 marca 2011 roku, zmienioną następnie decyzjami (...) Miasta nr (...) (znak: (...)) z 28 października 2011 roku, nr (...) (znak: (...)) z 5 października 2012 roku oraz nr (...) (znak: (...)) z 9 listopada 2012 roku. Budynek realizowany w technologii tradycyjnej, murowanej. W budynku znajdują się dwa lokale handlowo-usługowe (usytuowane na parterze od strony północnej elewacji) oraz 29 lokali mieszkalnych, w podpiwniczeniu przewidziano miejsca postojowe (garaż podziemny – łączna liczba zrealizowanych miejsc postojowych dla budynków A i C – 35). Wjazdy do garażu podziemnego usytuowane: jeden od strony zachodniej elewacji, drugi w północno-wschodnim narożniku.

Wskazując daty ulepszeń Wnioskodawca wyjaśnił, że zajęcia komorniczego przedmiotowej nieruchomości dokonano 9 października 2014 r. i od tej daty nie stwierdzono ulepszeń budynku A. Zatem określając daty ulepszeń należy przyjąć, że powstały one w okresie pomiędzy datą uzyskania pierwszego pozwolenia na budowę, a datą zajęcia nieruchomości, tj. w okresie od 16 marca 2011 r. a 9 października 2014 r. Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) (pismo ozn. (...)z 5 maja 2022 r.) w okresie objętym kontrolą i w trakcie kontroli trwały prace inwestycyjne na wskazanych działkach. W okresie objętym kontrolą (sierpień 2011 r. - marzec 2012 r.) podatnik ponosił wydatki inwestycyjne w przedmiocie np. robót budowlanych na terenie budowy przy ul. (...) w (...)u budynki A i C, budowy budynku mieszkalno-usługowego oraz rozbudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo-mieszkalny w (...)u przy ul. (...), wyceny nieruchomości, usług geodezyjnych, projektu wykonawczego adaptacji zabudowań (dawnej drukarni) na budynek wielorodzinny – budynek A i C, wykonania instalacji elektrycznej, hydraulicznej, prac zabezpieczających na budynkach mieszkalnych, ociepleniu stropu, poddasza, przygotowania terenu do wykonania przyłączy, rozgraniczenia nieruchomości położonej przy ul. (…) i ulicy (...) (działka 1/7). W toku kontroli stwierdzono, że wpłacane były zadatki na poczet inwestycji od osób fizycznych, które podatnik rozliczył po stronie sprzedaży stosując 8% stawkę podatku VAT.

Budynek B przemysłowy (zgodnie z informacją z rejestru budynków oznaczony jako warsztat przemysłowo-naprawczy z 1920 roku). Budynek jednokondygnacyjny, z poddaszem, niepodpiwniczony, wykonany w technologii tradycyjnej. Fundamenty w części z kamienia polnego, w części z cegły. Ściany murowane z cegły pełnej, fragment zachodniej ściany w północnej części obiektu uległ zawaleniu). Strop o konstrukcji drewnianej (brak deskowania i okładzin stropowych, widoczne belki). Schody na poddasze w części betonowe, w części drewniane. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej, kryty blachą w rąbek (miejscami brak pokrycia). Rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej (szczątkowe). Stolarka okienna drewniana (brak szklenia), brak stolarki drzwiowej. Wewnątrz na ścianach tynki w znacznej części uszkodzone, odspojone. W budynku brak instalacji. Obiekt wyłączony z użytkowania. Powierzchnia zabudowy zgodnie z informacją z rejestru budynków 1051 m2. Zgodnie z dostępną dokumentacją projektową budynek przewidziany został do przebudowy i zamiany sposobu użytkowania z przemysłowej na mieszkalno-usługową. Zgodnie z dostępną dokumentacją techniczną (m.in. ekspertyzą dotyczącą możliwości modernizacji budynków położonych przy Placu (…) w (...)u na działce nr 1/7) część ścian przewidziana została do rozbiórki. Jak wyżej wspomniano, budynek stał się przedmiotem najmu na okres 15 lat od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Z akt sprawy nie wynika, aby budynek poddany był ulepszeniom.

Budynek mieszkalny wielorodzinny (budynek C) (stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, oddany do użytkowania w 2013 roku), posadowiony w południowej części działki 1/7. Budynek parterowy z poddaszem użytkowym, podpiwniczony. Budynek zrealizowany w oparciu o pozwolenie na budowę wydane przez (...) Miasta (...) decyzją nr (...) (znak: (...)) z 16 marca 2011 roku, zmienioną następnie decyzjami Miasta (...) (znak: (...)) z 28 października 2011 roku. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej, murowanej. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych (z czego cztery lokale zostały wyodrębnione i sprzedane – nie stanowią przedmiotu niniejszego opracowania), w podpiwniczeniu przewidziano miejsca postojowe (garaż podziemny – łączna liczba zrealizowanych miejsc postojowych dla budynku A i C – 35). Wjazdy do garażu podziemnego wspólne dla budynków A i C usytuowane przy budynku A.

Jak wyżej wspomniano lokal mieszkalny o pow. 76,05 m² położony na I piętrze budynku C stał się przedmiotem najmu na okres 15 lat od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Budynek oddany do użytkowania w 2013 roku na podstawie decyzji nr(...)/2013 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 25 kwietnia 2013 roku. Jeżeli chodzi o określenie wartości ulepszeń wyżej opisanych budynków i budowli posadowionych na działce 1/7 to Komornik nie dysponuje żadną dokumentacją (faktury VAT, umowy, zlecenia) pochodzącą od dłużnika. W piśmie z 30 maja 2022 r. dłużnik na powyższe pytanie uchylił się od odpowiedzi twierdząc, że „w związku z upływem okresu przedawnienia przechowywania dokumentacji nie jestem wstanie odpowiedzieć na to pytanie”. Komornik jednoznacznie wskazuje w tym miejscu na przepis art. art. 43 ust.21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685) , z którego wynika, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. Jednocześnie w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony przez Biegłą Sądową (…) sierpnia 2017 r., w którym Biegła określiła wartość naniesień (w tym między innymi budynków) na kwotę 4.274.907zł, co jednoznacznie wskazuje na wielokrotne przekroczenie wartości ulepszeń w porównaniu do wartości początkowej nieruchomości (w Akcie notarialnym Rep. (...)z 13 listopada 2002 r. wartość prawa własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności określono na (...) zł).

Na działce nr 1/16 wykonano zjazd do parkingu podziemnego (działka stanowi gospodarczą całość wraz z działkami 1/2, 1/3 i 1/7 objętymi księgą wieczystą (...) – działki wspólnie zagospodarowane). Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą. Wskazując daty ulepszeń Wnioskodawca wyjaśnił, że zajęcia komorniczego przedmiotowej nieruchomości dokonano 9 października 2014 r. i od tej daty nie stwierdzono ulepszeń. Zatem określając daty ulepszeń należy przyjąć, że powstały one w okresie pomiędzy datą uzyskania pierwszego pozwolenia na budowę, a datą zajęcia nieruchomości, tj. w okresie od 16 marca 2011 r. a 9 października 2014 r. Jeżeli chodzi o określenie wartości ulepszeń wyżej opisanych budowli posadowionych na działce 1/16, to Komornik nie dysponuje żadną dokumentacją (faktury VAT, umowy, zlecenia) pochodzącą od dłużnika. W piśmie z 30 maja 2022 r. dłużnik na powyższe pytanie uchylił się od odpowiedzi twierdząc, że „w związku z upływem okresu przedawnienia przechowywania dokumentacji nie jestem wstanie odpowiedzieć na to pytanie”.

Komornik jednoznacznie wskazuje w tym miejscu na przepis art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685), z którego wynika, że: jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Jednocześnie w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony przez Biegłą Sądową (…) sierpnia 2017 r., w którym Biegła określiła wartość naniesień 30.135,00 zł co stanowi wartości wyższą niż 30% wartości początkowej działki (jak wynika z treści aktu notarialnego Rep. (...)z 29 sierpnia 2028 r. przed Notariuszem w (...)- cena gruntu oddawanego w wieczyste użytkowanie wynosiła (...) zł.

10. W przypadku gdy którakolwiek z wyżej wymienionych działek stanowi grunt niezabudowany prosimy wskazać (w odniesieniu do każdej z działek): czy dana działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, jakie są postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do tej działki, czy dla danej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez Biegłą Sądową (...) sierpnia 2017 r., dla terenu, na którym znajdują się działki brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta (...) zatwierdzonym Uchwałą nr (…) Rady Miasta (...) z 21 kwietnia 1998 roku, zmienionym Uchwałą nr (…)Rady Miasta (...) z 26 marca 2013 roku działki: oznaczone aktualnymi numerami ewidencyjnymi 1/2, 1/3, 1/7 oraz 1/16 znajdują się na terenach centralnego obszaru wielofunkcyjnego (oznaczonego symbolem S). Ponadto 21 lipca 2009 roku (...) Miasta wydał decyzję nr (…) o warunkach zabudowy (znak: (…)) ustalającą wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno‑usługowego oraz rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo mieszkalny, przewidzianej do realizacji w (...) przy ul. (...) na działkach o numerach ewidencyjnych gruntów 1/7, 1/2, 1/3. Zgodnie z ww. decyzją teren inwestycji stanowi teren zabudowy śródmiejskiej, rozumianej jako zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który stanowi faktyczne centrum miasta lub dzielnicy miasta.

Ww. decyzja przewiduje dla terenu inwestycji następujące rodzaje zabudowy:

‒rodzaj zabudowy – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,

‒inny rodzaj zabudowy – zabudowa usługowa, w tym zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej,

‒inny rodzaj zabudowy – drogi wewnętrzne,

‒inny rodzaj zabudowy – obiekty infrastruktury technicznej.

W dniu 14 października 2010 roku (...) Miasta wydał decyzję nr (…) (znak: (…) udzielającą pozwolenia konserwatorskiego na zagospodarowanie istniejących obiektów zabytkowych na cele mieszkalno-usługowe oraz budowę nowego budynku mieszkalno-usługowego w ramach zamierzenia pn. „Budowa budynku mieszkalno-usługowego oraz rozbudowa i zmiana sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo-mieszkalny, budowa zjazdu z ul. (...)”, przewidzianego do realizacji w (...) przy ul. Pl. (…), na działkach o nr ewid. gruntów 1/7, 1/2 i 1/3.

W dniu 31 grudnia 2010 roku Miasta (...) wydał decyzję nr (…) (znak: (…) zezwalającą na:

1) lokalizację zjazdu publicznego, na czas nieokreślony, z ul. (...) w (...)u do działki nr 1/7 (zjazd na zasadzie prawoskrętu);

2) przebudowę zjazdu o parametrach zjazdu publicznego, na czas nieokreślony, z ul. (...) w (...) do działki nr 1/16.

11. Do jakich czynności Nieruchomości były wykorzystywane – opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych od tego podatku czy niepodlegających opodatkowaniu.

Wyodrębnienie i sprzedaż lokali:

1)Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 1 w budynku C oraz sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i nieruchomości (akt notarialny nr (…) z 17 września 2013 r. u notariusza (…)),

2)Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 6 w budynku C oraz sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i nieruchomości (akt notarialny nr (…) z 18 października 2013 r. u notariusza (…)),

3)Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 5 w budynku C oraz sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i nieruchomości (akt notarialny nr (…)z dnia 18 października 2013 r. u notariusza (…)),

4)Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 7 w budynku C oraz sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i nieruchomości (akt notarialny nr (…)z 26 października 2013 r. u notariusza (…)).

Umowy na wybudowanie, wyodrębnienie i sprzedaż lokali: Dłużnik zawarł umowy na wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaż z wieloma podmiotami. Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) (pismo ozn. (...) z 5 maja 2022 r.) przyjął na tę okoliczność opodatkowane kwoty stanowiące zadatki stosując 8% stawkę podatku VAT.

Jak wynika z treści działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości o nr (...) umowy te zawarte zostały co najmniej w wymienionych tam przypadkach i na tę okoliczność powstały wpisy zawierające:

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr m. 6 i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 2, 3, 4 aktu notarialnego z 23 listopada 2011 r. Nr Rep. A (…) oraz § 2 aktu notarialnego Rep. (…) z dnia 29 kwietnia 2013 r.,

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr m. 76 i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 2, 3, 4 aktu notarialnego z 16 listopada 2011 r. Nr Rep. (…),

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr m. 9 i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 2, 3, 4 aktu notarialnego Rep. (…) z 14 stycznia 2012 r.,

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym numerze m. 1 i jego sprzedaż zgodnie z treścią § 2, 3, 4 aktu notarialnego Rep. (…) z 2 marca 2012 r. oraz z treścią aktu notarialnego nr Rep. (…)z 16 stycznia 2013 r.,

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr 1, usytuowanego w budynku oznaczonym literą C i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 2, 3, 4 aktu notarialnego Rep. A (…) z 21 czerwca 2012 r.,

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr 4, usytuowanego w budynku oznaczonym literą C i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 3, 4, 5 aktu notarialnego Rep. A (…) z 21 czerwca 2012 r.,

‒roszczenie o wybudowanie domu mieszkalnego i ustanowienie w nim odrębnej własności lokalu mieszkalnego o projektowanym nr 3, usytuowanego w budynku oznaczonym literą C i jego sprzedaż, zgodnie z treścią § 3, 4, 5 aktu notarialnego Rep. A (…) z 3 października 2012 r.

Najem:

Z akt sprawy wynika, iż 28 października 2014 roku zawarto umowę najmu na czas określony od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. budynku B o powierzchni 800 m², piętnastu miejsc postojowych w garażu podziemnym pod budynkami A i C oraz lokalu mieszkalnego o powierzchni 76,05 m² znajdującego się na pierwszym piętrze w budynku C (brak oznaczenia lokalu). Umowa najmu została zawarta na cele niemieszkalne (magazynowe, biurowe i parkingowe). Wskazana wyżej umowa przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem pięcioletniego okresu wypowiedzenia bądź z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia pod warunkiem zapewnienia przez Wynajmującego obiektu o podobnej powierzchni i możliwości użytkowania. Udostępniona kopia posiada nadaną datę pewną Repertorium A nr (…) z 29 października 2014 roku). Czynsz najmu ustalono na kwotę (…) zł miesięcznie (brak informacji o podatku VAT). Najemca przy podpisaniu umowy zapłacił Wynajmującemu czynsz za 36 miesięcy z góry w kwocie (…) zł. Począwszy od 37 miesiąca najmu Najemca zobowiązany jest do uregulowania kwoty czynszu każdego 1 dnia miesiąca.

12. Jeśli nieruchomości były wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku – prosimy wskazać, czy służyły one do tych czynności przez cały okres posiadania przez dłużników?

Z akt sprawy nie wynika, jakoby nieruchomości były wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku.

13. Czy Pani A.S. prowadzi działalności gospodarczą, z tytułu której jest/była podatnikiem podatku VAT?

Zgodnie z informacją uzyskaną od Naczelnika Urzędu Skarbowego w (...) (pismo ozn. (…) z 5 maja 2022 r.) w stosunku do A.S. NIP (...) nie odnotowano powiązań z działalnością gospodarczą i w związku z tym nie była i nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku VAT.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

W oparciu o uzyskane od dłużniczki informacje, nie prowadziła ona nigdy działalności gospodarczej, w związku z tym nie była i nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku VAT. Dłużniczka występowała jednak jako małżonka w umowach sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w budynku C. Wyjaśnienia wymaga fakt, że w związku z pozyskaną informacją w toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, iż Sąd Rejonowy w (...) wyrokiem z 21 listopada 1984 r. sygn. akt (...), który uprawomocnił się w 13 grudnia 1984 r. rozwiązał przez rozwód małżeństwo zawarte pomiędzy dłużnikami. Należało przyjąć, że pomiędzy dłużnikami nie istnieje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska i dla potrzeb sprzedaży przyjęto równe udziały dłużników.

Stroną umowy najmu budynku B, miejsc postojowych w garażu podziemnym pod budynkami A i C, lokalu mieszkalnego w budynku C był J.S. w charakterze wynajmującego oraz (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (...), al. (...), KRS (...) w charakterze najemcy.

Wszelkiego rodzaju działania inwestycyjne zmierzające do zwiększenia wartości działek będących przedmiotem wniosku poczynił jedynie J.S. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Budynek C posadowiony na działce nr 1/7 od daty zajęcia komorniczego, tj. od 9 października 2014 r. nie podlegał ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Chodniki wykonane z kostki betonowej posadowione na działce 1/7 stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.). Ww. budowle nie podlegały ulepszeniom od daty zajęcia komorniczego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej tych budowli.

Nabycie działki nr 1/16 nastąpiło na podstawie umowy o oddanie działki w użytkowanie wieczyste - Akt notarialny Rep. (...) z 29 sierpnia 2008 r. przed Notariuszem w (...). J.S. i A.S. oświadczyli, że „przedmiotową działkę gruntu w użytkowanie wieczyste nabywają na prawach wspólności ustawowej. J.S. i A.S. dokonali wpłaty kwoty (…) zł tytułem pierwszej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki gruntu stanowiącej 25% ceny gruntu, tj. kwotę (...) zł, do której został doliczony podatek VAT w kwocie (…) zł. Ponadto, przez czas użytkowania wieczystego (do dnia 10 lipca 2095 r.) zobowiązali się uiszczać opłatę roczną za użytkowanie wieczyste w wysokości 3% ceny gruntu począwszy od stycznia 2009 r., wraz z należnym podatkiem VAT.

Według wiedzy tutejszego organu budowla (zjazd do parkingu podziemnego) posadowiona na działce nr 1/16 nie została oddana w użytkowanie.

Pytania

1)Czy spoczywa na komorniku, w momencie licytacji wyżej opisanych nieruchomości, obowiązek wystawienia faktury bez naliczenia podatku VAT i nie ciąży na nim obowiązek pobrania podatku VAT, ponieważ zbycie nie podlega pod ustawę VAT w sytuacji kiedy dłużnik - obecny właściciel, nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT?

2)Czy też, w związku z treścią i na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685) zgodnie z którym, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione i ciąży na Komorniku obowiązek objęcia ww. sprzedaży podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, na podstawie art. 22 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 22 poz. 1337), komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w przypadku sprzedaży towarów wystawiają w imieniu dłużnika i na jego rachunek faktury potwierdzające dokonanie sprzedaży tych towarów. Fakturę wystawia się jeśli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów.

W myśl art. 18 ustawy, Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2005 r Nr 229 poz. 1954 ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Fakturę wystawia się, jeśli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów (art. 22 ust. 2).

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, iż jako komornik ma Pan obowiązek wystawić fakturę VAT pod warunkiem, że na dłużniku (...) spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli przedmiotem dostawy był budynek (lokal) wraz z gruntem, ma Pan obowiązek wystawić fakturę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu prawa własności do nieruchomości.

Dłużnik zaprzestał wykonywania działalności gospodarczej 30 października 2015 r. (data wykreślenia wpisu z rejestru CEIDG 31 października 2015 r.) i aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT, w związku z powyższym, co do zasady, nie spoczywa na Panu obowiązek dokumentowania sprzedaży w imieniu dłużnika, fakturą VAT i nie ciąży na Panu obowiązek pobrania podatku VAT, ponieważ zbycie nie podlega pod ustawę VAT.

Jednakże mając na uwadze art. 43 ust. 21 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 19 marca 2021 r. (Dz. U. z 2021 r. poz. 685) zgodnie z którym, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, oraz wykazany powyżej brak woli współpracy po stronie dłużników do prawidłowego ustalenia obowiązku podatkowego należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione i sprzedaż opisanych wyżej nieruchomości objęta będzie podatkiem od towarów i usług, zaś na Komorniku ciąży obowiązek wystawienia faktury VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie:

‒skutków podatkowych dla dłużnika Pani A.S. egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe,

‒skutków podatkowych dla dłużnika Pana J.S. egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady,

państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle lub ich części oraz grunt (oraz udział w gruncie) i jego prawo użytkowania wieczystego spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję z udziału 448687/494492 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (dalej: nieruchomość). Ww. nieruchomość stanowią działki o nr 1/2, 1/3, 1/7 oraz 1/16.

Dłużnik J.S. nie jest obecnie czynnym podatnikiem podatku VAT. Dłużnik zaprzestał wykonywania pozarolniczej działalności gospodarczej 30 października 2015 r. i aktualnie nie figuruje w rejestrze VAT. Dłużnik J.S. wprowadził ww. nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Nieruchomość była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej (była prowadzona inwestycja budowlana, która nie została ukończona). Po zakończeniu działalności gospodarczej został sporządzony spis z natury oraz dokonano rozliczenia podatku na podstawie art. 14 ustawy o podatku od towarów i usług.

W 2014 r. zawarto umowy najmu Budynku B, 15 miejsc postojowych w garażu podziemnym pod Budynkami A i C oraz lokalu mieszkalnego w budynku C. Stroną umów najmu był Pan J.S. w charakterze wynajmującego. Wszelkiego rodzaju działania inwestycyjne zmierzające do zwiększenia wartości działek będących przedmiotem wniosku poczynił jedynie Pan J.S. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Dłużnik Pani A.S. nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, w związku z tym nie była i nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą skutków podatkowych sprzedaży ww. nieruchomości dłużników Pani A.S. i Pana J.S. (dotyczy udziału 448687/494492 w tej nieruchomości).

Aby dokonać tej analizy w pierwszej kolejności sprawdzić należy, czy w odniesieniu do egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości ww. dłużnicy będą uznani za podatników podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Mając na uwadze fakt, że jeden z dłużników, Pan J.S., jak wskazano w opisie sprawy wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej, to w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

Zatem przy dostawie ww. nieruchomości, spełnione będą przesłanki do uznania Dłużnika Pana J.S. za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, mimo że Dłużnik nie figuruje aktualnie w rejestrze podatników VAT, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Dłużnika. W konsekwencji, dostawa przez dłużnika Pana J.S. opisanej nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zauważyć przy tym trzeba, że jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość stanowiąca majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług, w okolicznościach wskazanych w art. 15 ust. 1 ustawy, jest ten małżonek, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Zatem w sytuacji, gdy nieruchomość jest własnością obojga małżonków, podatnikiem będzie ten, który faktycznie dokonuje czynności wykraczających poza zakres zwykłego wykonywania prawa własności.

Z okoliczności niniejszej sprawy wynika, że to dłużnik Pan J.S. wykorzystywał nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (była prowadzona inwestycja budowlana, która nie została ukończona). Pani A.S. nie prowadziła nigdy działalności gospodarczej, w związku z tym nie była i nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku VAT. Zawarto umowy najmu, lecz ich stroną był Pan J.S. w charakterze wynajmującego. Wszelkiego rodzaju działania inwestycyjne zmierzające do zwiększenia wartości działek będących przedmiotem wniosku poczynił jedynie Pan J.S. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zatem, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości (tj. 448687/494492 części udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli) uznać należy za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jedynie w przypadku dłużnika – Pana J.S. i to Pan J.S. z tego tytułu będzie występował w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości będzie skutkować uznaniem tylko Pana J.S. za podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy. Natomiast Pani A.S. nie będzie w opisanej sytuacji uznana za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.

Pana stanowisko w zakresie uznania, że dłużnik Pani A.S. nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z opisaną egzekucyjną sprzedażą nieruchomości jest zatem prawidłowe. Natomiast Pana stanowisko w zakresie uznania, że dłużnik Pan J.S. nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z opisaną egzekucyjną sprzedażą nieruchomości jest nieprawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział w przypadku niektórych czynności zastosowanie zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy,

przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego bądź wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.),

kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen - „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki. Zwolnienie od podatku przy sprzedaży ww. towarów jest również możliwe w oparciu o normę art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Pierwszym zasiedleniem jest więc pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części np. oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku czy budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

I tak, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Jeżeli natomiast nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli, lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Przy czym przepis ten znajduje zastosowanie również do prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

pod pojęciem budowli należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości będą:

‒Działka nr 1/2 - niezabudowana

Dla terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 21 lipca 2009 roku wydano decyzję nr o warunkach zabudowy ustalającą wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno‑usługowego oraz rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo mieszkalny, przewidzianej do realizacji na działkach o nr 1/7, 1/2, 1/3. Transakcja zakupu działki nie była objęta podatkiem VAT.

‒Działka nr 1/3 - niezabudowana

Działka wspólnie ogrodzona i zagospodarowana z działkami 1/3 i 1/7 oraz działką 1/16 (tworzą gospodarczą całość). Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą. Dla terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 21 lipca 2009 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy ustalającą wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno‑usługowego oraz rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo mieszkalny, przewidzianej do realizacji na działkach o nr 1/7, 1/2, 1/3.

‒Działka nr 1/7 - zabudowana trzema budynkami oraz chodnikami:

‒budynkiem mieszkalno-usługowym (w trakcie realizacji, budynek A).

Budynek posadowiony przez dłużnika, stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności. Zajęcia komorniczego przedmiotowej nieruchomości dokonano 9 października 2014 r. i od tej daty nie stwierdzono ulepszeń budynku A. Zatem, określając daty ulepszeń należy przyjąć, że powstały one w okresie pomiędzy datą uzyskania pierwszego pozwolenia na budowę, a datą zajęcia nieruchomości, tj. w okresie od 16 marca 2011 r. a 9 października 2014 r. Zawarto umowę najmu na czas określony od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. piętnastu miejsc postojowych w garażu podziemnym pod budynkami A i C.

‒budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, wybudowanym w 2013 roku (budynek C, stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności). Budynek posadowiony przez dłużnika. Lokal mieszkalny położony w budynku C stał się przedmiotem najmu na okres 15 lat od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Budynek oddany do użytkowania w 2013 roku. Od daty zajęcia komorniczego, tj. od 9 października 2014 r. nie podlegał ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

‒budynkiem warsztatu remontowo-naprawczego z 1920 roku (budynek B).

Budynek przemysłowy, wyłączony z użytkowania. Budynek stał się przedmiotem najmu na okres 15 lat od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Z akt sprawy nie wynika, aby budynek poddany był ulepszeniom.

‒chodnikami wykonanymi z kostki betonowej. Chodniki wykonane z kostki betonowej stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Chodniki w części przylegającej do budynku C zostały oddane do użytku wraz z budynkiem C. Ww. budowle nie podlegały ulepszeniom od daty zajęcia komorniczego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej tych budowli.

Działka ogrodzona. Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą. Transakcja zakupu działki nie była objęta podatkiem VAT.

‒Działka nr 1/16 – zabudowana.

Nabycie nastąpiło na podstawie umowy o oddanie działki w użytkowanie wieczyste – z 29 sierpnia 2008 r. Na działce wykonany zjazd do parkingu podziemnego (działka stanowi gospodarczą całość wraz z działkami 1/2, 1/3 i 1/7). Teren w rejonie działki uzbrojony w energię elektryczną, wodociąg, kanalizację, gaz, sieć ciepłowniczą. Wskazując daty ulepszeń wyjaśnił Pan, że zajęcia komorniczego przedmiotowej nieruchomości dokonano 9 października 2014 r. i od tej daty nie stwierdzono ulepszeń.

Z akt sprawy nie wynika, jakoby opisana wyżej nieruchomość była wykorzystywana do czynności zwolnionych od podatku.

Aby wyjaśnić Pana wątpliwości, należy przeanalizować kwestię ewentualnego zwolnienia z podatku VAT dla sprzedaży działek. W tym celu należy odnieść się do każdej z wymienionych działek odrębnie.

Jak wynika z przedstawionych przez Pana informacji, działka nr 1/7 oraz działka nr 1/16 są działkami zabudowanymi. Na działce nr 1/7 znajdują się budynki i budowle: budynek mieszkalno-usługowy, budynek mieszkalny wielorodzinny, budynek warsztatu remontowo-naprawczego oraz chodniki z kostki betonowej. Na działce nr 1/16 znajduje się budowla – zjazd do parkingu podziemnego.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do egzekucyjnej sprzedaży ww. nieruchomości zabudowanych – które to zabudowania stanowią budynki/budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, zastosowanie znajduje zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy rozstrzygnąć, czy względem posadowionych na danej działce budynków/budowli nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy, budynek mieszkalno-usługowy A posadowiony na działce nr 1/7 został wybudowany przed 9 października 2014 r. przez Dłużnika. Zawarto umowę najmu miejsc postojowych pod budynkiem na czas określony od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Zajęcia komorniczego przedmiotowej nieruchomości dokonano 9 października 2014 r. i od tej daty nie stwierdzono ulepszeń budynku A. Budynek mieszkalny wielorodzinny C posadowiony na działce nr 1/7 został oddany do użytkowania w 2013 r. Od daty zajęcia komorniczego, tj. od 9 października 2014 r. nie podlegał ulepszeniom w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Budynek warsztatu remontowo-naprawczego B posadowiony na działce nr 1/7 z 1920 roku to budynek przemysłowy, wyłączony z użytkowania, budynek stał się przedmiotem najmu na okres 15 lat od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. Z akt sprawy nie wynika, aby budynek poddany był ulepszeniom. Chodniki posadowione na działce nr 1/7 wykonane z kostki betonowej zostały oddane do użytku w 2013 r. Budowle nie podlegały ulepszeniom od daty zajęcia komorniczego w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiącym co najmniej 30% wartości początkowej tych budowli. Na działce nr 1/16 wykonany został zjazd do parkingu podziemnego. Od daty zajęcia komorniczego, tj. 9 października 2014 r. nie stwierdzono jego ulepszeń. Jak wskazano we wniosku, zawarto umowę najmu na czas określony od 28 października 2014 r. do 31 grudnia 2029 r. piętnastu miejsc postojowych w garażu podziemnym pod budynkami A i C. Działka stanowi gospodarczą całość wraz z działkami 1/2, 1/3 i 1/7. Zatem, przyjąć należy że umową najmu objęty był również zjazd do tych garaży.

Zatem w świetle przedstawionych okoliczności należy stwierdzić, że dostawa przedmiotowych budynków i budowli posadowionych na działce nr 1/7 oraz nr 1/16 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym w odniesieniu do ww. budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnieniu będzie podlegał także grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu), na którym przedmiotowe budynki i budowle są posadowione, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy.

Ponieważ dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1/7 i 1/16 korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień od podatku ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W odniesieniu do niezabudowanych działek należy zauważyć, że jak wynika z opisu sprawy, dla działek nr 1/2 oraz 1/3 brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 21 lipca 2009 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy ustalającą wymagania dotyczące zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno‑usługowego oraz rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo mieszkalny, przewidzianej do realizacji na działkach o nr 1/7, 1/2, 1/3. Transakcja zakupu działek nie była objęta podatkiem VAT. Z akt sprawy nie wynika, jakoby opisane działki były wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku.

W konsekwencji, dostawa działek nr 1/2 oraz 1/3 nie będzie mogła zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ dla inwestycji obejmującej działki nr 1/2 oraz 1/3 wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno‑usługowego oraz rozbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku przemysłowego (dawnej drukarni) na budynek usługowo mieszkalny. Działki nr 1/2 oraz 1/3 stanowią zatem teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

Skoro do dostawy działek nr 1/2 oraz 1/3, nie będą spełnione przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wskazano w opisie sprawy, transakcja zakupu działki nr 1/2 nie była objęta podatkiem VAT. Działki nr 1/2 oraz 1/3 nie były wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku VAT.

Zatem, w niniejszej sprawie, nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędne do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

Tym samym dla dostawy egzekucyjnej działek nr 1/2 oraz 1/3, nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Podsumowując, egzekucyjna sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1/7 i 1/16 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/7 i 1/16 również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Natomiast egzekucyjna sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/2 oraz 1/3 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

W odniesieniu do sposobu dokumentowania transakcji sprzedaży nieruchomości, należy wskazać, że zasady dokumentowania czynności podlegających opodatkowaniu regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1)czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

2)sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Natomiast zgodnie z art. 106c ustawy:

Faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika:

1)organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;

2)komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Jak określono powyżej egzekucyjna sprzedaż budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1/7 i 1/16 korzystała będzie ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/7 i 1/16 również będzie korzystało ze zwolnienia od podatku. Natomiast egzekucyjna sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu - działek nr 1/2 oraz 1/3 nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy, zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku.

Zatem, czynności sprzedaży egzekucyjnej działek nr 1/7 oraz 1/16, która to korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy nie musi Pan dokumentować fakturą VAT. Wyjątkiem jest sytuacja określona w art. 106b ust. 3 pkt 2, jeżeli nabywca wyrazi żądanie jej wystawienia.

Natomiast w odniesieniu do działek nr 1/2 oraz 1/3 będzie Pan zobowiązany, jako płatnik do wystawienia faktury i odprowadzenia za dłużnika Pana J.S. podatku VAT od sprzedaży ww. nieruchomości.

Podsumowując, z tytułu egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości obejmującej udział 448687/494492 w prawie użytkowania wieczystego opisanych działek, Pan J.S. będzie uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. Transakcja sprzedaży działek nr 1/7 oraz 1/16 będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i w związku z ta sprzedażą nie będzie ciążył na Panu obowiązek wystawienia faktury. Z kolei, transakcja sprzedaży działek nr 1/2 oraz 1/3 nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ani pkt 2 ustawy i powinna być dokumentowana fakturą, a Pan zobowiązany będzie do odprowadzenia za dłużnika Pana J.S. podatku VAT z tego tytułu.

Pana stanowisko w zakresie uznania, że sprzedaż nieruchomości dłużnika Pana J.S. nie podlega opodatkowaniu VAT i w związku z tym brak jest obowiązku wystawienia faktury z tytułu tej sprzedaży jest zatem nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Ponieważ Organ posiadał wystarczającą ilość informacji niezbędnych do wydania interpretacji indywidualnej, odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku nr 2 stała się bezzasadna.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja odnosi się wyłącznie do należącej do Dłużników nieruchomości rozumianej jako udział 448687/494492 w prawie użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności (obejmującej działki nr 1/7, 1/2, 1/3, 1/16).

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).