Sprzedaż kompleksu nieruchomości objętego KW (…) nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że:

‒sprzedaż kompleksu nieruchomości objętego KW (…) nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 maja 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że sprzedaż kompleksu nieruchomości objętego KW (…) nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie- pismem z 22 sierpnia 2022 r. (wpływ 23 sierpnia 2022 r).

Treść wniosku jest następująca

Opis stanu faktycznego sformułowany ostatecznie w odpowiedzi na wezwanie

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym. Na mocy zarządzenia Prezesa Sądu Apelacyjnego (…) z 20 sierpnia 2020 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…)została na czas nieoznaczony powołana na stanowisko zastępcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym (…). W związku z powyższymi okolicznościami Komornik działa w imieniu zawieszonego Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (…). Odpis opisanego zarządzenia stanowi załącznik do niniejszego wniosku.

Komornik jako zastępca Komornika (…) prowadzi pod sygnaturami Km (…), Km (…), Km (…), Km (…), Km 2(…), Km (…) postępowania egzekucyjne przeciwko spółce A. sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w (…) posiadającej numer KRS (…), NIP (…)oraz wpisanej pod numerem REGON (…). Opisana spółka w okresie od 1 maja 2013 roku do 29 grudnia 2020 roku była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Spółka została zarejestrowana 16 stycznia 2013 roku, umowa spółki została sporządzona 5 grudnia 2012 roku. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego wierzyciele złożyli wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości nieruchomość złożonej z działek nr 1 pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha i nr 6 o pow. (…) ha - objętych KW nr (…) Sądu Rejonowego w (…), zabudowanej budynkiem produkcyjno-magazynowym zakładu przetwórstwa mięsnego z zapleczem biurowo-socjalnym oraz budynkiem inwentarskim, położonej (…). W ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego z nieruchomości komornik dokonał opisu i oszacowania nieruchomości. Zgodnie ze protokołem opisu i oszacowania sporządzonym w oparciu o opinię biegłego zajęta nieruchomość została oszacowana na kwotę (…) zł.

Charakterystyka nieruchomości

Lokalizacja kompleksu nieruchomości - przeciętna na północno-zachodnich obrzeżach (…). Sąsiedztwo i otoczenie korzystne – nieruchomość usytuowana w obszarze zwartej zabudowy przemysłowo-usługowej. Posiada dostęp do drogi publicznej średni - pośredni dostęp do drogi publicznej (…) utwardzonej asfaltem przez działkę nr 7 (od południowego zachodu), utwardzoną asfaltobetonem w średnim stanie technicznym oraz przez działkę nr 8 (od południowego wschodu). Nieruchomość posiada bezpośredni pełny dostęp do poszczególnych sieci uzbrojenia: kanalizacji sanitarnej i deszczowej, wodociągowej, elektrycznej, gazowej i teletechnicznej (wykonane przyłącza do budynku). Stan zagospodarowania gruntu dobry - kształt całości funkcjonalnej nieregularny i poligonalny. Teren w części południowej przeważnie płaski i równomierny, w części północnej niezabudowanej z umiarkowanym obniżeniem w kierunku północnowschodnim. Kompleks w południowej części zabudowany budynkiem zakładu przetwórstwa mięsnego, bezpośrednio od strony północnej i wschodniej tego budynku wykonane utwardzenia placów manewrowych z kostki brukowej korzystnie utrzymane, dalej w kierunku północno-wschodnim przebiegają utwardzenia placów manewrowych ze żwiru - korzystnie utrzymane.

Wokół nieruchomości przebiega od strony zachodniej, południowej i wschodniej ogrodzenie z prefabrykatów betonowych między słupami betonowymi, o średniej wysokości 2,50 m. Pośrodku działki nr 5, na północny wschód od budynku produkcyjno-magazynowego, znajduje się nieużytkowany budynek inwentarski zbudowany w 1974 roku, parterowy z poddaszem nieużytkowym, niepodpiwniczony, o ścianach konstrukcji mieszanej z bloczków ceramicznych i drewna opartych na betonowych fundamentach, ze stropami żelbetowymi i drewnianymi, z dachem dwuspadowym konstrukcji stalowej krytym eternitem - budynek przeznaczony do rozbiórki z uwagi na bardzo zły stan techniczny i niemożność dostosowania do współczesnych wymogów użytkowych. Budynki i budowle usytuowane na ww. nieruchomości nieoznaczone w treści KW gruntowej.

Budynek produkcyjno-magazynowy zakładu przetwórstwa mięsnego zbudowany w 1974 roku, następnie gruntownie rozbudowywany dwukrotnie - w 2004 roku i w 2012 roku, w zabudowie wolnostojącej, wykonany w technologii tradycyjnej murowanej w postaci kilku segmentów zbliżonych do siebie pod względem konstrukcyjnym i połączonych ze sobą ciągami komunikacyjnymi, częściowo dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony. Standard wykończenia budynku: dobry - zastosowano materiały wykończeniowe przeważnie średniej jakości, ale o niskim stopniu zużycia technicznego i funkcjonalnego. Powierzchnia zabudowy: (…) m², powierzchnia użytkowa: (…) m², kubatura netto: (…) m³. Stan techniczny budynku - dobry (Sz =20%) z uwagi na wiek budynku, wysoką trwałość eksploatacji budynku po rozbudowie (ok. 100 lat od daty rozbudowy) i zastosowanie stabilnych technologii konstrukcji oraz wykończenia budynku.

Historia zmian stanu własnościowego nieruchomości

Dnia 30 stycznia 2013 r. na mocy aktu notarialnego - umowy sprzedaży nr rep. (…) dokonano sprzedaży nieruchomości złożonej z działki nr 4 objętej KW nr (…), działek nr 1, 2 i 3 objętych KW nr (…) oraz działek nr 6 i 5 objętych KW nr (…) za łączną kwotę (…) zł netto; w umowie sprzedaży widniała informacja na temat nieobjęcia transakcji sprzedaży podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych (ponieważ stronami umowy były osoby fizyczne). Działki nr 4, 6 i 51 zostały przyłączone do KW nr (…). Rozliczenie sprzedaży nastąpiło przy poniższych warunkach:

‒p. M. P. sprzedała p. P. i P. i M. swój udział 8/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. M. P. sprzedała p. J. P. swój udział 7/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. M. K. sprzedała p. J. P. swój udział 1/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. M. K. sprzedała p. B. P. swój udział 2/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. T. P. sprzedał p. B. P. swój udział 2/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. T. P. sprzedał p. M. P. swój udział 1/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. D. Paszcza sprzedał p. M. P. swój udział 3/24 części w ww. nieruchomości.

Dnia 7 marca 2013 r. na mocy aktu notarialnego - umowy darowizny nr rep. (…):

‒p. P. P. M. darował p. P. K. M. swój udział 3/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. P. P. M. c darował p. E. M. c swój udział 3/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. P. P. M. darował p. K. M. swój udział 2/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. J. P. darował p. K. P. swój udział 8/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. B. P. darowała p. K. P. swój udział 4/24 części w ww. nieruchomości,

‒p. M. P. darował p. S. P. swój udział 4/24 części w ww. nieruchomości.

Dnia 5 listopada 2013 r. na mocy aktu notarialnego nr rep. (…) p. E. M., p. K. P., p. P. K. M., p. K. M., p. K. P. i p. S. P. przenieśli wszystkie przysługujące im udziały w nieruchomości (jako składnik majątku osobistego) objętej KW nr (…) aportem do spółki B. sp. z o.o. s.k.a. z siedzibą w (…) czyli całą nieruchomość zabudowaną budynkiem produkcyjno-magazynowym. Strony umowy określiły wartość wkładu do spółki na kwotę (…) zł netto. W akcie notarialnym brak jest informacji na temat naliczenia podatku VAT i czy wartość udziału w nieruchomości zawierała podatek VAT.

Podatku od czynności cywilnoprawnych również nie pobrano na podstawie art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych - tak wynika z treści aktu notarialnego.

Dnia 27 grudnia 2013 r. na mocy aktu notarialnego - umowy sprzedaży nr rep. (…) spółka B. sp. z o.o. s.k.a., reprezentowana przez p. J. P., sprzedała spółce A sp. z o.o. sp. k., reprezentowanej przez p. P. K. M. i p. K. P. l, nieruchomość objętą KW nr (…), za kwotę (…) zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług wg stawki 23% w kwocie (…) zł, tj. łącznie za kwotę (…) zł brutto. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i podlegała amortyzacji, co wynika z zestawienia środków trwałych załączonego do corocznego sprawozdania finansowego Dłużnika. Wskazywało ono na obecność pojedynczych wysoko cennych aktywów trwałych w majątku Spółki o wartości bilansowej powyżej 10 mln PLN. Nieruchomość została nabyta w grudniu 2013 r. za kwotę (…) PLN netto, a w bilansie Spółki na dzień 31 grudnia 2019 r. widniała wartość przysługujących jej rzeczowych aktywów trwałych w kwocie (…) PLN.

Bezpośrednio po zakupie nieruchomość została oddana w dzierżawę na rzecz spółki B. sp. z o.o. s.k.a., w związku z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do celów przetwarzania podrobów wołowych i końskich. Dzierżawa stanowi usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a więc w związku z art. 5 ust. 1 pkt. 1 oraz art. 15 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg stawki 23%).

Dnia 28 grudnia 2013 r. w formie umowy cywilno-prawnej, została zawarta umowa dzierżawy między spółką B sp. z o.o. sp. k.a. - Dzierżawcą i spółką A. sp. z o.o. sp.k.- Wydzierżawiającym, na czas oznaczony, tj. na okres 17 lat do dnia 28 grudnia 2030 r. z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat, jeżeli obie strony umowy nie wniosą zastrzeżeń co do warunków współpracy. Czynsz dzierżawny za całą nieruchomość objętą księgą wieczystą (…) wynosił (…) zł netto miesięcznie i był płatny z góry w okresach comiesięcznych, okres wypowiedzenia umowy wynosi 30 dni pod dwoma warunkami (zaleganie z płatnością czynszu dzierżawnego za okres nie krótszy niż 2 miesiące wstecz, niekorzystanie z przedmiotu dzierżawy w sposób w pełni zgodny z warunkami zawartej umowy). Zgodnie z oświadczeniem przedstawiciela Właściciela nieruchomości, umowa dzierżawy nie została na datę sporządzenia niniejszego wniosku wypowiedziana, pomimo iż od marca 2019 r. budynek zakładu przetwórstwa mięsnego nie jest czynnie użytkowany.

Okoliczności istotne z punktu widzenia prowadzonego postępowania egzekucyjnego.

Zgodnie z przepisem art. 82a Ustawy o podatku od towarów i usług: „Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku wprowadzonych na podstawie przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 2 i 3, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.”

Komornik podjął starania celem ustalenia czy dłużnik ponosił nakłady na nieruchomość. Powołany przez komornika biegły skontaktował się z zarządzającymi dłużną spółką, celem pozyskania informacji odnośnie stanu nieruchomości oraz zmian w stanie nieruchomości na przestrzeni czasu. Z wiadomości email nadesłanej przez dłużną spółkę w dniu 17 listopada 2020 roku wynika, że nie ponosiła ona nakładów na ulepszenie nieruchomości w okresie po ostatniej dacie sprzedaży w grudniu 2013 r. Wg oświadczenia spółka A. kupiła zmodernizowany obiekt od spółki B., wszystkie nakłady inwestycyjne zostały poniesione przez poprzedni podmiot. Treść wiadomości brzmiała: „Przesyłam akt nabycia nieruchomości, co do nakładów to spółka A. nie poniosła żadnych nakładów co do nieruchomości kupiła zmodernizowany obiekt od spółki B., wszystkie nakłady inwestycyjne zostały poniesione przez poprzedni podmiot. Co do projektów nie mam wersji elektronicznych skany prześlę w dniu jutrzejszym do południa.” Wiadomość podpisana została przez Pana P. M. – Prezesa Zarządu - jako osoby uprawnionej do reprezentacji.

Ponadto w ocenie Wnioskodawcy nie ma dowodów na to, że obecny posiadacz nieruchomości dokonywał nakładów na nieruchomość po grudniu 2013 r. Świadczy o tym fakt, że kredyty inwestycyjne wykorzystywane przez spółkę A. sp. z o.o. sp.k. - właściciela nieruchomości i spółkę B. sp. z o.o. s.k.a. - dzierżawcę, z którymi związane były hipoteki umowne, odnosiły się do finansowania prowadzenia bieżącej działalności gospodarczej związanej z przetwarzaniem podrobów wołowych i końskich. Świadczy o tym także fakt obciążenia przedmiotowej nieruchomości hipotekami przymusowymi, dotyczący spłaty zaległości podatkowych z tytułu podatku od nieruchomości i podatku od towarów i usług na rzecz Urzędu Skarbowego (…). O nieponoszeniu nakładów po grudniu 2013 r. w przypadku poszczególnych budynków i budowli usytuowanych w ramach przedmiotowej nieruchomości może świadczyć aktualny stan techniczny oraz elementów wykończenia budynku produkcyjno-magazynowego. Obiekt ten wykazywał dobry stan techniczny z uwagi na wykonane prace remontowo-budowlane na budynku przed datą sprzedaży nieruchomości w grudniu 2013 r. Co więcej, budynek produkcyjno-magazynowy od marca 2019 r. nie był wykorzystywany do działalności.

Dodatkowo biegły sporządzający opinie na potrzeby postępowania egzekucyjnego nie dotarł do innych informacji potwierdzających prowadzenie na nieruchomości działalności innej niż opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Opodatkowanie dostawy nieruchomości podatkiem VAT – możliwości zwolnienia

Sprzedaż (dostawa) nieruchomości objęte (…) zdaniem Wnioskującego, nie może być zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT. Zgodnie z powołanym przepisem - zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Żeby zwolnienie transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a było możliwe, muszą być spełnione oba warunki kumulatywnie, co w tym przypadku nie miało miejsca.

Pierwszy warunek nie został spełniony niespełniony - dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nabył on nieruchomość od osoby prawnej, w ramach transakcji pobrano podatek od towarów i usług i zakładamy, że odliczył on podatek naliczony od podatku należnego. Drugi warunek został spełniony- nakładów nie dokonano.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Działki objęte (…) nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jak ustalono w toku postępowania dla całego obszaru nieruchomości użytkowanej przez Dłużnika, tj. dla powierzchni (…) ha. Burmistrz Miasta wydał 31 stycznia 2018 r. decyzję sygn. (…) ustalającą warunki zabudowy dla rozbudowy, przebudowy i częściowej nadbudowy ze zmianą konstrukcji dachu budynku produkcyjno-magazynowego z częścią biurową zakładu przetwórstwa mięsnego o nową część produkcyjno-magazynową wraz z instalacjami wewnętrznymi oraz elementami i obiektami infrastruktury na działkach nr 4, 1, 6, 5, 2 i 3 położonych w (…). Z decyzji tej (jak wskazuje str. 1 i str. 6-7) wynika, że cały obszar tej nieruchomości przeznaczony jest pod zabudowę produkcyjno-usługową. Potwierdzają to mapy z projektem zagospodarowania terenu, załączone do projektu budowlanego wydanego w marcu 2018 r.

Zatem do terenów oznaczonych jako budowlane należy zaliczyć więc całą powierzchnię działek nr 4, 1, 6, 2 i 3 oraz całą powierzchnię działki nr 5 - całość o łącznej powierzchni (…) ha. Dostawa nie będzie zatem korzystać ze zwolnienia jako tereny niezbudowane inne niż budowlane.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości objętej KW nr (…), dostawa tej części nieruchomości może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ:

‒Dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu, które nastąpiło w dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem zakładu przetwórstwa mięsnego przez spółkę B. sp. z o.o. s.k.a. na rzecz spółki A. sp. z o.o. sp. k. na mocy aktu notarialnego z 27 grudnia 2013 r. nr rep. (…).

W grudniu 2013 r. została spełniona definicja pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT, ponieważ nieruchomość została oddana do użytkowania przez obecnego posiadacza - tj. spółkę A. sp. z o.o. sp. k. - Dzierżawcy - tj. spółce B. sp. z o.o. s.k.a., budynku produkcyjno-magazynowego na przedmiotowej nieruchomości na potrzeby związane z realizacją przetwarzaniem podrobów wołowych i końskich.

Analiza stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania nieruchomości wykazała, iż budynek produkcyjno-magazynowy, budowle i urządzenia posadowione na nieruchomości zostały zbudowane bądź też wykonane przed datą ostatniej sprzedaży nieruchomości w grudniu 2013 r. i od tej daty nie podlegały remontom bądź modernizacjom. W akcie notarialnym wiążącym dla nabycia przedmiotu egzekucji przez Dłużnika widniała informacja o naliczeniu podatku VAT od ww. transakcji sprzedaży, gdyż stronami umowy były spółki prawa handlowego. Analizę przeprowadzono na podstawie wypisów z elektronicznych ksiąg wieczystych, przeglądu ksiąg wieczystych papierowych oraz dokumentacji transakcji sprzedaży nieruchomości (w formie aktów notarialnych).

Potwierdzenie nieponiesienia nakładów na ulepszenie nieruchomości w okresie po ostatniej dacie sprzedaży w grudniu 2013 r., zostało dokonane przez Dłużnika emailem z 17 listopada 2020 r. (w załączeniu). Dowodem w tej kwestii jest ocena stanu nieruchomości (wynikająca z nakładów podjętych przed ostatnią datą sprzedaży przez Dzierżawcę, spółkę B. sp. z o.o. s.k.a.) oraz cel hipotek umownych (spłata kredytów inwestycyjnych na rozwój działalności operacyjnej związanej z przetwarzaniem podrobów wołowych i końskich) i przymusowych (spłata podatku od nieruchomości i podatku od towarów i usług) obciążających opiniowaną nieruchomość. Analizę ich wartości i momentów poniesienia przeprowadzono na podstawie wypisów z elektronicznych ksiąg wieczystych oraz dokumentacji niektórych aktów notarialnych i umów podpisanych przez spółkę A. sp. z o.o. sp.k. Ponadto ustalono, iż budynek produkcyjno-magazynowy od marca 2019 r. nie jest wykorzystywany do działalności (stanowi pustostan).

Planowana dostawa części zabudowanej nieruchomości (tutaj: przeniesienie własności w postępowaniu egzekucyjnym) nastąpi po upływie ponad 7 lat od daty pierwszego zasiedlenia, tj. od grudnia 2013 r.

Definicja pierwszego zasiedlenia, zgodnie z art. 2 ust. 14 Ustawy o podatku od towarów i usług, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Istnieje ewentualna możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT. Ponieważ, zdaniem Wnioskującego, dostawa spełnia warunki art. 43 ust. 1 pkt 10 dotyczący zwolnienia, może mieć zastosowanie art. 43 ust. 10 dotyczący rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT - tj. ustawy o podatku VAT, który brzmi:

„10. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części."

Jak wskazano powyżej dłużna spółka nie już czynnym podatnikiem podatku VAT. Utraciła ten status z dniem 29 grudnia 2020 roku - nie ma zatem możliwości rezygnacji ze zwolnienia.

Dłużnik A. sp. z o.o. sp. k. nabył nieruchomość dnia 27 grudnia 2013 r. na mocy aktu notarialnego - umowy sprzedaży nr rep. (…).

Nieruchomość objętą KW nr (…) została sprzedana dłużnikowi A. sp. z o.o. sp. k. za kwotę (…) zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług wg stawki 23% w kwocie (…) zł, tj. łącznie za kwotę (…) zł brutto. Komornik nie ma wiedzy, czy transakcja była udokumentowana fakturą/fakturami VAT.

Komornik nie ma wiedzy czy dłużnikowi przysługiwało wtedy prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. nieruchomości. Dłużna spółka w okresie od 1 maja 2013 roku do 29 grudnia 2020 roku była zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

Przedmiotem planowanej sprzedaży będą działki zabudowane:

- północna część działki nr 5 o pow. (…) ha jest niezabudowana.

Działki te były przedmiotem dzierżawy na podstawie umowy z dnia 28 grudnia 2013 r. między spółką B. sp. z o.o. sp. k.a. - Dzierżawcą i spółką A. sp. z o.o. s.k. - Wydzierżawiającym, na czas oznaczony, tj. na okres 17 lat do dnia 28 grudnia 2030 r.

Dłużnik wykorzystywał działki do prowadzenia działalności gospodarczej - wydzierżawił je innemu podmiotowi (przedmiotem działalności dłużnej spółki było także „68, 20. Z „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”).

Działki zabudowane to działki nr - 4, 1, 6, 2 i 3 oraz południowa część działki nr 5 (o pow. … ha) - całość o łącznej powierzchni (…) ha jest zabudowana.

Na działce nr 5 znajduje się nieużytkowany budynek inwentarski zbudowany w 1974 roku, parterowy z poddaszem nieużytkowym.

Na działce nr 2 znajduje się utwardzenie - jezdnia brukowana.

Na działce nr 1 znajduje się - część budynku produkcyjno-magazynowego zakładu przetwórstwa mięsnego zbudowany w 1974 roku, następnie gruntownie rozbudowywany dwukrotnie - w 2004 roku i w 2012 roku.

Na działce nr 3 znajduje się - część budynku produkcyjno-magazynowego zakładu przetwórstwa mięsnego zbudowany w 1974 roku, następnie gruntownie rozbudowywany dwukrotnie - w 2004 roku i w 2012 roku.

Na działce nr 4 znajduje się - część budynku produkcyjno-magazynowego zakładu przetwórstwa mięsnego zbudowany w 1974 roku, następnie gruntownie rozbudowywany dwukrotnie - w 2004 roku i w 2012 roku.

Na działce nr 6 znajduje się- część budynku produkcyjno-magazynowego zakładu przetwórstwa mięsnego zbudowany w 1974 roku, następnie gruntownie rozbudowywany dwukrotnie - w 2004 roku i w 2012 roku.

Znajdujący się na nieruchomości plac manewrowy i ogrodzenie stanowią budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Znajdowały się one na działkach/działce w dacie ich nabycia przez dłużnika. Komornik nie ma wiedzy czy przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku.

Właścicielem części sieci kanalizacyjnej, sanitarnej, deszczowej, wodociągowej, elektrycznej, gazowej i teletechnicznej są przedsiębiorstwa przesyłowe, a części dłużnik. Są one budowlami - w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Ww. sieci znajdowały się na działkach/działce w dacie ich nabycia przez dłużnika. Komornik nie ma wiedzy czy przysługiwało dłużnikowi prawo do odliczenia podatku.

Struktura własnościowa sieci jest następująca:

‒przyłącze wodociągowe jest własnością operatora - z sieci fi1 10mm od wschodu, tj. od strony działki nr 8 w kierunku budynku na działce nr 6,

‒przyłącze gazowe - jest własnością operatora z sieci od południowego zachodu, tj. od strony działki nr 7, w kierunku budynku na działce nr 4,

‒przyłącze elektryczne - jest własnością operatora z sieci od wschodu, tj. od strony działki nr 8 w kierunku działki nr 6, tam znajduje się stacja trafo Dłużnika,

‒przyłącze kanalizacji sanitarnej - sieć zakładowa własna Dłużnika do zbiornika na nieczystości sanitarne na działce nr 4,

‒przyłącze kanalizacji technologicznej - sieć zakładowa własna Dłużnika do zbiornika na ścieki technologiczne na działce nr 4

‒przyłącze kanalizacji deszczowej - sieć zakładowa własna Dłużnika do zbiornika na wody opadowe na działce nr 2,

‒przyłącze teletechniczne - jest własnością operatora od południa, tj. od strony działki nr 9 w kierunku działki nr 2.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej przez komornika sądowego kompleksu nieruchomości objętego KW (…) składającej się z działek nr 1 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha i nr 6 o pow. (…) ha - podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy - komornika sądowego, sprzedaż kompleksu nieruchomości objętego KW (…) składającej się z działek nr 1 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha i nr 6 o pow. (…) ha - nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w zakresie uznania, że sprzedaż kompleksu nieruchomości objętego KW (…) składającej się z działek nr 1 o pow. (…) ha, nr 2 o pow. (…) ha, nr 3 o pow. (…) ha, nr 4 o pow. (…) ha, nr 5 o pow. (…) ha i nr 6 o pow. (…) ha - nie podlega obowiązkowi opodatkowania podatkiem od towarów i usług jest prawidłowe. prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie należy zauważyć, że na podstawie art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540, ze zm.):

Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 wyżej powołanej ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Działalność gospodarcza – zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Z okoliczności prawy wynika, że dłużnik 27 grudnia 2013 r. na mocy aktu notarialnego - umowy sprzedaży nabył od spółki B. sp. z o.o. s.k.a., nieruchomość objętą KW nr (…), za kwotę (…) zł netto, powiększoną o podatek od towarów i usług wg stawki 23% w kwocie (…) zł, tj. łącznie za kwotę (…) zł brutto. Nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i podlegała amortyzacji, co wynika z zestawienia środków trwałych załączonego do corocznego sprawozdania finansowego Dłużnika. Bezpośrednio po zakupie nieruchomość została oddana w dzierżawę na rzecz spółki B. sp. z o.o. s.k.a., w związku z wykonywaniem przez nią czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, tj. do celów przetwarzania podrobów wołowych i końskich. Dzierżawa stanowi usługę w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a więc w związku z art. 5 ust. 1 pkt. 1 oraz art. 15 Ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT wg. stawki 23%. Dnia 28 grudnia 2013 r. w formie umowy cywilno-prawnej, została zawarta umowa dzierżawy między spółką B. sp. z o.o. sp. k.a. - Dzierżawcą i Dłużnikiem - Wydzierżawiającym, na czas oznaczony, tj. na okres 17 lat do dnia 28 grudnia 2030 r. z możliwością przedłużenia o kolejne 5 lat, jeżeli obie strony umowy nie wniosą zastrzeżeń co do warunków współpracy. Czynsz dzierżawny za całą nieruchomość objętą księgą wieczystą (…) wynosił (…) zł netto miesięcznie i był płatny z góry w okresach comiesięcznych, okres wypowiedzenia umowy wynosi 30 dni pod dwoma warunkami (zaleganie z płatnością czynszu dzierżawnego za okres nie krótszy niż 2 miesiące wstecz, niekorzystanie z przedmiotu dzierżawy w sposób w pełni zgodny z warunkami zawartej umowy). Zgodnie z oświadczeniem przedstawiciela Właściciela nieruchomości, umowa dzierżawy nie została na datę sporządzenia niniejszego wniosku wypowiedziana, pomimo iż od marca 2019 r. budynek zakładu przetwórstwa mięsnego nie jest czynnie użytkowany.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości– jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości czy ruchomości.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży wskazanego we wniosku  kompleksu nieruchomości dłużnik występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Podkreślić należy, że w przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej, niezależnie od tego w jakim zakresie prowadzi działalność gospodarczą, nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż wskazanego we wniosku kompleksu nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.