Brak opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 18 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 marca 2023 r. (wpływ 3 kwietnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na podstawie umowy darowizny zawartej aktem notarialnym z 17 lipca 2006 r., nabyła Pani własność nieruchomości, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta (...). Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) zatwierdzonym uchwałą  (...) z 29 listopada 2017 r. opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa (…) z 4 grudnia 2017 r. (...), działkę nr 8, obręb (…), obejmują następujące zapisy: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Obecnie chciałaby Pani dokonać sprzedaży wskazanej nieruchomości. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym. Nie dokonywała Pani żadnych dostaw produktów rolnych z działek jakiejkolwiek osobie lub firmie.

Uzupełnienie i doprecyzowanie wniosku

Niezabudowane działki oraz budynek mieszkalny z budynkami gospodarczymi (...) należały do Pani teściowej A. J. oraz Pani męża J. J. W 2003 r. J. J. zmarł i wtedy wraz z trójką dzieci otrzymała Pani w spadku po 1/4 części po zmarłym mężu. W drodze darowizny 17 lipca 2006 r. otrzymała Pani budynek mieszkalny z budynkami gospodarczymi i niezabudowanymi działkami o łącznej powierzchni 3,56 ha od A. J. i trójki Pani dzieci tj. S. J., M. J. i P. J. Część z działek została przekwalifikowana na działki budowlane i zostały one sprzedane osobom fizycznym lub przepisane na trójkę Pani dzieci. Działki, które Pani chciałaby sprzedać, to: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, które również otrzymała Pani w drodze tej darowizny.

Przedmiotem sprzedaży będzie więc 7 działek, dla których jest prowadzona księga wieczysta (...), tj. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. W przedmiotowym wniosku doszło do omyłki pisarskiej - działka nr 8 nie stanowi Pani własności i nie jest przedmiotem wniosku.

Aktualnie, na działkach będących przedmiotem tej darowizny, uprawiana jest działalność rolnicza dla własnych celów (tj. pszenica dla kur, ziemniaki i inne warzywa). Produkty te nie są i nie będą przez Panią sprzedawane w celu uzyskania korzyści pieniężnej. Działki nie są, nie były i nie będą przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy.

Nie podejmowała Pani nigdy i nie będzie podejmować działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

Nie podjęła Pani i nie będzie podejmować działań zwiększających wartość nieruchomości. Do wszystkich wymienionych działek nie są doprowadzone żadne media (sieć wodociągowa, kanalizacyjna, energetyczna, gazowa).

Wnioskowała Pani o objęcie wskazanych wyżej działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego do gminy (...).

Działki, będące przedmiotem wniosku, tj. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 są niezabudowane. Nie zawierała Pani i nie będzie zawierała żadnych umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Nie udzieliła Pani i nie udzieli potencjalnemu nabywcy żadnych pełnomocnictw do działania w Pani imieniu.

Oprócz wspomnianych 7 działek będących przedmiotem wniosku, posiada Pani również niezabudowaną działkę rolną o łącznej powierzchni 0,51 ha, nabytą aktem darowizny 17 lipca 2006 r.

Dokonywała Pani wcześniej sprzedaży nieruchomości, łącznie było ich 7. Były to działki budowlane nr: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15.

W posiadanie działki nr 9 weszła Pani 17 lipca 2006 r. w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2007, celem sprzedaży był remont domu, spłata kredytu, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 10 weszła Pani 17 lipca 2006 r. w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2010, celem sprzedaży był remont domu, kupno samochodu, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 11 weszła Pani 17 lipca 2006 roku w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2008, celem sprzedaży był remont domu, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 12 weszła Pani 17 lipca 2006 roku w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2009, celem sprzedaży był remont domu, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży tej nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 13 weszła Pani 17 lipca 2006 roku w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2014, celem sprzedaży była operacja wraz z rehabilitacją, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 14 weszła Pani 17 lipca 2006 roku w drodze darowizny, od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2020, celem sprzedaży był remont domu, spłata kredytów, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

W posiadanie działki nr 15 weszła Pani 17 lipca 2006 roku w drodze darowizny, od momentu wejścia w jej posiadanie do momentu sprzedaży była tam prowadzona działalność rolnicza dla własnych celów, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej, działka została sprzedana w roku 2020, celem sprzedaży był remont domu, spłata kredytów, bieżące wydatki. Nieruchomość była niezabudowana, nie były doprowadzone żadne media. Z tytułu sprzedaży nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży.

Pytanie

Czy będzie Pani podatnikiem podatku od towarów i usług w związku z planowaną sprzedażą działek niezabudowanych wskazanych w treści wniosku, tj. działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem,  dokonując sprzedaży nieruchomości będących przedmiotem indywidualnej interpretacji podatkowej, tj. działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 bnie będzie Pani występowała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 tej ustawy, a zatem sprzedaż ta nie będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.) zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu, albo na działaniach marketingowych.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, co istotne w niniejszej sprawie, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że chciałaby Pani sprzedać działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, które nabyła na podstawie umowy darowizny 17 lipca 2006 r. Nie prowadzi Pani działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Nie jest Pani również rolnikiem ryczałtowym. Aktualnie, na działkach, prowadzona jest działalność rolnicza dla własnych celów. Działki nie są, nie były i nie będą przedmiotem umowy najmu ani dzierżawy. Nie podejmowałam Pani nigdy i nie będzie podejmować działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Nie podjęła Pani i nie będzie podejmować działań zwiększających wartość nieruchomości. Do wszystkich wymienionych działek nie są doprowadzone żadne media. Wnioskowała Pani o objęcie wskazanych wyżej działek miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki są niezabudowane. Nie zawierała Pani i nie będzie zawierała żadnych umów przedwstępnych. Nie udzieliła Pani i nie udzieli potencjalnemu nabywcy pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu. Dokonała Pani wcześniej sprzedaży siedmiu działek budowlane nr: 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15. Z tytułu sprzedaży powyższych nieruchomości nie była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.

Na tle powyższego opisu sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek niezabudowanych nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.