Opodatkowanie transakcji sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 11 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania sprzedaży udziałów w działce nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 maja 2023 r. (wpływ 2 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani współwłaścicielem działki nr 2 w części 1/10, którą nabyła Pani w skutek odziedziczenia spadku po rodzicach, zatem nie było to opodatkowane podatkiem dochodowym, PCC, VAT ani żadnym innym. Prawomocnym orzeczeniem sądu spadek po ojcu (25% udziału na 10 osób) (…) marca 2015 r., po mamie (75% udziału na 10 osób) (…) października 2019 r., nabyła Pani na podstawie aktu dziedziczenia spisanego przez notariusza w obecności wszystkich spadkobierców.

Od momentu dziedziczenia działka nie była wykorzystywana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej. Nie była też przedmiotem najmu.

Nie podejmowała Pani też żadnych działań marketingowych, aby uatrakcyjnić działkę. Jedynie opłaty za podatek od nieruchomości były uiszczane do Gminy. Kupiec zgłosił się sam, podjęli Państwo więc wspólną decyzję o sprzedaży nieruchomości i udzielili Państwo, w tym też Pani, pełnomocnictwa bratu do podejmowania wszelkich czynności prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Konsultując ze spadkobiercami, Pani brat poczynił działania, które miały doprowadzić do sprzedaży, a których wymagał kupujący m.in. dokonał podziału działki.

Na działce stał dom i inne budynki gospodarcze. Kupujący nie był zainteresowany kupnem domu mieszkalnego, więc z działki nr 2 pełnomocnik dokonał czynności dotyczących podziału geodezyjnego działki 2 i powstały zatem działki numer 3(działka z domem mieszkalnym, niebędąca przedmiotem sprzedaży) oraz numer 1 (przedmiot sprzedaży).

Uzyskano również projekt rozbiórki, na podstawie którego w marcu 2023 r. rozebrano część nieruchomości gospodarczej, która w części znajdowała się w granicach podziału, a kupujący we własnym zakresie ją rozebrał. Rozebrał ją przed zakupem, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwala na podział działki wraz z budynkiem.

Obecnie nieruchomość jest wolna od wszelkich długów.

Oświadcza Pani, że zgodziła się na sprzedaż Pani udziałów w terminie do (…) grudnia 2021 r., który został przesunięty do (…) kwietnia 2023 r.

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 1. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani płatnikiem podatku VAT od towarów i usług.

W uzupełnieniu do wniosku udzieliła Pani następujących odpowiedzi:

1.Czy na moment sprzedaży, działka gruntu nr 1 będąca przedmiotem zbycia była/będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak,

-to czy będzie z niego wynikała możliwość zabudowy działki?

-kiedy i z czyjej inicjatywy został opracowany?

Odp. Tak. Obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu przez Radę Miejską dnia (…) grudnia 2021 r. zgodnie z którym przeznaczone są częściowo pod obiekty produkcyjne, składy, magazyny.

2.Jeśli odpowiedź na powyższe pytanie jest przecząca, to czy dla działki zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, to czy będzie z niej wynikała możliwość zabudowy działki?

Odp. Nie dotyczy

3.Jeśli decyzja, o której mowa w pytaniu nr 2 została/zostanie wydana, to z czyjej inicjatywy?

Odp. Nie dotyczy

4.   W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani swój udział w działce nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży od chwili nabycia do momentu sprzedaży?

Odp. Nie wykorzystywała Pani w żaden sposób od chwili nabycia do chwili sprzedaży.

5.Czy prowadziła lub prowadzi Pani jakieś działania, żeby uatrakcyjnić nieruchomość (działkę) dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość? W szczególności, czy:

a.Ogrodziła Pani nieruchomość,

b.Wydzieliła Pani drogę wewnętrzną,

c.Uzbroiła Pani nieruchomość (działkę),

d.Podjęła Pani działania w celu jej uzbrojenia,

e.Wydzieliła albo podzieliła Pani nieruchomość (działkę),

f.Kiedy prowadziła Pani te działania?

Odp. Nie prowadziła Pani żadnych działań, aby uatrakcyjnić działkę.

6.Czy dla nieruchomości (działki) jest wydane pozwolenie na budowę albo pozwolenie takie będzie wydane do momentu planowanej sprzedaży? Jeśli tak, to kto wystąpił albo wystąpi o to pozwolenie?

Odp. Brak odpowiedzi na pytanie.

7.Czy występowała Pani lub będzie występowała o zmianę przeznaczenia terenu bądź o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej dla tej działki?

Odp. Nie występowała Pani o zmianę przeznaczenia terenu.

8.   Czy z Kupującym została zawarta umowa przedwstępna? Jeśli odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, to czy i jakie warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości na Nabywcę, zostały w niej ustalone?

Odp. Tak, była zawarta umowa przedwstępna. Warunek postawiony przed sprzedającymi: dokonać geodezyjnego oraz prawnego podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 2 w taki sposób, że z działki tej wydzielona zostanie ta jej część, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi o przewidywalnym łącznym obszarze ok. (…) ha oraz pozostała część o przewidywalnym łącznym obszarze ok. (…) ha. Sprzedający dokonał pomiaru geodezyjnego w marcu 2023 r.

9.  Czy Kupującemu zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Pani imieniu w związku z koniecznością uzyskania niezbędnych uzgodnień i decyzji związanych z nabyciem nieruchomości? Jeśli tak, to należy wskazać w jakim zakresie.

Odp. Nie udzielono pełnomocnictwa.

10.  Jaki jest zakres pełnomocnictwa udzielonego Pani bratu?

Odp. Pełnomocnictwo udzieliła Pani bratu do podejmowania wszelkich czynności prawnych związanych ze sprzedażą nieruchomości.

11.Czy posiada Pani inne nieruchomości (działki)? Jeśli tak, proszę podać, ile nieruchomości (działek), jakiego rodzaju Pani posiada i wskazać odrębnie dla każdej z tych nieruchomości (działek):

a.Kiedy (data), w jaki sposób i w jakim celu nabyła Pani nieruchomość (działkę)?

b.W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani tę nieruchomość (działkę)?

c.Czy nieruchomość (działka) jest niezabudowana czy zabudowana? Jeśli jest zabudowana – czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?

d.Czy zamierza Pani sprzedać nieruchomość (działki)?

Odp. Posiada Pani dwie działki. Jedna jest działką rolną, a druga to działka zabudowana. Kupione w 2006 r. od Nadleśnictwa. Zamierza Pani sprzedać działkę rolną.

12.Czy wcześniej sprzedawała Pani inne nieruchomości? Jeśli tak – proszę wskazać:

a.Jakie to były nieruchomości? Ile ich było?

b.Kiedy je Pani sprzedała?

Odp. Nie sprzedawała Pani.

13.Czy zamierza Pani nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odp. Nie zamierza Pani nabywać działek.

14.Czy jest Pani rolnikiem ryczałtowym w myśl art. 2 ust. 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. od podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.)? Zgodnie z tym przepisem:

Odp. Nie jest Pani rolnikiem ryczałtowym.

15.Czy wykorzystywała lub wykorzystuje Pani działkę do działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług? Jeśli tak – czy sprzedawała Pani płody rolne z działki, które pochodziły z Pani własnej działalności rolniczej (Jeśli tak, proszę wskazać: jakie to były płody rolne, kiedy je Pani sprzedawała, czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT)?

Odp. Nie wykorzystywała Pani.

Pytanie

Czy transakcja kupna-sprzedaży Pani udziałów, tj. 1/10 musi być powiększona o podatek od towarów i usług – VAT?

Pani stanowisko w sprawie

W związku z otrzymaniem spadku po rodzicach, nastąpiła wspólna decyzja o zbyciu nieruchomości. Kupujący sam do Państwa trafił. Nie ogłaszano nieruchomości. Kwestią dokonania sprzedaży była oczywiście cena jak i ustalenie jaką dokładnie część tej działki kupujący będzie potrzebował. Po ustaleniach okazało się, że interesuje go całość poza budynkiem mieszkalnym. Pani działania co do sprzedaży ograniczyły się jedynie do podzielenia tej działki w odpowiedni sposób. Nie były to ruchy polegające na zwiększeniu atrakcyjności itp. Były to jedynie zabiegi polegające na jej zbyciu.

Nigdy nie zajmowała się Pani handlem nieruchomościami a owa jest Pani pierwszą jaką chce Pani sprzedać. Nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

W Pani ocenie i najlepszej wiedzy jaką Pani posiada, działka, która podlega sprzedaży nie powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Mając więc powyższe na względzie, stwierdzić należy, że dostawa udziału w gruncie stanowi dostawę towaru.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE, sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani współwłaścicielem działki w części 1/10 nr 2, którą nabyła Pani w spadku po rodzicach, zatem nie była ona opodatkowana podatkiem dochodowym, PCC, VAT ani żadnym innym, prawomocnym orzeczeniem sądu na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia spisanego przez notariusza w obecności wszystkich spadkobierców. Od momentu dziedziczenia spadku działka nie była wykorzystywana do prowadzenia żadnej działalności gospodarczej. Nie była przedmiotem najmu. Nie podejmowała Pani też żadnych działań marketingowych, aby uatrakcyjnić działkę. Kupiec zgłosił się sam, podjęli Państwo więc wspólną decyzję i udzielili Państwo, w tym też Pani, pełnomocnictwa bratu, aby załatwił wszelkie sprawy ze sprzedażą działki.

Konsultując ze spadkobiercami, Pani brat poczynił działania, które miały doprowadzić do sprzedaży, a których wymagał kupujący m.in. dokonał podziału działki.

Na terenie odziedziczonej działki stoi dom i inne budynki gospodarcze. Kupujący nie był zainteresowany kupnem domu mieszkalnego, więc z działki nr 2 w wyniku podziału geodezyjnego powstały działki nr 1 (przedmiot sprzedaży) o powierzchni około (…) ha oraz nr 3 (działka z domem mieszkalnym, niebędąca przedmiotem sprzedaży) o powierzchni (…) ha.

Uzyskano również projekt rozbiórki, na podstawie którego w marcu 2023 r. rozebrano część nieruchomości gospodarczej, która w części znajdowała się w granicach podziału, a kupujących we własnym zakresie ją rozebrał. Rozebrał ją przed zakupem, ponieważ prawo geodezyjne nie pozwala na podział działki wraz z budynkiem.

Przedmiotem sprzedaży jest działka nr 1. Obecnie nie prowadzi Pani działalności gospodarczej i nie jest Pani płatnikiem podatku VAT od towarów i usług. Nie wykorzystywała Pani w żaden sposób udziału w działce nr 1, będącej przedmiotem sprzedaży od chwili nabycia do momentu sprzedaży. Nie prowadziła Pani działań, żeby uatrakcyjnić nieruchomość (działkę) dla celów sprzedaży lub podnieść jej wartość.

Z Kupującym była zawarta umowa przedwstępna. Warunek postawiony przed sprzedającymi: dokonać geodezyjnego oraz prawnego podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 2 w taki sposób, że z działki tej wydzielona zostanie ta jej część, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi oraz pozostała część. Sprzedający dokonał pomiaru geodezyjnego w marcu 2023 r.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy transakcja kupna-sprzedaży Pani udziałów, tj. 1/10, musi być powiększona o podatek VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży 1/10 udziałów w działce nr 1, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży udziałów w działce numer 1 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie nie wystąpił taki ciąg zdarzeń, który wskazywałby na Pani aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Czynności podejmowane w związku ze sprzedażą udziałów w działce numer 1 nie powodują, że należy uznać Panią za osobę podejmującą aktywne działania w celu dokonania sprzedaży gruntów, angażującą środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym sprzedaż ww. udziałów w działce stanowi działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że czynności podjęte przez Panią, w związku ze sprzedażą ww. udziałów w działce, nie wykraczają poza zakres zarządu Pani majątkiem prywatnym i nie stanowią działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W odniesieniu do dostawy ww. udziałów w działce nie dokonywała Pani bowiem czynności typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez handlowców. Brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności przesądza o tym, że zbycie przez Panią ww. udziałów w działce nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zatem, dokonując sprzedaży udziałów w działce numer 1 będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w działce numer 1, a dostawę ww. udziałów w działce cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, przy sprzedaży udziałów w działce numer 1 nie będzie Pani działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem, transakcja kupna-sprzedaży Pani udziałów w działce numer 1 nie będzie powiększona o podatek VAT.

Tym samym, Pani stanowisko uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości opisanej we wniosku wyłącznie dla Pani, natomiast nie rozstrzyga tych kwestii dla współwłaścicieli tej nieruchomości.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).