˗prawa wynikające z:

˗majątkowe prawa autorskie do projektów, tzn. całej dokumentacji projektu architektonicznego i wielobranżowego wykorzystywanej do budowy Budynku, sporządzonej na podstawie umowy z architektem oraz innych umów wymienionych w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży (o ile będzie miało to zastosowanie) (dalej jako: „Projekty”);

˗wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji Projektów oraz prawo do upoważniania osób trzecich do tworzenia adaptacji Projektów;

˗prawa wynikające z gwarancji i rękojmi dotyczących prac budowlanych w ramach Inwestycji;

˗prawa wynikające z rękojmi za Projekt;

˗prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu, na mocy której Przedmiot Najmu nie zostanie wydany na dzień finalizacji Transakcji (jeśli dotyczy).

Sprzedający upoważni również Kupującego do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie autorskich praw osobistych do Projektów, w zakresie w jakim Sprzedający jest uprawniony do udzielenia takiego upoważnienia.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, Najemca oraz Kupujący zawrą umowę przelewu praw i obowiązków pod Umową Najmu, na mocy której strony potwierdzą przeniesienie praw Najemcy na Sprzedającego oraz przeniesienie praw i obowiązków Wynajmującego wynikających z Umowy Najmu na Kupującego („Umowa Cesji”). Umowa Cesji zostanie zawarta pod warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W konsekwencji uznać należy, iż w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający stanie się de facto najemcą Budynku (tzn. będzie wynajmował od Kupującego Budynek w celu dalszego prowadzenia działalności gospodarczej). Na Kupującego nie będą przenoszone żadne inne umowy dotyczące Nieruchomości, w tym umowy serwisowe, umowy dotyczące sfinansowania budowy Budynku. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, tam gdzie to będzie możliwe, rozwiąże umowy dotyczące mediów i innego rodzaju usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości nie później niż w ciągu 30 dni roboczych od daty finalizacji transakcji. Sprzedający nie zawarł i nie zamierza zawrzeć przed finalizacją Transakcji umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

˗firma Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Wnioskodawcy uzgodnili, że płatność wynagrodzenia z tytułu Transakcji zostanie dokonana w ratach zgodnie z harmonogramem płatności ustalonym w oparciu o postęp prac budowlanych. Raty płatne przez Kupującego na rzecz Sprzedającego będą stanowić zaliczki na poczet ceny sprzedaży, która zostanie w całości uregulowana po zawarciu Umowy Przyrzeczonej.

Sprzedający jest spółką operacyjną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie magazynowania i logistyki (przedmiot przeważającej działalności Sprzedającego to „Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów”). Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym dla potrzeb podatku VAT w Polsce. W ramach prowadzonej działalności Sprzedający wykorzystuje szereg nieruchomości zabudowanych magazynami. Sprzedający będzie nadal prowadził działalność gospodarczą w opisanym powyżej zakresie po dokonaniu przedmiotowej Transakcji.

Kupujący jest spółką projektową i jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym jako podatnik VAT w Polsce. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne powierzchni Nieruchomości, podlegającą opodatkowaniu VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą czynnymi podatnikami VAT zarejestrowanymi jako podatnicy VAT w Polsce również na moment finalizacji Transakcji.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy CIT. Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie VAT.

Jak zostało wskazane powyżej, w momencie nabycia przez Sprzedającego Grunt był niezabudowany.

Sprzedający nabył Grunt w ramach transakcji przeniesienia aktywów opodatkowanej podatkiem VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odzyskania naliczonego podatku VAT poniesionego przy nabyciu Gruntu, który to podatek VAT został zwrócony w żądanej wysokości przez organy podatkowe.

Sprzedającemu przysługiwało/przysługuje również prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, w związku z wydatkami wynikającymi z realizacji Inwestycji. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej z VAT. Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie była i nie jest wykorzystana przez Sprzedającego do prowadzenia innej działalności niż realizacja Inwestycji w postaci budowy budynku logistycznego oraz wynajem zgodnie z zawartą Umową Najmu.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Z uwagi na powyższe uznać należy, że Nieruchomość nie została wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT, w tym odpowiednie faktury VAT związane z płatnością poszczególnych rat z tytułu wynagrodzenia tj. zaliczek na poczet ceny sprzedaży.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że :

Na Gruncie znajdują się następujące naniesienia: budynek hali magazynowo-produkcyjnej wraz z pomieszczeniami technicznymi i zapleczem biurowo-socjalnym, portiernia, zbiornik wody ppoż, pompownia ppoż, dwie wiaty dla palaczy, dwie wiaty na rowery, dwa zjazdy z drogi publicznej, parkingi, chodniki, dojazdy, utwardzenia, pylon reklamowy, maszty flagowe, doki i bramy załadunkowo-rozładunkowe, drogi wewnętrzne, drogi pożarowe, miejsca odstawcze, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, miejsca postojowe dla samochodów ciężarowych, ogrodzenie stalowe, bramy przesuwne i rozwierne, szlabany mechaniczne, boisko do koszykówki, zewnętrzna instalacja wodociągowa wody ppoż, hydranty zewnętrzne, instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny, rurociągi, studnie kanalizacyjne, instalacja kanalizacji sanitarnej, studnie kanalizacyjne, zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe, zewnętrzna instalacja wodociągowa wody socjalnej, linie kablowe, kanalizacja kablowa, oświetlenie zewnętrzne montowane na słupach oświetleniowych, stacje ładowania samochodów elektrycznych).

Na zadane w wezwaniu pytanie „Czy dany obiekt stanowi budynek, część składową budynku, budowli lub ich części, czy też inne naniesienie niezwiązane z budynkiem/budowlą?”

Odpowiedzieli Państwo:

1.Budynek hali A (hala magazynowo-produkcyjna 27 751,67 m², 95,48 % z powierzchnią pomieszczeń technicznych 138,87m² 0,58% oraz powierzchnią zaplecza biurowo-socjalnego 1 143,85m², 3,94%)

2.Portiernia (budynek, powierzchnia użytkowa 81,45m²)

3.Zbiornik wody ppoż (budowla)

4.Pompownia ppoż (budynek, powierzchnia użytkowa 69,7m²)

5.Dwie wiaty dla palaczy (budowla)

6.Dwie wiaty na rowery (budowla)

7.Dwa zjazdy z drogi publicznej (budowla)

8.Parkingi (budowla)

9.Chodniki (budowla)

10.Dojazdy (budowla)

11.Utwardzenia (budowla)

12.Pylon reklamowy (budowla)

Strony planują zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości w czerwcu/lipcu 2023 r. z zastrzeżeniem, że jednym z warunków zawarcia umowy ostatecznej jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i wydanie nieruchomości Najemcy zgodnie z zawartą umową najmu (do zawarcia umowy ostateczniej ma dojść niezwłocznie po wydaniu nieruchomości na rzecz Najemcy).

W umowie przedwstępnej najpóźniejszy możliwy termin zawarcia umowy sprzedaży został określony jako 1 stycznia 2024 r.

Podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim umowy takie zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nabytej nieruchomości. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów itp. będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Zawarta umowa najmu z 29 października 2022 r. dotyczy również budowli (np. parking).

1.Budynek hali A (budynek) - PKOB nr 1252 (zbiorniki, silosy i budynki magazynowe);

2.Portiernia (budynek) - PKOB nr 1274 (pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione);

3.Zbiornik wody ppoż (budowla) - PKOB nr 2152 (zapory wodne);

4.Pompownia ppoż (budynek) - PKOB nr 1274 (pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione);

Choć zgodnie z pierwotnymi założeniami do przekazania Najemcy Przedmiotu Najmu miało dojść w kwietniu 2023 r., na dzień składania niniejszej odpowiedzi nie doszło jeszcze do podpisania protokołu odbioru związanego z realizacją Inwestycji (tj. w związku z wzniesieniem Budynku i Budowli) i przekazania Najemcy Przedmiotu Najmu. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że nie nastąpiło dotychczas pierwsze zasiedlenie Budynku i służących mu Budowli, gdyż Sprzedający nie wykorzystywał Budynku i Budowli (i do momentu przekazania Budynku i Budowli Najemcy nie będzie ich wykorzystywał) do żadnej własnej działalności. Innymi słowy, Budynek i Budowle nie były użytkowane na potrzeby własne Sprzedającego i nie zostały dotychczas oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, co zdaniem Wnioskodawców oznacza, że na dzień składania niniejszej odpowiedzi nie nastąpiło jeszcze pierwsze zasiedlenie Budynku ani Budowli.

Do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli dojdzie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i wydaniu nieruchomości Najemcy zgodnie z zawartą umową najmu. Pozwolenie na użytkowanie najprawdopodobniej będzie wydane pod koniec maja, co oznaczałoby wydanie Przedmiotu Najmu Najemcy w dacie 31 maja/1 czerwca. Możliwe jest niewielkie opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i przesunięcie daty wydania Przedmiotu Najmu Najemcy o jeden miesiąc.

Strony planują zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości w czerwcu/lipcu 2023 r. z zastrzeżeniem, że jednym z warunków zawarcia umowy ostatecznej jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i wydanie nieruchomości Najemcy zgodnie z zawartą umową najmu. Sprzedający do momentu przekazania Budynku i Budowli na rzecz Najemcy nie będzie wykorzystywał Budynku i Budowli do żadnej własnej działalności. W konsekwencji uznać należy, że to właśnie w dacie przekazania Budynku i Budowli na rzecz Najemcy dojdzie do pierwszego zasiedlenia Budynku i Budowli. Intencją stron jest niezwłoczne zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości po przekazaniu Budynku i Budowli na rzecz Najemcy - pomiędzy takim wydaniem Budynku i Budowli na rzecz Najemcy w oparciu o Umowę Najmu i zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nie upłynie więc okres dwóch lat.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy VAT?

2.Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT?

3.Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy VAT)?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponieważ planowana sprzedaż stanowi transakcję zbycia, dlatego też celem rozstrzygnięcia, czy planowana transakcja powinna zostać opodatkowana VAT, należy ustalić, czy przedmiot sprzedaży spełnia definicję przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa. Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 stycznia 2010 r. sygn. akt I FSK 1216/09; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 16 lutego 2022 r. sygn. akt I SA/Lu 636/21) oraz w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 2 czerwca 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.205.2021.2.KS, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.567.2021.2.BS; interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 07 kwietnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-3.4012.25.2022.3.MS; interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lutego 2020 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.707.2019.5.EJU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

˗oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

˗własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

˗prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

˗wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

˗koncesje, licencje i zezwolenia;

˗patenty i inne prawa własności przemysłowej;

˗majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

˗tajemnice przedsiębiorstwa;

˗księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ Kodeksu cywilnego „obejmuje ono w szczególności” pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa.

W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, ustawy VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia” do prowadzenia działalności gospodarczej. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. W związku z powyższym, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego. Istotne jest przy tym, iż w ramach Transakcji nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki majątku, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. firma Sprzedającego, środki finansowe, tajemnice przedsiębiorstwa oraz księgi rachunkowe związane z prowadzeniem działalności.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana w zdarzeniu przyszłym Transakcja nie może być traktowana jako zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji będą bowiem tylko i wyłącznie określone składniki majątkowe, które na dzień dokonania transakcji nie będą tworzyć organizacyjnej, funkcjonalnej całości, za pomocą której można by prowadzić działalność gospodarczą, czy też realizować określone funkcje w ramach takiej działalności.

Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że:

˗taki zespół składników powinien być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

Oznacza to, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby ZCP stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy ZCP stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Ponieważ składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego pod względem organizacyjnym (np. na podstawie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze) uznać należy, iż składniki majątku będące przedmiotem Transakcji nie stanowią jednostki organizacyjnej wyodrębnionej w strukturze Sprzedającego (np. oddziału wyodrębnionego w KRS), a tym samym przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Wyodrębnienie finansowe

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do ZCP. W sytuacji wyodrębnienia finansowego możliwe jest oddzielenie finansów przedsiębiorstwa od finansów jego zorganizowanej części (tzn. ZCP jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego). Nie oznacza to jednak sytuacji, w której taka wyodrębniona część przedsiębiorstwa musi mieć formę samodzielnie rozliczającego się oddziału. Ważne natomiast jest, aby przenoszone należności i zobowiązania były wyodrębnione i dały się przyporządkować organizacyjnie i finansowo do wyodrębnionego majątku (tak, aby można było przejąć funkcje gospodarcze).

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

W związku z powyższym należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie spełnia kryterium wyodrębnienia finansowego.

Wyodrębnienie funkcjonalne

Kolejnym kryterium, jakie musi spełniać zespół składników majątkowych i niemajątkowych jest jego wyodrębnienie funkcjonalne. Oznacza to, że ZCP powinna być przeznaczona do realizacji określonych zadań gospodarczych, a więc powinna stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Z tego rodzaju wyodrębnieniem związana jest też potencjalna zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Zatem, aby część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa (z taką argumentacją zgodził się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 27 czerwca 2022 r., znak: 0111 -KDIB3-3.4012.112.2022.4.MAZ).

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 17 czerwca 2020 r., znak 0114-KDIP1 -1.4012.186.2020.4.IZ zgodził się również z argumentacją, że „Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych/przypadkowych składników. Aby stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zespół składników materialnych i niematerialnych powinien charakteryzować się odpowiednim stopniem zorganizowania, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa. Istotne jest zatem, aby pomiędzy zespołem składników istniały takie powiązania i zależności, aby wspólnie (jako zorganizowany zespół) mogły służyć realizacji określonego celu gospodarczego”.

Z uwagi na powyższe uznać należy, że w omawianym przypadku celem Transakcji nie jest zbycie ZCP i kontynuowanie przez Nabywcę działalności analogicznej do działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Istotą planowanej Transakcji jest nabycie Nieruchomości przez Kupującego i zwrotne wynajęcie nabytego Budynku i części Gruntu otaczającej Budynek na rzecz Sprzedającego w celu kontynuowania przez niego dotychczasowej działalności w zakresie magazynowania oraz logistyki. Już z założeń Transakcji wynika więc, że Kupujący nie będzie w oparciu o przejęte składniki majątku kontynuował działalności Sprzedającego (tj. działalności w zakresie magazynowania i logistyki), ale będzie w oparciu o przejęte składniki prowadził działalność gospodarczą zupełnie innego rodzaju (tj. działalność polegającą na wynajmie budynków i gruntów).

Niezależnie od powyższego, Kupujący, nawet potencjalnie, nie byłby w stanie kontynuować działalności prowadzonej do tej pory przez Sprzedającego w oparciu o przejęte składniki majątku. Przedmiotem Transakcji będzie bowiem tylko część składników majątkowych Sprzedającego (tj. budynki, grunty i część aktywów). W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia szeregu składników majątku, które umożliwiałyby Kupującemu kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, takich jak umowy zawarte przez Sprzedającego w ramach działalności w zakresie magazynowania i logistyki, tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Ponadto, elementem Transakcji jest również zawarcie Umowy Cesji, na podstawie której dojdzie do przelewu praw i obowiązków pod Umową Najmu, co pozwoli Sprzedającemu na dalsze wykorzystywanie składników majątku będących przedmiotem Transakcji w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Powyższe wyłącza możliwość potencjalnego wykorzystywania tych składników majątku (Budynku, części Gruntu i Aktywów) w działalności Kupującego zbliżonej profilem do działalności prowadzonej przez Sprzedającego.

Podsumowując, Kupujący nie będzie prowadził działalności gospodarczej tożsamej z działalnością Sprzedającego - Kupujący po nabyciu Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji udostępni nabyte składniki majątku Sprzedającemu do dalszego użytkowania w działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego na podstawie Umowy Najmu. Co więcej, Kupujący nie będzie miał również choćby potencjalnie możliwości prowadzenia działalności zbliżonej do Sprzedającego w oparciu o przejęte w ramach Transakcji składniki majątku. W konsekwencji nie można uznać, że zbywane składniki majątkowe stanowią przedsiębiorstwo albo ZCP.

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z dnia 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

Zdaniem Ministra Finansów „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i.prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

ii.umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii.umowy zarządzania aktywami;

iv.należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku, Budowli i Aktywów, prawa i obowiązki z Umowy Najmu, oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i rękojmi, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte wymienione w objaśnieniach prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli, umowa o zarządzenie nieruchomością (taka umowa nie była przez Sprzedającego zawarta i nie będzie zawarta przed datą Transakcji), czy też umowy zarzadzania aktywami (Sprzedający nie jest obecnie stroną tego typu umowy).

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie, w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nabytej Nieruchomości.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Kupującemu w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Kupującego o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów itp. będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Zdaniem Wnioskodawców, podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym przykładzie może być również zastosowane do przedstawionego zdarzenia przyszłego. W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, działalność gospodarcza Sprzedającego polega głównie na prowadzeniu działalności w zakresie magazynowania i logistyki. W celu prowadzenia analogicznej działalności z wykorzystaniem przedmiotowej Nieruchomości, Sprzedający wytworzy na Gruncie odpowiedną infrastrukturę (tj. Budynek, Budowle i Aktywa), a po zawarciu planowanej Transakcji będzie korzystał z wytworzonej infrastruktury jako najemca Nieruchomości. Podsumowując, przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność w zakresie magazynowania i logistyki (przedmiot przeważającej działalności Sprzedającego to „Magazynowanie i przechowywanie pozostałych towarów”). Z kolei Kupujący będzie w oparciu o nabytą Nieruchomość prowadził działalność usługową w zakresie wynajmu. Kupujący nie będzie zatem kontynuować działalności gospodarczej Sprzedającego.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Stanowisko w zakresie pytania nr 2

Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionymi na nim Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli i Aktywów.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych, dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji Inwestycji Sprzedającemu przysługiwało i przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w momencie zawarcia Umowy Przyrzeczonej Grunt zabudowany będzie Budynkiem i Budowlami. Tym samym, dostawa Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie. Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

(i)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

˗wybudowaniu, lub

˗ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym kontekście w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynku i służących mu Budowli dojdzie w kwietniu 2023 r., czyli w planowanym momencie przekazania Najemcy Przedmiotu Najmu (w tym powierzchni w Budynku po jego wybudowaniu i oddaniu do faktycznego używania), gdyż wcześniej Sprzedający nie będzie go używał do żadnej własnej działalności.

Jednocześnie Wnioskodawcy zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment Transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe w Budynku lub Budowle, które na moment Transakcji nie zostaną wydane Najemcy w ramach zawartej Umowy Najmu, to dopiero w ramach Transakcji dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku/Budowli (i) bądź to ich dostawa w ramach Transakcji będzie miała miejsce przed upływem dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia (które będzie miało miejsce w momencie wydania Budynku/Budowli Najemcy zgodnie z Umową Najmu), (ii) bądź tez do ich pierwszego zasiedlenia dojdzie w momencie Transakcji.

Ponieważ dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie zwolniona z VAT w świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, należy dokonać analizy, czy przedmiotowa dostawa Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust 1 pkt 10a Ustawy VAT. Zgodnie bowiem z tą regulacją, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy podkreślić, iż, jak to wskazano w stanie faktycznym, Sprzedającemu przysługiwało i będzie przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, w związku z wydatkami wynikającymi z realizacji Inwestycji (tj. w związku ze wzniesieniem Budynku i Budowli). Sprzedający nie będzie również w okresie między oddaniem do użytkowania Budynku i Budowli i datą Transakcji ponosił wydatków na ich ulepszenie.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT według znajdującej zastosowanie stawki, a Sprzedający będzie zobowiązany do jej udokumentowania fakturą VAT i jednocześnie do dostawy Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytania nr 3

Po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 Ustawy VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem określone towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wykorzystywana do prowadzenia działalności polegającej na wynajmie komercyjnym. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 ust. 10b i ust. 11 Ustawy VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, a w przypadku gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie art. 6 ustawy o VAT wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Termin „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, nieodpłatne przekazanie, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o podatku VAT, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 55² Kodeksu cywilnego:

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Wskazany wyżej przepis art. 2 pkt 27e ustawy powinien być interpretowany z uwzględnieniem wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 27 listopada 2003 r. w sprawie C–497/01.

W wyroku C–497/01 w sprawie Zita Modes Sarl przeciwko Administration de l’Enregistrement et des Domaines, Trybunał zwracając uwagę, że niezgodne z przepisami Dyrektywy jest wprowadzanie przez państwo członkowskie jakichkolwiek ograniczeń – innych niż te, o których mowa w Dyrektywie podkreślił, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, włącznie z jego rzeczowymi składnikami oraz – w zależności od konkretnego przypadku – składnikami niematerialnymi, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Ponadto TSUE stwierdził, iż fakt, że VI Dyrektywa nie zawiera definicji pojęcia przedsiębiorstwa lub jego części, nie oznacza, że państwa członkowskie mają swobodę jego interpretacji. Pojęcia w niej używane powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny od innych przepisów, z wyjątkiem sytuacji, gdy sama Dyrektywa daje państwom członkowskim jasną dyspozycję do zdefiniowania pojęcia w krajowej legislacji. TSUE wskazał też, iż nabywca musi jednak posiadać zamiar kontynuowania działalności gospodarczej przejmowanego przedsiębiorstwa lub jego części, nie zaś jedynie natychmiast likwidować daną działalność i sprzedać przejęte mienie.

Na tę ostatnią okoliczność, czyli przydatność zespołu składników do prowadzenia (kontynuowania) działalności przez nabywcę, zwrócił uwagę TSUE w wyroku C-408/98 (Abbey National Plc), podzielając opinię Rzecznika Generalnego z dnia 13 kwietnia 2000 r., który stwierdził, iż „rozwiązanie przyjęte w Zjednoczonym Królestwie wydaje się rozsądne: gdy aktywa stanowiące część przedsiębiorstwa zdolną do odrębnego funkcjonowania są zbywane w taki sposób, że sprzedana część kontynuuje swoją działalność, ma zastosowanie opcja, z której Zjednoczone Królestwo skorzystało na mocy art. 5(8) VI Dyrektywy i uznaje się, że nie nastąpiła dostawa towarów”.

W kontekście zatem zbycia przedsiębiorstwa, z wyłączenia stosowania przepisów ustawy korzysta przekazanie przedsiębiorstwa lub jego niezależnej części, w tym dóbr materialnych oraz ewentualnie elementów niematerialnych, które razem tworzą przedsiębiorstwo lub jego część zdolne do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Nabywca musi jednakże mieć na celu prowadzenie przekazanego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jedynie natychmiastową likwidację danej działalności lub sprzedanie zapasów zasobów, jeśli istnieją.

Mając na uwadze powyższe orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych. Tym samym, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Zatem daną transakcję można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment jej przeprowadzenia spełnione są łącznie następujące kryteria:

˗przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę wystarczający do prowadzenia tej działalności,

˗nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany, jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp. na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa lub też jego zorganizowanej części decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik obowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego prawo własności gruntu działki nr x. Nabycie prawa własności Gruntu nastąpi wraz z nabyciem prawa własności Budynków i Budowli posadowionych na Gruncie. Kupujący nabędzie w ramach Transakcji również ruchomości i/albo wyposażenie, obiekty małej architektury, określone urządzenia budowlane, instalacje i inne przedmioty służące Budynkowi i niezbędne do funkcjonowania Budynku.

Sprzedający przeniesie na Kupującego następujące prawa i/albo obowiązki w zakresie dotyczącym Inwestycji:

˗prawa wynikające z:

˗dokumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań związanych z pracami budowlanymi w ramach Inwestycji uzyskanych przez Sprzedającego oraz dokumentów zabezpieczenia Umowy Najmu (dalej łącznie jako „Dokumenty Zabezpieczenia”)

˗jak również obowiązki zwrotu takich Dokumentów Zabezpieczenia odpowiednim emitentom;

˗majątkowe prawa autorskie do projektów, tzn. całej dokumentacji projektu architektonicznego i wielobranżowego wykorzystywanej do budowy Budynku, sporządzonej na podstawie umowy z architektem oraz innych umów wymienionych w Przyrzeczonej Umowie Sprzedaży (o ile będzie miało to zastosowanie) (dalej jako: „Projekty”);

˗wyłączne prawo do wykonywania i upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji Projektów oraz prawo do upoważniania osób trzecich do tworzenia adaptacji Projektów;

˗prawa wynikające z gwarancji i rękojmi dotyczących prac budowlanych w ramach Inwestycji;

˗prawa wynikające z rękojmi za Projekt;

˗prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu, na mocy której Przedmiot Najmu nie zostanie wydany na dzień finalizacji Transakcji (jeśli dotyczy).

Sprzedający upoważni również Kupującego do wykonywania i zezwalania osobom trzecim na wykonywanie autorskich praw osobistych do Projektów, w zakresie w jakim Sprzedający jest uprawniony do udzielenia takiego upoważnienia.

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, Najemca oraz Kupujący zawrą umowę przelewu praw i obowiązków pod Umową Najmu, na mocy której strony potwierdzą przeniesienie praw Najemcy na Sprzedającego oraz przeniesienie praw i obowiązków Wynajmującego wynikających z Umowy Najmu na Kupującego („Umowa Cesji”). Umowa Cesji zostanie zawarta pod warunkiem zawarcia Umowy Przyrzeczonej. W konsekwencji uznać należy, iż w przypadku zawarcia Umowy Przyrzeczonej, Sprzedający stanie się de facto najemcą Budynku (tzn. będzie wynajmował od Kupującego Budynek w celu dalszego prowadzenia działalności gospodarczej).

Na Kupującego nie będą przenoszone żadne inne umowy dotyczące Nieruchomości, w tym umowy serwisowe, umowy dotyczące sfinansowania budowy Budynku. Zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający, tam gdzie to będzie możliwe, rozwiąże umowy dotyczące mediów i innego rodzaju usług związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości nie później niż w ciągu 30 dni roboczych od daty finalizacji transakcji.

Przedmiotem Transakcji nie będą objęte prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania na nabycie Nieruchomości i sfinansowanie budowy Budynku i Budowli, umowa o zarządzenie nieruchomością (taka umowa nie była przez Sprzedającego zawarta i nie będzie zawarta przed datą Transakcji), czy też umowy zarzadzania aktywami (Sprzedający nie jest obecnie stroną tego typu umowy).

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, w szczególności:

˗umowy rachunków bankowych Sprzedającego,

˗umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

˗środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,

˗tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,

˗księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Kupującemu),

˗należności i zobowiązania Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,

˗firma Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego pracowników Sprzedającego.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

W analizowanej sprawie wątpliwości Zainteresowanych dotyczą kwestii, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać przepisom ustawy VAT.

Jak wynika z przytoczonego opisu sprawy, planowana transakcja nie obejmuje istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 55¹ Kodeksu Cywilnego. W analizowanej sytuacji nie można więc uznać, że przedmiot transakcji będzie stanowił przedsiębiorstwo w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Przedmiotem transakcji, jak wynika z wniosku, nie będą m.in. należności i zobowiązania Sprzedającego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, firma Sprzedającego, a także tajemnice przedsiębiorstwa. Transakcji nie będzie towarzyszył transfer składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Okoliczności sprawy wskazują, że przedmiotem transakcji nie będzie „całe przedsiębiorstwo”, gdyż zbywane aktywa stanowią jedynie część przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Planowana transakcja sprzedaży nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Wskazali Państwo bowiem, że nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności  prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych, a nieruchomość nie została wyodrębniona w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

Ponadto przedmiot transakcji nie będzie na moment jej dokonania zdolny do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Sprzedającego), ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. W oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu nabytej nieruchomości.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, jego obsługą techniczną, dostawami mediów itp. będzie mógł on służyć Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Kupujący nie będzie w oparciu o przejęte składniki majątku kontynuował działalności Sprzedającego, ale będzie prowadził działalność gospodarczą zupełnie innego rodzaju (wynajem na cele komercyjne powierzchni Nieruchomości).

Podsumowując, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż opisanej Nieruchomości tj. prawa własności gruntu działki x i Budynków oraz Budowli nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy.

Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Zainteresowani mają również wątpliwości czy planowana dostawa Nieruchomości będzie w całości opodatkowana VAT.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zastosowanie obniżonej stawki podatku lub zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT:

Należy również zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy :

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go np. w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”, „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Natomiast w myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Z okoliczności sprawy wynika, że w ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego prawo własności gruntu obejmującego działkę nr x. Nabycie to nastąpi wraz z nabyciem prawa własności Budynków i Budowli na nim posadowionych. Na Gruncie znajdują się następujące naniesienia: budynek hali magazynowo-produkcyjnej wraz z pomieszczeniami technicznymi i zapleczem biurowo-socjalnym, portiernia, zbiornik wody ppoż, pompownia ppoż, dwie wiaty dla palaczy, dwie wiaty na rowery, dwa zjazdy z drogi publicznej, parkingi, chodniki, dojazdy, utwardzenia, pylon reklamowy, maszty flagowe, doki i bramy załadunkowo-rozładunkowe, drogi wewnętrzne, drogi pożarowe, miejsca odstawcze, miejsca postojowe dla samochodów osobowych, miejsca postojowe dla samochodów ciężarowych, ogrodzenie stalowe, bramy przesuwne i rozwierne, szlabany mechaniczne, boisko do koszykówki, zewnętrzna instalacja wodociągowa wody ppoż, hydranty zewnętrzne, instalacja kanalizacji deszczowej, zbiornik retencyjny, rurociągi, studnie kanalizacyjne, instalacja kanalizacji sanitarnej, studnie kanalizacyjne, zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe, zewnętrzna instalacja wodociągowa wody socjalnej, linie kablowe, kanalizacja kablowa, oświetlenie zewnętrzne montowane na słupach oświetleniowych, stacje ładowania samochodów elektrycznych). Doki i bramy załadunkowo-rozładunkowe (nie stanowią odrębnego obiektu budowlanego, są częścią budynku - hali - budynkiem hali A).

Należy zauważyć, że decydujące dla rozstrzygnięcia, czy w przedmiotowej sprawie dla opisanej dostawy zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, jest rozstrzygnięcie kwestii, czy i kiedy względem budynków i budowli znajdujących się na ww. działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego Grunt był niezabudowany. Obecnie na Gruncie realizowana jest inwestycja budowlana polegająca na wzniesieniu budynku logistycznego. Ponadto, w związku z realizacją Inwestycji na Gruncie są/będą posadowione budowle niezbędne do funkcjonowania Budynku.

Z Państwa odpowiedzi na wezwanie wynika jednak, że w skład Nieruchomości, oprócz budynku hali A wchodzą również Portiernia oraz Pompownia ppoż, które również są budynkami, a nie budowlami. Reszta wymienionych obiektów, są to budowle niezbędne do funkcjonowania Budynku.

Wskazali Państwo, że nie nastąpiło dotychczas pierwsze zasiedlenie budynków i budowli, gdyż Sprzedający nie wykorzystywał ich do żadnej własnej działalności. Innymi słowy, ww. obiekty nie były użytkowane na potrzeby własne Sprzedającego i nie zostały dotychczas oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi. Do pierwszego zasiedlenia budynków i budowli dojdzie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości i wydaniu nieruchomości Najemcy zgodnie z zawartą umową najmu. Pozwolenie na użytkowanie najprawdopodobniej będzie wydane pod koniec maja, co oznaczałoby wydanie Przedmiotu Najmu Najemcy w dacie 31 maja/1 czerwca. Strony planują zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości w czerwcu/lipcu 2023.

W konsekwencji uznać należy, że w dacie przekazania w ramach umowy najmu Budynków i Budowli na rzecz Najemcy dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy wydaniem, a zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nie upłynie okres dwóch lat. Zaznaczyli Państwo także, że może nastąpić sytuacja, w której na moment Transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe w Budynku lub Budowle, które nie zostaną wydane Najemcy na podstawie Umowy Najmu. W takiej sytuacji, dopiero w ramach opisanej Transakcji dojdzie do ich pierwszego zasiedlenia.

Mając więc na względzie przedstawione okoliczności sprawy, należy stwierdzić, że dostawa opisanej Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem warunki w nim określone nie będą spełnione.

Do planowanej dostawy nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bowiem Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony, w związku z wydatkami wynikającymi z realizowanej Inwestycji.

Planowana dostawa nie będzie także korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie są spełnione warunki przewidziane w tym przepisie m.in.  Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej.

Dodać należy, że dla planowanej dostawy nie ma również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż dotyczy on zwolnienia od podatku terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a przedmiotem niniejszej dostawy ma być prawo własności gruntu zabudowanego.

Tym samym będący przedmiotem sprzedaży grun będzie podległ opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są Budynki/Budowle na nim posadowione.

Podsumowując dostawa Nieruchomości tj. prawa własności gruntu działki nr x zabudowanej budynkami oraz budowlami będzie w całości podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Dalsze Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą prawa do obniżenia przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Na podstawie art. 86 ust. 10 ustawy:

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Według art. 86 ust. 11 ustawy o VAT:

Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z wniosku wynika, że Kupujący po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości zamierza prowadzić przy jej wykorzystaniu działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne, podlegającą opodatkowaniu VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej lub niepodlegającej VAT). Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą czynnymi podatnikami VAT zarejestrowanymi jako podatnicy VAT w Polsce również na moment finalizacji Transakcji.

Zatem, po dokonaniu transakcji dostawy Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej nabycie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia  Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy.

Przy czym, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytej Nieruchomości, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Jednocześnie w sytuacji, gdy w danym okresie rozliczeniowym wystąpi nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym, zgodnie z art. 87 ustawy, Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot ewentualnej kwoty różnicy podatku na rachunek bankowy.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (pytania). Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska nieobjęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu podatku leży w kompetencji właściwego miejscowo i rzeczowo dla nabywcy organu podatkowego pierwszej instancji (Naczelnika Urzędu Skarbowego, Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź straci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

˗w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

˗w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).