Opodatkowanie transakcji sprzedaży, brak zwolnienia z opodatkowania tej dostawy oraz prawo do odliczenia i zwrotu podatku VAT przez Kupującego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 kwietnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży, zwolnienia z opodatkowania tej dostawy oraz prawa do odliczenia i zwrotu podatku VAT przez Kupującego.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o. (Kupujący)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pani M.F. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu (...) 2020 r. pani M.F. (dalej jako: „Sprzedająca") zawarła z C. P. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości (…), w Gminie (…), powiecie (…), województwie (…). Zgodnie z ujawnionymi w księdze wieczystej informacjami, nieruchomość stanowiła działkę nr X, będąca gruntem ornym o łącznym obszarze 1,2768 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr  (…) (dalej jako: „Pierwotna Nieruchomość’’).

W związku z wygaśnięciem powyższej umowy, Pierwotny Kupujący zawarł w dniu (...) 2021 r. ze Sprzedającą, przed zastępcą notarialnym J.G. zastępcą notariusza R.W., notariusza w (…) (Rep. A nr (…)) kolejną przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości”), zgodnie z którą strony umowy zobowiązały się zawrzeć umowę, na podstawie której Sprzedająca sprzeda Pierwotnemu Kupującemu praw o własności jednej z działek, która została wydzielona z Pierwotnej Nieruchomości, tj. nieruchomość stanowiącą działkę nr Y, będącą gruntem ornym o łącznym obszarze 0,2077 ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość”). Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości została następnie zmieniona aneksem z dnia (...) 2022 r. (Rep. A (…)), aneksem z dnia (...) 2022 r. (Rep. A nr (…)) oraz aneksem z dnia (...) 2022 r. (Rep. A nr (…)). Na dzień dzisiejszy nie można wykluczyć zawarcia dalszych aneksów (w zależności od ustaleń komercyjnych między stronami).

Wnioskodawcy pragną w tym miejscu wskazać, iż Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr X na dwie działki: nr Y oraz Z, dokonanego w ramach przygotowania Nieruchomości do sprzedaży zainicjowanej w 2020 r. Decyzja zatwierdzająca geodezyjny podział działki w tym zakresie nr (...) została wydana (...) 2021 r. przez Burmistrza (…) na wniosek pełnomocnika Sprzedającej.

W dniu (...) 2022 r. przed M.S., notariusz w (…), doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży w formie aktu notarialnego, Rep A nr (…) (dalej: „Przedwstępna Umowa Cesji”) pomiędzy Pierwotnym Kupującym a spółką (…) sp. z o.o. (,,Kupujący”), która to umowa odnosi się m.in. do Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości (zawartej pomiędzy Pierwotnym Kupującym a Sprzedającą). Zgodnie z Przedwstępną Umową Cesji, strony zobowiązały się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży, na podstawie której cedent (Pierwotny Kupujący) sprzeda, a cesjonariusz (Kupujący) kupi, wszelkie prawa przysługujące cedentowi (Pierwotnemu Kupującemu) i przeniesie na cesjonariusza wszelkie obowiązki cedenta (Pierwotnego Kupującego), wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości.

W związku z powyższym, planowane jest, że w przyszłości dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającą i Kupującego, na podstawie której przeniesiona zostanie własność Nieruchomości na Kupującego.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku

Jak wynika z Działu II księgi wieczystej, jedynym właścicielem Nieruchomości jest pani M.F. Udział w Nieruchomości został nabyty przez Sprzedającą od jej matki – (…), na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z (...) 1994 r., będąc przy tym współwłaścicielem Nieruchomości wraz z (…) - ojcem Sprzedającej. Na mocy umowy zniesienia współwłasności z (...) 2005 r. Rep A nr (…), sporządzonej przez H.Ż., notariusza w (…), Sprzedająca stała się jedynym właścicielem Nieruchomości będąc panną.

W Dziale III księgi wieczystej ujawniono wpis dotyczący ustanowienia służebności gruntowej z (...) 2021 r. na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr A. Służebność jest nieodpłatna, ustanowiona na czas nieoznaczony i polega na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr X, pasem gruntu o szerokości 7,00 m. W dziale I-Sp ujawnione są dwa uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w dziale III innych ksiąg wieczystych, dotyczące służebności gruntowych. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu Nieruchomości - Sprzedająca nabyła Nieruchomość w drodze spadkobrania i zniesienia współwłasności, będących zdarzeniami niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej. Od około dwudziestu lat Nieruchomość nie jest jednak wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej, a Sprzedająca jedynie utrzymywała ją w kulturze rolnej czystości.

Nieruchomość nie była ani nie jest wykorzystywana przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była ani nie będzie do czasu sprzedaży udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa, jak również nie prowadzono na niej działalności gospodarczej.

Na podstawie decyzji Starosty (…) nr (…), wydanej w dniu (...) 2021 r., zezwolono na wyłączenie Pierwotnej Nieruchomości z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest również rezultatem wykupienia części gruntu przez Generalną Dyrekcję Dróg i Autostrad pod budowę drogi (…). Na ten cel wydzielono z działki Sprzedającej część gruntu o powierzchni ok. 8000 m2.

Nad Nieruchomością przebiega fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach Nieruchomości). Fragment sieci średniego napięcia nie stanowi budowli w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, należy on do podmiotu trzeciego i tym samym również nie będzie przedmiotem sprzedaży. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, poza opisaną powyżej służebnością gruntową ujawnioną w dziale III księgi wieczystej. Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefy ekonomicznej. W Dziale I-SP ujawnione są dwa uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w Dziale III innych ksiąg wieczystych (…). Nieruchomość jest natomiast objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały nr (…) - dnia (...) 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) dla Obszaru (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonymi symbolem 5U/P (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Sprzedająca nie posiada informacji, aby na dzień sprzedaży miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miałby być uchylony lub zmieniony.

Czynności poprzedzające planowane nabycie Nieruchomości

Sprzedająca w przeszłości podejmowała czynności mające na celu sprzedaż działki nr X w postaci negocjacji prowadzonych z Pierwotnym Kupującym. Następnie po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży części działki nr X, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na P.D.E. Sp. z o. o. (cesjonariusz), na podstawie której planowane było, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta bezpośrednio między Sprzedającą a spółką P.D.E. Sp. z o.o.

W związku z planowaną sprzedażą części działki nr X w 2020 r., Sprzedająca złożyła w przeszłości wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został złożony w 2020 r. i wydano na jego podstawie interpretację indywidualną o sygnaturze (...), na podstawie której organ uznał, że:

-     planowana transakcja sprzedaży części działki nr X przez Sprzedającą na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-     planowana transakcja nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, oraz

-     cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu części działki nr X zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT.

Ze względów biznesowych planowana wcześniejsza transakcja sprzedaży Nieruchomości w 2020 r. na rzecz podmiotu trzeciego, którym był P.D.E. sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku. Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia (...) 2021 r. i zbycia Nieruchomości bezpośrednio na rzecz spółki B. sp. z o.o.

W dniu (...) 2021 r. Pierwotny Kupujący i B. sp. z o.o. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków m.in. z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia (...) 2021 r. Na podstawie wskazanej przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z dnia (...) 2021 r. Pierwotny Kupujący zobowiązał się przenieść na spółkę B. sp. z o.o. wszelkie prawa i obowiązki kupującego wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z dnia (...) 2021 r. W związku z planowaną transakcją sprzedaży Nieruchomości, Sprzedająca oraz spółka B. sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, na podstawie którego wydano interpretację indywidualną o sygnaturze: (...), na podstawie której potwierdził stanowisko wnioskodawców, zgodnie z którym:

-planowana transakcja (sprzedaż Nieruchomości) przez Sprzedającą na rzecz spółki B. sp. z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

-planowana transakcja sprzedaży nie będzie zwolniona od podatku VAT, tylko będzie podlegała opodatkowaniu VAT według odpowiedniej stawki;

-spółce B. sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo odliczenia naliczonego podatku VAT w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w związku z dokonanym zakupem.

Ze względów biznesowych, planowana powyżej transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz B. sp. z o.o., również nie doszła do skutku.

Szczegółowy opis planowanej transakcji będącej przedmiotem wniosku

Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Sprzedająca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Działalność Kupującego obejmuje realizację projektów kubaturowych związanych z ich wznoszeniem oraz najem wybudowanych powierzchni bądź świadczenie usług z tych wybudowanych powierzchni. Kupujący będzie wykorzystywał Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Planowane jest, że w związku z zawarciem Przedwstępnej Umowy Cesji (a następnie w jej wykonaniu, przyrzeczonej umowy cesji) Sprzedająca i Kupujący będą zobowiązani zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Sprzedająca sprzeda Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość za określoną cenę, a Kupujący zobowiązany będzie tę cenę uiścić (“Transakcja”).

W ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości strony zgodnie oświadczyły, że wskazana w umowie cena jest ceną netto, a w przypadku gdy z wydanej na rzecz Sprzedającego wiążącej interpretacji indywidualnej wynikać będzie, że umowa sprzedaży powinna zostać opodatkowania podatkiem od towarów i usług (a nie podatkiem od czynności cywilnoprawnych), do ceny netto zostanie doliczony podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości ma zostać zawarta po spełnieniu się określonych w Umowie Przedwstępnej Sprzedaży Nieruchomości warunków. Umowa przyrzeczona sprzedaży Nieruchomości ma zostać zawarta m.in. pod następującymi warunkami (które jednak mogą ulec zmianie w wyniku dodatkowych ustaleń pomiędzy stronami w toku negocjacji):

1)uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

2)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny wyników tej analizy za satysfakcjonujące,

3)uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt i staraniem ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji,

4)potwierdzeniu przez Kupującego - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości,

5)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej, albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rozlicznej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie,

6)uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

7)co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu kupującemu przez Sprzedającej - na wezwanie Kupującego - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, uzyskaniu przez Sprzedającą na wezwanie kupującego wszelkich informacji oraz dokumentów, oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez kupującego bądź wskazany przez kupującego podmiot weryfikacji Sprzedającej w ramach procedury zwanej „Know your custoiner” lub „KYC”,

8)okazaniu (poza innymi dokumentami wymienionymi w akcie notarialnym) przy umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (odpowiednio) przez Sprzedającą lub kupującego,

a)odpisu zwykłego z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wydany w dniu umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

b)wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

c)wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Nieruchomości nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

d)wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Nieruchomości w planie miejscowym wydanego przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości,

e)zaświadczenia wydanego przez starostę nie wcześniej niż i miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Nieruchomość stanowi las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydanej na podstawie inwentaryzacji stanu lasów prowadzonej przez starostę,

f)zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem umowy przy rzeczonej sprzedaży Nieruchomości - przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, z którego będzie wynikało czy Nieruchomość jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji;

g)zaświadczenia wydanego - na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia,

h)zgody uprawnionego ze służebności ujawnionej w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości na bez obciążeniowe - tj. bez przenoszenia wpisu służebności - odłączenie Nieruchomości z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości i założenie dla Nieruchomości nowej księgi wieczystej w formie prawem przepisanej.

Strony postanowiły, że warunki zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości – z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej, mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji - Kupujący) ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości do upływu daty ostatecznej, pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej – z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej, pod warunkiem złożenia Sprzedającej przez Pierwotnego Kupującego (a na skutek zawarcia przyrzeczonej umowy cesji - Kupującego) oświadczenia o zrzeczeniu się prawa żądania spełnienia któregokolwiek z warunków zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości - z wyjątkiem warunku, o którym mowa w pkt 1 powyżej.

Planowane jest, iż na skutek powyższych działań wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości.

Wszystkie płatności związane z Nieruchomością będą do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości ponoszone przez Sprzedającą, a od dnia jej zawarcia obciążać będą Kupującego.

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, Pierwotnemu Kupującemu (a w wykonaniu planowanej przyrzeczonej umowy cesji - Kupującemu) przysługuje ograniczone warunkami umowy przedwstępnej prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj.

-     składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

-     składania i cofania wniosków oraz utyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy,

-     a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, w tym do utyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości.

Prawo to nie obejmuje zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Sprzedająca udzieliła także Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictw a - z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw - do wystąpienia w jej imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Sprzedająca jednocześnie w ramach Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości udzieliła Pierwotnemu Kupującemu (osobie przez niego wskazanej) pełnomocnictwa, do dokonania w imieniu Sprzedającej następujących czynności:

-     przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych,,

-     uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, w tym usunięcia ewentualnych kolizji planowanej zabudowy z siecią elektroenergetyczną, gazową, teleinformatyczną, wodociągową, ciepłowniczą, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

-     uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-     uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-     uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

-     zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-     uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Nie można wykluczyć, że zakres pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą na rzecz Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będzie podlegał dalszym zmianom (w tym rozszerzeniom) do dnia zawarcia finalnej umowy nabycia Nieruchomości.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, czy planowana Transakcja będzie zwolniona od podatku od towarów i usług?

3.W przypadku udzielenia twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1 i przeczącej odpowiedzi na pytanie nr 2, jeżeli Transakcja zostanie przez Sprzedającą opodatkowana w całości podatkiem VAT, czy - po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej przez Sprzedającą faktury VAT dokumentującej Transakcję - Kupując będzie uprawniony do:

i.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), oraz

ii.otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Wnioskodawców:

1.Planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

2.Planowana Transakcja sprzedaży nie będzie zwolniona od podatku VAT;

3.Jeśli Transakcja będzie opodatkowana przez Sprzedającą podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, po Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT dokumentującej Transakcję, Kupujący będzie uprawniony do:

i.obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), oraz

ii.otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

Ad. 1.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm., dalej: „ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie praw a do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towar rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, rozumie się natomiast odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Aby dana czynność była opodatkowana podatkiem VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Jak wynika z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Wykonywanie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w ust. 2 poprzez wyliczenie, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie o VAT, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, status podatnika podatku VAT wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaż} nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Zgodnie z treścią wyroku NSA z 22 listopada 2019 r. (sygn. I FSK 1621/19): „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.’’

Celem ustalenia, czy działania Sprzedającej spełniają ww. definicję działalności gospodarczej, Wnioskodawcy pragną przede wszystkim zwrócić uwagę na orzeczenie z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosława Slaby przeciwko Ministrowi Finansów (sygn. C-180/10) oraz Emiliana Kuć i Haliny Jeziorskiej-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. C-181/10), w ramach którego TSUE wymienił przesłanki, które mogą świadczyć o tym, że sprzedaż gruntu wykracza poza zakres zarządu majątkiem prywatnym. Zdaniem Trybunału: Jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT, należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT'. Zdaniem TSUE ww. aktywne działania mogą polegać m.in. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.

Odnosząc powyższe ogólne rozważania do przedstawionego zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsza z przesłanek pozwalających na uznanie transakcji za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od VAT, tj. odpłatne przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel jest spełniona. Na mocy umowy przyrzeczonej sprzedaż - Nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego własność Nieruchomości przejdzie ze Sprzedającej na Kupującego, w zamian za cenę określoną zgodnie z Przedwstępną Umową Sprzedaż - Nieruchomości.

W ocenie Wnioskodawców również druga przesłanka pozwalająca na opodatkowanie dostawy własności Nieruchomości, tj. dokonanie dostawy przez podatnika w rozumieniu ustawy o VAT zostanie spełniona.

Jak wskazano bowiem w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca zawarta Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym. Planowane jest, że w wykonaniu Przedwstępnej Umowy Cesji (na skutek zawarcia umowy przyrzeczonej) dostawa nastąpi na rzecz Kupującego.

Sprzedająca udzieliła również pełnomocnictwa Pierwotnemu Kupującemu, a następnie udzieli Kupującemu celem dokonywania w jej imieniu szeregu czynności związanych z przedmiotową Nieruchomością dotyczących uzyskania niezbędnych decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej:

-     przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych,

-     uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, w tym usunięcia ewentualnych kolizji planowanej zabudowy z siecią elektroenergetyczną, gazową, teleinformatyczną, wodociągową, ciepłowniczą, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg,

-     uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie,

-     uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych,

-     uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, we właściwych dla Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 300e powołanej wyżej ustawy - Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

-     zawarcia w imieniu Sprzedającej umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-     uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

Instytucja pełnomocnictwa została uregulowana w art. 95 i dalszych ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm., dalej jako „k.c."). Jak wskazano w paragrafie pierwszym przepisu, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

Jak dalej stanowi art. 95 § 2 k.c., czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Zgodnie z art. 96 k.c., umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). W konsekwencji, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającej podjął działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości, jak również udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości również Kupującemu) zgody na przygotowanie planowanej inwestycji w zakresie przewidzianym prawem budowlanym, przeprowadzenie badania Nieruchomości, obejmującego prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania/cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na nich badań i odwiertów, które mają potwierdzić, że Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji wraz z niezbędną infrastrukturą - świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych.

Zaangażowanie Sprzedającej w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Powyższe okoliczności powodują, że opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu sprzedaży, w szczególności w świetle zawieranych umów z podmiotami prowadzącymi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, udzielanymi pełnomocnictwami oraz działaniami przygotowawczymi zmierzającymi do faktycznego zbycia Nieruchomości.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy i przygotują Nieruchomość do obrotu. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości, Nieruchomość będzie własnością Sprzedającej i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności zostaną wykonane w sferze prawnej Sprzedającej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności nie przez Sprzedającą, ale w jej imieniu przez osoby trzecie. W efekcie czynności podjętych przez Pierwotnego Kupującego lub Kupującego, dostawie będzie podlegała Nieruchomość o innym charakterze niż przed udzieleniem pełnomocnictwa i podjęciem opisanych działań, ponieważ Nieruchomość ta w wyniku działań podjętych przez Pierwotnego Kupującego lub Kupującego stanie się w pełni przygotowaną do realizacji inwestycji budowlanej, jaką zamierza podjąć Kupujący po nabyciu Nieruchomości.

Pierwotny Kupujący lub Kupujący dokonując ww. działań uatrakcyjnij przedmiotową Nieruchomość pozostającą własnością Sprzedającej. Działania te dokonywane za jej pełną zgodą, przejawiające się udzieleniem upoważnień, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności całej Nieruchomości jako towaru i przyspieszą realizację inwestycji przez Kupującego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie Pierwotnemu Kupującemu (a w przyszłości w świetle planowanej przyrzeczonej umowy cesji również Kupującemu) przez Sprzedającą opisanych pełnomocnictw skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez Pierwotnego Kupującego lub Kupującego będą podejmowane w imieniu Sprzedającej i na jej korzyść, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową nieruchomością.

W ocenie Wnioskodawców, w przedmiotowej sprawie Sprzedająca podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanym orzeczeniu w sprawach C-180/10 i C- 181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia przedmiotowej działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem oraz stworzyła sobie okoliczności do zysku poprzez handel wytworzonym przez siebie towarem w postaci Nieruchomości. Tym samym uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za dostawę dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a Sprzedająca za podatnika zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy - będą składniki majątku osobistego Sprzedającej, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Powyższe stanowisko Wnioskodawców znajduje również odzwierciedlenie w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego i wyrokach sądów administracyjnych wydawanych w zbliżonych stanach faktycznych. Przykładowo:

-     WSA w Poznaniu w wyroku z 20 kwietnia 2021 r., sygn. I SA/Po 832/20 stwierdził, że „fakt, że skarżący nie uczestniczył osobiście we wskazanych powyżej czynnościach nie oznacza braku jego zaangażowania w proces ukierunkowany na sprzedaż nieruchomości. Podkreślić należy, że strony uzależniły dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości od spełnienia szeregu kluczowych warunków. Dokonanie powyższych czynności zostało zastrzeżone tylko na korzyść kupującego co oznacza, że tylko kupujący mógł z nich zrezygnować i przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zdaniem Sądu nie może działać na korzyść skarżącego okoliczność, że to nie skarżący bezpośrednio lecz podmiot, któremu skarżący udzielił pełnomocnictwa podejmował wskazane powyżej czynności. Nie można bowiem z jednej strony odnosić korzyści finansowych (cena za sprzedaną nieruchomość) z działań podejmowanych przez inny podmiot a z drugiej negować skutków podatkowych tych czynności. W konsekwencji, działania podjęte przez skarżącego (wykonywane przez pełnomocnika) świadczą o takiej aktywności i zaangażowaniu skarżącego w zakresie obrotu nieruchomościami, które są typowe dla producentów, handlowców i usługodawców.”

-     Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 19 listopada 2020 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.741.2020.2.MSO argumentował, że fakt zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną kupującą, w ramach której udzielono jej pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Wnioskodawcy szeregu czynności związanych z przedmiotową działką - występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń warunkujących zawarcie umowy ostatecznej, w szczególności składania wniosków oraz odbioru decyzji i postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem dla przedmiotowej Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej, oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do składania wniosków o wydanie powyższych warunków oraz ich odbioru, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do składania wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru decyzji - jest przejawem ściśle profesjonalnej i zorganizowanej aktywności."

-     Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 29 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.634.2020.2.KK wskazał, że „w analizowanej sprawie kluczowe jest to, że czynności opisane we wniosku będą dokonywane przed przeniesieniem własności ww. nieruchomości w oparciu o udzielone przez Wnioskodawcę pełnomocnictwa. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zawiadywania majątkiem osobistym - prywatnym. [...] W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

-     Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.231.2020.2.TK stwierdził, że „po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców (mocodawców). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań w stosunku do działki nr (…) uatrakcyjnią przedmiotową działkę będącą nadal współwłasnością Wnioskodawców. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawców, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej Nieruchomość będzie własnością Wnioskodawców i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawców. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez przyszłego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będzie podlegać Nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.”

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: (...) wydanej na wniosek Sprzedającej i P.D.E. sp. z o.o., organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że planowana uprzednio sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz P.D.E. sp. z o.o. będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym kontekście dalsze działania podejmowane przez Sprzedającą, jak również Kupującego wzmacniają powyższe stanowisko. Analogiczne stanowisko organ zajął także w interpretacji indywidualnej o sygnaturze (...) wydanej w odniesieniu do Sprzedających i poprzedniego (niedoszłego) kupującego (spółki B. sp. z o.o.).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2:

Ad 2.

Na wstępie należy wskazać, że przepisy ustawy o VAT oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2.

W ocenie Wnioskodawców, przedmiotowa dostawa nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku w związku z którą podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była oraz nie będzie do dnia Transakcji wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (Sprzedająca nie prowadziła działalności gospodarczej).

W myśl innego przepisu wprowadzającego zwolnienie przedmiotowe - art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 195/18, opodatkowaniu podlegają te dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych, tylko te, które stanowią tereny budowlane. Z kolei dostawy gruntów niezabudowanych, będących na przykład gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione od podatku VAT.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przeznaczenie określonego gruntu należy oceniać wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Jak wskazano już wyżej, Nieruchomość jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwalą nr (…) Gminy (…) dla Obszaru (…), teren Nieruchomości położony jest na obszarze przeznaczonym pod tereny zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W związku z powyższym, Nieruchomość jest terenem niezabudowanym, który zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony pod zabudowę. Nie ma przy tym znaczenia oznaczenie sposobu korzystania z Nieruchomości wskazane w księdze wieczystej jako grunt omy, z uwagi na fakt, że art. 2 pkt 33 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT traktuje o sposobie przeznaczenia, a nie uprzedniego/dotychczasowego korzystania.

Zatem należy stwierdzić, że w przypadku sprzedaży ww. działki, nie będzie znajdowało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie.

Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: (...) wydanej na wniosek Sprzedającej i P.D.E. sp. z o.o., organ potwierdził prezentowane powyżej stanowisko, że do planowanej uprzednio sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz P.D.E. sp. z o.o. nie będzie miało zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a dostawa Nieruchomości powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Do analogicznych wniosków organ interpretacyjny doszedł wydając interpretację o sygnaturze (...), wydanej na wniosek Sprzedającej oraz spółki B. sp. z o.o.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców to w zakresie pytania nr 3

Ad 3.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Aby rozstrzygnąć uprawnienie Kupującego do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu nabycia Nieruchomości na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b oraz ust. 11 ustawy o VAT, niezbędne jest ustalenie, czy (i) Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy (ii) jej nabycie będzie podlegało podatkowi VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy wskazują, że:

-     na moment Transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT w Polsce, spełniający m ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT;

-     po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie prowadzić działalność w zakresie najmu wybudowanych powierzchni bądź świadczenie usług z tych wybudowanych powierzchni na Nieruchomości, które - jako odpłatne świadczenie usług - co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej;

-     jak zostało wskazane w uzasadnieniu w zakresie pytania nr 1, przedmiotowa Transakcja w ocenie Wnioskodawcy mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT zawartym art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

-     jednocześnie, jak wskazano w uzasadnieniu w zakresie pytania nr 2, Transakcja nie będzie podlegała któremukolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców spełnione zostaną warunki obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, a ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT nie będą miały miejsca.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającej fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zatem zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Dodatkowo, Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że w interpretacji indywidualnej o sygnaturze: (...) wydanej na wniosek Sprzedającej i spółki P.D.E. sp. z o.o., organ potwierdził, że spółce P.D.E. sp. z o.o. będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości. Analogiczne stanowisko organ zajął także w interpretacji o sygnaturze (...) wydanej na wniosek Sprzedającej oraz spółki B. sp. z o.o. Mając na uwadze zbliżony charakter planowanej działalności Kupującego, powyższe stanowiska w ocenie Wnioskodawców należy przenieść odpowiednio na grunt niniejszego zdarzenia przyszłego.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Końcowo nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2022 r. poz. 931 ze zm.

Ponadto jednolity tekst Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2022 r. poz. 1360 ze zm.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wskazujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

O. sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.