Temat interpretacji
Czy w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego, obciążanego hipoteką przewyższającą wartość nieruchomości, podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wyniesie zero?
Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 20 stycznia 2020 r. (data wpływu 20 stycznia 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką jest prawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 20 stycznia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką.
We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:
Wnioskodawczyni jest współwłaścicielką w 1/2 części lokalu mieszkalnego o powierzchni 52,60 m2. Mieszkanie zostało zakupione wspólnie przez Wnioskodawczynię oraz jej ówczesnego partnera życiowego 19 listopada 2008 r. Zakup nastąpił od osoby fizycznej. Umowę sprzedaży zawarto w formie aktu notarialnego na kwotę 200.000,00 zł. Na zakup mieszkania w dniu 12 listopada 2008 r. został zaciągnięty w banku kredyt hipoteczny w kwocie 170.000,00 zł, indeksowany do CHF. Pozostała kwota ceny mieszkania została zapłacona przez Wnioskodawczynię i jej partnera życiowego ze środków własnych. Nieruchomość lokalowa została obciążona hipoteką umowną w kwocie 255.000,00 zł na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego celem zabezpieczenia spłaty kapitału, odsetek, prowizji i opłat. W dniu 14 sierpnia 2010 r. zawarty został pomiędzy Wnioskodawczynią a jej partnerem życiowym związek małżeński. W trakcie trwania związku małżeńskiego udziały w mieszkaniu nie zostały objęte wspólnością majątkową. W dniu 13 grudnia 2018 r. nastąpiło ustanie małżeństwa z powodu rozwodu. W związku ze zmianą sytuacji życiowej, Wnioskodawczyni i współwłaściciel mieszkania zamierzają zawrzeć notarialną umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania, bez jakiejkolwiek spłaty czy dopłaty od którejkolwiek ze strony. W wyniku tej czynności Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Dotychczasowy współwłaściciel przeniesie na nią swój udział w prawie własności, w zamian za co zostanie zwolniony z konieczności ponoszenia ciężaru hipotetycznego, który Wnioskodawczyni przejmie w całości. Wnioskodawczyni nabędzie udział we własności nieruchomości, stając się jej wyłącznym właścicielem w zamian za przejęcie na siebie konieczności spłaty kredytu hipotecznego, co sprawi, że Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym dłużnikiem hipotecznym. W przedmiotowej sprawie nabywcą jest osoba, która zaliczona jest do III grupy podatkowej. Aktualna wartość mieszkania wynosi 210.000,00 zł, zatem wartość jego połowy (udziału) stanowi kwotę 105.000,00 zł. Z uwagi, iż nieruchomość lokalowa jest obciążona hipoteką umowną w kwocie 255.000,00 zł, połowa obciążenia hipotecznego to 127.500,00 zł. Cała kwota hipoteki jak i jej połowa przekracza więc wartość 1/2 części nieruchomości lokalowej. Aktualna kwota pozostała do spłaty to 42.127,69 CHF.
W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:
Czy nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką, której wartość (całkowita lub połowa) przewyższa wartość połowy mieszkania, bez spłat i dopłat na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli w 1/2 części, na skutek którego Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem mieszkania w zamian za całkowite przejęcie obciążenia hipotecznego, wywoła konieczność zapłaty przez nią podatku, o którym mowa w ustawie o podatku od spadku i darowizn?
Zdaniem Wnioskodawczyni w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości lokalowej (mieszkania) obciążonego hipoteką, której kwota (cała lub połowa) przewyższa wartość otrzymanego udziału w prawie własności nieruchomości (w tym przypadku 1/2 części) nie zajdzie konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zatem wartość 1/2 części nieruchomości, nabyta w drodze zniesienia współwłasności przez Wnioskodawczynię powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki. Zatem skoro wartość hipoteki przekroczy wartość nabywanego udziału w nieruchomości wówczas podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2019 r., poz. 1813) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej podatkiem, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.
W związku z tym, że ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm.).
Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny przez współwłasność należy rozumieć stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. To oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.
W myśl art. 210 § 1 zdanie pierwsze Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.
W świetle wyżej przywołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w przypadku braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.
W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:
- podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),
- przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).
Zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
Natomiast podstawę opodatkowania w myśl art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy.
Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Pojęcie długów w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od wartości przedmiotu nabycia. Ciężarem natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jej/jego wartość rynkową, np. hipoteka.
Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.
Ustalenie podstawy opodatkowania składa się więc z dwóch etapów. W pierwszym należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy (czysta wartość, ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego). W drugim etapie ustala się udział, jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.
Wskazać również należy, że wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego, tzn. z chwili zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.
W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw (...).
Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 ww. ustawy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ww. ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.
W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.
Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.
W myśl art. 18 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy notariusze są płatnikami podatku od dokonanej w formie aktu notarialnego umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie.
Zgodnie z art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego, hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r., poz. 2204).
W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że mieszkanie o powierzchni 52,60 m2 zostało zakupione wspólnie przez Wnioskodawczynię oraz jej ówczesnego partnera w 2008 r., za kwotę 200.000,00 zł. Na zakup mieszkania zaciągnięty został kredyt hipoteczny w kwocie 170.000,00 zł we frankach szwajcarskich. Pozostała kwota ceny mieszkania została zapłacona przez Wnioskodawczynię i jej partnera ze środków własnych. Nieruchomość lokalowa została obciążona hipoteką umowną w kwocie 255.000,00 zł. W 2018 r. nastąpiło ustanie małżeństwa z powodu rozwodu, co spowodowało, że Wnioskodawczyni i współwłaściciel mieszkania aktualnie zamierzają zawrzeć notarialnie umowę nieodpłatnego zniesienia współwłasności mieszkania, bez jakiejkolwiek spłaty czy dopłaty od którejkolwiek ze strony. W wyniku tej czynności Wnioskodawczyni stanie się wyłącznym właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Dotychczasowy współwłaściciel przeniesie na nią swój udział w prawie własności, w zamian za co zostanie zwolniony z konieczności ponoszenia ciężaru hipotetycznego, który Wnioskodawczyni przejmie w całości. W przedmiotowej sprawie nabywcą jest osoba, która zaliczona jest do III grupy podatkowej. Aktualna wartość mieszkania wynosi 210.000,00 zł.
Biorąc pod uwagę wyżej przywołane przepisy i przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że skoro jak wskazała sama Wnioskodawczyni dokonana zostanie czynność prawna w postaci nieodpłatnego zniesienia współwłasności lokalu mieszkalnego, bez obowiązku spłat i dopłat, to czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania tej czynności należy ustalić zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 i 6 tej ustawy.
Ustanowiona na nieruchomości hipoteka w wysokości proporcjonalnej do wielkości udziału przypadającego zbywcy (drugiemu współwłaścicielowi) przed zniesieniem współwłasności stanowi obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy.
W analizowanej sprawie wartość udziału w nieruchomości nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze zniesienia współwłasności powinna być pomniejszona o część kwoty hipoteki przypadającą na przeniesiony na Wnioskodawczynię udział. Wartość udziału będzie zatem pomniejszona o kwotę samej hipoteki przypadającą na ten udział, gdyż to hipoteka stanowi ciężar w myśl przywołanych powyżej regulacji. Skoro bowiem w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawczyni nabędzie udział 1/2 w nieruchomości (ponieważ była już właścicielem pozostałego udziału w nieruchomości), to tylko o tę część kwoty hipoteki należy pomniejszyć wartość przedmiotu nabycia czyli udział &½ w nieruchomości.
Dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia i jaka jest wartość zadłużenia. Istotna jest kwota hipoteki, którą została obciążona opisana we wniosku nieruchomość.
Skoro w rozpatrywanej sprawie wartość 1/2 hipoteki przypadającej na nabywany udział przekracza wartość nabywanego udziału w nieruchomości (wynoszącego 1/2 nieruchomości), to podstawa opodatkowania wynosi zero.
Tym samym w niniejszej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi jednak jak słusznie zauważyła Wnioskodawczyni nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn.
Wobec powyższego, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:
- z zastosowaniem art. 119a;
- w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
- z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).
Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (), za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz.U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP:/KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Stanowisko
prawidłowe
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej