Skoro wartość hipoteki (przypadającej na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero i na Wnioskodawcy nie będzie ciążył obowiązek uiszczenia podatku.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od spadków i darowizn – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek został do nas przekazany zgodnie z właściwością przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w P. Wniosek dotyczy m.in. podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych otrzymania w drodze darowizny udziału w lokalu mieszkalnym obciążonym hipoteką. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 5 czerwca 2023 r. (wpływ 9 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani K. C. – Wnioskodawczyni pozostaje w nieformalnym związku z Panem V. P. (III grupa podatkowa). Pan V. P. (…) nabył na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności z 31 stycznia 2023 r. własność nieruchomości w stanie deweloperskim, stanowiącej lokal mieszkalny (…) położony przy (…), za cenę wynoszącą 290.104,40 zł. Na ten cel Bank udzielił Panu V. P. kredytu w kwocie 260.575,80 zł na podstawie umowy nr (…) z 24 lutego 2021 r., zabezpieczonego hipoteką umowną do kwoty 390.860,00 zł. Na dzień złożenia wniosku, dla przedmiotowej nieruchomości nie została jeszcze założona księga wieczysta. Pan V. P. złożył 27 lutego 2023 r. wniosek o wpis w dziale IV nowozakładanej księgi wieczystej – hipoteki.

Pan V. P. i Wnioskodawczyni wspólnymi nakładami wykonali prace wykończeniowe we wskazanym wyżej mieszkaniu i obecnie określają jego wartość rynkową na kwotę 350.000,00 zł. Pan V. P. umową darowizny przekaże udział wynoszący 1/2 części w powyżej opisanej nieruchomości – Wnioskodawczyni, nie przenosząc na obdarowaną swojego zobowiązania jako kredytobiorcy (nie cedując więc kredytu).

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że w momencie zawarcia umowy darowizny udziału w nieruchomości, nieruchomość ta będzie wciąż obciążona hipoteką. W wyniku planowanej umowy darowizny udziału w nieruchomości nie dojdzie do przejęcia przez Wnioskodawczynię ciężarów czy długów. Ciężarem w postaci hipoteki, będzie natomiast obarczona do kwoty wskazanej we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, sama nieruchomość będąca przedmiotem darowizny, co jest istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Pytanie w zakresie podatku od spadków i darowizn

Czy w przedstawionym opisie sprawy na podatniku (Wnioskodawczyni) będzie ciążyć konieczność uiszczenia podatku na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, powstaje obowiązek podatkowy z tytułu umowy darowizny zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadku i darowizn. Jednakże nie dojdzie do powstania zobowiązania podstawowego, bowiem podstawa opodatkowania wyniesie zero. W związku z tym na podatniku nie ciąży konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Kredytobiorca jest względem banku dłużnikiem zarówno osobistym jak i hipotecznym. Pani pomimo, iż nie przystąpi do zobowiązania na podstawie cesji i tym samym kredytodawca nie będzie mógł zaspokoić swojego roszczenia z Pani majątku osobistego, to przystępuje do współwłasności nieruchomości, której obciążenia przewyższają wartość przedmiotu darowizny.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Hipoteka wpisana na nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny, stanowi jej ciężar, który podlega odliczeniu od czystej wartości nabytej darowizny.

Wspomnianym ciężarem jest niebędące długiem obciążenie nabytej rzeczy, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, w tym w szczególności hipoteka, tak więc hipoteka wpisana na nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny, stanowi więc jej ciężar, który podlega odliczeniu od czystej wartości nabytej darowizny.

W świetle tych stwierdzeń należy wskazać, iż w opisanej sytuacji, wartość hipoteki przekracza wartość rynkową udziału w nieruchomości, która będzie przedmiotem darowizny. Wartość rynkowa nieruchomości jaką strony określą w umowie darowizny ustalona została bowiem na kwotę 350.000,00 zł. Zatem wartość 1/2 części udziału w tej nieruchomości opiewa na kwotę 175.000,00 zł. Nieruchomość obciążona jest hipoteką do kwoty 390.860,00 zł (na nabywany udział przypada stosunkowo wyliczona kwota 195.430,00 zł).

Dla ustalenia wysokości obciążenia nieruchomości, przyjęła Pani kwotę o wpisanie której, Pan V. P. zawnioskował i która, ujawniona zostanie w księdze wieczystej nie zaś wartość kwoty hipoteki pozostałej do spłaty.

Biorąc pod uwagę powyższe twierdzenia opisywana sytuacja rodzi dla Pani obowiązek podatkowy, jednakże nie dochodzi do powstania zobowiązania podstawowego, ponieważ podstawa opodatkowania wynosi zero. Na podatniku nie ciąży zatem konieczność uiszczenia podatku od spadków i darowizn.

Potwierdzeniem powyższego stanowiska – według Pani – są rozstrzygnięcia zawarte w przywołanych przez Panią interpretacjach indywidualnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Pani stanowiska, która odnosi się do opodatkowania umowy darowizny podatkiem od spadków i darowizn.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1043 ze zm.):

Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej „podatkiem”, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny.

Jako że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Na podstawie art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie to ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Do zawarciu umowy darowizny podobnie jak każdej innej umowy, niezbędne jest zgodne oświadczenie woli złożone przez obie strony umowy. Umowa darowizny dochodzi do skutku dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli obdarowanego o przyjęciu darowizny.

Natomiast z treści art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, iż:

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

Stosownie do art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy :

Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze darowizny – z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Ustawodawca nie podaje definicji długów i ciężarów. Jednocześnie rozszerza to pojęcie w art. 7 ust. 2 i 3 ww. ustawy przykładowo wyliczając przypadki, które stanowią długi i ciężary. Oznacza to, iż długi i ciężary w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn stanowią katalog otwarty. Pojęcie „długów” w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jego wartości.

„Ciężarem” natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 146).

W myśl art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

W oparciu o art. 8 ust. 1 oraz ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędnościowych – w wysokości tych wkładów.

Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od darowizny ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn:

Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

W myśl art. 14 ust. 3 ww. ustawy:

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

 1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

 2) do grupy II - zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

 3) do grupy III - innych nabywców.

Z opisu sprawy wynika, że Pani partner Pan V. P. umową darowizny przekaże Pani udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości (lokalu mieszkalnym), nie przenosząc na Panią (obdarowaną) swojego zobowiązania jako kredytobiorcy. W momencie zawarcia umowy darowizny udziału w nieruchomości, nieruchomość ta będzie wciąż obciążona hipoteką. W wyniku planowanej umowy darowizny (udziału w nieruchomości) nie dojdzie do przejęcia przez Panią ciężarów czy długów. Ciężarem w postaci hipoteki, będzie natomiast obarczona do kwoty wskazanej w opisie sprawy, sama nieruchomość będąca przedmiotem darowizny. Pan V. P. nabył własność nieruchomości w stanie deweloperskim, za cenę wynoszącą 290.104,40 zł. Na ten cel w banku zaciągnął kredyt w kwocie 260.575,80 zł, który został zabezpieczony hipoteką umowną do kwoty 390.860,00 zł. Wartość rynkowa lokalu mieszkalnego została określona na kwotę 350.000,00 zł.

Przenosząc powołane powyżej przepisy na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzić należy, że opisana umowa darowizna udziału lokalu mieszkalnego będzie podlegała opodatkowaniu, zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 tej ustawy.

Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego, nabyta przez Panią w drodze darowizny, powinna być pomniejszona o 1/2 część kwoty hipoteki.

Zatem skoro w przedmiotowej sprawie – jak wynika z wniosku – wartość hipoteki (przypadająca na nabywany udział) przekroczy wartość nabywanego udziału w lokalu mieszkalnym, to podstawa opodatkowania wyniesie zero. Tym samym w omawianej sprawie obowiązek podatkowy co prawda wystąpi, jednak nie dojdzie do powstania zobowiązania podatkowego w podatku od spadków i darowizn. W związku z powyższym nie będzie na Pani ciążył obowiązek uiszczenia podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia na podstawie darowizny 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja ta dotyczy tylko Pani sytuacji jako Obdarowanej, która wystąpiła z wnioskiem o jej wydanie.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: