Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo w odpowiedzi na wezwanie pismem z 14 marca 2025 r. (wpływ 14 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.B.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca będący stroną postępowania oraz Wnioskodawca niebędący stroną podstępowania (dalej jako: Wnioskodawcy, Strona) są polskimi rezydentami podatkowymi. Wnioskodawcy 29 kwietnia 2021 roku nabyli do majątku wspólnego nieruchomość położoną D. stanowiącą lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości, na którym ustanowiona została hipoteka. 6 lipca 2023 roku Strona zawarła przedwstępną umowę sprzedaży dotyczącą zabudowanej nieruchomości wraz z udziałem części w drodze do majątku wspólnego. W niej wskazano m.in., że Strona zobowiązuje się do zapłaty części ceny w formie zadatku, zaś pozostała kwota zostanie zapłacona częściowo ze środków własnych, a częściowo ze środków pochodzących z kredytu bankowego udzielonego na ten cel najpóźniej w terminie 14 dni od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. 31 lipca 2023 roku podpisano umowę sprzedaży oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, w świetle której Wnioskodawca zakupił powyższą nieruchomość z udziałem w drodze. Na jej mocy określono cenę sprzedaży, płatną w następujący sposób:

•część ceny została zapłacona przed zawarciem tejże umowy, uiszczona w formie zadatku, o którym mowa powyżej. Kwota ta pochodzi ze środków własnych Wnioskodawców;

•pozostała część ceny pochodzi z udzielonego Stronie kredytu.

Kolejno, 1 sierpnia 2023 roku Wnioskodawcy zawarli przedwstępną umowę sprzedaży lokalu nabytego 29 kwietnia 2021 roku, o którym mowa powyżej. Na jej podstawie otrzymali od kupujących zadatek.

11 października 2023 roku Strona podpisała umowę sprzedaży tejże nieruchomości. Wynika z niej, że Wnioskodawcy otrzymali zapłatę w następujący sposób:

•   część ceny Sprzedaży została zapłacona przelewem na rachunek bankowy Strony przed zawarciem umowy (zadatek, o którym mowa w przedwstępnej umowie sprzedaży);

•   część ceny została zapłacona przelewem na rachunek prowadzony przez Wierzyciela Hipotecznego. Kwota ta odpowiada całkowitej spłacie zadłużenia zabezpieczonego hipoteką lokalu;

•   część ceny została zapłacona przelewem na rachunek bankowy Strony.

Wymaga również doprecyzowania, że sprzedaż nieruchomości nastąpiła w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym. Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Poniesione wydatki mają na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Kolejność, w jakiej dokonały się poniższe działania nie stanowiła świadomego ani celowego zabiegu, lecz była podyktowana okolicznościami niedającymi się przewidzieć na moment omawianego zdarzenia.

Kredyt na nabycie 31 lipca 2023 r. zabudowanej nieruchomości pochodzi z kredytu udzielonego małżonkom, czyli Wnioskodawcy będącego stroną postępowania (Pani A.B.) oraz Wnioskodawcy niebędącym stroną postępowania (Panu B.B.) przez (…) S.A. na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy nr (…) z dnia 26 lipca 2023 r. Przeznaczenie kredytu wskazane w umowie kredytowej to „(...)” Zabudowana nieruchomość nabyta w 2023 r. jest położona w C. przy ul. (… ) - stanowi działkę gruntu i o obszarze 0,0212 ha, zaś powierzchnia budynku mieszkalnego wynosi 117,8 m2 powierzchni użytkowej. Nieruchomość ta oraz udział w drodze został zakupiony do majątku wspólnego małżonków.

Wnioskodawczyni wraz z mężem od 2021 r. do momentu złożenia wniosku o wydanie interpretacji posiadali jedynie 2 nieruchomości, o których mowa w przedmiotowym wniosku o interpretację indywidualną:

•   Lokal mieszkalny z udziałem w nieruchomości przy ul. (…) w D., który nabyli 29 kwietnia 2021 r., a sprzedali 11 października 2023 roku;

•   Zabudowaną nieruchomość z udziałem w drodze w C, przy ul. (…), którą nabyli 31 lipca 2023 r., w której obecnie realizują własne cele mieszkaniowe. Szczegóły dotyczące tej nieruchomości stanowią odpowiedź na pytanie nr 5.

Miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni i jej męża znajduje się w miejscowości C. Aktualnie, własne potrzeby mieszkaniowe stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych realizowane są przez Wnioskodawców w C. jest to nieruchomość, która została nabyta 31 lipca 2023 r.

Środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania 11 października 2023 r. w części zostały przeznaczone na nadpłatę kredytu wymienionego w pkt 1 udzielonego na zakup nieruchomości przy ul. (…) w C. (czyli zakupionego 31 lipca 2023 r.). Dodatkowo, część środków ze sprzedaży przeznaczono na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego udzielonego na zakup nieruchomości przy ul. (…) w D (czyli tej, której dokonano zakupu 29 kwietnia 2021 roku).

W uzupełnieniu wniosku z 14 marca 2025 r. doprecyzowali Państwo opis sprawy odpowiadając na pytania sformułowane w wezwaniu organu w następujący sposób:

1.Czy w lokalu mieszkalnym położonym w D. przy ul. (…) realizowali Państwo (Pani i Pani mąż) przed sprzedażą własne cele mieszkaniowe, tzn. czy Państwo w nim mieszkali? Jeśli tak, to jak długo, czy na stałe, lub w jakich okresach?

Odpowiedź: Tak, Wnioskodawczyni wraz z mężem przed sprzedażą realizowali w lokalu mieszkalnym położonym w D.  przy ul. (…) własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawcy mieszkali w nim w okresie od maja 2021 do sierpnia 2023.

2. Czy kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego w D. przy ul. (…) został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej?

Odpowiedź: Tak, kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego w D. przy ul. (…) został zaciągnięty w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Kredyt zaciągnięto w banku (…) Spółka Akcyjna z siedzibą w (…).

3.Czy w umowie kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego w D. przy ul. (…) został określony cel, na jaki został on zaciągnięty, jeżeli tak, to jaki cel wynikał z tej umowy?

Odpowiedź: Cytując umowę:

1. Cel Kredytu:

1) finansowanie zakupu na rynku wtórnym prawa własności do lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w miejscowości D, ul. (…).

4.Czy odpowiadali Państwo solidarnie (a więc do pełnej wysokości) za spłatę kredytu hipotecznego na zakup lokalu mieszkalnego oraz odpowiadają solidarnie za spłatę kredytu mieszkaniowego na zakup zabudowanej nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawcy odpowiadali solidarnie zarówno w przypadku poprzedniego kredytu, jak i obecnego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy wobec opisanego przez Wnioskodawców stanu faktycznego spłata kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal mieszkalny oraz nadpłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego), stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli do zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym doszło przed sprzedażą lokalu mieszkalnego?

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że są uprawnieni do zastosowania ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, bowiem nabycie nowej nieruchomości miało na celu realizację własnych celów mieszkaniowych. Ponadto zostały spełnione pozostałe warunki przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zatem nabycie prawa własności nieruchomości miało miejsce z zachowaniem 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Na zastosowanie w/w przepisu nie ma wpływu fakt, że do zakupu nieruchomości doszło przed sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku doprecyzowano stanowisko, wskazując, że:

Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że spłata kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal mieszkalny oraz nadpłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego), stanowi wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeżeli do zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym doszło przed sprzedażą lokalu mieszkalnego.

Zarówno lokal mieszkalny położony przy ul. (…) w D, jak i nieruchomość zabudowana przy ul. (…) w C. służył/służy realizacji własnych celów mieszkaniowych, dlatego spłata wcześniejszego kredytu oraz wszelkie nadpłaty zaciągniętego obecnie kredytu mieszkaniowego stanowią wydatki poniesione na realizację własnych celów mieszkaniowych. Argumentacja Wnioskodawcy pozostaje bez zmian.

UZASADNIENIE

Jak wskazuje przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli ich odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Stosownie do przepisu art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w ww. przepisie, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia tego podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określony zgodnie z art. 19 ustawy o PIT, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o PIT, powiększony o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ustawy o PIT).

Zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie zaś do przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

-wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego udziału lub części,

-wydatki na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,

-wydatki na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (lub udziału w takim prawie),

-wydatki na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (lub udziału w takim prawie),

-wydatki na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie – w tym z rozpoczętą budową,

-wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

-wydatki na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

-spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

-spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

-spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b,

-    w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo, przepis art. 21 ust. 25a ustawy o PIT traktuje również o tym, że wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeśli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W orzecznictwie wskazuje się, że ustawodawca wprowadzając do ustawy o PIT przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT realizował cel społeczny (socjalny) – zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych obywateli. Wiodącym zamierzeniem było przeznaczenie pozyskanych pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, która z uwagi na powyższy cel zasługuje na preferencyjne opodatkowanie. Jednak to w gestii podatnika pozostaje decyzja, co z otrzymanymi środkami zrobi. Uwzględnić należy w tym przypadku również ograniczenia wynikające z możliwości finansowych podmiotu. Przesłanki uprawniające do skorzystania z ulgi podatkowej, jak również ocena, czy zostały one spełnione, nie powinny rzutować i kolidować z racjonalnością podejmowanych przez podatnika działań, o ile nie prowadzą do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji. Żadna z norm ustawy o PIT odnosząca się do tzw. ulgi mieszkaniowej nie wskazuje na to, by podatnik miał zachować chronologiczny ciąg zdarzeń, tj. wpierw sprzedał lokal, by w następnej kolejności wydatkował tak otrzymane środki na cele mieszkaniowe. Wskazują one jedynie na warunki niezbędne dla zastosowania zwolnienia, które winny zaistnieć łącznie.

W wyroku NSA z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt II FSK 589/16 czytamy, iż: „(…) z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot "począwszy od dnia odpłatnego zbycia", który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. (…) Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Z przepisu nie wynika natomiast, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. ”

W podobnym tonie wypowiedział się ten sam organ w wyroku z dnia 6 sierpnia 2019 r. sygn. II FSK 2080/17.

Z kolei NSA w wyroku z dnia 26 marca 2021 r. sygn. akt II FSK 3390/18, podkreślił, że: „Dokonując wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie można jednoznacznie stwierdzić, że nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem winny być dokonane po sprzedaży lokalu mieszkalnego. Ponadto, interpretacja przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. przyjęta przez organ podatkowy w sposób niczym nieuzasadniony utrudnia skorzystanie podatnikowi ze zwolnienia opisanego w tym przepisie.”

Również wyrok NSA z dnia 12 maja 2017 r., sygn. II FSK 1079/15 czy z dnia 22 listopada 2017 r. II FSK 2937/15 pozwala stwierdzić, że chronologia zdarzeń nie ma znaczenia – liczy się finalna realizacja celu, jakim jest wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe w przewidzianym przepisami prawa terminie. Jak czytamy w treści drugiego ze wskazanych wyroków: „Rezultat literalnej wykładni art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. nie daje podstaw do twierdzenia aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę. Gdyby ustawodawca zamierzał udostępnić omawianą ulgę tylko tym podatnikom, który wpierw zbywają nieruchomość, a następnie nabywają nową nieruchomość, która miałaby służyć zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych, użyłby takiego zwrotu. Pamiętać bowiem należy, że zamierzone cele ustawodawca powinien osiągać formułując przepisy w sposób jednoznaczny.”

Dodatkowo wskazuje się, że wydatki na cele mieszkaniowe nie muszą być ponoszone z tych samych fizycznie środków, które podatnik uzyskał od nabywcy nieruchomości (traktuje o tym m.in. wyrok NSA z dnia 27 maja 2021 r. sygn. II FSK 3383/18).

Zważywszy na powyższe nie ulega wątpliwości, iż odpłatne zbycie przez Wnioskodawców nieruchomości w 2023 r. doprowadziło do powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Między datą jej nabycia (2021 rok) a datą jej zbycia (2023 rok) upłynął okres krótszy niż 5 lat. Podstawą opodatkowania jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a kosztami jego uzyskania. Tak ustalony dochód należy opodatkować 19% stawką podatku.

Biorąc jednak pod uwagę przytoczone powyżej przepisy, ich wykładnię oraz przedstawiony stan faktyczny wskazać należy, że zarówno zbycie własności nieruchomości, jak też prawo nabycia nowej nieruchomości zostało dokonane zostało przez Wnioskodawców zgodnie z przepisami, tj. w okresie 3-letnim wskazanym w normie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został również wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Należy więc uznać, że cele oraz przesłanki tamże wskazane zostały spełnione. Dodatkowo, skoro ustawodawca nie wskazał wprost, iż na podatniku ciąży dodatkowy obowiązek w postaci zachowania chronologii zdarzeń, wniosku takiego organy podatkowe nie powinny samoistnie kreować. Prowadzić to bowiem może do nieuprawnionego rozszerzania przez nich przepisów prawa podatkowego.

Wnioskodawcy stoją ponadto na stanowisku, że skoro bez wątpienia spełnili Oni wszelkie przesłanki dla możliwości zastosowania zwolnienia przewidzianego przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, co potwierdza wskazany stan faktyczny, Organ winien zinterpretować wskazany przepis bez nadmiernego formalizmu. Zwolnienie podatkowe w ramach powszechnego obowiązku ponoszenia ciężarów podatkowych nakładanych na podatników uskutecznia się w sytuacji, kiedy jest czytelne i nie wprowadza w błąd. W innym razie, wszelkie preferencje podatkowe będą świadczyć w swej istocie o swej pozorności, co w konsekwencji prowadzi do tego, że dany podmiot nie może w sposób efektywny odczytać informacji na temat swoich obowiązków, które winien dopełnić. Podatnik działa bowiem w takim wypadku w dobrej wierze i dokonuje czynności w zaufaniu i przeświadczeniu, że nie naraża się na niekorzystne skutki prawne w momencie realizowania przez siebie działań, które są niemożliwe do przewidzenia w chwili ich podejmowania. Tak więc, stosowanie prawa nie może być pułapką dla obywatela. Powyższe stanowisko potwierdza m.in. NSA w wyroku z dnia 31 lipca 2019 r. sygn. II FSK 3684/18. Konkludując powyższe, zdaniem Wnioskodawcy wszelkie okoliczności sprawy wskazują na to, iż znajdzie wobec Nich zastosowanie przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ spełniają Oni wszelkie wymogi wskazane w przytoczonej normie. Potwierdzona zostaje tym samym możliwość zastosowania tzw. ulgi mieszkaniowej w odniesieniu do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Cel ustawy został więc w całości zrealizowany.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomości opisane we wniosku (lokal mieszkalny oraz działkę gruntu z budynkiem) nabyli Państwo do majątku wspólnego, należy odnieść się do kwestii stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami, które zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Przepis art. 31 § 1 tego ustawy stanowi, że:

Z kolei jak stanowi art. 35 ww. Kodeksu:

W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Z opisu sprawy wynika, że lokal mieszkalny położony w D. przy ul. (… ) wraz z udziałem w nieruchomości nabyli Państwo 29 kwietnia 2021 r. Z kolei 11 października 2023 r. podpisali Państwo umowę sprzedaży tej nieruchomości.

Zbycie nieruchomości stanowi zatem dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie nie nastąpiło w ramach działalności gospodarczej oraz zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z art. 30e ust. 7 omawianej ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Z art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 30a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne.

Powyższe przepisy jako normy wprowadzające zwolnienie podatkowe należy interpretować ściśle i niedopuszczalna jest w tym przypadku wykładnia rozszerzająca, systemowa, bądź celowościowa. Jest to zgodne z ogólnie przyjętą w prawie podatkowym zasadą, że wszelkie ulgi i zwolnienia jako stanowiące odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania muszą być stosowane wprost.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – środków uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 tejże ustawy jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycia) przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe, w tym m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1. Przy tym należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostaną przeznaczone środki z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym przez podatnika na cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Samo poniesienie wydatku na spłatę kredytu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jeszcze raz należy podkreślić, że z treści przepisu art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy. Oznacza to, że zarówno czynność i cel zaciągnięcia kredytu, jak i uzyskanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości/udziału w nieruchomości musi dotyczyć tego samego podatnika, a nie innych osób.

Z opisu sprawy wynika, że 11 października 2023 r. dokonali Państwo  sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w D. przy ul. (…) Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części zostały przeznaczone na nadpłatę kredytu udzielonego Państwu na zakup nieruchomości przy ul. (…) w C. Dodatkowo, część środków ze sprzedaży przeznaczono na całkowitą spłatę kredytu hipotecznego udzielonego na zakup zbywanej nieruchomości. Kredyt hipoteczny na zakup lokalu mieszkalnego w D. przy ul. (…) został zaciągnięty w (…). Jako cel kredytu wskazano „(…)”. We wskazanym lokalu mieszkalnym realizowali Państwo przed sprzedażą własne cele mieszkaniowe. Mieszkali Państwo w nim w okresie od maja 2021 do sierpnia 2023. Kredyt na zakup nieruchomości przy ul. (…) w C. (działki gruntu oraz budynku mieszkalnego) został udzielony Państwu także przez (…) S.A. na podstawie umowy o kredyt mieszkaniowy nr (…) z 26 lipca 2023 r. Przeznaczenie kredytu wskazane w umowie kredytowej to „(...)”. Nieruchomość została zakupiona 31 lipca 2023 r. do Państwa majątku wspólnego. W tym miejscu realizują Państwo aktualnie własne potrzeby mieszkaniowe stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – tam jest Państwa miejsce zamieszkania. Odpowiadali Państwo solidarnie za spłatę obu kredytów hipotecznych.

W związku z powyższym powzięli Państwo wątpliwość, czy spłata kredytu zaciągniętego na sprzedany lokal mieszkalny oraz nadpłata kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego), stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z treści przytoczonego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt nie ma być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na zakup własnego lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego, a więc takiego, do którego przysługuje podatnikowi tytuł własności bądź współwłasności. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe.

Ważne jest również, aby środki przeznaczone na ww. cel mieszkaniowy, czyli na spłatę kredytu pochodziły ze sprzedaży nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw. Istotne jest także, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży oraz, aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Biorąc pod uwagę przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego w banku na zakup tego lokalu, w którym przed sprzedażą realizowali Państwo własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 30a w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji uprawnia do skorzystania ze zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nadpłatę kredytu zaciągniętego w banku w 2023 r. na zakup działki gruntu wraz z budynkiem mieszkalnym, w którym Państwo mieszkają i który aktualnie służy do zaspakajania Państwa potrzeb mieszkaniowych, stanowi także wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i również uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa wyroków sądów administracyjnych wskazać należy, że dotyczą wyłącznie konkretnych spraw, w danym stanie prawnym. Należy podkreślić, że rozstrzygnięcia te zapadły w indywidualnych sprawach i w świetle art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa i tym samym nie mogą być wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Zwrócić należy także uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (sformułowanego pytania). Inne kwestie wynikające z opisu sprawy lub własnego stanowiska, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – w wydanej interpretacji rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.B (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.