Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 28 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży działek o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałych w wyniku podziału działki 1/13. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ 17 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) (zwana dalej: Wnioskodawczynią) jest właścicielką nieruchomości, których część planuje sprzedać.

Przedmiotowe nieruchomości zostały pierwotnie nabyte przez rodziców Wnioskodawczyni.

Działka nr 1 została nabyta przez rodziców Wnioskodawczyni (…) 1970 r., natomiast działka nr 2 została nabyta (…) 1974 r. Obie działki były przez nich wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

W 2006 r. po śmierci rodziców, Wnioskodawczyni w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się wyłączną właścicielką przedmiotowych nieruchomości. Wnioskodawczyni wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości, od momentu ich nabycia, do kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawczyni z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze spadku nieruchomości składały się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek niezabudowanych stanowiących grunty orne (oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr 1 i 2) objętych odrębnymi księgami wieczystymi oraz działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (działka oznaczona w ewidencji gruntów i budynków nr 3). Oprócz wyżej wymienionych działek Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości.

Z uwagi na postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe nieruchomości obejmują grunty rolne oznaczone klasą IVa i V, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie). Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wycofaniu części posiadanych nieruchomości (działki nr 1 i 2) z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży. Pozostawienie nieruchomości poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię (prawie 1,5 ha) przedmiotowych nieruchomości, byłoby znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż działki nr 1, po wycofaniu jej z działalności rolniczej do majątku prywatnego. Aktualnie na działce przeznaczonej do sprzedaży oraz działce nr 3 Wnioskodawczyni nadal prowadzi działalność rolniczą.

Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży były objęte dwoma księgami wieczystymi, w związku z tym, w celu sprzedaży, konieczne było przeprowadzenie podziału. Dla obszaru, gdzie położone są przedmiotowe nieruchomości nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w urzędzie gminy, w celu przeprowadzenia podziału przedmiotowej nieruchomości Wnioskodawczyni musiała w pierwszej kolejności wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży. Dopiero po wydaniu takiej decyzji, w oparciu o jej założenia, możliwe było przeprowadzenie podziału.

Działka Wnioskodawczyni nr 1 sąsiaduje z działką nr 4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki. Po konsultacjach z geodetą oraz przeprowadzonej analizie obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (uchwała Nr (…) Rady Gminy (…) z dnia (…) 2011 r., zmieniona uchwałą nr (…) 2016 Rady Gminy (…) z dnia (…) 2016 r. zwane dalej: „Studium”) Wnioskodawczyni zdecydowała się na dokonanie podziału działek, przy jednoczesnym podziale działki nr 4 należącej do brata Wnioskodawczyni i jego żony. Podział ten umożliwił późniejsze połączenie niektórych wydzielonych działek i optymalizację powierzchni przeznaczonej pod zabudowę. Dzięki temu możliwe było uzyskanie działek o powierzchniach ok. 800 m2 według zaleceń Studium. Ze względu na kształt działki nr 1 niemal niemożliwe byłoby uzyskanie działek o optymalnej powierzchni, które nadawałyby się do sprzedaży i zapewnienie dojazdu do nich. Trudno byłoby również uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z załącznikiem nr 2 do Studium (Część B) w części dotyczącej wskaźników zagospodarowania terenu wskazano, że optymalna wielkość działki budowlanej dla budynku wolnostojącego w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej wynosi 800 m2.

Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Wnioskodawczynię oraz jej brata i jego małżonki (…) 2020 r. została wydana decyzja (…) o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy wyżej wymienionej decyzji na terenie działek oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 i 2 należącej do Wnioskodawczyni oraz działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 4 należącej do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki działki te zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy na terenie działek nr 4 oraz 1 oraz 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej.

W wyniku podziału z działki nr 2 o pow. 0,1368 ha zostały utworzone nowe działki: 2/1 o powierzchni 0,0031 ha, 2/2 o powierzchni 0,0029 ha, 2/3 o powierzchni 0,0034 ha, 2/4 o powierzchni 0,0036 ha, 2/5 o powierzchni 0,0041 ha, 2/6 o powierzchni 0,0046 ha, 2/7 o powierzchni 0,0008 ha, 2/8 o powierzchni 0,1162 ha.

Z kolei dla działki nr 1 o pow. 1,3510 ha decyzją z (…) 2022 r. został zatwierdzony następujący podział: 1/1 o powierzchni 0,0384 ha, 1/2 o powierzchni 0,0272 ha, 1/3 o powierzchni 0,0295 ha, 1/4 o powierzchni 0,0287 ha, 1/5 o powierzchni 0,0303 ha, 1/6 o powierzchni 0,0311 ha, 1/7 o powierzchni 0,0351 ha, 1/8 o powierzchni 0,0363 ha, 1/9 o powierzchni 0,0392 ha, 1/10 o powierzchni 0,0641 ha, 1/11 o powierzchni 0,0976 ha, 1/12 o powierzchni 0,0974 ha, 1/13 o powierzchni 0,7999 ha.

Działki nr 1/1, 1/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7, 2/8 zostały przeznaczone do zabudowy na mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z 15 września 2020 r. Powstałe w wyniku podziału działki nr 2/8 oraz 1/10 zostały przeznaczone pod budowę drogi wewnętrznej. Natomiast w momencie wydania decyzji o podziale nieruchomości z (…) 2022 r. działka nr 1/13 nie została przeznaczona pod zabudowę - nadal stanowiła grunt orny. Wszystkie wymienione wyżej działki, powstałe w wyniku podziału działek nr 1 i 2 zostały przeznaczone do sprzedaży.

Z kolei w 2024 roku Wnioskodawczyni zdecydowała się dokonać podziału działki nr 1/13 o powierzchni 0,7999 ha i w konsekwencji działka została podzielona na 11 mniejszych działek o następujących powierzchniach:

1/14 o powierzchni 0,1329 ha, 1/15 o powierzchni 0,0866 ha, 1/16 o powierzchni 0,0866 ha, 1/17 o powierzchni 0,0866 ha, 1/18 o powierzchni 0,0866 ha, 1/19 o powierzchni 0,1029 ha, 1/20 o powierzchni 0,0602 ha, 1/21 o powierzchni 0,0399 ha, 1/22 o powierzchni 0,0397 ha, 1/23 o powierzchni 0,0395 ha, 1/24 o powierzchni 0,0384 ha.

Wnioskodawczyni pragnie podkreślić, iż przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej są wyłącznie działki o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałe w wyniku podziału działki 1/13. Wszystkie wymienione wyżej działki, powstałe w wyniku podziału działki nr 1/13 zostały przeznaczone do sprzedaży. Przy czym działka nr 1/14 będzie stanowić drogę wewnętrzną do pozostałych działek. Działki objęte zakresem postawionych we wniosku pytań nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Również działka nr 1 przed jej podziałem nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wszystkie działki objęte zakresem postawionych pytań we wniosku o interpretację, które Wnioskodawczyni zamierza sprzedać są działkami niezabudowanymi.

Wydzielone w opisany powyżej sposób działki o nr 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 zostaną sprzedane razem z działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego żony, dzięki czemu możliwe będzie uzyskanie finalnie działek o optymalnej powierzchni wynoszącej ok. 800 m² wynikającej ze Studium. Osiągnięcie optymalnej powierzchni będzie odbywało się w następujący sposób: nabywca w celu nabycia gruntu do budowy domu, dokona zakupu działki należącej do Wnioskodawczyni oraz brata Wnioskodawczyni i jego żony, które po nabyciu będą stanowiły jedną nieruchomość. Natomiast pozostałe działki o nr 1/15, 1/16, 1/17, 1/18 i 1/19 będą sprzedawane samodzielnie - tzn. nie będą łączone z działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego małżonki. Nie wszystkie działki będą sprzedane w tym samym czasie. Wnioskodawczyni planuje, iż sprzedaż działek przeznaczonych do sprzedaży nastąpi stopniowo i może zająć kilka lat.

Wnioskodawczyni nie jest ani nie była w przeszłości zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawczyni nie posiadała ani nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: „UPTU”). Z działek objętych zakresem przedmiotowego wniosku w przeszłości były dokonywane zbiory. Jednak produkty rolne i zbiory nie były sprzedawane, ponieważ Wnioskodawczyni prowadziła działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych. Decyzja o sprzedaży nieruchomości wycofanych z działalności rolniczej do majątku prywatnego Wnioskodawczyni jest spowodowana koniecznością ograniczenia rozmiaru prowadzonej działalności rolniczej (pogarszająca się opłacalność produkcji rolnej, wzrastające ryzyko występowania suszy, koszty utrzymania nieuprawianej ziemi).

Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości poza wymienionymi we wniosku, które byłyby przeznaczone do sprzedaży. Oprócz działek objętych przedmiotem wniosku (nr 1 i 2), Wnioskodawczyni jest również właścicielką działki zabudowanej nr 3 w (…) , na terenie której znajduje się budynek, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka. Nieruchomość tą Wnioskodawczyni nabyła w drodze spadku po rodzicach. Nieruchomość nie będzie przeznaczona do sprzedaży.

Wnioskodawczyni na ten moment nie podpisała żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawczyni nie zamierza podpisywać żadnych umów przedwstępnych. Jeżeli jednak zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych postanowień oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny. Wnioskodawczyni pragnie również podkreślić, że nie udzieliła i nie będzie udzielać żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy gruntów w celu występowania w jej imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Wydzielone przez Wnioskodawczynię działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidulanych przyłączy na wydzielanych działkach). Wnioskodawczyni nie zamierza grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd, itp.). Nabywcy będą musieli samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Przed sprzedażą działek wyodrębnionych geodezyjnie z działki nr 1 Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek ani nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani dokonywać żadnych remontów.

W celu sprzedaży działek 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 nie były, nie są i nie będą podjęte żadne działania marketingowe. Przy poszukiwaniu nabywców Wnioskodawczyni nie korzystała/nie korzysta z usług pośrednika nieruchomości. O zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek Wnioskodawczyni będzie informować poprzez dostępny w sieci internetowej serwis ogłoszeniowy. Dodatkowo Wnioskodawczyni zamierza pozyskać nabywcę/nabywców dla sprzedawanych działek w ramach tzw. poczty pantoflowej, czyli dzieląc się informacją o zamiarze sprzedaży działek wśród swojej rodziny i znajomych.

W piśmie z 17 marca 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy wobec wskazania w opisie sprawy, że:

Wydzielone przez Wnioskodawczynię działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów (brak indywidulanych przyłączy na wydzielanych działkach). Wnioskodawczyni nie zamierzają grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media (woda, gaz, prąd itp.). Nabywcy będą musieli samodzielnie dokonać wskazanych czynności. Przed sprzedażą działek wyodrębnionych geodezyjnie z działki nr 1 Wnioskodawczyni nie zamierza dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek ani nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani dokonywać żadnych remontów.

a)należy rozumieć, że nastąpiła omyłka pisarska, a jeśli nie to jakiego typu remonty wskazane w powyższym opisie zdarzenia przyszłego miała Pani na myśli i jakich naniesień by one miały dotyczyć?

Ponadto, proszę o wskazanie:

b)czy doprowadzała Pani kiedykolwiek przyłącza w media do działek nr 2 i 1, które nabyła Pani w drodze spadku? Jeśli tak, proszę wskazać jakie przyłącza i do której konkretnie działki.

Odpowiedź:

a)Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nigdy nie ponosiła żadnych nakładów w celu podniesienia wartości działek ani nie dokonywała żadnych remontów. Również przed sprzedażą Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić żadnych nakładów w celu zwiększenia wartości działek. W związku z powyższym Wnioskodawczyni nie rozumie w jakim celu organ zadał przedmiotowe pytanie. Niemniej jednak z uwagi na fakt, że Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych remontów ani naniesień oraz nie zamierza dokonywać ich w przyszłości można uznać, iż nastąpiła omyłka pisarska.

b)Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni nigdy nie doprowadzała „przyłączy w media” do działek nr 1 i 2 ani do żadnej działki powstałej z ich podziału.

2.W opisie sprawy wskazała Pani:

Przedmiotowe nieruchomości zostały pierwotnie nabyte przez rodziców Wnioskodawczyni. Działka nr 1 została nabyta przez jej rodziców Wnioskodawczyni (…) 1970, natomiast działka nr 2 została nabyta (…) 1974 r. Obie działki były przez nich wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

(…)

Wnioskodawczyni wykorzystuje przedmiotowe nieruchomości, od momentu ich nabycia, do kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej. Wnioskodawczyni z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

a następnie:

Z uwagi na postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe nieruchomości obejmują grunty rolne oznaczone klasą IVa i V, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie). Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wycofaniu części posiadanych nieruchomości (działki nr 1 i 2) z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży. (…) Z tego powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż działki nr 1, po wycofaniu jej z działalności rolniczej do majątku prywatnego. Aktualnie na działce przeznaczonej do sprzedaży oraz działce nr 3 Wnioskodawczyni nadal prowadzi działalność rolniczą.

po czym wskazuje Pani:

Wnioskodawczyni nie jest ani nie była w przeszłości zarejestrowana jako czynny podatnik podatku VAT. Wnioskodawczyni nie posiadała ani nie posiada również statusu rolnika ryczałtowego, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: „UPTU”). Z działek objętych zakresem przedmiotowego wniosku w przeszłości były dokonywane zbiory. Jednak produkty rolne i zbiory nie były sprzedawane, ponieważ Wnioskodawczyni prowadziła działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek. Wnioskodawczyni nie prowadziła i nie prowadzi działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Proszę zatem o wyjaśnienie powyższych niejasności skoro raz pisze Pani, że dokona wycofania działek z działalności rolniczej a zaraz potem wskazuje Pani, iż nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności i nie jest Pani ani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, ani rolnikiem ryczałtowym oraz proszę o jednoznaczne wskazanie:

a)co konkretnie było przedmiotem „wycofania” z działalności gospodarczej i z jakiej konkretnie (w jakiej formie prowadzonej)?

b)jaka była podstawa prawna tego wycofania?

c)czy z tytułu prowadzenia tej działalności była/jest Pani czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT?

d)czy działki nr 1 i 2, co do których podjęła Pani decyzję o ich wycofaniu z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży, stanowiły środek trwały w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?

e)czy sprzedaż wydzielonych działek nastąpi od razu po ich wycofaniu z działalności rolniczej?

f)jeśli sprzedaż działek nie nastąpi od razu po wycofaniu z działalności rolniczej, to należy wskazać w jaki sposób działki będące przedmiotem sprzedaży będą przez Panią wykorzystywane od momentu ich wycofania z działalności do momentu ich sprzedaży?

Odpowiedź:

a)Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, przedmiotem wycofania z działalności rolniczej było zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej na działkach nr 1 i 2 i podjęcie decyzji o sprzedaży działek. Wnioskodawczyni prowadziła i nadal prowadzi (na części działek) działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła zarejestrowanej działalności gospodarczej.

b)Nie było podstawy prawnej tego wycofania.

c)Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej Wnioskodawczyni nigdy nie była zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

d)Działka nr 1 i 2, co do której Wnioskodawczyni podjęła decyzję o wycofaniu z działalności rolniczej nigdy nie stanowiła środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej.

e)Tak, sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr 1/13 nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej. Jak wskazano w opisie stanu faktycznego na przedmiotowych działkach działalność rolnicza była i nadal jest prowadzona wyłącznie na własny użytek.

f)Sprzedaż działek nastąpi po zaprzestaniu prowadzenia działalności rolniczej.

3.W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że:

Na wniosek złożony w maju 2020 roku przez Wnioskodawczynię oraz jej brata i jego małżonki (…) 2020 roku została wydana decyzja (…) o ustaleniu warunków zabudowy. (…) Natomiast w momencie wydania decyzji o podziale nieruchomości z (…) 2022 roku działka nr 1/13 nie została przeznaczona pod zabudowę – nadal stanowiła grunt orny. (…)

Z kolei w 2024 roku Wnioskodawczyni zdecydowała się dokonać podziału działki nr 1/13 o powierzchni 0.7999 ha i w konsekwencji działka została podzielona na 11 mniejszych działek (…).

Proszę o wskazanie:

a)Czy dla 11 działek, powstałych z podziału działki nr 1/13, do dnia sprzedaży będzie ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie będzie z niego wynikać dla każdej z 11 działek?

lub

b)Czy dla 11 działek, powstałych z podziału działki nr 1/13, do dnia sprzedaży będą wydane decyzje o warunkach zabudowy, dla ww. działek? Jeśli tak, to należy wskazać:

-kto wystąpi z wnioskiem o ich wydanie?

-   co będzie wynikać z otrzymanych decyzji?

Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdej z 11 działek.

Odpowiedź: Jak wskazano w opisie stanu faktycznego „Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Wnioskodawców oraz siostry Wnioskodawcy, (…) 2020 r. została wydana decyzja (…) o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr 4, 1, 2”. W tej kwestii Wnioskodawczyni pragnie doprecyzować, że decyzja z (…) 2020 r. obejmowała działki nr 1 i 2 oraz sąsiadującą działkę nr 4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony.

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego treść decyzji z (…) 2020 r. wskazywała, iż na terenie działek nr 4, 1 i 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, iż ww. decyzja odnosiła się do stanu faktycznego sprzed podziału działki nr 1/13 na mniejsze działki i nie obejmowała działki nr 1/13.

W związku z tym, w celu ustalenia warunków zabudowy dla działek powstałych w wyniku podziału działki nr 1/13, konieczne będzie uzyskanie nowych decyzji.

a)Dla działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2 na ten moment nie został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni nie jest w stanie przewidzieć czy do dnia sprzedaży taki plan zostanie ustanowiony.

b)Wnioskodawczyni do dnia sprzedaży działek nie zamierza występować o decyzje o warunkach zabudowy dla żadnej z przedmiotowych działek (nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24), powstałych z podziału działki nr 1 i 2. W związku z tym Wnioskodawczyni nie jest w stanie udzielić odpowiedzi kto wystąpi z wnioskiem o ich wydanie (prawdopodobnie nabywca działek) ani co będzie wynikać z otrzymanych decyzji.

4.Czy dokonywała Pani już wcześniej sprzedaży jakichkolwiek działek? Jeśli tak, to proszę podać informacje odrębnie dla każdej sprzedanej działki:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w ich posiadanie?

b)w jakim celu działki te zostały przez Panią nabyte?

c)w jaki sposób działki te były wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

d)kiedy dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

e)ile działek zostało przez Panią sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

f)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek działki (należy wskazać której) była Pani zobowiązana zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i wykazać należny podatek VAT od tej sprzedaży?

Odpowiedź: Jak już wspomniano w opisie stanu faktycznego Wnioskodawczyni w przeszłości dokonywała już sprzedaży działek powstałych z podziału działki 1 i 2 (działki nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/11, 1/12, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7). Oprócz ww. działek Wnioskodawczyni nie dokonywała w przeszłości sprzedaży żadnych innych działek.

a)W 2006 roku po śmierci rodziców, Wnioskodawczyni w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się wyłączną właścicielką nieruchomości niezabudowanych nr 1 i 2. Nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze spadku nieruchomości składały się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek niezabudowanych stanowiących grunty orne (oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr 1 i 2) objętych odrębnymi księgami wieczystymi. Działka nr 1 po ustaleniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy została podzielona na 13 mniejszych działek, a działka nr 2 na 8 mniejszych działek. Przy czym 2 działki powstałe po podziale działek nr 1 i 2 zostały przeznaczone pod budowę drogi.

b)Jak już wspomniano w pkt a, Wnioskodawczyni weszła w posiadanie działek w drodze podziału spadku pod rodzicach Wnioskodawczyni. W związku z tym trudno wskazać, w jakim celu działki zostały nabyte.

c)Działki nr 1/1, 1/2, 2/2, 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11, 1/12, 2/1, 2/2, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej (wyłącznie na własny użytek).

d)Dotychczas Wnioskodawczyni sprzedała następujące działki:

•Działka nr 1/3 i 2/3 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/2 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/4 i 2/4 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/3 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/5 i 2/5 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/4 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/6 i 2/6 została sprzedana (…) 2023 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/5 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/7 i 2/7 została sprzedana (…) 2022 r. (działki te zostały sprzedane wraz z sąsiadującą działką nr 4/6 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/8 została sprzedana (…) 2023 r. (działka ta została sprzedana wraz z sąsiadującą działką nr 4/7 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/9 została sprzedana (…) 2022 r. (działka ta została sprzedana wraz z sąsiadującą działką nr 4/8 należącą do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony i po sprzedaży stanowią jedną nieruchomość);

•Działka nr 1/11 została sprzedana (…) 2022 r.;

•Działka nr 1/12 została sprzedana (…) 2022 r.

Przyczyną sprzedaży działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/9, 1/11, 1/12, 2/3, 2/4, 2/5, 2/6, 2/7 był postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do uprawy (przedmiotowe części nieruchomości obejmują grunty rolne oznaczone klasą IVa i V, tym samym dla osiągnięcia odpowiedniego poziomu produkcji wymagane jest regularne nawożenie). Pozostawienie przedmiotowych nieruchomości niezabudowanych poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię (1,5 ha), byłoby dość znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu Wnioskodawczyni zdecydowała się na sprzedaż działek nr 1 i 2 ich podział.

Na ten moment nie sprzedane zostały jedynie działki nr 1/1 i 2/1 oraz 1/2 i 2/2. Jeżeli znajdzie się kupiec, możliwa będzie ich sprzedaż. Niesprzedane zostały również działki nr 2/8 i 1/10, bowiem są one przeznaczone pod drogę wewnętrzną.

e)Jak wynika z pkt c) do chwili obecnej zostało sprzedanych 14 działek niezabudowanych. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, iż jak wskazano w pkt d) część działek została połączona i sprzedana łącznie z sąsiednimi działkami należącymi do brata Wnioskodawczyni i jego byłej żony. Taka łączna sprzedaż wynika z faktu, iż tylko w ten sposób możliwe było uzyskanie optymalnej powierzchni działki wynikającej z obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego i uzyskanie symetrycznych kształtów. Ponadto, takie połączenie działek wynika również z decyzji z dnia (…) 2020 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Jak już wcześniej wskazano, do chwili obecnej nie zostały sprzedane działki nr 1/1 i 2/1, 1/2 i 2/2, które mogą zostać sprzedane jeżeli znajdzie się kupiec.

f)Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży żadnej z ww. działek nie była zobowiązana do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT ani nie była zobowiązana do wykazania podatku VAT należnego od tej sprzedaży.

5.Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Na ten moment Wnioskodawczyni nie zamierza nabywać żadnych innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

W opinii Wnioskodawczyni, planowana sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek nie będzie podlegała opodatkowaniu ani podatkiem od towarów i usług (zwany dalej: „podatkiem VAT”), ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych (zwany dalej: „podatkiem PIT”). W odniesieniu do podatku PIT, brak opodatkowania wynikać będzie zdaniem Wnioskodawców z faktu, że planowana sprzedaż działek będzie kwalifikowana do źródła przychodów, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 226, zwanej dalej UPDOF). Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Przedmiotowa nieruchomość została otrzymana przez Wnioskodawczynię w 2006 roku w drodze spadku, tym samym sprzedaż części przedmiotowej nieruchomości będzie dokonywana już po upływnie wskazanego 5-letniego okresu. Przedmiotowa sprzedaż, jako realizacja zarządu nad majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni nie będzie również dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Z tego względu zdaniem Wnioskodawczyni nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem PIT.

Uzasadniając swoje stanowisko w zakresie braku opodatkowania podatkiem PIT Wnioskodawczyni wskazuje, że wykorzystywała przedmiotową część nieruchomości do prowadzonej działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem rolnym. Nie prowadziła, ani nie prowadzi, żadnej innej działalności opodatkowanej podatkiem dochodowym od osób fizycznych, tj. działalności gospodarczej oraz działów specjalnych produkcji rolnej. Następnie podjęła decyzję o ograniczeniu zakresu prowadzonej działalności rolniczej i sprzedaży wycofanej z tej działalności części nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe w opinii Wnioskodawczyni planowana sprzedaż, jako odpłatne zbycie nieruchomości, będzie zaliczona do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF. Zgodnie z tym przepisem źródłem przychodów jest odpłatne zbycie (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...), jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...).

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawczyni nie prowadziła oraz nie prowadzi działalności gospodarczej, a tym samym nigdy nie wykorzystywała przedmiotowej nieruchomości w ramach takiej działalności. Tym samym w analizowanym przypadku nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 2 pkt 3 UPDOF zgodnie z którym art. 10 ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. W opinii Wnioskodawczyni nie można w przedstawionym przypadku również stwierdzić, że planowana sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, co wyłączałoby zastosowanie wskazanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) UPDOF.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 UPDOF za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiąganie z jej tytułu przychodów jest uporządkowanym ciągiem czynności i zdarzeń mających charakter obiektywny. Przyjmuje się ponadto, że dla osiągania przychodów ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza nie jest co do zasady konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy. O kwalifikacji danych czynności jako działalności gospodarczej decydują zatem zorganizowany i ciągły charakter podejmowanych działań, prowadzonych w celu zarobkowym we własnym imieniu oraz na własny rachunek. Co istotne, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, podejmowanie przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, nie należy kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 UPDOF - wyrok NSA z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17. NSA stwierdził, że spełnienie jednak tylko tych dwóch warunków (z czterech wymienionych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.) [przyp. red. działanie w celach zarobkowych, we własnym imieniu i na własny rachunek] nie pozwala na przyjęcie, że przychody ze sprzedaży 9 działek uzyskane w latach 2010-2016 można zaliczyć do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. Nie można przyjąć, aby działalność skarżącej miała cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy ani podział działki na mniejsze, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej zlecenie czynności związanych ze sprzedażą wyodrębnionych działek pośrednikowi, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci.

Jak zostało wskazane w wyroku NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., o sygn. akt II FSK 773/13, działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., nr 14, poz. 176 ze zm.), gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania. NSA uznał również, że jedynie aktywność podatnika wykazująca łącznie wszystkie wymienione powyżej cechy może - w świetle art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. - zostać zakwalifikowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Oznacza to, że brak którejkolwiek z wymienionych cech funkcjonalnych, pozbawia daną działalność charakteru gospodarczego, co w efekcie wyklucza możliwość rozpoznania przychodu uzyskanego z takiej działalności, jako przychodu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.

NSA w wyroku z dnia 20 czerwca 2017 r. o sygn. akt II FSK 1443/15 uznał, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art.10 ust.1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

Natomiast w orzeczeniu NSA z dnia 5 marca 2019 r. o sygn. akt II FSK 829/17 NSA wskazał, że „brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 PDoFizU, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą (por. cyt. wyroki NSA w sprawach II FSK 855/14, II FSK 1423/14 oraz II FSK 379/14). Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie podziela i przyjmuje za własny pogląd wyrażony w wyroku z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, że: „(...) zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.” Błędne jest automatyczne wiązanie z działalnością gospodarczą takich działań podatnika, jak zlecenie sprzedaży rzeczy profesjonalnej agencji czy też poszukiwanie przezeń nabywcy za pomocą Internetu. Takie zachowania, w szczególności w XXI wieku, nie wykraczają poza normalny zarząd własnymi sprawami majątkowymi".

Z kolei w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 2020 r., sygn. akt II FSK 2072/18 Sąd wskazał, iż „o fakcie dokonania sprzedaży gruntu w charakterze podatnika prowadzącego pozarolniczą działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym (wykonywania prawa własności), decyduje stopień aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażowane są środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

Z kolei w orzeczeniu NSA z dnia 17 lipca 2024 r. o sygn. akt II FSK 422/24, uznał, że: „należy wskazać, że sam podział przez właściciela jednej nieruchomości na kilka, a nawet kilkanaście działek, a następnie ich sprzedaż nie może jednoznacznie świadczyć o zorganizowanej i ciągłej działalności gospodarczej, a raczej wskazuje na elementy związane z prawidłowym gospodarowaniem własnym, osobistym mieniem. Sąd uznał że nieruchomości powstałe z podziału działki otrzymanej w drodze darowizny od rodziców przed ponad dwudziestoma laty nie można powiązać z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego działaniom skarżącego nie można przypisać charakteru ciągłej działalności handlowej, gdyż wnioskodawca nie dokonywał transakcji zakupu nieruchomości w warunkach wskazujących na zamiar ich późniejszej sprzedaży. Wobec niespełnienia przez stronę przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 PDOFizlI przychodów skarżącego ze sprzedaży nieruchomości nie można będzie uznać za określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizlI przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej”.

NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2023 r. o sygn. akt II FSK 182/23 stwierdził, że: „nie można przyjąć aby działalność skarżącego miała cechy zorganizowania. O spełnieniu tych przesłanek absolutnie nie świadczy ani podział nieruchomości na mniejsze działki, ani wydzielenie drogi, jak również uzyskanie służebności przejazdu (drogi koniecznej), a dalej wystawienie tablicy informacyjnej o sprzedaży działek na jednej ze sprzedawanych nieruchomości, a nawet wystąpienie do operatorów poszczególnych mediów o wskazanie warunków przyłączenia działek do poszczególnych sieci. Nie można przyjąć, aby tego rodzaju działania istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto że dokonując sprzedaży rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru (jednej działki gruntu), skarżący z operacji tych uczynił sobie stałe (nieokazjonalne) źródło zarobkowania. Należy zauważyć, że nieruchomość znajduje się w posiadaniu podatnika od kilkudziesięciu lat. Część nieruchomości nabył w drodze spadku w 1983 r. (od ojca), a pozostałą część w drodze darowizny w 1999 r. (od matki). Z opisu stanu faktycznego nie wynika, aby inicjował on opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości, bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Sam zaś fakt wystąpienia o warunki zabudowy, w sytuacji podnoszonych przez skarżącego uwag o braku możliwości dalszego wykorzystywania nieruchomości dla celów rolnych nie wydaje się wystarczającą przesłanką do uznania przychodu ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 PDOFizU. Ustanowienie służebności drogi koniecznej warunkuje natomiast często w ogóle możliwość prawidłowego korzystania, a w rezultacie także zbycia nieruchomości, gdyż bez możliwości skomunikowania nie przedstawia ona żadnej użytecznej wartości. Z kolei możliwość przyłączenia do określonych mediów wpływa i decyduje bezpośrednio o wartości nieruchomości niezależnie od tego, czy znajduje się ona w posiadaniu przedsiębiorcy, czy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej (organy i sąd pominęły przy tym, że przyłącze wodno-kanalizacyjne wykonane zostało tylko do działek (...)i (...)- na działce (,..)skarżący miał zamiar budować dom, ale od zamiaru tego odstąpił z uwagi na chorobę i wobec tego działkę tę podarował siostrzeńcowi, a działka (...), graniczy z ww. działkę i stanowi drogę wewnętrzną). Także stanowisko jakoby postawienie tablicy z ofertą sprzedaży działek świadczyło o podjęciu przez skarżącego czynności o charakterze zawodowym (profesjonalnym) przeczy logice oraz doświadczeniu życiowemu. Działanie takie jest racjonalne choćby ze względów finansowych i pragmatycznych”.

Z powyższych orzeczeń wynika, że czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. takich, których celem jest prawidłowe i racjonalne gospodarowanie, a także zaspokajanie potrzeb rodziny nie należy kwalifikować jako prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisu zawartego w art. 5a pkt 6 UPDOF. Prowadzenie działalności gospodarczej to ciąg czynności oraz zdarzeń faktycznych o obiektywnym charakterze. Co jest podkreślane w orzecznictwie, sam podział nieruchomości na kilka działek z zamiarem ich sprzedaży sam w sobie w żaden sposób nie świadczy o tym, że podatnik działa w charakterze przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie nabyli przedmiotowej nieruchomości w celach inwestycyjnych, ani w celu dalszej odprzedaży. Jedynymi czynnościami, które Wnioskodawczyni dokonała na nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży był podział tej nieruchomości na kilka działek o powierzchni odpowiadającej zaleceniom zawartym w Studium oraz zamieszczenie ogłoszenia w serwisie internetowym o zamiarze ich sprzedaży. W opinii Wnioskodawczyni tego rodzaju działania w pełni mieszczą się tylko i wyłącznie w czynnościach dotyczący zwykłego zarządu własnym majątkiem.

Podsumowując, Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że planowana sprzedaż wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego działek wydzielonych z nieruchomości stanowiących majątek prywatny Wnioskodawczyni, nie będzie podlegała opodatkowaniu ani podatkiem VAT, ani podatkiem PIT. Wnioskodawczyni w ramach planowanej sprzedaży nie będą występować w roli podatników podatku VAT, ani w roli podatników prowadzących działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 5a pkt 6 UPDOF. Dokonywane przez Wnioskodawczynię czynności mieszą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem prywatnym, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży części nieruchomości powinien być zakwalifikowany do źródła przychodów z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) UPDOF. Z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawczynię nabyta, uzyskany ze sprzedaży przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d.innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o (...) działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Panią informacji wynika, że jest Pani właścicielką nieruchomości, których część planuje sprzedać. Przedmiotowe nieruchomości zostały pierwotnie nabyte przez Pani rodziców. Działka nr 1 została nabyta przez Pani rodziców (…) 1970 r., natomiast działka nr 2 została nabyta (…) 1974 r. Obie działki były przez nich wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej.

W 2006 roku po śmierci rodziców, w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się Pani wyłączną właścicielką przedmiotowych nieruchomości. Wykorzystuje Pani przedmiotowe nieruchomości, od momentu ich nabycia, do kontynuowania prowadzenia działalności rolniczej. Z tytułu prowadzonej działalności rolniczej podlega Pani opodatkowaniu podatkiem rolnym. Nie prowadzi Pani działów specjalnych produkcji rolnej, ani żadnej innej działalności gospodarczej.

Nabyte przez Panią w drodze spadku nieruchomości składały się z dwóch sąsiadujących ze sobą działek niezabudowanych stanowiących grunty orne (oznaczone w ewidencji gruntów i budynków nr 1 i 2) objętych odrębnymi księgami wieczystymi oraz działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi (działka oznaczona w ewidencji gruntów i budynków nr 3). Oprócz wyżej wymienionych działek nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości.

Z uwagi na postępujący spadek opłacalności prowadzonej produkcji rolnej, wzrastające ryzyko wystąpienia suszy oraz rosnące koszty związane z utrzymaniem gruntów rolnych w stanie nadającym się do podjęła Pani decyzję o wycofaniu części posiadanych nieruchomości (działki nr 1 i 2) z działalności rolniczej do majątku prywatnego i ich sprzedaży. Pozostawienie nieruchomości poza produkcją rolną, również generowałoby koszty związane z regularnym wykaszaniem, co biorąc pod uwagę powierzchnię (prawie 1,5 ha) przedmiotowych nieruchomości, byłoby znacznym obciążeniem finansowym. Z tego powodu zdecydowała się Pani na sprzedaż działki nr 1, po wycofaniu jej z działalności rolniczej do majątku prywatnego. Aktualnie na działce przeznaczonej do sprzedaży oraz działce nr 3 nadal prowadzi Pani działalność rolniczą.

Powodem wycofania z działalności rolniczej było zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej na działkach nr 1 i 2 i podjęcie decyzji o sprzedaży działek. Prowadziła Pani i nadal prowadzi (na części działek) działalność rolniczą wyłącznie na własny użytek. Nigdy nie prowadziła Pani zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży były objęte dwoma księgami wieczystymi, w związku z tym, w celu sprzedaży konieczne było przeprowadzenie podziału. Dla obszaru, gdzie położone są przedmiotowe nieruchomości nie ma opracowanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z informacjami uzyskanymi w urzędzie gminy, w celu przeprowadzenia podziału przedmiotowej nieruchomości musiała Pani w pierwszej kolejności wystąpić o wydanie warunków zabudowy dla obszaru przeznaczonego do sprzedaży. Dopiero po wydaniu takiej decyzji, w oparciu o jej założenia, możliwe było przeprowadzenie podziału.

Pani działka nr 1 sąsiaduje z działką nr 4 należącą do Pani brata i jego małżonki. Po konsultacjach z geodetą oraz przeprowadzonej analizie obowiązującego dla przedmiotowego obszaru Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (…) zdecydowała się Pani na dokonanie podziału działek, przy jednoczesnym podziale działki nr 4 należącej do Pani brata i jego żony. Podział ten umożliwił późniejsze połączenie niektórych wydzielonych działek i optymalizację powierzchni przeznaczonej pod zabudowę. Dzięki temu możliwe było uzyskanie działek o powierzchniach ok. 800 m2 według zaleceń Studium. Ze względu na kształt działki nr 1 niemal niemożliwe byłoby uzyskanie działek o optymalnej powierzchni, które nadawałyby się do sprzedaży i zapewnienie dojazdu do nich. Trudno byłoby również uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Na wniosek złożony w maju 2020 r. przez Panią oraz Pani brata i jego małżonki (…) 2020 r. została wydana decyzja (…) o ustaleniu warunków zabudowy. Na mocy wyżej wymienionej decyzji na terenie działek oznaczonej w ewidencji gruntów nr 1 i 2 należącej do Pani oraz działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr 4 należącej do Pani brata i jego małżonki działki te zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy na terenie działek nr 4 oraz 1 oraz 2 możliwa jest budowa maksymalnie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz budowa drogi wewnętrznej.

W momencie wydania decyzji o podziale nieruchomości z (…) 2022 r. działka nr 1/13 nie została przeznaczona pod zabudowę - nadal stanowiła grunt orny. Wszystkie wymienione wyżej działki, powstałe w wyniku podziału działek nr 1 i 2 zostały przeznaczone do sprzedaży.

Z kolei w 2024 r. zdecydowała się Pani dokonać podziału działki nr 1/13 o powierzchni 0,7999 ha i w konsekwencji działka została podzielona na 11 mniejszych działek.

Wszystkie działki, powstałe w wyniku podziału działki nr 1/13 zostały przeznaczone do sprzedaży. Przy czym działka nr 1/14 będzie stanowić drogę wewnętrzną do pozostałych działek. Przedmiotowe działki nie były, nie są i nie będą udostępniane innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. Również działka nr 1 przed jej podziałem nie była udostępniana osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych. Wszystkie przedmiotowe działki są działkami niezabudowanymi. Dla działek powstałych z podziału działki nr 1 i 2 na ten moment nie został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Do dnia sprzedaży działek nie zamierza Pani występować o decyzje o warunkach zabudowy dla żadnej z przedmiotowych działek, powstałych z podziału działki nr 1 i 2.

Wydzielone w opisany powyżej sposób działki o nr 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 zostaną sprzedane razem z działkami należącymi do Pani brata i jego żony, dzięki czemu możliwe będzie uzyskanie finalnie działek o optymalnej powierzchni wynoszącej ok. 800 m² wynikającej ze Studium. Natomiast pozostałe działki o nr 1/15, 1/16, 1/17, 1/18 i 1/19 będą sprzedawane samodzielnie. Nie wszystkie działki będą sprzedane w tym samym czasie. Planuje Pani, iż sprzedaż działek przeznaczonych do sprzedaży nastąpi stopniowo i może zająć kilka lat.

Nigdy nie prowadziła Pani działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, zaś przedmiotowe nieruchomości nie zostały nabyte w celach odsprzedaży, czy też inwestycyjnych. Decyzja o sprzedaży nieruchomości wycofanych z działalności rolniczej do Pani majątku prywatnego jest spowodowana koniecznością ograniczenia rozmiaru prowadzonej działalności rolniczej.

Nie posiada Pani żadnych innych nieruchomości poza wymienionymi we wniosku, które byłyby przeznaczone do sprzedaży. Oprócz działek objętych przedmiotem wniosku (nr 1 i 2), jest Pani również właścicielką działki zabudowanej nr 3 w (…) , na terenie której znajduje się budynek, w którym Pani obecnie mieszka. Nieruchomość tą nabyła Pani w drodze spadku po rodzicach. Nieruchomość nie będzie przeznaczona do sprzedaży. Nie zamierza Pani również nabywać żadnych innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Na ten moment nie podpisała Pani żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości. Nie zamierza Pani podpisywać żadnych umów przedwstępnych. Jeżeli jednak zawarcie umowy przedwstępnej z kupującym będzie konieczne, to umowa taka nie będzie zawierała żadnych innych postanowień oprócz ustaleń dotyczących sposobu i terminu zapłaty ceny. Nie udzieliła i nie będzie Pani udzielać żadnych pełnomocnictw przyszłemu nabywcy gruntów w celu występowania w Pani imieniu w sprawach dotyczących przedmiotowych nieruchomości.

Wydzielone przez Panią działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone. Nie ma do nich również doprowadzonych mediów. Nie zamierza Pani grodzić przedmiotowych działek oraz dokonywać ich uzbrajania w media. Przed sprzedażą działek wyodrębnionych geodezyjnie z działki nr 1 nie zamierza Pani dokonywać żadnych czynności mających na celu podniesienie wartości działek.

W celu sprzedaży działek 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 nie były, nie są i nie będą podjęte żadne działania marketingowe. Przy poszukiwaniu nabywców nie korzystała/nie korzysta Pani z usług pośrednika nieruchomości. O zamiarze sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pani informować poprzez dostępny w sieci internetowej serwis ogłoszeniowy. Dodatkowo zamierza Pani pozyskać nabywcę/nabywców dla sprzedawanych działek w ramach tzw. poczty pantoflowej, czyli dzieląc się informacją o zamiarze sprzedaży działek wśród swojej rodziny i znajomych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Panią sprzedaż działek o nr 1/14, 1/15, 1/16, 1/17, 1/18, 1/19, 1/20, 1/21, 1/22, 1/23, 1/24 powstałych w wyniku podziału działki 1/13 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że przyszła sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Nie nabyła Pani przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży. Nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Do celów stosowania art. 10 ust. 5 ww. ustawy w przedmiotowej sprawie momentem nabycia udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, który te udziały w nieruchomości nabył również w drodze spadku, jest moment nabycia tych udziałów w nieruchomości zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, tj. w chwili śmierci jego spadkodawcy/spadkodawców.

Art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Natomiast, w myśl art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Stosownie do art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu.

Art. 1037 § 1 i § 2 ww. ustawy stanowi natomiast, że:

Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku.

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Jeżeli zatem wartość nieruchomości lub prawa (udziałów w nieruchomości lub prawie) nabytych w wyniku działu spadku jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku – nie następuje nabycie, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem, jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. W takiej sytuacji, oceniając skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, za datę nabycia należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia.

Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, co do zasady, za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe nieruchomości zostały pierwotnie nabyte przez Pani rodziców. Działka nr 1, z której została wydzielona działka nr 1/13, z której następnie wydzielono działki będące przedmiotem wniosku została nabyta przez Pani rodziców w 1970 r., natomiast działka nr 2 została nabyta w 1974 roku. W 2006 roku po śmierci rodziców, w drodze podziału spadku na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w (…) stała się Pani wyłączną właścicielką przedmiotowych nieruchomości.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych już upłynął.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie skutkowała powstaniem po Pani stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Panią sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

·Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

·W odniesieniu do powołanych przez Panią wyroków należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego.

·Końcowo należy poinformować, że w niniejszej interpretacji rozpatrzono wniosek w zakresie pytania dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w części dotyczącej podatku od towarów i usług 2 kwietnia 2025 r. wydana została interpretacja indywidualna nr 0112-KDIL3.4012.67.2025.4.MC

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.