Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:
-nieprawidłowe w zakresie opodatkowania sprzedaży udziału we współużytkowaniu wieczystym działki nr 1 nabytego aktem notarialnym w dniu (…) 2020 r.
oraz
-prawidłowe w pozostałej części.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 18 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie pismem z 4 marca 2025 r. (wpływ 10 marca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(…) 2019 r. dostał Pan od swojej babci (…) 1/3 mieszkania na podstawie umowy dożywocia (…). W wyniku niedopatrzenia notariusza w akcie tym nie został wpisany udział w działce niezabudowanej nr 1, która jest wykorzystywana jako droga do budynku. Akt notarialny dotyczący tej działki nr 1 został sporządzony w dniu (…) 2020 r. (…).
W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że:
1.Jest Pan właścicielem 1/3 mieszkania, którego dotyczy interpretacja, na podstawie aktu notarialnego (…).
2.Jest Pan współużytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 1/3 z (…) działki gruntu nr 1, na podstawie aktu notarialnego (…).
3.Mieszkanie będące przedmiotem wniosku jest niewykorzystywane, stoi puste do momentu sprzedaży.
4.Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, wykonuje usługi (…). Działalność prowadzi Pan od (…) 2018 r., podatek dochodowy płaci Pan w postaci ryczałtu PIT 28. Prowadzi Pan ewidencję przychodów. Mieszkanie oraz działka nr 1 nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.
Pytanie (ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu)
Czy jak w roku 2025 sprzeda Pan swoją część mieszkania oraz udział we współużytkowaniu wieczystym działki nr 1, którego dotyczy interpretacja, będzie musiał Pan zapłacić podatek dochodowy 19% od sprzedaży tego mieszkania i działki nr 1?
Pana stanowisko w sprawie (przedstawione w uzupełnieniu)
Nie powinien Pan płacić podatku dochodowego 19% po sprzedaży w roku 2025 mieszkania oraz udziału we współużytkowaniu wieczystym działki nr 1, którego dotyczy interpretacja, ponieważ właścicielem tego mieszkania stał się Pan w roku 2019 na podstawie aktu notarialnego (…), natomiast akt nr (…) z roku 2020, który dotyczy działki nr 1 jest uzupełnieniem pierwszego aktu nr (…). Notariusz przez niedopatrzenie nie wpisał działki nr 1 do pierwszego aktu nr (…). Działka nr 1 przynależy do tego mieszkania i jest nierozłączna z nim.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jak z powyższego wynika, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Wskazał Pan w opisie sprawy, że (…) 2019 r. otrzymał na własność od swojej babci 1/3 mieszkania na podstawie umowy dożywocia. W wyniku niedopatrzenia notariusza w akcie notarialnym nie został wpisany udział w działce niezabudowanej nr 1, która jest wykorzystywana jako droga do budynku. Akt notarialny dotyczący tej działki nr 1 został sporządzony (…) 2020 r. i na jego podstawie stał się Pan współużytkownikiem wieczystym w udziale wynoszącym 1/3 z (…) ww. działki gruntu. Mieszkanie będące przedmiotem wniosku jest niewykorzystywane, stoi puste do momentu sprzedaży. Mieszkanie oraz działka nr 1 nie były również wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej.
Pana wątpliwość budzi kwestia, czy jest Pan zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży w 2025 r. udziałów w ww. nieruchomościach.
Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie ww. sprzedaż podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne zbycie udziałów w nieruchomościach (prawach) nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
W pierwszej kolejności zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Natomiast w myśl art. 158 ww. Kodeksu:
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W myśl art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jak wynika z przywołanego przepisu – przez umowę o dożywocie właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, nabywca zaś zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, pomoc i pielęgnację. Umowa o dożywocie jest zatem umową zobowiązującą i wzajemną.
Natomiast stosownie do art. 910 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
W myśl art. 910 § 2 Kodeksu cywilnego:
W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Powyższe oznacza, że nabywca nieruchomości pomimo nałożonych zobowiązań wynikających z ustanowionego dożywocia nie jest ograniczony w rozporządzaniu nabytą nieruchomością i może ją zbyć.
Odnosząc przywołane powyżej przepisy prawne oraz mając na uwadze przedstawiony przez Pana opis sprawy, wskazuję, że w przedstawionym przez Pana zdarzeniu mamy do czynienia z różnymi datami nabycia udziałów w nieruchomości (prawie wieczystego użytkowania gruntu).
Jak wskazał Pan w opisie sprawy:
-własność w udziale 1/3 mieszkania nabył Pan (…) 2019 r. od swojej babci na podstawie umowy dożywocia (akt notarialny (…));
-udział w prawie użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 1 (droga do budynku) został przez Pana nabyty odrębnym aktem w dniu (…) 2020 r. (akt notarialny (…)).
Zatem, w odniesieniu do udziału w mieszkaniu, który nabył Pan na podstawie umowy dożywocia, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest od daty nabycia tego udziału, to jest od końca 2019 r. Natomiast w odniesieniu do udziału w prawie użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 1 (droga do budynku), pięcioletni okres, o którym mowa powyżej, liczony jest od końca roku 2020 - w którym nastąpiło nabycie tego udziału.
Mając powyższe na uwadze, sprzedaż przypadającego na Pana udziału w mieszkaniu, której planuje Pan dokonać w roku 2025, nie będzie stanowiła dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca 2019 r., tj. roku, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez Pana na podstawie umowy dożywocia.
W związku z powyższym Pana stanowisko w tym zakresie jest prawidłowe.
Odnoszą się natomiast do sprzedaży przypadającego na Pana udziału w prawie użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 1, której planuje Pan dokonać w roku 2025 – będzie stanowiła ona dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem zostanie dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca 2020 r., tj. roku, w którym nastąpiło nabycie tego udziału przez Pana na podstawie odrębnego aktu notarialnego.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W konsekwencji, dochód uzyskany ze sprzedaży w 2025 r. Pana udziału w prawie użytkowania wieczystego działki niezabudowanej nr 1 – zgodnie z art. 30e ww. ustawy – będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.
Zatem w tej części Pana stanowisko jest nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.
Nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów – jestem związany wyłącznie opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionym przez Pana we wniosku, zadanym pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.