
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
2 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 grudnia 2024 roku o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 3 lutego 2025 r. (wpływ 6 lutego 2025 r.) oraz pismem z 4 marca 2025 r. (wpływ 14 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1. Zainteresowana będąca stroną postępowania
AA
2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania
BB
Opis zdarzenia przyszłego
Zakupiliście Państwo w lutym 2023 roku działkę. Obecnie tę działkę chcielibyście sprzedać, a środki ze sprzedaży chcecie Państwo przeznaczyć na nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na obecne mieszkanie, którego właścicielami jesteście od 2019 roku.
W latach 2013-2019 właścicielami mieszkania byli BB i CC. W roku 2019 część mieszkania należącą do CC odkupiliście Państwo, a hipotekę ciążącą na mieszkaniu przenieśliście do innego banku.
Między Państwem istnieje ustawowa wspólność majątkowa rozszerzona obejmująca majątek również sprzed ślubu. Akt notarialny na mieszkanie został podpisany po zawarciu ślubu.
Działkę oraz lokal mieszkalny nabyliście Państwo do majątku wspólnego. Działkę nabyliście Państwo w celach rekreacyjnych z ewentualnym planem budowy domku letniego na użytek własny. Sytuacja życiowa spowodowała, że zrezygnowaliście Państwo z tych planów.
Działka od czasu zakupu nie jest przez Państwa w żaden sposób wykorzystywana. Działka nie jest i nie będzie przedmiotem najmu.
Zainteresowany niebędący stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa w zakresie nauk inżynierskich i środowiskowych.
Działka ma obecnie status działki budowlanej. Działka nie jest w żaden sposób zabudowana.
Kredyt na zakup mieszkania został zaciągnięty w PLN w Banku A. Umowa kredytu obejmuje cel hipoteczny na wskazane mieszkanie w (…) przy ul. (…). Jesteście Państwo zobowiązani do solidarnej spłaty kredytu.
W dniu 8 sierpnia 2019 r. nabyliście Państwo udział w lokalu mieszkalnym należącym do CC w wymiarze 1/2, gdyż 1/2 mieszkania należała wciąż do Zainteresowanego niebędącego strona postępowania i weszła do Państwa majątku wspólnego.
CC i Zainteresowany niebędący strona postępowania nabyli mieszkanie w udziałach po 50% w dniu 10 czerwca 2013 r.
Obecnie jesteście Państwo właścicielami całego mieszkania bez podziału na udziału.
Przychód ze sprzedaży działki planujecie Państwo przeznaczyć na nadpłatę kredytu nie później niż w okresie 3 lat.
W lokalu mieszkalnym realizujecie Państwo cele mieszkaniowe – mieszkacie Państwo w nim. Zainteresowany niebędący stroną postępowania 15% wykorzystuje również jako miejsce swojej pracy (w ramach działalności).
Nie posiadacie Państwo innych nieruchomości, nie zbywaliście i nie zamierzacie zbywać.
Uzupełnienie zdarzenia przyszłego
Data zaciągnięcia pierwotnego kredytu na mieszkanie przez CC i BB to 27 maja 2013 r.
Kredyt, na którego nadpłatę planujecie przeznaczyć środki ze sprzedaży działki jest zaciągnięty na Państwa, tj. AA oraz BB.
Hipoteka została przeniesiona do banku A. Pierwotny kredyt został zaciągnięty w banku B. przez CC i BB. W dniu 7 listopada 2019 r. zaciągnęliście Państwo kredyt w banku A. celem spłacenia kredytu zaciągniętego przez CC i BB - procedura ta była wówczas dogodniejsza niż dopisanie Zainteresowanej będącej stroną postępowania i wypisanie CC z pierwotnego kredytu. Zainteresowana będąca stroną postępowania jest dopisana do kredytu, który chcecie Państwo nadpłacić.
Kredytobiorcą w umowie jest Zainteresowana będąca stroną postępowania - AA oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (mąż) - BB.
Nie podpisywaliście Państwo aneksu do umowy pierwotnego kredytu. Zaciągnęliście nowy kredyt, na którym Państwo jesteście wyłącznie podpisani, tj. AA oraz BB.
Data zaciągnięcia pierwotnego kredytu na mieszkanie przez CC i BB to 27 maja 2013 r. Zgodnie z umową kredytu byli oni zobowiązani do solidarnego spłacania kredytu. Spłata kredytu następowała ze wspólnego konta.
Pytanie
Po sprzedaży działki, zakupionej w lutym 2023 r. ze środków wspólnych, dochód planujecie Państwo przeznaczyć w całości na nadpłatę kredytu hipotecznego zatem czy w tej sytuacji zostaniecie zwolnieni z płacenia podatku od przychodu ze sprzedaży działki przed upływem 5 lat od jej zakupu?
Państwa stanowisko w sprawie
Jeśli środki pieniężne - przychód ze sprzedaży działki, której jesteście Państwo właścicielami w całości przeznaczycie na nadpłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na Państwa mieszkanie, używane do celów mieszkaniowych, to będziecie Państwo zwolnieni z podatku od przychodu za sprzedaż tej działki, jeśli nadpłaty dokonacie w ciągu 3 lat od daty sprzedaży działki.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Z treści powyższego przepisu wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych, zawartym w ww. ustawie, bądź od których zaniechano poboru podatku.
Źródła przychodów
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.
Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Z treści wniosku wynika, że nieruchomość, tj. działkę, którą planujecie Państwo sprzedać, nabyliście w lutym 2023 r.
Skoro odpłatne zbycie działki nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie, to sprzedaż ta będzie stanowiła dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Zwolnienie przedmiotowe
Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2)wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b),
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).
Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Nadpłata kredytu zaciągniętego na spłatę innego kredytu
W Państwa sprawie rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy przeznaczenie środków z odpłatnego zbycia działki na nadpłatę kredytu, który Państwo zaciągnęliście celem spłaty kredytu zaciągniętego przez Zainteresowanego niebędącego strona postępowania, tj. Pana BB oraz Panią CC, jest wydatkiem na Państwa własne cele mieszkaniowe, a tym samym czy uprawnia Państwa do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednym z tych celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Wobec powyższego, spłacany kredyt nie może być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.
Zatem musi to być kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z cytowanego przepisu zaciągnięty przez podatnika na spłatę kredytu udzielonego na cele określone w pkt 1. Istotne jest to, aby spłacany kredyt zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży. Wydatkowanie środków ma służyć także własnym celom mieszkaniowym podatnika.
Jeśli kredyt refinansowy jest którymś z kolei kredytem, ale ostatecznie przeznaczony jest na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe - podatnik zachowuje prawo do zwolnienia. Jednakże jeśli kredyt refinansowy jest związany z restrukturyzacją kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu refinansowego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego. Kredyt na cele mieszkaniowe musi być również zaciągnięty przez podatnika chcącego skorzystać z ulgi.
Ponadto, zgodnie z treścią art. 366 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):
§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).
§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.
W związku z powyższym, jeżeli kredytobiorcy ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej, czyli zgodnie z umową kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za kredyt, to podatnik jako kredytobiorca solidarny za zadłużenie wynikające z tej umowy również odpowiada solidarnie, a więc do pełnej wysokości. W takiej sytuacji bez znaczenia pozostaje fakt, że podatnik jest współwłaścicielem nieruchomości i posiada określoną wielkość udziału we współwłasności. Przy obliczaniu dochodu zwolnionego można uwzględnić całą kwotę jaka została wydatkowana na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.
Zatem, aby w Państwa sprawie mogło dojść do skutecznego zastosowania ww. zwolnienia od podatku, koniecznym jest łączne spełnienie następujących przesłanek:
- musicie mieć Państwo status kredytobiorców,
- kredyt musiał zostać zaciągnięty przed dniem uzyskania przez Państwa przychodu z opłatnego zbycia nieruchomości,
- kredyt powinien być przeznaczony na spłatę poprzedniego kredytu (kredyt refinansowy),
- poprzedni kredyt musiał zostać zaciągnięty przez Państwa na odpowiedni cel (w omawianej sprawie – na nabycie własnego lokalu mieszkalnego).
Tymczasem, w przedmiotowej sprawie 7 listopada 2019 r. zaciągnęliście Państwo kredyt w celu spłaty kredytu zaciągniętego 27 maja 2013 r. przez Panią CC oraz przez Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. BB na nabycie lokalu mieszkalnego.
Zatem, nadpłata kredytu, ze środków uzyskanych ze sprzedaży działki, który zaciągnęliście Państwo w 2019 r. będzie spełniała dyspozycję art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) tylko w stosunku do Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, tj. Pana BB, ponieważ nadpłata ta będzie wiązała się ze spłatą innego kredytu zaciągniętego w 2013 r. tylko przez Pana wraz z Panią CC na zakup lokalu mieszkalnego, do którego spłaty był Pan solidarnie zobowiązany wraz z Panią CC.
Natomiast Zainteresowana będąca stroną postępowania, tj. Pani AA nie była kredytobiorcą pierwotnego kredytu z 2013 r. Zatem, nadpłata kredytu, ze środków uzyskanych ze sprzedaży działki, który zaciągnęliście Państwo w 2019 r. nie będzie spełniała dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) w stosunku do Zainteresowanej będącej stroną postępowania.
Przy czym każdy z małżonków jest odrębnie podatnikiem podatku dochodowego od przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji każdy z Państwa zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński. Warunki zastosowania zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy należy również rozpatrywać odrębnie dla każdego małżonka.
Zastosowanie zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wykorzystywania lokalu mieszkalnego w części do prowadzenia działalności gospodarczej
Z treści wniosku wynika także, że lokal mieszkalny, na którego nabycie został zaciągnięty kredyt w 2013 r., a następnie kolejny kredyt w 2019 r. celem spłaty pierwotnego kredytu, Zainteresowany niebędący stroną postępowania w 15% wykorzystuje jako miejsce swojej pracy w ramach działalności gospodarczej.
Okoliczność ta będzie miała istotny wpływ na możliwość zastosowania przez Pana zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, bowiem w tej części lokalu mieszkalnego nie są realizowane Pana własne cele mieszkaniowe, natomiast służy ona prowadzeniu przez Pana działalności gospodarczej. Sytuacja ta powoduje, że Pana wydatkami na własne cele mieszkaniowe nie będzie cała kwota środków przeznaczonych na nadpłatę zaciągniętego w 2019 r. kredytu refinansowego, a jedynie część proporcjonalnie przypadająca na Pana udział w cenie sprzedaży oraz na udział powierzchni przeznaczonej na Pana cele mieszkalne.
Zwolnienie miało służyć realizacji celu mieszkaniowego, a do takiego nie należy nadpłata kredytu zaciągniętego na spłatę pierwotnego kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli zatem 15% lokalu mieszkalnego nie służy Pana celom mieszkaniowym, ale prowadzeniu w tej części działalności gospodarczej, to jest oczywiste, że 15% wydatków przeznaczonych z Pana udziału uzyskanego ze sprzedaży działki na nadpłatę kredytu w części, w której wykorzystuje Pan lokal mieszkalny do prowadzenia działalności gospodarczej – nie mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Planowana przez Państwa sprzedaż działki nabytej w 2023 roku, przed upływem 5 lat od daty jej nabycia, będzie stanowić dla Państwa źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Prawo do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem części przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki na nadpłatę kredytu zaciągniętego na spłatę innego kredytu, będzie przysługiwało jedynie Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania, tj. Panu BB odpowiednio do posiadanego udziału w wydatkach na własne cele mieszkaniowe. Przy czym, zwolnieniu będzie podlega jedynie część dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży działki jaka proporcjonalnie będzie odpowiadała udziałowi ww. wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie osiągniętym przez Pana z odpłatnego zbycia (tj. przychodzie odpowiadającemu 1/2 ceny sprzedaży mieszkania oraz udziału powierzchni przeznaczonej na Pana cele mieszkalne, z wyłączeniem udziału w lokalu mieszkalnym przeznaczonym na działalność gospodarczą).
Natomiast, Zainteresowana będąca stroną postępowania, tj. Pani AA w ogóle nie będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z wydatkowaniem części przychodu uzyskanego ze sprzedaży działki na nadpłatę kredytu zaciągniętego na spłatę innego kredytu, z uwagi na fakt, że pierwotny kredyt nie został zaciągnięty przez Panią.
Dochód uzyskany ze sprzedaży działki, do którego nie ma zastosowanie zwolnienie wynikające z ww. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.
Państwa stanowisko jest nieprawidłowe, gdyż przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje swoim zakresem całości Państwa wydatków.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani AA (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...).
Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.