Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 25 marca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.22.2025.4.BM

Temat interpretacji

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 24 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z dnia 18 lutego 2025 r. (wpływ 24 lutego 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 10 października 2024 roku zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży - Repertorium (...), z których wynika, że:

jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka w ewidencji gruntów i budynków numerem 1, o łącznej powierzchni 1,5137 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym (...), w miejscowości (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą Nr (...) („Nieruchomość”);
Nieruchomość nabył Pan w drodze dziedziczenia po Pana ojcu (...) zmarłym w 2013 roku - na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia 13 marca 2013 roku przed notariuszem w (...), za Repertorium (...):
w chwili nabycia Nieruchomości był Pan żonaty;
obecnie jest Pan żonaty;
umów majątkowych małżeńskich Pan nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty;
nie toczą się żadne postępowania sądowe, ani administracyjne dotyczące Nieruchomości;
Nieruchomość nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez Pana, ani pod adresem Nieruchomości nie jest prowadzona bądź zarejestrowana działalność gospodarcza.

Nieruchomość:

a)nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 423), albowiem jest położona w całości na obszarze przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

b)nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani nie leży na terenie obserwacji archeologicznej, jak również nie jest położona na obszarze parku narodowego;

c)nie jest położona na obszarze rewitalizacji, ani na obszarze specjalnej strefy rewitalizacji, o których mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 278),

d)nie stanowi gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku - Prawo wodne (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1478 ze zm.);

e)nie jest w całości lub części lasem, w tym nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu stosownie do treści art. 3 i 6 ust.1 pkt 7 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 powołanej ustawy o lasach;

f)znajduje się w granicach administracyjnych miejscowości (...) - na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na Nieruchomości I i Nieruchomości II, Kupujący zamierza zrealizować inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą („Planowana Inwestycja"), w oparciu o - wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenia zwane są dalej także „Inwestorami" lub „Inwestorem"), ostateczne w administracyjnym toku instancji i prawomocne w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego - decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę (dalej zwane „Decyzjami Budowlanymi") - przy czym Planowana Inwestycja może być zrealizowana na Nieruchomości, która nie będzie podlegała podziałowi, jeżeli z interpretacji podatkowych wydanych (w trybie §7) będzie wynikał obowiązek podatkowy po Pana stronie do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na skutek podziału Nieruchomości i sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II. Pan oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego oświadczają, że planowany jest podział Nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku którego z Nieruchomości wydzielone zostaną:

a)działka o powierzchni od minimum 6.000 m² do maksimum 9.000 m² w zależności od projektu zagospodarowania działki, zwana „Nieruchomością I”;

b)działka o powierzchni od około 6.000 m² do około 9.000 m², zwana „Nieruchomością II”;

w oparciu o wydaną na Pana wniosek ostateczną w administracyjnym toku instancji i prawomocną w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzję zatwierdzającą podział Nieruchomości lub w oparciu o przyjęty przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy zgłoszony przez Pana - zgodnie z ostatecznie uzgodnionym przez Strony Załącznikiem nr 1 do tego aktu („Decyzja Podziałowa").

Pan oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży I - w terminie 14 (czternastu) dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do dnia 10 (dziesiątego) stycznia 2026 roku („Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży I”):

a)uzyskanie Decyzji Podziałowej dla Nieruchomości;

b)uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości I, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I;

c)faktyczne i prawne zapewnienie: (a) możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości I lub konieczność jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz (b) niezbędnej infrastruktury drogowej - jednak zarówno pkt (a) i (b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

d)uzyskanie przez Pana ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego, decyzji o wyłączeniu Nieruchomości I, z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz.82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

e)uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży I:

a)Nieruchomość I wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętej tym aktem;

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania Pana tytułu prawnego do Nieruchomości albo Nieruchomości I.

c)Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza resztę Ceny I - tj. kwotę Ceny I pomniejszoną o zadatek zapłacony zgodnie z § 6.2 pkt 1 poniżej - celem złożenia reszty Ceny I u notariusza na przechowanie zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającym przelewem na wskazany przez Pana w Umowie Sprzedaży I rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży I, bezpośrednio po jej zawarciu.

Pan oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu A. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży II - w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym spełnione będą wymienione niżej warunki, nie później jednak niż w terminie do dnia 10 (dziesiątego) stycznia 2027 roku (dwa tysiące dwudziestego siódmego) - („Dzień Zawarcia Umowy Sprzedaży II”):

a)uzyskanie Decyzji Podziałowej;

b)uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości II, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

c)faktyczne i prawne zapewnienie: (a) możliwości przyłączenia Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II do sieci infrastruktury technicznej (mediów) niezbędnych do jej normalnego funkcjonowania zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym poprzez wydanie przez właściwych gestorów mediów warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji, z których wynikać będzie obowiązek Inwestora do wybudowania jedynie przyłączy do sieci infrastruktury doprowadzonych (wybudowanych) przez gestorów mediów do granicy Nieruchomości II lub konieczności jej budowy lub przebudowy lub rozbudowy poza ten zakres na własny koszt lub w porozumieniu z gestorami sieci, oraz (b) niezbędnej infrastruktury drogowej - jednak zarówno pkt (a) i (b) powyżej w ramach planowanego na ten cel budżetu Kupującego;

d)uzyskanie przez Pana ostatecznej w administracyjnym toku instancji bądź prawomocnej w przypadku jej zaskarżenia do sądu administracyjnego decyzji o wyłączeniu Nieruchomości II z produkcji użytków rolnych, o której mowa w art. 11 ust.1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz.U. z 2024 r., poz.82), o ile jej uzyskanie będzie konieczne;

e)uzyskanie przez Inwestora z właściwego urzędu dziennika budowy dla Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II i dokonanie w nim stosownego wpisu związanego z rozpoczęciem prac budowlanych w zakresie Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

f)zawarcie przez Strony Umowy Sprzedaży I;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży II:

a)Nieruchomość II wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej Nieruchomości wolne będą od wzmianek i wpisów na rzecz osób trzecich, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z przedwstępnych umów sprzedaży objętych tym aktem;

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości albo Nieruchomości II;

c)Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza kwotę Ceny II celem złożenia jej u notariusza na przechowanie zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającym przelewem na wskazany przez Sprzedającego w Umowie Sprzedaży II rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, bezpośrednio po jej zawarciu.

Pan oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego postanawiają, że: Kupujący wpłaci tytułem zadatku na poczet Ceny I na rachunek bankowy Sprzedającego kwotę stanowiącą 10% (dziesięć procent) Ceny za Nieruchomość I w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej Umowy Sprzedaży I; powyższa kwota zostanie zaliczona na poczet Ceny I w razie zawarcia przez Strony Umowy Sprzedaży I; jeżeli przed powyższym terminem nie zostanie zatwierdzony projekt podziału Nieruchomości bądź nie zostanie zgłoszony do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej operat podziałowy Nieruchomości - to wówczas wyłącznie dla potrzeb obliczenia zadatku powierzchnia Nieruchomości I zostanie ustalona w wysokości 7.500 m² (siedem tysięcy pięćset metrów kwadratowych).

Został złożony wniosek wieczystoksięgowy obejmujący żądanie wpisu w dziale trzecim księgi wieczystej Nr (...): roszczeń Spółki o przeniesienie własności nieruchomości objętej powyższą księgą wieczystą oraz nieruchomości powstałych z podziału tej nieruchomości - na podstawie aktu notarialnego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Działka 1 była wykorzystywana na cele osobiste, ojciec sam uprawiał kwiaty, następnie wydzierżawił działkę pod uprawę warzyw. Działkę ktoś uprawiał do jego śmierci. W 2013 roku działkę nabył Pan na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia. Umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości została zawarta w 2016 roku, a wypowiedziana w 2022 roku.

Nie były ponoszone żadne nakłady na działkę nr 1 oraz nie planuje Pan ponosić nakładów na powstałe z jej podziału Nieruchomości I i II.

Nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości.

Nie planuje Pan w najbliższych latach sprzedawać innych posiadanych przez Pana nieruchomości.

W akcie notarialnym - umowie przedwstępnej sprzedaży – udzielił Pan pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane o następujących treściach oraz zakresach:

[Dysponowanie nieruchomością na cele budowalne]

§13.1. Wnioskodawca wyraża nieodwołalną zgodę - w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym - na dysponowanie przez A. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) oraz przez podmioty wskazane przez Kupującego: Nieruchomością, a po dokonanym podziale Nieruchomością I oraz Nieruchomością II na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, do usunięcia kolizji sieci do uzyskania decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, do przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz do wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy. Decyzję Budowlaną, decyzję o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości - a po dokonanym podziale Nieruchomości I oraz Nieruchomości II – z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t. j. Dz. U z 2024 r, poz. 82), oraz inne decyzje niezbędne w procesie uzyskania Decyzji Budowlanej, w tym do wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo Budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.), w tym do wejścia w teren, bez prawa do wykonywania prac budowlanych, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora Decyzji Budowlanej Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Planowanej Inwestycji na Nieruchomości jedynie poprzez założenie dziennika budowy i dokonanie pierwszego wpisu bez uprawnienia do prowadzenia prac budowlanych, z wyjątkiem możliwości wykonania przez Kupującego wytyczenia geodezyjnego w ramach Planowanej Inwestycji lub innej pracy związanej z pierwszym wpisem do dziennika budowy.

§13.2 Strona Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania zgód, o których mowa powyżej, w formie wymaganej przez gminę (...) lub powiat (...) lub inne instytucje. Ponadto Strona Sprzedająca zobowiązuje się na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższe zgody nie będą wystarczające dla gminy (...) lub powiatu (...) lub innej instytucji, jak również do wydania innych ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Planowanej Inwestycji.

§13.3. Kupujący zobowiązuje się do uprzedniego zawiadamiania Sprzedającego o planowanych czynnościach, o których mowa powyżej w §13.1, oraz do przedstawiania Sprzedającemu wszelkich aktów administracyjnych, w szczególności decyzji administracyjnych, po ich wydaniu.

[Pełnomocnictwo]

§13.4. Wnioskodawca udziela nieodwołanego pełnomocnictwa - w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym - (...) (PESEL (...)), z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnia Go do:

a)reprezentowania w postępowaniu o wydanie przez organ w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j.Dz.U.z z 2024 r., poz.82) decyzji wyłączającej Nieruchomość - lub Nieruchomość I i Nieruchomość II - z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa, z wyjątkiem możliwości odbioru decyzji administracyjnych;

b)składania wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, a po dokonanym podziale obejmującą Nieruchomość 11 Nieruchomość II;

c)uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci;

d)reprezentowania w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich w stosunku do Nieruchomości, w których stroną jest Strona Sprzedająca, w tym wglądu do akt spraw;

e)występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w tym akcie, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych postanowień, dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie Nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetyczne], w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru;

f)uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;

g)uzyskania - wyłącznie w celu zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży - we właściwych dla Strony Sprzedającej oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, oddziale KRUS, zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi.

Dla uniknięcia wątpliwości potwierdza Pan, że do nieodwołalnego pełnomocnictwa udzielonego zgodnie z §13.4 tego aktu mają zastosowanie przepisy art. 101 §1 Kodeksu cywilnego, tj. Pan zrzeka się prawa do odwołania pełnomocnictwa wymienionego w §13.4 tego aktu w okresie obowiązywania umów przedwstępnych objętych tym aktem notarialnym, a pełnomocnik (...) zobowiązany jest do każdoczesnego informowania Pana o wydaniu wyżej wymienionych decyzji administracyjnych, postanowień, zgód, pozwoleń, za potwierdzeniem ich otrzymania przez Pana.

§13.5. Strony postanawiają, że pełnomocnictwo, o którym mowa w §13.4 tego aktu, oraz zgoda, o której mowa w §13.1. tego aktu, uprawniają do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru postanowień, wypisów, wyrysów zaświadczeń, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem Decyzji Budowlanej i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości (działka nr (...) została zawarta 27 kwietnia 2016 roku, a wypowiedziana 10 maja 2022 roku. Od tej pory nie była przedmiotem dzierżawy, najmu oraz innych umów o podobnym charakterze.

Pana ojciec kupił przedmiotową Nieruchomość (działkę nr (...) od osoby trzeciej ok. 1972 roku. Posiada Pan mapę, która została sporządzona 8 listopada 1972 r., gdzie wpisany jako właściciel jest (...) - Pana ojciec.

Pytania

1)Czy sprzedaż przez Pana Nieruchomości I i Nieruchomości II stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz czy Pan z tego tytułu będzie podatnikiem podatku VAT?

2)Czy z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT?

3)Czy z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 i nr 3. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu podatkowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 5 tej ustawy wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT (czyli nabytych w drodze spadku), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia przez spadkodawcę.

Jak wskazano powyżej, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

zarobkowym celu działalności,
wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, iż działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o PIT wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie "zorganizowanie" w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez podatników do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego w dniu 10 października 2024 roku zostały zawarte przedwstępne umowy sprzedaży - Repertorium (...), z których wynika, że:

jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka w ewidencji gruntów i budynków numerem 1, o łącznej powierzchni 1,5137 ha, położonej w obrębie ewidencyjnym (...), w miejscowości (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą Nr (...) („Nieruchomość”);
Nieruchomość nabył Pan w drodze dziedziczenia po Pana ojcu (...) zmarłym w 2013 roku - na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego dnia 13 marca 2013 roku przed notariuszem w Repertorium (...);
w chwili nabycia Nieruchomości był Pan żonaty;
obecnie jest Pan żonaty;
umów majątkowych małżeńskich Pan nie zawierał, wobec czego Nieruchomość stanowi jego majątek osobisty;
nie toczą się żadne postępowania sądowe, ani administracyjne dotyczące Nieruchomości;
Nieruchomość nie jest składnikiem działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego, ani pod adresem Nieruchomości nie jest prowadzona bądź zarejestrowana działalność gospodarcza.

Nieruchomość:

b)nie znajduje się na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej, ani nie leży na terenie obserwacji archeologicznej, jak również nie jest położona na obszarze parku narodowego;

d)nie stanowi gruntów pokrytych śródlądowymi wodami stojącymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku - Prawo wodne (t. j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1478 ze zm.);

f)znajduje się w granicach administracyjnych miejscowości (...) - na obszarze, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Na Nieruchomości I i Nieruchomości II, Kupujący zamierza zrealizować inwestycje polegające na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej lub jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z niezbędną infrastrukturą („Planowana Inwestycja"), w oparciu o - wydane na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenia zwane są dalej także „Inwestorami" lub „Inwestorem"), ostateczne w administracyjnym toku instancji i prawomocne w przypadku zaskarżenia do sądu administracyjnego - decyzje zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę (dalej zwane „Decyzjami Budowlanymi") - przy czym Planowana Inwestycja może być zrealizowana na Nieruchomości, która nie będzie podlegała podziałowi, jeżeli z interpretacji podatkowych wydanych (w trybie §7) będzie wynikał obowiązek podatkowy po Pana stronie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na skutek podziału Nieruchomości i sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II. Pan oraz Przedstawiciel Kupującego działający w imieniu Kupującego oświadczają, że planowany jest podział Nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym 1, w wyniku którego z Nieruchomości wydzielone zostaną:

a)działka o powierzchni od minimum 6.000 m² do maksimum 9.000 m² w zależności od projektu zagospodarowania działki, zwana „Nieruchomością I”;

b)działka o powierzchni od około 6.000 m² do około 9.000 m², zwana „Nieruchomością II”;

a)uzyskanie Decyzji Podziałowej dla Nieruchomości;

b)uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości I, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości I;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży I:

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedającego do Nieruchomości albo Nieruchomości I.

a)uzyskanie Decyzji Podziałowej;

b)uzyskanie przez Inwestora Decyzji Budowlanej dla Nieruchomości II, zgodnej z wnioskiem Inwestora, która umożliwiać będzie realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości II;

f)zawarcie przez Strony Umowy Sprzedaży I;

oraz pod warunkiem, iż w terminie przewidzianym na zawarcie Umowy Sprzedaży II:

b)nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania Pana tytułu prawnego do Nieruchomości albo Nieruchomości II;

c)Kupujący wpłaci na wydzielony rachunek wpływów (depozytowy) notariusza kwotę Ceny II celem złożenia jej u notariusza na przechowanie zgodnie z art. 108 Prawa o notariacie najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, lecz przed jej podpisaniem, przy czym podpisanie protokołu ze złożenia pieniędzy na przechowanie winno nastąpić w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II wraz ze wskazaniem, iż kwota ta winna być wydana z przechowania Sprzedającym przelewem na wskazany przez Pana w Umowie Sprzedaży II rachunek bankowy najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży II, bezpośrednio po jej zawarciu.

W analizowanym stanie faktycznym sprzedaż przez Pana Nieruchomości I i II nie będzie mieć charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom, mieścić się będzie w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem Pana własnym majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana Nieruchomości I i II nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości I i II powstałych z podziału działki Nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości nie powstanie przychód w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W związku z tym, że przychody z planowanej sprzedaży Nieruchomości I i II nie będą stanowić przychodu podatkowego z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT w zw. z ust. 5 tego artykułu.

Biorąc pod uwagę fakt, że opisana we wniosku Nieruchomość została nabyta przez Pana w 2013 r., z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Zbieżny z powyższym pogląd wyraził m.in.:

1.Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 6 czerwca 2024 r., 0114-KDIP3-1.4011.283.2024.4.LS:

„(...) Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt czynności, a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (...)

Za datę nabycia nieruchomości, należy w Pana sytuacji przyjąć datę nabycia nieruchomości w postaci działki o numerze 1 na podstawie umowy sprzedaży i przeniesienia, tj. 1999 rok. W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki oraz numerów ewidencyjnych. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży nieruchomości (działek wydzielonych z działki numer 1) nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Tym samym, sprzedaż przez Pana działek powstałych z podziału działki numer 1 nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.”

2.Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 16 maja 2024 r., 0114-KDIP3-2.4011 278.2024.3.MJ:

„(...) Z opisu sprawy wynika, że zakupiliście Państwo działkę nr d w 2006 r., następnie w 2017 r. nieruchomość ta została podzielona na działki o numerach od 1 do 16. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W świetle powyższego, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, należy liczyć od 2006 r.

Zatem, dokonana przez Państwa w 2024 r. sprzedaż nieruchomości (działki nr 9), nabytej w 2006 r. w wyniku umowy kupna-sprzedaży, nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Nie jesteście Państwo zobowiązani do złożenia zeznania podatkowego na formularzu PIT-39 i wykazania w nim dochodu uzyskanego w 2024 r. z odpłatnego zbycia działki nr 9."

3.Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 22 listopada 2023 r., 0113-KDIPT2-2.4011.567.2023.3.KR:

„Reasumując, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawione zdarzenie przyszłe wskazać należy, że planowana przez Wnioskodawców w 2023 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr (...) (powstałej w wyniku scalenia działki nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) i podziału działki nr (...)) nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży przedmiotowych nieruchomości (działek) nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Wnioskodawców w 2023 r. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr (...) (powstałej w wyniku scalenia działki nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) i podziału działki nr (...)), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. działki przez Wnioskodawców upłynie pięcioletni okres czasu, o którym mowa w ww. przepisie. Zatem, Wnioskodawcy nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu ww. transakcji odpłatnego zbycia.”

4.Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 8 sierpnia 2024 r., 0112-KDSL1-1.4011.323.2024.4.JB:

„(...) Od momentu nabycia działek nie były one w żaden sposób gospodarczy wykorzystywane. Nie uzyskiwano żadnych przychodów, w tym z tytułu dopłat bezpośrednich. Dbano wyłącznie o utrzymanie stanu działek poprzez okresowe wycinki samosiejek, mulczowanie i inne zabiegi zabezpieczające grunty przed dewastacją. Od rozwodu w 2007 r. cały koszt utrzymania działek oraz opłacanie podatku rolnego ponoszony jest samodzielnie przez Panią. Na działkach prowadzone są podstawowe zabiegi rolne (koszenie, mulczowanie), ale ponieważ znaczna część działek jest zajęta przez słupy i linie energetyczne oraz rowy melioracyjne nie udało się od 2010 r. sprzedać grunty w całości. Brak możliwości zabudowy znacznej części terenu oraz konieczność zapewnienia możliwości konserwacji tych urządzeń skutecznie powstrzymywała potencjalnych nabywców. Po dokonaniu podziału działki nr X na 9 działek, w ramach działań marketingowych Pani zamiarem w tym względzie jest wyłącznie skorzystanie z pośrednictwa lokalnego biura obrotu nieruchomościami. Dotychczas nie korzystała Pani z pomocy profesjonalnych pośredników ograniczając się do informacji lokalnej w organie administracji samorządowej. Formy pozyskania nabywcy/nabywców, w tym wybór sposobów i kanałów informacji o ofercie, określi biuro obrotu nieruchomości działające w Pani w imieniu. Pani celem jest jak najszybsza sprzedaż gruntów dlatego idealnym rozwiązaniem byłaby sprzedaż jednemu nabywcy wszystkich 9 działek jednym aktem notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Warunek ten nie jest jednak nieodwołany. Jeśli nabywca/nabywcy przedstawią takie oczekiwania np. ze względów kredytowych, to mogą być zawierane umowy przedwstępne dla skutecznej sprzedaży wszystkich lub niektórych z oferowanych działek. Umowa przedwstępna będzie zawierała tylko określenie wielkości zadatku podlegającego wpłacie przy jej zawarciu oraz ostatecznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności nie jest przewidziane uzależnienie zwarcia umowy przenoszącej własność od uzyskania przez którąkolwiek ze stron umowy zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. Nie jest przewidywane udzielanie jakichkolwiek pełnomocnictw kupującemu. Strona kupująca na mocy umowy przedwstępnej nie będzie miała prawa dysponowania gruntem, a w szczególności nie będzie mogła dokonywać inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą jej atrakcyjność lub wartość. Potencjalny nabywca określony umową przedwstępną nie będzie ponosił jakichkolwiek nakładów finansowych związanych z ww. działkami od momentu podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy finalnej. Sprzedający ustalając termin zawarcia umowy przyrzeczonej określi termin nie dłuższy niż trzy miesiące i w tym okresie wszelkie ciężary finansowe, w tym podatek rolny, obciążają sprzedającego. (....)

W tej sprawie czynności podejmowane przez Panią nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Panią nowoutworzonych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pani działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Tym samym, przychody z planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr X nie będą uzyskane ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

5.Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 15 lipca 2024 r., 0112-KDSL1-2.4011.241.2024.4.BR:

„W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana nieruchomości (Działek) wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że planowana sprzedaż nieruchomości (podzielonej na mniejsze działki) nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia (... r.), sposób i cel nabycia tych nieruchomości (zakupione w następstwie wygranego przetargu), przyczyny osobiste powodujące podjęcie decyzji sprzedaży nieruchomości (Działek), a także fakt, że nieruchomości (Działki) te nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, jak i nigdy nie prowadził Pan działalności polegającej na obrocie nieruchomościami, wskazują, że są to działania należące do zwykłego zarządu własnymi sprawami majątkowymi.

Na podstawie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, czynności podejmowane przez Pana nie mają charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z racjonalnym zarządem własnym majątkiem. Nie nabył Pan przedmiotowych nieruchomości w celu sprzedaży i były one wykorzystywane w działalności rolniczej. Nie prowadził i nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd własnymi sprawami majątkowymi.

Zatem okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, jej podziału na mniejsze Działki, jak i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione są przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjął Pan i nie zamierza podejmować takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami na gruncie przepisów podatku dochodowego od osób fizycznych, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Tym samym w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Pana nie pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Co prawda dokonał Pan podziału części nieruchomości na mniejsze Działki, ale z wnioskiem o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, odnośnie działek 7 i 5, wystąpili mieszkańcy Gminy. Wydzielone przez Pana Działki przeznaczane do sprzedaży nie są ogrodzone, nie ma do nich również doprowadzonych mediów, nie zamierza Pan podejmować żadnych działań w celu zwiększenia wartości nieruchomości, czy jej uatrakcyjnienia. Nie będzie Pan podejmował żadnych działań marketingowych. Będzie tylko baner z danymi kontaktowymi na polu mówiący o możliwości sprzedaży Działek oraz danie informacji o tym w biurze handlu nieruchomościami. Nie udzielił Pan nikomu pełnomocnictwa w związku z planowaną sprzedażą Działek. Docelowo zamierza Pan Działki od razu sprzedawać umową przenoszącą własność. Na tę chwilę nie ma Pan zawartej żadnej umowy przedwstępnej. Zakłada Pan istnienie takich umów przedwstępnych tylko w przypadku, kiedy przyszły nabywca starałby się o kredyt na zakup Działki.

Zatem Pana działania należy wpisać w właściwy zarząd własnym majątkiem a planowana sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości (Działek) nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, całokształt wykonywanych przez Pana czynności mieści się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnymi sprawami majątkowymi.

Powstanie źródła przychodu ze sprzedaży nieruchomości (Działek) należy zatem rozpatrzyć w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”

Podsumowując, w Pana ocenie:

1.Z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

2.Z tytułu sprzedaży przez Pana Nieruchomości I oraz Nieruchomości II powstałych z podziału Nieruchomości nie powstanie przychód podatkowy w źródle przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

Użyte w tym przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

zarobkowym celu działalności,
wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Nieruchomości I i Nieruchomości II, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniłem, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż Nieruchomości I i Nieruchomości II (powstałych w wyniku działki Nr (...) będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przystępując do kwalifikacji do odpowiedniego źródła przychodów sprzedaży przez Pana Nieruchomości I i Nieruchomości II wskazać należy, że czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Pana czynności, a zwłaszcza fakt, że:

sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia;
sposób i cel jej nabycia – działkę nr (...), a następnie działki jakie powstały z jej podziału wykorzystywane były na cele osobiste. Nieruchomość nabył Pan w drodze dziedziczenia po Pana ojcu w 2013 r., Pana ojciec nabył działkę od osoby trzeciej ok. 1972 r.
od 2016 r. do 2022 r. Nieruchomość była dzierżawiona. Umowa dzierżawy dotycząca Nieruchomości (działka nr (...)) została zawarta 27 kwietnia 2016 roku, a wypowiedziana 10 maja 2022 roku. Od tej pory nie była przedmiotem dzierżawy, najmu oraz innych umów o podobnym charakterze.
nie poniósł Pan żadnych nakładów na działkę nr 1 oraz nie planuje Pan ponosić nakładów na powstałe w wyniku jej podziału Nieruchomości I i II w celu zwiększenia ich atrakcyjności;
dotychczas nigdy wcześniej nie dokonywał Pan sprzedaży żadnych nieruchomości;
sprzedawana nieruchomość nigdy nie była związana z działalnością gospodarczą;

- sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Co prawda udzielił Pan Kupującemu pełnomocnictwa oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w sprawie, jednakże czynności te zostaną podjęte w celu przygotowania nieruchomości do zrealizowania na niej inwestycji, którą będzie zainteresowany nabywca, a nie Pan, zatem nie uzyska Pan z tego tytułu żadnych korzyści.

Mając na uwadze powyższe, w analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pan w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Pana czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Wobec tego Pana działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż wskazanych we wniosku Nieruchomości I i Nieruchomości II nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działki). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Pana nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W tym miejscu należy wskazać, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym.

Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Jak wskazano wyżej, moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.

W przedmiotowej sprawie wskazać należy, że kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy.

Natomiast zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego:

Spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku.

Powyższe oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W związku z powyższym, należy wskazać, że nabycie nieruchomości po ojcu nastąpiło w dacie śmierci (chwili śmierci) spadkodawcy (ojca) tj. 2013 r.

W tym miejscu wskazać należy, że stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat - to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w związku z art. 10 ust. 5 pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, tj. ok. 1972 roku. Tym samym, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 5 dotyczący nabycia nieruchomości w spadku niewątpliwie upłynął.

Na gruncie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, przychód ze sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości I i Nieruchomości II nie będzie przychodem z działalności gospodarczej i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej. Sprzedaż ww. Nieruchomości nie będzie również stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przedmiotowej nieruchomości. Tym samym, sprzedaż przez Pana przedmiotowych Nieruchomości nie będzie wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zatem Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Nadmieniam, że niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Źródło: INFOR

Newsletter

Drukuj

Skopiuj link

Zgłoś błąd na stronie