Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 10 lutego 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni zawarła w dniu (…) września 2024 r. umowę, na mocy której nabyła prawo własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udział wynoszący 2/32 w nieruchomości obejmującej drogę dojazdową do budynku, w którym znajduje się lokal. Z prawem własności lokalu związany był udział we współwłasności nieruchomości wspólnej (gruntu i części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali).

Po zawarciu umowy sprzedaży ustalono przy pomocy rzeczoznawcy budowlanego, że nabyty lokal mieszkalny i nieruchomość wspólna ma wady fizyczne. W związku z tym faktem, Wnioskodawczyni wezwała stronę sprzedającą do usunięcia wad fizycznych przedmiotu umowy z zagrożeniem, że brak ich usunięcia w wyznaczonym terminie, skutkował będzie złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Zobowiązania z zawartej umowy sprzedaży nie zostały wykonane w całości, albowiem tylko Wnioskodawczyni zrealizowała swoje zobowiązanie do zapłaty ceny sprzedaży, natomiast strona sprzedająca nie zrealizowała zobowiązania do wydania przedmiotu umowy sprzedaży.

Wobec bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wad, Wnioskodawczyni na podstawie art. 560 § 1 k.c., złożyła w dniu (…) listopada 2024 r. w formie aktu notarialnego, oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży z dnia (…) września 2024 r., a strona sprzedająca oświadczenie to przyjęła.

Wskutek odstąpienia od umowy sprzedaży, własność nieruchomości została zwrotnie przeniesiona na stronę sprzedającą, zaś środki pieniężne stanowiące cenę zakupu zostały Wnioskodawczyni zwrócone.

Przed dniem (…) września 2024 r. Wnioskodawczyni nie zawierała żadnej umowy, skutkiem której nabyłaby prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Wnioskodawczyni nie zawierała także żadnych takich umów, po dniu (…) września 2024 r., wyłączywszy opisaną wyżej umowę z dnia (…) września 2024 r., od której odstąpiła na skutek wadliwości przedmiotu umowy.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego, złożenie w dniu (…) listopada 2024 r. przez Wnioskodawczynię jako stronę kupującą, na podstawie art. 560 §1 k.c., oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży wadliwej nieruchomości z dnia (…)  września 2024 r. oraz zwrotne przeniesienie własności nieruchomości, jako konsekwencji oświadczenia o odstąpieniu od umowy, stanowi odpłatne zbycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, złożenie przez nią jako stronę kupującą oświadczenia o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości oraz dokonanie wzajemnego zwrotu świadczeń nie stanowi „odpłatnego zbycia”, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „Ustawa PIT”).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy podkreślić, że zawarcie w dniu (…) września 2024 r. umowy, której przedmiotem był lokal mieszkalny nie zaspokoiło potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, lokal nie został jej wydany, a jego stan fizyczny, dał podstawę do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Należy zwrócić uwagę, że odstąpienie od umowy na gruncie cywilnoprawnym, skutkuje uznaniem, że umowa nigdy nie została zawarta. Na skutek złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy, powstaje jedynie konieczność dopełnienia skutku rzeczowego, polegającego na wzajemnym zwrocie przedmiotu świadczeń, co nie przekreśla charakteru i skutku oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Jak bowiem wskazuje autor w Komentarzu do Kodeksu Cywilnego (red. serii prof. dr hab. Konrad Osajda, red. tomu dr Witold Borysiak, Wyd. 33, Warszawa 2024), rozważając skutki odstąpienia od umowy, wskazane w art. 494 k.c.:

„Skutkiem odstąpienia od umowy jest uznanie tej umowy za niezawartą (argument z art. 395 in principio KC) ex tunc (tak m.in. Czachórski, Zobowiązania, 2009, s. 347; Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 335; W. Popiołek, w: Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, art. 494, Nb 1 oraz wyr. SN z 17.3.2010 r., III CSK 454/09, OSNC 2010, Nr 10, poz. 142.

(…) Strony powinny zwrócić sobie to, co świadczyły. Podstawą zwrotu świadczeń jest ustawa. Nie są to zatem świadczenia wzajemne. Zwrot świadczenia przez jedną ze stron nie jest ekwiwalentem świadczenia drugiej strony. Granicą świadczenia polegającego na zwrocie otrzymanego świadczenia jest zasadniczo to otrzymane świadczenie.”

Jak z kolei wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 lutego 2018 r. (VII AGa 183/18): „Roszczenia przewidziane w art. 494 KC nie są roszczeniami wynikającymi z umowy wzajemnej, od której odstąpiono, lecz powstają niezależnie od niej, ponieważ z istoty swej odstąpienie od umowy rodzi skutki jakby umowa nigdy nie była zawarta.”

Jeśli więc Wnioskodawczyni najpierw zawarła jako kupująca umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości, a następnie skutecznie od tej umowy odstąpiła, to w wyniku tej sekwencji czynności, umowa sprzedaży, na mocy której nabyła własność nieruchomości, jest traktowana tak, jak gdyby nie została nigdy zawarta. Na mocy oświadczenia o odstąpieniu od umowy restytuowany więc został stan jaki istniał przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.

Powyższej sekwencji czynności nie można więc zakwalifikować jako „odpłatnego zbycia” nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy PIT.

Przede wszystkim określenie „odpłatne zbycie” oznacza, że musielibyśmy mieć do czynienia z czynnością prawną wzajemną, czyli dwustronnie zobowiązującą przewidującą ekwiwalentność świadczeń, gdzie z jednej strony mamy świadczenie polegające na zbyciu prawa, a z drugiej odpowiadające mu (!) świadczenie polegające na zapłacie odpowiedniej ceny. Wysokość tej ceny byłaby więc uzależniona od zakresu świadczenia wzajemnego, którym jest zbycie prawa. Istnienie zobowiązania do zapłaty ceny oznaczałoby zaś, że mamy do czynienia z odpłatnością zbycia. W przypadku jaki zaistniał w stanie faktycznym opisanym przez Wnioskodawczynię, nie mamy do czynienia z umową wzajemną, nie mamy do czynienia w ogóle z umową jako źródłem zobowiązania. Przysługujące Wnioskodawczyni jako stronie kupującej roszczenie o zwrot ceny sprzedaży jest roszczeniem niezależnym od istnienia roszczenia strony sprzedającej, roszczeniem powstałym na podstawie ustawy, na skutek jednostronnego oświadczenia woli Wnioskodawczyni, wskutek którego umowa traktowana jest jak niezawarta. Przysługujące stronie sprzedającej roszczenie o zwrotne przeniesienie własności nieruchomości jest również niezależne od roszczenia strony kupującej, roszczeniem powstałym na podstawie ustawy, na skutek jednostronnego oświadczenia woli Wnioskodawczyni. Roszczenia nie obejmują świadczeń względem siebie ekwiwalentnych.

Na skutek takiego stanu rzeczy nie można uznać, że zwrotne przeniesienie własności nieruchomości, które jest wykonaniem samoistnego zobowiązania jest odpłatnym zbyciem prawa własności. Do zbycia nie dochodzi bowiem odpłatnie, w tym znaczeniu, że druga strona ma obowiązek zapłaty odpowiadający zakresowi świadczenia Wnioskodawczyni. Obowiązek obciążający stronę sprzedającą po oświadczeniu o odstąpieniu od umowy jest samodzielnym zobowiązaniem o określonej wartości, którą wyznacza, nie zakres świadczenia zwrotnego strony sprzedającej, ale uprzednio otrzymana wysokość ceny sprzedaży nieruchomości.

Konkludując, zwrotne przeniesienie przez Wnioskodawczynię na rzecz strony sprzedającej prawa własności nieruchomości do czego doszło w dniu (…) listopada 2024 r. na skutek oświadczenia z dnia (…) listopada 2024 r. o odstąpieniu od umowy sprzedaży nieruchomości z dnia (…) września 2024 r., nie stanowi „odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a Ustawy PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9 ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 11 ww. ustawy:

Z przedstawionych przepisów wynika, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega co do zasady każdy dochód osiągnięty przez osobę fizyczną. Zgodnie natomiast z definicją dochodu jest nim nadwyżka przychodów ze źródła nad kosztami jego uzyskania. Pojęciem pierwotnym dla dochodu jest więc pojęcie przychodu. Ten z kolei definiowany jest przez ustawodawcę, czemu dał wyraz w art. 11 ust. 1, jako otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, a w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą kwoty należne, chociażby nie zostały faktycznie otrzymane. Niemniej jednak z definicji tej wywieść można również, że za przychody podatkowe mogą być uznane tylko takie świadczenia, które są określonym przyrostem majątkowym (rozumianym zarówno jako zwiększenie aktywów, jak i zmniejszenie pasywów) o charakterze definitywnym, niemające charakteru zwrotnego.

Zgodnie natomiast z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych mają moment i sposób ich nabycia.

W celu udzielenia odpowiedzi na Pani pytanie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), dotyczących nabycia i utraty własności. Zauważyć bowiem należy, że pomiędzy prawem podatkowym a cywilnym istnieje wiele powiązań, wynikających chociażby z faktu, że następstwa zdarzeń bądź czynności prawnych związanych z określonymi instytucjami prawa cywilnego wywołują również skutki wypływające z przepisów prawa podatkowego. Prawo cywilne i prawo podatkowe posługują się zatem podobnymi określeniami. Jeżeli nie są one odmiennie zdefiniowane dla celów prawa podatkowego, należy je, biorąc pod uwagę fakt, że obie te dziedziny prawa składają się na jeden system prawny, interpretować tak, jak czyni to prawo cywilne.

Przeniesienie (nabycie) własności na podstawie umowy stanowi podstawowy cywilnoprawny sposób nabycia własności właściwy prawu rzeczowemu.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 535 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 566 § 1 ww. ustawy:

Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 494 § 1 Kodeksu cywilnego:

Umowa sprzedaży w ujęciu przepisów Kodeksu jest umową dwustronnie zobowiązującą. W związku z jej zawarciem sprzedawca staje się zobowiązany do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz do wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu. Z kolei treścią zobowiązania kupującego jest zapłacenie ceny oraz odebranie rzeczy. Tym samym umowa sprzedaży jest umową wzajemną, gdyż świadczenie jednej strony jest z założenia odpowiednikiem świadczenia drugiej strony. Z istoty umowy sprzedaży wynika jedynie zobowiązanie do spowodowania, aby własność rzeczy została przeniesiona na nabywcę. Za wykonanie tego zobowiązania sprzedawca będzie odpowiadał według przepisów Kodeksu cywilnego o wykonaniu zobowiązań i skutkach ich niewykonania.

Podkreślenia wymaga, że cechą umowy sprzedaży jest także jej konsensualność. W zakresie skutków obligacyjnych umowa sprzedaży dochodzi do skutku mocą samego porozumienia stron, bez konieczności dokonywania jakichkolwiek czynności realnych. Tym samym z chwilą złożenia zgodnych oświadczeń woli w zakresie zawarcia umowy sprzedaży każda ze stron uzyskuje odpowiednie roszczenie w stosunku do drugiej strony. Przeniesienie własności i wydanie rzeczy, jak również odebranie rzeczy i zapłata ceny są jedynie przejawem wykonania umowy przez strony; nie warunkują natomiast w żadnym wypadku jej ważności lub skuteczności (W. Katner, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 7, Nb 20; Z. Banaszczyk, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2011, t. II, Nb 10).

W przypadku gdy umowa sprzedaży przyjmuje z mocy prawa charakter czynności zobowiązująco-rozporządzającej, przeniesienie własności następuje bezpośrednio w wyniku zawarcia samej umowy. Taki charakter ma właśnie umowa sprzedaży nieruchomości, co wynika z przywołanego powyżej art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku samo zawarcie umowy powoduje skutek rozporządzający.

Oznacza to, że umowa sprzedaży rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności, która co do zasady przenosi własność – przeniesienie własności następuje z chwilą zawarcia umowy.

Mając na uwadze, że w przedmiotowej sprawie doszło do odstąpienia od umowy sprzedaży oraz przeniesienia własności nieruchomości na sprzedającego, w wyniku zaistnienia istotnej wady fizycznej sprzedawanej nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przy czym samo oświadczenie nabywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy do zwrotu nieruchomości. Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w formie aktu notarialnego), lub – gdy do umowy takiej nie dojdzie – w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli. Tak więc w przypadku odstąpienia od umowy konieczne jest dokonanie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości na wcześniejszego zbywcę.

Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku skorzystania z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy wzajemnej z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej strony tej umowy zobowiązane są do wzajemnych świadczeń, którymi po stronie odstępującego od umowy nabywcy rzeczy są nie tylko koszty nabycia, ale również inne poniesione przez niego, w tym wydatki związane z nabyciem tej rzeczy oraz nakłady na niej poniesione. Przy czym świadczenia te stanowią co do zasady zwrot wcześniej poniesionych wydatków związanych z nabyciem rzeczy oraz jej posiadaniem.

Z opisu sprawy wynika, że (…) września 2024 r. zawarła Pani umowę, na mocy której nabyła prawo własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udział wynoszący 2/32 w nieruchomości obejmującej drogę dojazdową do budynku, w którym znajduje się lokal. Z prawem własności lokalu związany był udział we współwłasności nieruchomości wspólnej (gruntu i części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Po zawarciu umowy sprzedaży ustalono przy pomocy rzeczoznawcy budowlanego, że nabyty lokal mieszkalny i nieruchomość wspólna mają wady fizyczne. W związku z tym faktem, wezwała Pani stronę sprzedającą do usunięcia wad fizycznych przedmiotu umowy z zagrożeniem, że brak ich usunięcia w wyznaczonym terminie, skutkował będzie złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Zobowiązania z zawartej umowy sprzedaży nie zostały wykonane w całości, albowiem tylko Pani zrealizowała swoje zobowiązanie do zapłaty ceny sprzedaży, natomiast strona sprzedająca nie zrealizowała zobowiązania do wydania przedmiotu umowy sprzedaży. Wobec bezskutecznego upływu terminu do usunięcia wad, na podstawie art. 560 § 1 k.c., złożyła Pani (…) listopada 2024 r. w formie aktu notarialnego, oświadczenie o odstąpieniu od umowy sprzedaży z (…) września 2024 r., a strona sprzedająca oświadczenie to przyjęła. Wskutek odstąpienia od umowy sprzedaży, własność nieruchomości została zwrotnie przeniesiona na stronę sprzedającą, zaś środki pieniężne stanowiące cenę zakupu zostały Pani zwrócone.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzam że w opisanej sytuacji w związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży z powodu wad fizycznych nieruchomości oraz zwrotnym przeniesieniem własności nieruchomości na podstawie oświadczenie złożonego w formie aktu notarialnego o odstąpieniu od umowy sprzedaży, nie powstaje przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie uzyskuje Pani bowiem świadczenia, które mogłoby zostać uznane za trwałe przysporzenie w Pani majątku, powodujące zwiększenie Pani aktywów czy też zmniejszenie pasywów.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.