Interpretacja indywidualna

  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 stycznia 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 27 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 5 marca 2025 r. (wpływ: 11 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2003 r. zakupiła Pani wraz z mężem od A w B budynek po kotłowni osiedlowej, ponieważ (...).

Przez ponad rok wykonała Pani kapitalny adaptacyjny remont budynku i część pomieszczeń przeznaczyła Pani na gabinet lekarski. Gabinetową część budynku wprowadziła Pani do ewidencji środków trwałych i zamortyzowała, pozostała część budynku została częściowo wykończona ale nie była użytkowana ani amortyzowana, stanowiła pustostan.

Część gabinetowa amortyzowana stanowiła 53,81% powierzchni, a pustostan stanowił 46,19% powierzchni budynku.

Obecnie zawiesiła Pani działalność gospodarczą w tym budynku. Gabinet lekarski jest nieczynny.

Cały budynek, tzn. część gabinetowa i pustostan jest przeznaczony do sprzedaży.

Nadmienia Pani, że w ostatnich trzech latach opłacała Pani od działalności gospodarczej podatek liniowy w wysokości 19%.

Uzupełnienie wniosku

Działalność gospodarczą prowadziła Pani od (...) marca  1993 r. do (...) października 2004 r. w mieszkaniu w bloku przy ul. C 1 w B. Od 11 października 2004 r. działalność była prowadzona w gabinecie lekarskim w części budynku po byłej kotłowni osiedlowej przy ul. D 1 w B.

Budynek po kotłowni osiedlowej został nabyty do majątku dorobkowego Pani i Pani męża.

Nieruchomość została zakupiona z zamiarem jej użytkowania w części na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz w części na cele mieszkaniowe, co zostało zapisane w akcie notarialnym.

Część przeznaczona na cele mieszkaniowe nie została przeklasyfikowana z powodu zbyt dużych kosztów w spełnieniu dodatkowych wymagań stawianych przez urzędy. Przez cały okres działalności część budynku, która miała być przeznaczona na mieszkanie stała jako pustostan.

Nieruchomość została zaklasyfikowana wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek niemieszkalny - Nr 1264.

Do ewidencji środków trwałych gabinetowa część budynku została wprowadzona 31 października 2004 roku z symbolem KŚT - 106.

Gabinetowa część budynku była amortyzowana stawką 10%.

Do celów działalności gospodarczej wykorzystywałam 53,81% budynku. Działalność gospodarczą zawiesiła Pani 1 stycznia 2025 r.

Gabinetowa część budynku nie została wycofana z ewidencji środków trwałych.

Wydatki związane z wykończeniem pozostałej części budynku nie były zaliczane do kosztów uzyskania przychodów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zamierza Pani sprzedać Państwa udziały w budynku i w gruncie bez węzła cieplnego, który należy do A w B w najbliższym czasie (kiedy znajdzie się nabywca), jednak znając sytuację na rynku nieruchomości liczę na sprzedaż za kilkanaście miesięcy lub kilka lat.

We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie napisała Pani, że zakupiona, zabudowana nieruchomość stanowi współwłasność z A w B.

Państwa udział stanowi U/W części we współwłasności zabudowanej nieruchomości, pozostałą część V/W zajmuje węzeł cieplny. Państwa udział w gruncie wynosi U m², a udział A wynosi V m².

Ma Pani zamiar sprzedać tylko Państwa lokale i Państwa udział w gruncie.

Pytanie

Po ewentualnej sprzedaży całego budynku jak ma Pani zapłacić podatek dochodowy do Urzędu Skarbowego od całego budynku, czy tylko od części zamortyzowanej, wykorzystywanej w działalności gospodarczej?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że po sprzedaży całego budynku podatek dochodowy w wysokości 19% należy zapłacić tylko od części zamortyzowanej, wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane  w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie;  w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów  w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Stosownie do art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ww. ustawy:

Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2)maszyny, urządzenia i środki transportu,

3)inne przedmioty

–o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl zaś art. 22c cytowanej ustawy:

Amortyzacji nie podlegają:

1)grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,

2)budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy,

3)dzieła sztuki i eksponaty muzealne,

4)wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż określony w art. 22b ust. 2 pkt 1 i 1a,

5)składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów dotyczących zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności

–zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie natomiast z art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Stosownie do art. 22f ust. 1 ww. ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

W myśl art. 22f ust. 4 tej ustawy:

Jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.

W świetle powyższego wyjaśniam, że zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:

• składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
• składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Po spełnieniu łącznie wszystkich ww. przesłanek określony składnik majątku spełnia definicję środka trwałego.

Zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 1 (zdanie drugie) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b, a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a:

1)wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tych środków i wartości lub

2)wartością wynikającą z dokumentu stwierdzającego nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie, którego wartość początkową dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych ustalono zgodnie z art. 22g ust. 10, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od tego prawa lub udziału w takim prawie.

W opisie sprawy wprost wskazała Pani, że:

• od 1993 r. prowadziła Pani działalność gospodarczą;
• w 2003 r. zakupiła Pani wraz z małżonkiem udział w nieruchomości zabudowanej (budynek po kotłowni osiedlowej), który stanowi współwłasność z A w B;
• nieruchomość została zakupiona z zamiarem jej użytkowania w części na cele prowadzonej działalności gospodarczej oraz w części na cele mieszkaniowe, co zostało zapisane w akcie notarialnym. Część przeznaczona na cele mieszkaniowe nie została przeklasyfikowana z powodu zbyt dużych kosztów w spełnieniu dodatkowych wymagań stawianych przez urzędy. Przez cały okres działalności część budynku, która miała być przeznaczona na mieszkanie stała jako pustostan;
• nieruchomość została zaklasyfikowana wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych jako budynek niemieszkalny - Nr 1264;
• wykonała Pani w części zakupionej nieruchomości kapitalny remont i część budynku przeznaczyła Pani na gabinet lekarski;
• do celów działalności gospodarczej wykorzystywała Pani 53,81% budynku;
• do ewidencji środków trwałych gabinetowa część budynku została przez Panią wprowadzona 31 października 2004 r., z symbolem KŚT – 106;
• pustostan stanowił 46,19% powierzchni budynku;
• w ostatnich trzech latach opłacała Pani w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podatek liniowy w wysokości 19%;
• zawiesiła Pani działalność gospodarczą 1 stycznia 2025 r.;
• ma Pani zamiar dokonać sprzedaży udziału w tej nieruchomości.

Wątpliwości Pani sprowadzają się do ustalenia, czy powinna Pani rozpoznać przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości ze źródła jakim jest działalność gospodarcza w całości, czy jedynie w części jaką wykorzystywała Pani do jej prowadzenia.

Mając na uwadze powyższe stwierdzam, że planowane odpłatne zbycie udziału w nieruchomości opisanej we wniosku w części wykorzystywanej uprzednio przez Panią w działalności gospodarczej (tj. 53,81% powierzchni nieruchomości), będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym kwotę uzyskaną ze sprzedaży tej części nieruchomości powinna Pani opodatkować zgodnie z ostatnią wybraną formą opodatkowania w ramach prowadzonej działalności.

Natomiast planowana sprzedaż pozostałych 46,19% powierzchni nieruchomości niewykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiącej Pani prywatny majątek, w posiadaniu której była Pani już w 2003 roku, z uwagi na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i upływ 5 letniego terminu wskazanego w tym przepisie, nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu.

Dlatego też stanowisko Pani, zgodnie z którym:

po sprzedaży całego budynku podatek dochodowy w wysokości 19% należy zapłacić tylko od części zamortyzowanej, wykorzystywanej w działalności gospodarczej.

uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawyz dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.