Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 stycznia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 lutego 2025 r. (data wpływu 17 lutego 2025 r.) oraz pismem z 17 marca 2025 r. (data wpływu 17 marca 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A.B.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B.B.

Opis zdarzenia przyszłego

Historia nabycia nieruchomości przez Zainteresowanych

Na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 26 listopada 2021 r. (…) nabyła Pani od swoich rodziców, C. i D. E., do majątku osobistego nieruchomość gruntową stanowiącą działkę ewidencyjną nr 1 z obrębu (…) o powierzchni 884 m² położoną przy ulicy (…) w (…), w powiecie (…), w województwie (…) (dalej jako: „Nieruchomość”).

Na podstawie umowy darowizny z dnia 10 kwietnia 2024 r. (Rep. (…)) darowała Pani Nieruchomość ze swojego majątku osobistego do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską z mężem.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta (…), zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) z dnia 28 maja 2004 r., Nieruchomość jest przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług przeznaczonych pod utrzymanie istniejących oraz realizację nowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych i usługowych oraz istniejących i projektowanych dróg dojazdowych i ciągów pieszo-jezdnych (obszar (…)).

Obecnie budujecie Państwo na Nieruchomości budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy w zabudowie bliźniaczej (dalej jako: „Budynek”).

Przedmiot sprzedaży

Pierwotnie planowali Państwo, by jeden z wyodrębnionych w nowopowstałym Budynku lokali mieszkalnych przeznaczyć na własne potrzeby i w nim zamieszkać, a drugi darować Pani rodzicom. Jednak ze względu na powiększenie rodziny (narodziny dziecka), już po rozpoczęciu budowy zmienili Państwo swoje plany i stwierdziliście Państwo, że chcecie zamieszkać w nowo wybudowanym domu jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. W związku z powyższym, Państwa rodzice postanowili, że nie chcą zamieszkać w jednym z lokali w Budynku i sąsiadować z obcymi osobami. Z tego też powodu zdecydowaliście się Państwo sprzedać oba lokale mieszkalne wraz z udziałem w prawie własności nieruchomości wspólnej po zakończeniu budowy Budynku.

W Pani założeniu przedmiotem sprzedaży mają być dwa wyodrębnione lokale mieszkalne w domu jednorodzinnym, podział techniczny i prawny domu jednorodzinnego przebiegać ma pionowo, każdy lokal posiadać ma swoje niezależne wejście z poziomu gruntu, posiadać własne instalacje, być funkcjonalnie odrębny i osobno wykorzystywany. Najprawdopodobniej lokale mieszkalne zostaną zbyte na rzecz dwóch nabywców.

Z własnością lokalu związany będzie odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej – prawo własności gruntu oraz części budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, liczony na zasadach określonych w art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W ramach umów o prawo do korzystania (quoad usum) z nieruchomości wspólnej, każdoczesnym właścicielom określonych lokali będzie przysługiwać prawo do wyłącznego i nieodpłatnego korzystania na czas nieoznaczony – z wyłączaniem innych osób – z przyległego do lokalu ogrodu oraz miejsc postojowych.

Informacje na temat działań podjętych przez Państwa

Po nabyciu przez Państwa Nieruchomości, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności gospodarczej.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa do pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Państwa na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że Nieruchomość nie jest również aktualnie, ani nie będzie, przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

Pani mąż, nie prowadzi jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Pani prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)) - działalność, jaką Pani wykonuje to, tak jak wskazano w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej:

• działalność związana z oprogramowaniem;
• działalność w zakresie specjalistycznego projektowania;
• artystyczna i literacka działalność twórcza.

Nie jest Pani płatnikiem podatku VAT. Posiadają Państwo nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski. Poza Nieruchomością, są Państwo właścicielami jednego lokalu mieszkalnego, w którym aktualnie mieszkają.

Nie sprzedawali Państwo do tej pory jakichkolwiek nieruchomości. Nie podejmowali Państwo dotychczas żadnych działań zmierzających do przygotowania sprzedaży Nieruchomości ani powstających na niej lokali, takich jak np. działania marketingowe ukierunkowane na reklamę w celu sprzedaży (ogłoszenia w Internecie, mediach).

Środki pochodzące ze sprzedaży lokali mieszkalnych planują Państwo przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości gruntowej i budowę na niej domu, tj. budynku jednorodzinnego wolnostojącego, w celu zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych. Nie planujecie Państwo nabywać innych nieruchomości ani prowadzić działalności deweloperskiej.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W celu wyjaśnienia, czy środki pochodzące ze sprzedaży lokali mieszkalnych planujecie Państwo przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości gruntowej i budowę na niej budynku jednorodzinnego wolnostojącego, czy też na zakup nowej nieruchomości gruntowej i zakup budynku jednorodzinnego wolnostojącego, informuje Pani, że nie podjęliście jeszcze decyzji w tym zakresie – środki pochodzące ze sprzedaży lokali mieszkalnych przeznaczą Państwo na zakup nowej nieruchomości gruntowej i budowę na niej budynku jednorodzinnego wolnostojącego albo na zakup nowej nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym.

Doprecyzowała Pani ponadto opis zdarzenia przyszłego poprzez wskazanie, że:

a.jeżeli środki pochodzące ze sprzedaży lokali mieszkalnych zostaną przeznaczone na zakup nowej nieruchomości gruntowej i budowę na niej budynku jednorodzinnego wolnostojącego, to budowa ta rozpocznie się nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokali mieszkalnych;

b.jeżeli środki pochodzące ze sprzedaży lokali mieszkalnych zostaną przeznaczone na zakup nowej nieruchomości gruntowej wraz znajdującym się na niej budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym, to do nabycia dojdzie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie lokali mieszkalnych.

Do zbycia Nieruchomości (tj. lokali mieszkalnych wraz z udziałami w prawie własności Nieruchomości) dojdzie przed upływem 5 lat od dnia nabycia Nieruchomości.

Pytania

1.Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego, w przypadku zbycia ww. lokali mieszkalnych, będą Państwo zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od towarów i usług?

2.Czy Państwa dochód uzyskany ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli otrzymana z ich sprzedaży kwota zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości mieszkalnej i budynku jednorodzinnego wolnostojącego w terminie trzech lat od daty zbycia lokali mieszkalnych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone Nr 2. W zakresie pytania oznaczonego Nr 1 dotyczącego ustawy o podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 2

Państwa zdaniem dochód uzyskany przez Państwa ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli otrzymana z ich sprzedaży kwota zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości mieszkalnej i budynku jednorodzinnego wolnostojącego w terminie trzech lat od daty zbycia lokali mieszkalnych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT, źródłem przychodu jest m.in. zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 Ustawy o PIT, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT, uważa się wydatki poniesione m.in. na:

• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Z wydanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnych, wynika, że dochodami zwolnionymi z podatku dochodowego mogą być dochody pochodzące ze sprzedaży dwóch nieruchomości (dwóch lokali mieszkalnych).

W interpretacji indywidualnej z dnia 15 marca 2024 r. (sygn. 0113-KDIPT2- 2.4011.934.2023.2.AKU) wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazano: „Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość przeznaczyli Państwo środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży dwóch spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. (…) Zatem, wydatkowanie przez Państwa środków pieniężnych pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr A oraz lokalu mieszkalnego B na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który będzie służył zaspokajaniu Państwa potrzeb mieszkaniowych, w terminie przewidzianym przez ustawę (tj. w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie), po spełnieniu warunków określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W interpretacji indywidualnej z dnia 19 września 2019 r. (sygn. 0115-KDIT2-1.4011.309.2019.2.JG) stwierdzono: „Podsumowując, Wnioskodawca jest zdania, iż przeznaczenie przychodu ze zbycia dwóch lokali mieszkalnych w R. na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawcy jakim jest nabycie mieszkania w K., nawet jeżeli to mieszkanie będzie przeznaczone na czasowy wynajem, nie będzie skutkować powstaniem obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych i nie pozbawi go prawa do ulgi mieszkaniowej. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zważywszy, że środki pochodzące ze sprzedaży przez Państwa ww. lokali mieszkalnych zostaną przeznaczone na zakup nieruchomości gruntowej i budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, który będzie służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawców w ustawowym terminie, a sprzedaż lokali przez Wnioskodawców nie będzie stanowić profesjonalnej działalności w obrocie nieruchomościami, należy uznać, że Wnioskodawcy będą uprawnieni do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia ww. lokali mieszkalnych.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawcy uważają, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego, w przypadku zbycia ww. lokali mieszkalnych:

1. nie będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od towarów i usług;

2. dochód Wnioskodawców uzyskany ze sprzedaży ww. lokali mieszkalnych będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli otrzymana z ich sprzedaży kwota zostanie przeznaczona na zakup nieruchomości mieszkalnej i budynku jednorodzinnego wolnostojącego w terminie trzech lat od daty zbycia lokali mieszkalnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego wynika, że na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w dniu 26 listopada 2021 r. nabyła Pani od swoich rodziców do majątku osobistego nieruchomość gruntową. Na podstawie umowy darowizny z dnia 10 kwietnia 2024 r. darowała Pani Nieruchomość ze swojego majątku osobistego do majątku objętego wspólnością ustawową majątkową małżeńską z mężem. Obecnie budujecie Państwo na Nieruchomości budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy w zabudowie bliźniaczej. Z uwagi na zmianę sytuacji rodzinnej, Państwa plany się zmieniły i planują Państwo zbyć dwa wyodrębnione lokale mieszkalne w domu jednorodzinnym.

W tym miejscu konieczne jest także powołanie przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809), normujących stosunki majątkowe między małżonkami.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Do majątku osobistego każdego z małżonków, stosownie do art. 33 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy należą między innymi:

• przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
• przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Jak stanowi art. 43 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zgodnie z art. 47 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Stosownie natomiast do art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061, ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą, w przypadku rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 lutego 2020 r., sygn. akt II FSK 933/18 dotyczącym darowizny nieruchomości z majątku osobistego jednego z małżonków do majątku objętego wspólnością ustawową. Zdaniem Sądu:

W ocenie Sądu:

W oparciu o powyższe stwierdzić należy, że zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołuje takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Włączenie do majątku wspólnego nieruchomości lub prawa majątkowego wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości lub prawa w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Datą nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tę nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.

Odnosząc powyższe wnioski do przedstawionego przez Państwa stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego uznać należy, że włączenie w 2024 r. do majątku wspólnego małżonków nieruchomości, stanowiącej uprzednio Pani majątek osobisty, nie stanowiło nabycia tej nieruchomości przez Pani męża w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć dla Państwa od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabyła Pani, tj. od końca 2021 r.

W związku z powyższym odpłatne zbycie przez Państwa lokali mieszkalnych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowi przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W świetle art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Możliwość skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem dochodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie w znaczeniu przedmiotowym. Z punktu widzenia zastosowania omawianego zwolnienia istotne znaczenie ma faktyczne wydatkowanie (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w ustawie cele mieszkaniowe.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte dochody ze sprzedaży nieruchomości i praw w przypadku przeznaczenia przychodu na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym, niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. „Własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych w sytuacji, kiedy podatnik był właścicielem innej (innych) nieruchomości winna polegać na tym, że w przypadku zakupu kolejnej nieruchomości, w niej (na niej) podatnik faktycznie winien takie cele realizować. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe”, należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie nieruchomości w znaczeniu przedmiotowym. Warunkiem zwolnienia podatkowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest więc wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy, tj. wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.

Z opisu sprawy wynika, że środki ze sprzedaży lokali mieszkalnych zamierzają Państwo przeznaczyć na nieruchomość celem zabezpieczenia Państwa potrzeb mieszkaniowych.

W sytuacji gdy, całość przychodu, uzyskanego z planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z udziałami w prawie własności nieruchomości wydatkują Państwo w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie tych nieruchomości, na realizację własnych celów mieszkaniowych poprzez zakup nowej nieruchomości gruntowej i budowę na niej domu, bądź zakup nowej nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem jednorodzinnym wolnostojącym, w celu zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych, to dochód uzyskany z tej sprzedaży będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec tego, Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani A.B. (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.