Temat interpretacji
Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
9 stycznia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 lutego 2025 r. (wpływ 18 lutego 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2020 r. zakupił Pan nieruchomość gruntową.
W 2026 r. chciałby Pan zbyć 50% udziałów w tej nieruchomości. Umówiona cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż cena zakupu przez Pana. W 2025 r. chciałby Pan podpisać z kupującym umowę przedwstępną zabezpieczoną 50% zadatkiem oraz dodatkową umową zaliczkową 30% wartości nieruchomości. Zapłata zadatku i zaliczki nastąpi w 2025 r.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
Nieruchomość nabył Pan dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (swoich i Pana siostry).
Nieruchomość nie była związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie prowadził Pan na tej nieruchomości gospodarstwa rolnego. Nieruchomość nie była wynajmowana.
Przyczyną sprzedaży jest brak środków na wybudowanie domu.
Środki ze sprzedaży przeznaczy Pan na zakup mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
Działka została podzielona na trzy działki: drogę dojazdową wewnętrzną oraz dwie działki budowlane. Podział został dokonany w ostatnich dwóch latach.
Wystąpił Pan o warunki zabudowy na zabudowę mieszkalną wraz z uzyskaniem pozwoleń na budowę jednej z działek.
Wystąpił Pan o warunki zabudowy na zabudowę mieszkalną jednorodzinną w zabudowie bliźniaczej oraz uzyskał Pan pozwolenie na budowę na dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej dla działki, którą planuje Pan zbyć.
Planowane w 2026 r. odpłatne zbycie 50% udziałów we wskazanej we wniosku nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Od lutego 2025 r. działalność gospodarcza jest zawieszona i w roku 2026 nadal będzie zawieszona.
Nie podjął Pan żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży udziałów w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Aby pozyskać nabywcę dla sprzedawanych udziałów w nieruchomości, złoży Pan oferty zaznajomionym osobom, które mogą być zainteresowane zakupem.
W 2024 r. zbył Pan działkę leśną na rzecz Lasów Państwowych. Działkę otrzymał Pan od dziadka w wieku nastoletnim. Środki ze sprzedaży działki przeznaczył Pan na zaspokojenie własnych potrzeb osobistych.
Posiada Pan inne nieruchomości i w chwili obecnej nie planuje Pan ich sprzedawać.
Na dzień dzisiejszy nie planuje Pan w przyszłości dokonywać transakcji nabycia lub zbycia innych (niewymienionych wcześniej) nieruchomości lub udziałów w nieruchomościach.
Pytanie
Czy w związku z tym, że sprzedaż nastąpi w 2026 r., czyli po upływie 5 lat od zakupu, ale wystawi Pan w 2025 r. zaliczkę i zadatek, jest Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku?
Pana stanowisko w sprawie
Uważa Pan, że w związku z przeniesieniem własności po upływie 5 lat nie powinien być obciążony podatkiem.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W myśl powyższego każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Z art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy wynika, że:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Art. 30e ust. 2 powołanej ustawy stanowi, że:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Natomiast według art. 19 ust. 1 omawianej ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pana wątpliwości budzi kwestia, czy będzie Pan zobowiązany do zapłaty 19% podatku w związku z planowaną w 2026 r. sprzedażą udziałów w nieruchomości i podpisaniem z kupującym umowy przedwstępnej zabezpieczonej płaconym w 2025 r. 50% zadatkiem oraz dodatkową umową zaliczkową 30% wartości nieruchomości.
Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 tego Kodeksu. Stosownie do niego:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Umowa przedwstępna (pactum de contrahendo) została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Art. 389 § 1 tego Kodeksu stanowi, że:
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.
Analizując zatem kwestię skutków umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest między innymi odpłatne zbycie nieruchomości. W cytowanym przepisie użyto terminu „odpłatne zbycie”, zatem aby wywołać określony w nim skutek prawnopodatkowy musi nastąpić zawarcie w prawie przewidzianej formie umowy, w wyniku której nastąpi przeniesienie własności nieruchomości w zamian za korzyści majątkowe. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje więc skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie.
Z kolei umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Z art. 488 § 1 powołanego Kodeksu wynika bowiem, że:
Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Wedle art. 488 § 2 omawianego Kodeksu:
Jeżeli świadczenia wzajemne powinny być spełnione jednocześnie, każda ze stron może powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego.
Na gruncie art. 3531 przywołanego Kodeksu:
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Z powyższego przepisu wynika zatem, że strony mogą również ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.
Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych.
Wskazania bowiem wymaga, że w świetle art. 394 § 1 cytowanego Kodeksu:
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Art. 394 § 2 przytoczonego Kodeksu stanowi natomiast, że:
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W myśl zaś art. 394 § 3 ww. Kodeksu:
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zatem instytucja zadatku służy wzmocnieniu więzi obligacyjnej. Ma motywować strony do należytego wykonania umowy (w przypadku zadatku uiszczanego przy umowie przedwstępnej – do zawarcia umowy przyrzeczonej). Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Otrzymanie zadatku nie powoduje definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, stać się własnością strony umowy jako swoiste odszkodowanie za niewykonanie zobowiązania bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała.
Natomiast instytucja zaliczki nie została wprost uregulowana ani w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ani w przepisach Kodeksu cywilnego. Stosownie do definicji internetowego Słownika Języka Polskiego PWN: „zaliczką” jest „część należności wpłacana lub wypłacana z góry na poczet tej należności”. By zrozumieć konsekwencje udzielania zaliczki, pomocnym jest sięgnięcie po regulacje zawarte m.in. w dziale III tytułu VII Kodeksu cywilnego, które dotyczą skutków wykonania i niewykonania zobowiązań z umów wzajemnych. Przy prawidłowym wykonaniu zobowiązania przez strony, wartość zaliczki wliczana jest na poczet świadczenia głównego. Natomiast w przypadku niewykonania zobowiązania w całości druga strona uprawniona jest, po wyznaczeniu dodatkowego terminu do spełnienia świadczenia, odstąpić od łączącej strony umowy, co wiąże się m.in. ze zwrotem pobranej zaliczki, jako nienależnej.
Aby zilustrować status podatkowy zaliczki bądź zadatku otrzymanego przed zawarciem notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości, należy odnieść się do uregulowań art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którymi przychodem ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, w warunkach sprecyzowanych w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży. Określając źródło przychodu i wartość przychodu, przepisy te wyraźnie wiążą powstanie przychodu z tego źródła ze sprzedażą. Decydujące znaczenie bez wątpienia ma w tej kwestii definitywne zawarcie umowy sprzedaży, gdyż wartość przychodu jest ustalana na podstawie ceny określonej w umowie. Otrzymana tytułem zaliczki i zadatku kwota będzie stanowić przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dopiero kiedy zmieni swój charakter na ostateczną zapłatę, a więc w momencie zawarcia, w formie aktu notarialnego, ostatecznej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), jeżeli nastąpi to przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości.
Mając na uwadze zacytowane uregulowania prawne oraz przedstawione we wniosku zdarzenie stwierdzić należy, że zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży udziałów w nieruchomości i otrzymanie w związku z tym przez Pana w 2025 r. kwoty zadatku i zaliczki nie spowoduje powstania po Pana stronie przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, ich pozyskanie będzie dla Pana neutralne podatkowo. Przychód z tego tytułu nie powstanie również po zawarciu umowy przyrzeczonej przenoszącej własność ww. udziałów i zaliczeniu zaliczki i zadatku na poczet umówionej ceny, bowiem dokonanie w 2026 r. planowanego odpłatnego zbycia udziałów w nieruchomości nastąpi po upływie pięcioletniego terminu, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia przez Pana prawa jej własności.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
•Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.