Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 31 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z 3 lutego 2025 r. (wpływ 3 lutego 2025 r.) oraz pismem z 5 marca 2025 r. (wpływ 5 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej (oznaczonej w Dziale I-O księgi wieczystej jako R – grunty orne) o powierzchni 2,9026 ha (dalej jako Nieruchomość). Własność udziału w Nieruchomości nabyła Pani w spadku po ojcu w 2009 r. wraz z trójką innych spadkobierców. W wyniku dokonanego zniesienia współwłasności w 2016 r. otrzymała Pani na własność całość Nieruchomości.

W momencie nabycia Nieruchomości (zarówno udziału w wyniku spadkobrania, jak i całości w wyniku zniesienia współwłasności) nie planowała Pani jej sprzedaży, ani w części, ani w całości.

Od 2009 r. do III kwartału 2024 r. Nieruchomość była w całości oddana w nieodpłatne użytkowanie osobom trzecim w celu prowadzenia na niej działalności rolnej. Pani (ani też do 2016 r. pozostali współwłaściciele) nie pobierali żadnych opłat za korzystanie z Nieruchomości. Opłaca Pani podatek rolny z tytułu prawa własności Nieruchomości. Na ten moment oddaje Pani 1,5 ha w bezpłatne użytkowanie gruntu ornego osobom trzecim w celu prowadzenia na niej działalności rolnej.

Planuje Pani dokonać podziału Nieruchomości w sumie na 14 działek budowlanych po ok. 9-11 arów każda. Aktualnie wójt gminy zatwierdził decyzją wydzielenie 5 z ww. 14 działek i dodatkowo 1 działkę stanowiąca drogę dojazdową, pozwalająca zachować wszystkim działkom budowlanym łączność z drogą publiczną. W następnej kolejności wydzielone ma zostać 5 kolejnych działek budowlanych.

W dniu 18 grudnia 2024 r. dokonała Pani sprzedaży 1 z 5 wydzielonych na ten moment działek. Pozostała część nie została jeszcze podzielona, ani sprzedana.

Ma Pani zamiar sprzedać 8 z 14 działek, które mają powstać docelowo w przyszłości, chyba, że kwota uzyskana ze sprzedaży 8 ww. działek nie będzie wystarczająca na zakup bądź budowę domu lub mieszkania, wtedy ma Pani zamiar sprzedać jeszcze 1 bądź 2 działki dodatkowo. Resztę działek ma Pani zamiar zostawić dla siebie. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze planuje Pani przeznaczyć na zakup bądź budowę domu/mieszkania.

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tego względu przed zatwierdzeniem planu podziału dotyczącego pierwszych 5 działek dla wydzielanych działek została wydana decyzja o warunkach zabudowy (dla kolejnych planowanych 9-ciu działek również zostaną wydane warunki zabudowy).

W decyzji podziałowej organ gminy zastrzegł warunek ustanowienia służebności przechodu i przejazdu po działkach drogowych, bądź sprzedaży udziału w działce drogowej. W związku z tym dokonując sprzedaży działki w dniu 18 grudnia 2024 r. oraz przy sprzedaży następnych działek, jako właścicielka działek drogowych dokonała Pani oraz będzie Pani dokonywała sprzedaży działek wraz z udziałem w prawie własności odpowiedniej działki drogowej, aby zapewnić sprzedawanym działkom dostęp do drogi publicznej. Przed sprzedażą nie będzie Pani ulepszać (utwardzać) dróg dojazdowych do wydzielonych działek. Nie będzie Pani również ogradzała działek przeznaczonych na sprzedaż. Wydzielone działki nie mają dostępu do mediów. Otrzymała Pani od dostawcy energii elektrycznej promesę doprowadzenia prądu do działek. Podobne zapewnienie otrzymała Pani od gminy w zakresie dostaw wody. Przed dokonaniem sprzedaży nie będzie Pani doprowadzała mediów do oferowanych działek, będzie to pozostawione do dyspozycji nabywców.

Nie będzie Pani samodzielnie znajdować nabywców działek, nie planuje Pani korzystać z usług pośredników nieruchomości. Nie będzie Pani prowadzić żadnych kampanii marketingowych, ani podejmować podobnych działań na większą skalę. Umieści Pani jedynie ogłoszenia o sprzedaży działek na popularnych portalach ogłoszeniowych i społecznościowych (np. (…)). Sprzedaż będzie się dokonywała w takim tempie, w jakim będą znajdywać się chętni nabywcy.

Nigdy nie prowadziła Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Nigdy wcześniej nie nabywała, ani nie sprzedawała Pani innych nieruchomości, nie planuje Pani również zająć się taką działalnością w przyszłości. Nigdy nie korzystała Pani z Nieruchomości do celów działalności gospodarczej.

Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wskazała Pani, że przed sprzedażą Działki, która miała miejsce 18 grudnia 2024 r. nie zawierała Pani z nabywcą umowy przedwstępnej sprzedaży. Przed zbyciem Działek, które dopiero zamierza Pani sprzedać, będzie zawierać Pani z potencjalnymi nabywcami umowy przedwstępne sprzedaży, jeśli potencjalni nabywcy będą chcieli zawrzeć takową umowę. Umowa ta na pewno będzie zawierała:

datę zawarcia umowy przedwstępnej oraz datę zawarcia umowy przyrzeczonej,

• kwotę zadatku,
• kwotę sprzedaży.

Przed sprzedażą Działki, która miała miejsce 18 grudnia 2024 r. nie udzieliła Pani nabywcy ww. Działki pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu oraz nie wyraziła Pani zgody na dysponowanie ww. Działką do celów budowlanych. Przed sprzedażą Działek, które dopiero zamierza Pani sprzedać, nie udzieli Pani nabywcom Działek, pełnomocnictwa do działania w Pani imieniu oraz nie wyrazi Pani zgody na dysponowanie ww. Działkami do celów budowlanych. W przeszłości oprócz wskazanej we wniosku nieruchomości, nie dokonywała Pani sprzedaży innych nieruchomości. Oprócz wskazanych we wniosku nieruchomości (docelowo ma powstać około 14 działek, do maksymalnie 18 działek), posiada Pani jeszcze jedną nieruchomość o numerze geodezyjnym 15 i powierzchni 0,0700 ha, którą nabyła Pani po zmarłym 5 sierpnia 2009 r. ojcu w drodze nabycia spadku. Nie wyklucza oraz nie planuje Pani sprzedaży powyższej nieruchomości w przyszłości. Na dzień dzisiejszy nie planuje Pani sprzedaży działki nr 15. Od momentu wejścia w posiadanie ww. nieruchomości, oddała ją Pani w bezpłatne użytkowanie do dnia dzisiejszego. Nieruchomość ta jest niezabudowana i jest łąką. Pani ojciec zmarł 5 sierpnia 2009 r. Pani ojciec nabył składniki majątku, wchodzące w skład mojej masy spadkowej – niezabudowaną nieruchomość rolną dnia 13 kwietnia 1981 r. w drodze zakupu, za pośrednictwem umowy kupna-sprzedaży. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty. Wartość Pani udziału w nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności, nie przekracza wartości Pani udziału we współwłasności przysługującego Pani przed zniesieniem współwłasności. Ze środków uzyskanych ze sprzedaży Działek, o których mowa we wniosku jest taki, że planuje zakupić dom, bądź mieszkanie.

Na ten moment nie planuje przepisywania żadnej z działek na dzieci, ale w przyszłości może rozważy Pani tą kwestię. Pozostałe działki, planuje Pani zostawić dla Siebie w ramach lokaty kapitału.

Wskazała Pani, że jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej (oznaczonej Dziale I-O księgi wieczystej jako R – grunty orne) o powierzchni 2,9026 ha (dalej jako Nieruchomość) oraz łąki o numerze 15 o powierzchni 0,2200 ha, dalej zwanej jako nieruchomość. Własność udziału w Nieruchomościach nabyła Pani w spadku po zmarłym ojcu w 2009 r. wraz z trójką innych spadkobierców- matką oraz 2 Pani siostrami.

Każdy ze spadkobierców nabył w drodze spadku następujące nieruchomości:

• Pani mama- A.A.: nabyła działkę o numerze 1 o powierzchni 3,9133 ha oraz dom, którego jest jedyną właścicielką,
• Pani siostra B.B.- nabyła działkę o numerze 2 o powierzchni 1,7120 ha oraz działkę nr 3 o powierzchni 1,9269 ha,
• Pani siostra C.C.- nabyła działkę o numerze 4 o powierzchni 2,4040ha oraz działkę o numerze 5 o powierzchni 1,0300ha.

W wyniku dokonanego zniesienia współwłasności w 2016 r. w Sądzie Rejonowym w (…) Wydział Cywilny, Pani otrzymała na własność całość Nieruchomości o numerze 6 w wyniku, której powstały działki o numerach: 7, 8, 9, 10, 11, 12- droga wewnętrzna, 13, 14 oraz łąkę o numerze 15.

Wartość powyższych działek (Pani udziału w masie spadkowej nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności) nie przekracza wartości Pani udziału w masie spadkowej we współwłasności przysługującego Pani przed zniesieniem współwłasności.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek wydzielonych z Nieruchomości powinna być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uVAT i z tego tytułu będzie Pani uważana za podatnika VAT w zakresie dokonywania sprzedaży tych działek?

2.Czy przychód ze sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości będzie dla Pani stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie oznaczone we wniosku Nr 2. W zakresie pytania Nr 1 zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Przychód ze sprzedaży działek wydzielonych z Nieruchomości będzie dla Pani stanowił przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT.

Mając na uwadze analizę dotyczącą pytania Nr 1 sprzedaż działek uznać należy za zarząd majątkiem prywatnym, niestanowiący działalności gospodarczej. W związku z tym przychód z tego tytułu pochodzi ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT, co umożliwi skorzystanie ze zwolnienia przychodu od opodatkowania z uwagi na zbycie po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości przez spadkodawcę.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz.163). Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o której mowa we wniosku.

Z treści wniosku wynika, że planuje Pani dokonać podziału nieruchomości na 14-18 działek budowlanych po ok. 9-11 arów każda. Aktualnie wójt gminy zatwierdził decyzją wydzielenie 5 z ww. 14 działek i dodatkowo 1 działkę stanowiąca drogę dojazdową, pozwalająca zachować wszystkim działkom budowlanym łączność z drogą publiczną. W następnej kolejności wydzielone ma zostać 5 kolejnych działek budowlanych. W dniu 18 grudnia 2024 r. dokonała Pani sprzedaży 1 z 5 wydzielonych na ten moment działek. Pozostała część nie została jeszcze podzielona, ani sprzedana. Ma Pani zamiar sprzedać 8 z 14 działek, które mają powstać docelowo w przyszłości, chyba, że kwota uzyskana ze sprzedaży 8 ww. działek nie będzie wystarczająca na zakup bądź budowę domu lub mieszkania, wtedy ma Pani zamiar sprzedać jeszcze 1 bądź 2 działki dodatkowo. Resztę działek ma Pani zamiar zostawić dla siebie. Uzyskane ze sprzedaży pieniądze planuje Pani przeznaczyć na zakup bądź budowę domu/mieszkania.

Powzięła Pani wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży nieruchomości (wydzielonych działek) stanowić będzie dla Pani przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy. O podatku dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy wynajęcie agencji nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym stanie faktycznym oraz zdarzeniu przyszłym nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż przez Panią działek wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt okoliczności, a w szczególności zakres i cel Pani działania, fakt, że sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia oraz to, że przychód uzyskany ze sprzedaży działek zamierza Pani przeznaczyć na zakup domu bądź mieszkania sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pani działań polegających na wystąpieniu o warunki zabudowy nie można uznać za działania zarobkowe. Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie nabyła Pani nieruchomości (działek) w celu jej odsprzedaży, nie prowadziła i nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży. Sprzedaż nastąpiła i nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia, natomiast sama sprzedaż jest ściśle związana z zapewnieniem Pani potrzeb osobistych. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (z której zostały wydzielone działki) i sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży tych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Nie rozpoczęła Pani na tych działkach działalności gospodarczej osobiste a ich sprzedaż działek nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Sprzedaż przez Panią wskazanych we wniosku działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej.

Na powyższe nie będzie miał wpływu podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem (współwłaścicielem). Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel (współwłaściciel) nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Podsumowując, sprzedaż przez Panią działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży działek

Z analizy wniosku wynika, że 5 sierpnia 2009 r. zmarł Pani ojciec. W spadku po nim nabyła Pani wraz z trójką innych spadkobierców udział w niezabudowanej nieruchomości rolnej (grunty orne) o powierzchni 2,9026 ha. Pani ojciec nabył tą nieruchomość 13 kwietnia 1981 r. w drodze zakupu. W wyniku dokonanego zniesienia współwłasności w 2016 r. otrzymała Pani na własność całość Nieruchomości o numerze 6 w wyniki której powstały działki o numerach: 7, 8, 9, 10, 11, 12- droga wewnętrzna, 13, 14 oraz łąkę o numerze 15. Wartość nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności nie przekracza wartości Pani udziału w masie spadkowej we współwłasności przysługującego Pani przed zniesieniem współwłasności.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest więc od końca roku, w którym spadkodawca je nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2018 r. – od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonali lub dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Z kolei art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610) stanowi, że:

Według art. 924 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 925 powołanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia począwszy od 1 stycznia 2019 r. nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, nabytych w drodze spadku istotne znaczenie ma ustalenie ich daty nabycia przez spadkodawcę.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:

Art. 212 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Przy czym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pani właścicielką niezabudowanej nieruchomości rolnej oraz łąki. Własność udziału w nieruchomościach nabyła Pani w spadku po zmarłym ojcu w 2009 r. wraz z trójką innych spadkobierców- matką oraz 2 Pani siostrami. Każdy ze spadkobierców nabył w drodze spadku następujące nieruchomości:

• Pani mama- A.A.: nabyła działkę o numerze 1 o powierzchni 3,9133 ha oraz dom, którego jest jedyną właścicielką,
• Pani siostra B.B.- nabyła działkę o numerze 2 o powierzchni 1,7120 ha oraz działkę nr 3 o powierzchni 1,9269 ha,
• Pani siostra C.C.- nabyła działkę o numerze 4 o powierzchni 2,4040ha oraz działkę o numerze 5 o powierzchni 1,0300ha.

W wyniku dokonanego zniesienia współwłasności w 2016 r. Pani otrzymała na własność całość Nieruchomości o numerze 6, w wyniki której powstały działki o numerach: 7, 8, 9, 10, 11, 12- droga wewnętrzna, 13, 14 oraz łąkę o numerze 15.

Wartość powyższych działek (Pani udziału w masie spadkowej nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności) nie przekracza wartości Pani udziału w masie spadkowej we współwłasności przysługującego Pani przed zniesieniem współwłasności.

W związku z powyższym nabycie przez Panią nieruchomości miało miejsce w 2009 r. w dacie śmierci Pani ojca. Pani ojciec nabył tę nieruchomość w 1981 r.

Dokonała Pani sprzedaży działek wyodrębnionych z ww. nieruchomości w 2024 r. i zamierza Pani dokonać sprzedaży kolejnych działek. Zatem 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niewątpliwie minął.

Sprzedaż działek nie stanowi dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat, o którym mowa powyżej.

Tym samym, sprzedaż przez Panią ww. działek nie wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia;
• zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego czy kontrolnego. Przy wydawaniu interpretacji indywidualnych w trybie art. 14b ustawy Ordynacja podatkowa, opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym we wniosku - nie prowadzę postępowania dowodowego. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem więc wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku opis zdarzenia różnić się będzie od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.