Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani … zamieszkała w … (dalej jako: „Sprzedająca” lub „Wnioskodawczyni”) planuje sprzedaż do … spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w ... (dalej jako: „Spółka Kupująca” lub „Kupujący”) nieruchomości gruntowej położonej w … należącej do Sprzedającej (dalej jako: „Transakcja”). Sprzedająca zawarła ze Spółką przedwstępną umowę sprzedaży z dnia 6 lutego 2025 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zostanie zawarta przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji (dalej jako: „Umowa Sprzedaży”).

Wnioskodawczyni jest zainteresowana uzyskaniem interpretacji prawa podatkowego w zakresie klasyfikacji planowanej Transakcji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych (dalej jako: „PIT”), tj. potwierdzeniem czy przychód uzyskany z tytułu planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, a w konsekwencji – ze względu na upływ pięcioletniego okresu od daty jej nabycia - nie podlegać opodatkowaniu PIT.

W związku z tym, w dalszych punktach Sprzedająca opisuje:

(i)nieruchomość będącą przedmiotem planowanej Transakcji,

(ii)charakterystykę czynności podejmowanych przez Sprzedającą,

(iii)historię nabycia przedmiotu Transakcji, oraz

(iv)zakres Transakcji.

(i) Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji

Transakcja będzie dotyczyła nieruchomości zlokalizowanej w … (w obrębie …, jednostce ewidencyjnej …, gminie Miasto …, powiecie …, województwie …), stanowiącej działkę gruntu o obszarze 3 ha 9104 m², oznaczonej numerem ewidencyjnym A (dalej jako: „Grunt” lub „Nieruchomość), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze … (dalej jako: „Księga Wieczysta”). Sprzedająca jest jedyną właścicielką Nieruchomości.

W dziale I-O Księgi Wieczystej widnieje Nieruchomość, a jako sposób korzystania z niej wskazano „R - grunty orne”. W ww. dziale oprócz Nieruchomości ujawnione są również inne działki gruntu oznaczone numerami: …, …, …, … – jak jednak wskazano powyżej, jedynie Nieruchomość jest przedmiotem Umowy Przedwstępnej. Dział I-Sp Księgi Wieczystej nie zawiera żadnych wpisów. W dziale II Księgi Wieczystej jako właścicielka Nieruchomości wpisana jest Wnioskodawczyni.

Szczegóły dotyczące nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą zostały opisane w części (iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji.

W dziale III Księgi Wieczystej wpisano:

• ograniczone prawo użytkowania na rzecz gminy … dotyczące działki nr …, a zatem nie jest ono związane z Nieruchomością;
• ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w Księdze Wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym – ostrzeżenie to odnosi się do działki nr …, zatem również nie dotyczy Nieruchomości, ponadto podlega ono wykreśleniu.

Dział IV Księgi Wieczystej nie zawiera żadnych wpisów.

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym Uchwałą Nr … Rady Miejskiej w … z dnia 15 września 2021 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta … położonej w rejonie ulic: …, …., … i … oraz południowej granicy miasta … (dalej jako: „MPZP”).

W powyżej wskazanym MPZP Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolami:

• 2 P/U z przeznaczeniem podstawowym – tereny zabudowy produkcyjnej, składów i magazynów (przeznaczenie uzupełniające: a) zabudowa usługowa z wyłączeniem usług: zdrowia, opieki społecznej, socjalnej, kultury i oświaty), b) infrastruktura techniczna);
• 3.MN – z przeznaczeniem podstawowym – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej;
• 5.KDL – tereny dróg publicznych; oraz
• 1.U – tereny usługowe.

Wnioskodawczyni wskazuje, że nie miała wpływu na uchwalenie MPZP, którym objęta jest Nieruchomość, natomiast z posiadanej przez Nią wiedzy wynika, że Spółka Kupująca we własnym imieniu uczestniczyła w uchwaleniu MPZP w dopuszczalnym zakresie, w tym składała wnioski dotyczące przeznaczenia przemysłowego i konkretnych parametrów/wskaźników MPZP.

Zważywszy, że Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, na terenie Nieruchomości zamierza wybudować … (dalej jako: „Inwestycja”). Jednocześnie Umowa Przedwstępna przewiduje możliwość dokonania cesji, tj. przeniesienia wszelkich praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej przez Spółkę Kupującą na dowolny podmiot.

Nieruchomość jest terenem niezabudowanym (nie znajdują się na niej żadne budynki lub budowle) i w takim stanie pozostanie w momencie dokonywania Transakcji. Nieruchomość nie jest uzbrojona, natomiast jest częściowo ogrodzona i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych innych umów (oprócz Umowy Przedwstępnej), których stroną jest Sprzedająca, w szczególności umów najmu, dzierżawy, przedwstępnych lub zobowiązujących do zbycia lub obciążenia nieruchomości oraz nikt nie korzysta z Nieruchomości bez tytułu prawnego.

Sprzedająca wskazuje, że nie dokonywała przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak podział, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne.

(ii) Charakterystyka czynności podejmowanych przez Sprzedającą

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej jako: „CEIDG”), a zwłaszcza działalności związanej z obrotem nieruchomościami. Ponadto, Sprzedająca na moment złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Sprzedająca wskazuje, że Nieruchomość była wykorzystywana jedynie do prowadzenia upraw na własne potrzeby.

Sprzedająca w przeszłości nie dokonywała zbycia innych nieruchomości. Wnioskodawczyni wskazuje również, że posiada inne nieruchomości niż Grunt, jednak obecnie nie planuje dokonywać ich sprzedaży. Natomiast środki, które zostaną uzyskane ze zbycia Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku zostaną przeznaczone na potrzeby własne Sprzedającej.

Ze względu na atrakcyjne dla Spółki Kupującej położenie Nieruchomości, Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedającej w rezultacie czego Sprzedająca i Kupujący postanowili zawrzeć Transakcję. Sprzedająca nie stosowała żadnych form ogłoszeń, ani nie podejmowała żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedająca nie korzystała również z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

Ponadto, Sprzedająca i Kupujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.; dalej jako: „Ustawa o PIT”).

(iii) Historia nabycia przedmiotu Transakcji

Sprzedająca otrzymała Nieruchomość w drodze umowy darowizny zawartej w dniu 25 lutego 1997 r. i nabycie to podlegało regulacjom ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 596 ze zm.; dalej jako: „u.p.s.d.”). Biorąc pod uwagę datę nabycia Gruntu (1997 r.) należy podkreślić, że jego zbycie na rzecz Spółki Kupującej, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, nastąpi po upływie 27 lat.

(iv) Zakres Transakcji

Przed zawarciem Transakcji, na mocy Umowy Przedwstępnej, konieczne jest spełnienie m.in. następujących warunków (dalej jako: „Warunki Zawarcia Umowy Sprzedaży”):

• uzyskanie przez Spółkę Kupującą, za zgodą Sprzedającej, zaświadczeń, wydanych przez urząd skarbowy, urząd gminy i Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub art. 306e Ordynacji podatkowej oraz zaświadczeń wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych lub Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków ani składek na ubezpieczenie społeczne;
• przeprowadzenie przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości, z którego będzie wynikało, że umożliwia on realizację zamierzonej przez Kupującego Inwestycji;
• uzyskanie przez Kupującego, na jego koszt, ustaleń, z których wynikać będzie, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację na niej Inwestycji;
• potwierdzenie, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, odprowadzania ścieków i wód deszczowych) oraz warunki drogowo-komunikacyjne umożliwiają realizację zamierzonej Inwestycji na Nieruchomości;
• nabycie przez Kupującego działek gruntu oznaczonych numerami: (…), położonych w …;
• przedstawienie przez Kupującego uchwały Wspólników Kupującego, wyrażającej zgodę na nabycie Nieruchomości.

W związku z planowaną Transakcją, w szczególności z faktem, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży niezbędne jest uzyskanie licznej dokumentacji, Sprzedająca udzieliła Spółce Kupującej pełnomocnictwa do wykonywania następujących czynności:

• przeglądania akt Księgi Wieczystej, w tym do składania wniosków o sporządzenie odpisów z akt oraz do odbioru takich odpisów, w tym także wykonywania fotokopii, a także do przeglądania akt ksiąg wieczystych, z których Nieruchomość została odłączona oraz dokumentów, które będą stanowiły podstawę wzmianek w Księdze Wieczystej;
• uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości;
• uzyskiwania wypisów z Ewidencji Gruntów i Budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, dotyczących Nieruchomości oraz pozostałych działek objętych Księgą Wieczystą, w tym uzyskiwania archiwalnych materiałów geodezyjnych;
• uzyskania – na koszt Spółki Kupującej – warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz do podpisania umów przyłączeniowych;
• dokonywania wszystkich czynności zmierzających do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczących gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie oraz do odbioru takich decyzji;
• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;
• uzyskiwania zaświadczeń z wszelkich organów podatkowych właściwych dla Sprzedającej, wydanych zgodnie z art. 306g lub 306e Ordynacji podatkowej, potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków;
• uzyskiwania zaświadczeń z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających: (i) stan zaległości Sprzedającej z tytułu składek, (ii) że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych składek, (iii) że Sprzedająca nie jest płatnikiem składek;
• uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa a art. 19 ust. 3 ustawy o lasach;
• składania oświadczeń o braku sprzeciwu do wydanych decyzji związanych z realizacją na Nieruchomości Inwestycji;
• ustanawiania dalszych pełnomocników.

Sprzedająca zobowiązała się również, że na każde wezwanie Spółki Kupującej udzieli wszelkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień itp.

Ponadto, wszystkie koszty związane z zawarciem Umowy Sprzedaży, tj. koszty związane z pozyskaniem informacji o Gruncie, koszty związane z prowadzeniem wszelkich prac oraz przygotowaniem dokumentów niezbędnych do realizacji Inwestycji, zostaną poniesione przez Spółkę Kupującą.

Spółce przysługuje również prawo do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, tj. prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na Gruncie – na koszt Spółki Kupującej – badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki gruntowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji. Wnioskodawczyni i Kupujący ustalili natomiast, iż do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży Spółka nie może prowadzić żadnych robót budowlanych na Nieruchomości.

Wnioskodawczyni wskazuje natomiast, że pomimo szerokiego zakresu umocowania Kupującego, z ustaleń między Wnioskodawczynią i Kupującym wynika, że Spółka Kupująca wykorzysta otrzymane pełnomocnictwo jedynie do części wskazanych czynności – między innymi do zbadania stanu prawnego Nieruchomości, uzyskania dokumentów z Ewidencji Gruntów i Budynków, uzyskania stosownych zaświadczeń dotyczących kwestii niezalegania przez Sprzedającą z płatnością podatków i składek oraz uzyskania zaświadczenia w przedmiocie objęcia Nieruchomości uproszczonym planem urządzenia lasu. Kupujący planuje również wykonanie badania geotechnicznego i pobranie próbek do badań środowiskowych.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawczyni oraz Spółki Kupującej, w ramach planowanej Transakcji (po spełnieniu warunków zawieszających przewidzianych dla Transakcji) nastąpi odpłatne przeniesienie przez Wnioskodawczynię na Kupującego prawa własności Nieruchomości. Cena sprzedaży Nieruchomości została ustalona w wysokości przekraczającej 200 000 zł.

Pytanie

Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W rezultacie, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 2, nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, to przychód z tego zbycia nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Powyższą regulacje stosuje się z zastrzeżeniem wspomnianego art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, z którego wynika, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Wnioskodawczyni wskazuje, że w przedstawionym przypadku zastosowania nie będzie miał żaden z punktów przytoczonej regulacji. Istotne jest zatem zweryfikowanie, czy przychód osiągnięty z planowanej Transakcji może zostać uznany za przychód z działalności gospodarczej.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT, źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z definicją zawartą w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT, poprzez działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą należy rozumieć działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści przywołanego powyżej przepisu wynika, że kwalifikacja danego rodzaju przychodu jako pochodzącego z działalności gospodarczej, możliwa jest jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek zawartych w tej regulacji (por. wyrok NSA z dnia 26 maja 2021 r., sygn. akt II FSK 3454/18). Oznacza to, że niespełnienie któregokolwiek z warunków określonych w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT wyklucza możliwość kwalifikacji przychodu jako pochodzącego z pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednocześnie, przy ocenie czy podjęte działania stanowią działalność gospodarczą w rozumieniu Ustawy o PIT, należy wziąć pod uwagę całokształt okoliczności.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na kryterium zarobkowości. Nie powinno budzić wątpliwości, że za racjonalne należy uznać podejmowanie działań mających na celu osiągnięcie jak najwyższego zysku ze sprzedaży nieruchomości. Tym samym oczywiste jest, że właściciel dąży do maksymalizacji korzyści ekonomicznych z zawieranej transakcji i trudno oczekiwać, aby Sprzedająca postępowała w odmienny sposób.

Takie stanowisko podziela również NSA w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11. W przytoczonym orzeczeniu Sąd ten wskazał: „Spełnienie w konkretnym wypadku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. (…) Zresztą ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.

W odniesieniu do warunku zorganizowania, nie jest on spełniony, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, uzyskaniu informacji o możliwym zagospodarowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży itp.). Jeśli natomiast skala podjętych przez podatnika czynności wykracza w ewidentny sposób poza normalne działania, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel dążący do uzyskania optymalnego – z jego punktu widzenia – przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego oraz działania te posiadają fachowy, ciągły i nieokazjonalny charakter, to zasadne jest uznanie, że przychody uzyskane ze zbycia nieruchomości (lub jej poszczególnych części) stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Przesłanka ciągłości ma na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć jednorazowych lub podejmowanych sporadycznie. Nie należy jej jednak rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy (np. przez cały rok, cały miesiąc). Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu, tj. stałego zarobkowania.

Odnosząc się do kryterium wskazywanego w orzecznictwie oraz interpretacjach indywidualnych, tj. całokształtu okoliczności, przyjmuje się, że na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy o PIT może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku. W szczególności będą to działania łącznie polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem) oraz zbywaniu ich w krótkim czasie (por. interpretacja indywidualna z dnia 28 maja 2020 r., nr 0112-KDIL2-1.4011.264.2020.3.DJ).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy podkreślić, że Wnioskodawczyni nie poszukiwała potencjonalnego nabywcy Nieruchomości – to Spółka Kupująca zgłosiła się do Sprzedającej. Jak wskazano również w opisie zdarzenia przyszłego, Sprzedająca nie stosowała żadnych form ogłoszeń, nie podejmowała działań marketingowych, ani nie korzystała z usług pośrednika nieruchomościowego lub doradcy transakcyjnego.

Sprzedająca nie dokonywała przed zawarciem Umowy Przedwstępnej czynności zwiększających wartość Nieruchomości takich jak podział, uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną oraz urządzenia energetyczne.

Istotny dla oceny skutków podatkowych zawarcia Transakcji jest również fakt, że Sprzedająca w przeszłości nie dokonywała zbycia majątku nieruchomego oraz obecnie nie planuje sprzedaży innych posiadanych nieruchomości.

Natomiast szczególnego podkreślenia wymaga kwestia, że Wnioskodawczyni otrzymała Grunt w drodze darowizny i posiada go od niemal trzech dekad – w tym czasie wykorzystywała go jedynie do prowadzenia upraw na własne potrzeby. Natomiast środki, które zostaną uzyskane ze zbycia Nieruchomości Sprzedające planuje przeznaczyć na własne potrzeby.

W konsekwencji, zdaniem Sprzedającej podejmowane przez Nią czynności (albo ich brak) nie mają charakteru zorganizowanego ani ciągłego, a całokształt okoliczności nie wskazuje, że Sprzedająca podejmuje działania, które powinny być traktowane jak działalność gospodarcza w rozumieniu Ustawy o PIT.

Analizując treść art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o PIT należy również zauważyć, że ustawodawca posłużył się sformułowaniem „(…) z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”, a zatem należy uznać, że pozostawił podatnikom pewną „dozę swobody” w kwalifikacji przychodów.

W uchwale 7 sędziów z dnia 24 maja 2021 r., sygn. II FPS 1/21 (dalej jako: „Uchwała”), Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że „(…) To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. W niektórych przypadkach o tego rodzaju związaniu będą świadczyć obiektywne okoliczności: np. amortyzowanie danego składnika majątku jako środka trwałego w ramach działalności gospodarczej wskazuje, że przychody z najmu należy zaliczyć do źródła przychodów z działalności gospodarczej niezależnie od stanowiska samego podatnika (…) w większości przypadków decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą”.

Powyższa Uchwała dotyczyła kwalifikacji przychodów z najmu, dzierżawy itp., jednakże tego rodzaju przychody, tak jak przychody ze sprzedaży nieruchomości, mogą zostać przypisane albo do źródła jakim jest działalność gospodarcza, albo zbycie majątku prywatnego. Wobec powyższego, zdaniem Wnioskodawczyni wnioski płynące z Uchwały mogą mieć również zastosowanie w przypadku będącym przedmiotem wniosku.

Podsumowując, należy stwierdzić, że jeżeli działania podejmowane przez osobę fizyczną nie mają profesjonalnego, zorganizowanego, ciągłego charakteru, to ta osoba samodzielnie podejmuje decyzję, czy „włącza” nieruchomość do działalności gospodarczej, czy pozostawia ją w majątku prywatnym.

Wnioskodawczyni pragnie również wskazać, że w Jej ocenie na skutki podatkowe w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych nie ma wpływu potencjalna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku od towarów i usług. Prawidłowość takiego stanowiska znajduje swoje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2023 r., w której Organ zgodził się z niniejszym stwierdzeniem podatniczki: „Na powyższe konkluzje nie ma wpływu potencjalna kwalifikacja sprzedaży Nieruchomości na gruncie podatku VAT, z tego względu, że pojęcie „działalności gospodarczej” oraz działania w charakterze podatnika VAT jest zdeterminowane orzecznictwem Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej oraz odrębną koncepcją od kwestii zaliczania składników majątku do działalności gospodarczej na potrzeby podatku dochodowego od osób fizycznych” (interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT).

Podsumowując, biorąc pod uwagę, że Wnioskodawczyni:

• otrzymała Nieruchomość w drodze darowizny oraz sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie ponad pięcioletniego okresu od daty jej nabycia;
• nie podejmuje czynności związanych ze zbyciem Nieruchomości w sposób zorganizowany i ciągły;
• planuje przeznaczyć środki ze sprzedaży Gruntu na potrzeby własne;
• nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości oraz nie planuje w przyszłości zbywania innych posiadanych gruntów

– w ocenie Wnioskodawczyni sprzedaż Nieruchomości powinna zostać uznana za zwykłe rozporządzanie majątkiem prywatnym. Tym samym, przychód osiągnięty ze sprzedaży Gruntu nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o PIT oraz zważywszy na upływ pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, po stronie Sprzedającej nie wystąpi obowiązek zapłaty PIT.

Prawidłowość takiego stanowiska znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo:

• w interpretacji indywidualnej z dnia 29 stycznia 2025 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.840.2024.4.KR;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 23 stycznia 2025 r. nr 0114-KDIP3-1.4011.898.2024.1.PT;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 25 października 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.756.2023.2.MT;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 23 grudnia 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.853.2022.2.EC;
• w interpretacji indywidualnej z dnia 16 grudnia 2022 r. nr 0113-KDIPT2-2.4011.889.2022.1.EC.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze zbycia Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji powinien zostać zakwalifikowany jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz zważywszy na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z podatkiem od towarów i usług są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.