Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że stanowisko Pana w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131  w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d):

•   w związku z wydatkowaniem części środków pieniężnych na nabycie nieruchomości (pół domu) przed sprzedażą obecnej nieruchomości i na prace związane z remontem zakupionego budynku mieszkalnego, przeprowadzone przed dniem sprzedaży, a obejmujące: wymianę instalacji wodociągowej, remont ścian i sufitów (obniżanie), usunięcie starej podłogi, wyrównanie tynków na ścianach, remont kanalizacji w łazience, montaż muszli, wymianę drzwi wewnętrznych i futryn, szpachlowanie ścian, wymianę posadzki w łazience oraz zrobienie nowej wylewki, zakupienie niezbędnych materiałów, elementów do wykonania powyższego: płyt gipsowych, elementów hydrauliki, paneli, gipsu, tynków, piasku, farb, wylewek, materiałów do odwilgocenia, płytek podłogowych  i ściennych oraz zakup szafki do łazienki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką - jest nieprawidłowe,
• w związku z wydatkowaniem części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na zakup mikrofalówki w zabudowie – jest nieprawidłowe,
• w związku z wydatkowaniem części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na prace związane z remontem budynku mieszkalnego, przeprowadzone po sprzedaży, a obejmujące remont dachu (wymiana łat dachowych, elementów stolarki dachowej, malowanie dachu), ciąg dalszy malowania pokoi, montaż kabiny w łazience, umywalki, malowanie i położenie płytek, zakup blachy na dach – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 listopada 2024 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 27 stycznia 2025 r. (wpływ 28 stycznia 2025 r.) oraz pismem z 3 marca 2025 r.  (wpływ 4 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwania.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W listopadzie 2024 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupił (wspólność ustawowa/nieruchomość - pół domu) za środki pochodzące z oszczędności oraz z pożyczki gotówkowej z banku. W najbliższym czasie Wnioskodawca wraz z żoną sprzedaje dotychczasowe mieszkanie, przed upływem pięciu lat  od daty zakupu. Środki pozyskane ze sprzedaży będą też przeznaczone na spłatę pożyczki zaciągniętej wcześniej oraz na remont.

W uzupełnieniach wniosku Wnioskodawca nadmienia, że mieszkanie przy ul. ..… Wnioskodawca nabył wraz z żoną (…) na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Jest to mieszkanie stanowiące odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego (adres: …., ….). Mieszkanie jest własnością małżonków, ma założoną księgę wieczystą. Data nabycia to 4 stycznia 2021 r., akt notarialny …….

Data sprzedaży to 2025 r. (domniemana), do końca 2025 r., nie została poprzedzona sprzedaż umową przedwstępną sprzedaży, małżonkowie nie otrzymali ani zaliczki ani zadatku. Sprzedaż mieszkania nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Pożyczka gotówkowa: pożyczkobiorca żona Wnioskodawcy, kwota pożyczki 100 000 zł. Data pożyczki 24 lipca 2024 r., spłata do 15 lipca 2029 r., zaciągnięta w …. (o. …..). Stroną pożyczki (umowy), z której środki zostały przeznaczone na zakup nieruchomości była wyłącznie żona Wnioskodawcy. Pożyczka została zaciągnięta za zgodą ustną obydwojga małżonków do wspólności majątkowej małżeńskiej. Wnioskodawca był obecny przy zawieraniu umowy pożyczki przez żonę w banku. Zgoda pisemna przy tej kwocie nie była wymagana. Nie został sporządzony aneks do umowy pożyczki, natomiast żona przelała na konto Wnioskodawcy połowę pożyczki,  tj. 50 000 zł, aby wpłacić swój udział (połowę) do kupującego.

Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca zamierza przeznaczyć na spłatę zaciągniętej pożyczki z odsetkami, podobnie jak żona (wspólność ustawowa małżeńska), w okresie trzech lat od daty zbycia mieszkania. Dokładnie Wnioskodawca zamierza spłacić (1/2) zadłużenia  pożyczki, żona drugą 1/2 pożyczki. Wysokość spłaty będzie uzależniona od daty zbycia mieszkania,  a ta ma wpływ ile zostanie do spłacenia rat. Spłata nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie mieszkania.

Wnioskodawca wraz z żoną kupił nieruchomość gruntową zabudowaną (wraz z działką) – część wydzieloną domu. Wydzielona część znajduję się na działce małżonków, a druga część domu znajduje się na sąsiedniej działce, niebędącej własnością małżonków. Obie części domu stanowią oddzielne  części i mają oddzielne numery porządkowe przy ul. …. w …. (część małżonków  …., ul. …….). W ww. nieruchomości Wnioskodawca będzie realizował własne cele mieszkaniowe, tak samo jak żona Wnioskodawcy. Nieruchomość małżonkowie zakupili  7 listopada 2024 r. – ponieważ był to parter (obecnie małżonkowie mieszkają na II piętrze). Wnioskodawca jest osobą bardzo chorą – trudno Mu wyjść na II piętro. Nie udało się tak szybko sprzedać obecnego mieszkania. W zakupionym budynku niemożliwym było zamieszkiwanie z uwagi na zły stan wewnętrzny budynku – jest przeprowadzany remont. Zakup został zrealizowany z pomocą pożyczki z banku.

Wydatki na remont

Remont już jest wykonywany (od listopada 2024 r.). Wnioskodawca zamierza wydać wszystkie środki z przychodu na remont i nastąpi to nie później niż w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpi zbycie. Remont dotyczy nieruchomości (część domu) wraz z działką przy ul. …  w …. W nieruchomości Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe. Żona tak samo realizuje własne cele mieszkaniowe. Tytuł prawny to własność z żoną (wspólność ustawowa małżeńska).

Rodzaju wydatków na remont :

1.remont dachu,

2.wymiana drzwi,

3.wymiana instalacji: gazowej, elektrycznej, wodociągowej,

4.remont ścian i sufitów,

5.remont podłogi,

6.wymiana daszku nad wejściem,

7.remont łazienki,

8.remont kuchni i wymiana wyposażenia.

Rodzaje prac do wykonania - częściowo prace już są w toku (od listopada 2024 r.). Remont trwa:

1.wymiana blachy na dachu, docieplenie strychu wełną mineralną, uszczelnienie dachu  tzw. (fejemur), wymiana łat i więźby dachowej, malowanie dachu, ocieplenie komina  i obmurowanie,

2.wymiana drzwi wejściowych, pokojowych, łazienkowych i futryn,

3.wymiana instalacji gazowej, elektrycznej – kable, gniazdka, oświetlenie, łączniki,

4.malowanie, szpachlowanie, obniżanie sufitów, zakup: farb, tynków, piasku, wylewek, elementów mocowania, płyty gipsowe, materiałów do odwilgocenia,

5.demontaż i wymiana podłóg, zakup paneli i płytek ceramicznych, fug, cementu,

6.zakup daszku bitumicznego i wymiana,

7.kapitalny remont łazienki, wymiana ubikacji – zakup kabiny, elementów i instalacji, zakup umywalki, zlewozmywaka, mebli kuchennych na wymiar.

Wnioskodawca posiada faktury VAT na dotychczas zakupione materiały na swoje nazwisko i będą nadal wystawiane na kolejne.

Na dzień złożenia drugiego uzupełnienia wniosku zostały wykonane następujące prace remontowe:

1.wymiana instalacji wodociągowej,

2.remont ścian i sufitów (obniżanie),

3.usunięcie starej podłogi,

4.wyrównanie tynków na ścianach,

5.remont kanalizacji w łazience,

6.montaż muszli,

7.wymiana drzwi wewnętrznych i futryn,

8.szpachlowanie ścian,

9.wymiana posadzki w łazience oraz zrobienie nowej wylewki,

10.zakupienie zbędnych materiałów, elementów do wykonania powyższego: płyt gipsowych, elementów hydrauliki, paneli, gipsu, tynków, piasku, farb, wylewek, materiałów do odwilgocenia, płytek podłogowych i ściennych.

Po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zamierza wykonać:

1.remont dachu (wymiana łat dachowych, elementów stolarki dachowej, malowanie dachu),

2.ciąg dalszy malowania pokoi,

3.montaż kabiny w łazience, umywalki, malowanie i położenie płytek,

4.po sprzedaży nastąpi – zakup blachy na dach, zakup mebli kuchennych, montaż mebli.

Przez wymianę mebli Wnioskodawca rozumie zakup kuchenki gazowej, zlewozmywaka, piekarnika, mikrofalówki, zmywarkę. Będą to sprzęty w zabudowie. Meble kuchenne będą wykonane na indywidualne zamówienie, pod wymiar kuchni, w części związane z budynkiem, szafką  i zlewozmywakiem. Dobrane gotowe szafki pod wymiar kuchni – zabudowa wolnostojąca. Wnioskodawca zakupi szafkę dostosowaną do zlewozmywaka, ponadto to Wnioskodawca zakupił szafkę do łazienki stanowiącą element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką.

Wnioskodawca będzie posiadał i już posiada faktury VAT na wszelkie zakupy dokonane w związku z remontem domu – wystawione na nazwisko Wnioskodawcy i w niewielkiej części na nazwisko żony Wnioskodawcy. Faktury są z firm takich jak …, …., …

Na dzień złożenia drugiego uzupełnienia wniosku nie nastąpiła sprzedaż mieszkania  przy ul. ….. Do tego dnia nie zawarto umowy przedwstępnej. Wnioskodawca nie przyjął  ani zaliczki, ani zadatku.

Pytanie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy na podstawie przedstawionych stanów faktycznych i zdarzeń przyszłych (zakup nieruchomości przed sprzedażą obecnej – sprzedaż nastąpi) Wnioskodawca może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, czyli odliczyć od sprzedaży mieszkania (od przychodu ze sprzedaży) zakup i koszty remontu kupionej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie, z wyłączeniem części dotyczącej wydatkowania części przychodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na prace związane z remontem zakupionej nieruchomości, a odnoszące się do zakupu  i montażu mebli kuchennych w zabudowie, gdyż w tym zakresie, w związku z interpretacją ogólną Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 13 października 2021 r., Nr DD2.8202.4.2020 w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, może On skorzystać z ulgi mieszkaniowej i odliczyć zakup przedmiotowej  nieruchomości zakupionej przed sprzedażą poprzedniego mieszkania, ponieważ remont też przeprowadza przed sprzedażą i po sprzedaży starego - też może odliczyć. Ustawodawca mówi jedynie o okresie trzech lat od zbycia nieruchomości, ale nigdzie nie jest napisane, że najpierw sprzedaż starej nieruchomości, a później nowej. Jedynie, zdaniem Wnioskodawcy, okres trzy letni na przeznaczenie środków ze zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty zakupu na zakup nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, w przypadku Wnioskodawcy będzie biegł od końca 2024 r. (zakup nowej), nie od sprzedaży starej (2025 r.).

Uzasadnienie - powołane we wniosku przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c  i art. 30e ustawy o PIT oraz orzeczenia - wyroki NSA (II FSK 159/18, II FSK 2080/17, II FSK 1238/16, II FSK 1153/16).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.; t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163):

Źródła przychodów

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu  w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw  w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału  w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu sprawy wynika, że 4 stycznia 2021 r. wraz z żoną nabył Pan do wspólności majątkowej małżeńskiej lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność. Mieszkanie jest własnością małżonków, ma założoną księgę wieczystą. Planuje Pan sprzedać ww. nieruchomość. Domniemana sprzedaż ma nastąpić do końca 2025 r. Sprzedaż nie została poprzedzona umową przedwstępną sprzedaży, małżonkowie nie otrzymali ani zaliczki ani zadatku. Odpłatne zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Stwierdzam, że planowana nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana mieszkania (nieruchomości stanowiącej odrębną własność), jeżeli zostanie dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie (2021 r.), będzie stanowiła źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Opodatkowanie odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej  w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Na gruncie art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy:

W myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do treści art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

W myśl art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Zwolnienie przedmiotowe

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z ww. odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na określone w ustawie cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały  w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Przy czym, zgodnie z treścią art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 7 ww. ustawy:

Wskazać w tym miejscu należy, że ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. 483 ze zm.) stanowiącego, że:

Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa  i być interpretowane ściśle z jego literą. Tym samym podkreślenia wymaga fakt, że tylko określone zdarzenia prawne, bądź spełnienie określonych przesłanek, od których ustawodawca uzależnia prawo do zwolnienia z opodatkowania, skutkuje zwolnieniem przychodu z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że w prawie podatkowym w stosunku do wszelkich ulg i zwolnień zabronione jest stosowanie rozszerzającej wykładni przepisów.

Ponadto treść art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje,  że oprócz czasu, w którym przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości ma zostać wydatkowany, istotny jest również cel, na który został (zostanie) wydatkowany. Ustawodawca w art. 21 ust. 25  ww. ustawy, zawarł katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika,  o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Katalog tych wydatków ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Ze zwolnienia tego wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy  o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik podkreślił, że celem nadrzędnym jest zwolnienie tylko takiego przychodu, który wydatkowany zostanie na zaspokojenie „własnych celów mieszkaniowych”, rozumianych jako potrzeba zapewnienia sobie dachu nad głową. Tak więc uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału lub zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić podmiotowo do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu w znaczeniu jedynie przedmiotowym. Zamiarem ustawodawcy tworzącego zwolnienie przedmiotowe w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, było zachęcanie podatników do nabywania w miejsce zbywanych praw majątkowych czy nieruchomości, innych nieruchomości lub praw przeznaczonych do zaspokajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. U podstaw omawianego zwolnienia legło założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego. Powyższe wnioski wynikają wprost z brzmienia przepisu normującego powyższe zwolnienie.

Wydatkowanie środków pieniężnych przed zawarciem umowy sprzedaży na zakup części nieruchomości (domu) i wykonany przed sprzedażą remont

Pana wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego  z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku  z wydatkowaniem środków na zakup części domu i dotychczas przeprowadzony w nieruchomości remont, które to wydatki zostały poniesione przed planowanym dniem odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Jak wskazał Pan w opisie sprawy, w dniu 7 listopada 2024 r. zakupił Pan z żoną do wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomość (pół domu). Zakup nastąpił za środki pochodzące  z oszczędności oraz z pożyczki gotówkowej, zaciągniętej przez Pana żonę 24 lipca 2024 r. Nieruchomość została zakupiona w celu realizowania w niej potrzeb mieszkaniowych. Powodem zakupu było to, że był to parter, a obecnie małżonkowie mieszkają na II piętrze. Jest Pan osobą bardzo chorą i trudno jest Panu wejść na II piętro. W zakupionym budynku niemożliwym było zamieszkiwanie z uwagi na zły stan wewnętrzny budynku – jest przeprowadzany remont, który trwa już od listopada 2024 r. Prace, które zostały wykonane to:

1.wymiana instalacji wodociągowej,

2.remont ścian i sufitów (obniżanie),

3.usunięcie starej podłogi,

4.wyrównanie tynków na ścianach,

5.remont kanalizacji w łazience,

6.montaż muszli,

7.wymiana drzwi wewnętrznych i futryn,

8.szpachlowanie ścian,

9.wymiana posadzki w łazience oraz zrobienie nowej wylewki,

10.zakupienie niezbędnych materiałów, elementów do wykonania powyższego: płyt gipsowych, elementów hydrauliki, paneli, gipsu, tynków, piasku, farb, wylewek, materiałów do odwilgocenia, płytek podłogowych i ściennych.

Ponadto, jak Pan wskazał, zakupił Pan szafkę do łazienki stanowiącą element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką. Będzie Pan posiadał i już posiada faktury VAT na wszelkie zakupy dokonane w związku z remontem domu – wystawione na Pana nazwisko i w niewielkiej części na nazwisko Pana żony.

Rozpatrując możliwość skorzystania przez Pana ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131  w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej wydatkowania własnych oszczędności i środków z zaciągniętej przez Pana żonę pożyczki na nabycie nieruchomości (pół domu) i wydatkowania środków na prace remontowe związane  z budynkiem mieszkalnym, wskazać należy, że aby w takiej sytuacji przychód z odpłatnego zbycia  w tej części mógł skorzystać z powyższego zwolnienia, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej  lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na ten cel.

Jednak w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek, zaliczka, czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Zatem zwolnienie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wymaga przeznaczenia równowartości przychodu ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na preferowane przez ustawodawcę cele, a takim przychodem jest wartość wyrażona w umówionej cenie sprzedaży, nie zaś faktycznie otrzymane środki finansowe. W art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca nie mówi o zaspokojeniu własnych celów mieszkaniowych konkretnie za środki finansowe otrzymane z tytułu sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych. Stanowi natomiast o przeznaczeniu na preferowany cel przychodu rozumianego zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc kwoty w wysokości (wartości) pozostającej  w granicach umówionej ceny sprzedaży nieruchomości przez podatnika.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 listopada 2016 r., sygn. akt II FSK 3171/14, Sąd w odniesieniu do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stwierdził:

Zatem, ponieważ przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, to aby równowartość przychodu z tego odpłatnego zbycia mogła korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131  w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatkowanie środków pieniężnych (np. własnych oszczędności) powinno nastąpić po lub w dniu zawarcia umowy sprzedaży (przyrzeczonej) nieruchomości (lokalu mieszkalnego).

Tymczasem w omawianej sprawie wskazał Pan, że wydatkowanie prywatnych oszczędności  i środków pochodzących z zaciągniętej pożyczki na zakup nieruchomości i prace związane  z częściowym remontem budynku mieszkalnego, miało miejsce w czasie jeszcze przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego przez Pana i Pana żonę w 2021 r. Ponadto jak Pan wskazał umowa przedwstępna sprzedaży nie została podpisana i nie otrzymał Pan zadatku ani zaliczki.

W konsekwencji, wydatkowanie przez Pana przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2021 r. do majątku wspólnego, prywatnych oszczędności oraz środków pochodzących z zaciągniętej przez Pana żonę pożyczki na nabycie nieruchomości i na wydatki związane z remontem budynku mieszkalnego, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatkowanie tych środków pieniężnych nastąpiło przed powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2021 r.

Wydatkowanie przychodu na remont zakupionej części nieruchomości (połowy domu) przeprowadzony po sprzedaży

Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe, w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu  ze sprzedaży. Takimi celami mogą być m.in. budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego  (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), a także nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy).

Stosownie do art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2024 r.  poz. 725 ze zm.):

Budowa realizowana jest na podstawie pozwolenia na budowę, a kończy się z chwilą zakończenia robót budowlanych (budowy) i uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 3 pkt 7 ustawy Prawo budowlane:

Przez budowę budynku mieszkalnego w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać wykonanie robót budowlanych dotyczących elementów budynku, które stanowią jego substancję lub są trwale z tym budynkiem związane,  np. wykonanie wszystkich przyłączy i uzbrojeń działki w media (gaz, woda, kanalizacja, energetyka, instalacja grzewcza).

W przypadku natomiast skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z remontem (wykończeniem) zakupionego budynku mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Nadmienić również należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Jednakże powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odnosząc się do wydatków na cele mieszkaniowe, nie przewidują ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku.

Wobec powyższego, do prawidłowego dokumentowania w tym zakresie, trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe określone w art. 180 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111).

W myśl art. 180 § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Zatem, organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, paragony, umowy, akt notarialny, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Po sprzedaży nieruchomości zamierza Pan wykonać:

1.remont dachu (wymiana łat dachowych, elementów stolarki dachowej, malowanie dachu),

2.ciąg dalszy malowania pokoi,

3.montaż kabiny w łazience, umywalki, malowanie i położenie płytek,

4.po sprzedaży nastąpi – zakup blachy na dach, zakup mebli kuchennych, montaż mebli.

Przez wymianę mebli rozumie Pan zakup kuchenki gazowej, zlewozmywaka, piekarnika, mikrofalówki, zmywarkę. Będą to sprzęty w zabudowie. Meble kuchenne będą wykonane na indywidualne zamówienie, pod wymiar kuchni, w części związane z budynkiem, szafką  i zlewozmywakiem. Dobrane gotowe szafki pod wymiar kuchni – zabudowa wolnostojąca, zakupi Pan szafkę dostosowaną do zlewozmywaka,

Ponadto zauważyć należy, że w dniu 13 października 2021 r. Minister Finansów, Funduszy  i Polityki Regionalnej, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), w celu zapewnienia jednolitego stosowania przepisów prawa podatkowego przez organy podatkowe, wydał interpretację ogólną Nr DD2.8202.4.2020, która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 14 października 2021 r., poz. 145, w sprawie stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku  z kwalifikacją niektórych wydatków poniesionych na remont i wykończenie nieruchomości jako wydatków stanowiących realizację celu mieszkaniowego.

W interpretacji tej wskazano, że podstawową funkcją zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1  pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Dlatego też, badając przesłanki wypełnienia „własnego celu mieszkaniowego”, należy mieć na uwadze wsparcie państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Przepisy art. 21 ust. 25 powołanej ustawy mają charakter nieostry, elastyczny, właśnie z uwagi na konieczność dostosowania regulacji podatkowych do dynamicznych zmian zachodzących na rynku obrotu nieruchomościami, w tym do zmian technologii stosowanych  w budownictwie oraz pewnych współcześnie przyjętych standardów wykończeniowych. Wydatki będące podstawą do skorzystania z ulgi mieszkaniowej muszą zatem uwzględniać społeczny cel przedmiotowego zwolnienia, a tym samym nie mogą być kwalifikowane w oderwaniu od realiów społecznych.

Co istotne, z uwagi na nieostry charakter pojęcia „własnych celów mieszkaniowych” należy uznać,  że sam „cel mieszkaniowy” w danym budynku (lokalu) realizowany jest pośrednio dzięki możliwości zabezpieczenia i realizacji w nim podstawowych potrzeb życiowych człowieka.

W przedmiotowej interpretacji ogólnej Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wskazał, zakup jakiego „sprzętu AGD” stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki. Ponadto zaznaczył, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych, itp. Są to bowiem akcesoria, a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność.

Przechodząc na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy zatem, że zakupu mikrofalówki (nawet jeśli będzie w zabudowie) nie sposób zakwalifikować do wydatków na własne cele mieszkaniowe, ponieważ nie są one sprzętem umożliwiającym realizację podstawowych potrzeb życiowych. Należy wskazać, że zaspokojenie własnych celów (potrzeb) mieszkaniowych polega także na realizacji prac remontowych/wykończeniowych obejmujących swym zakresem zakup podstawowych sprzętów gospodarstwa domowego (sprzętu AGD), gdyż z realizacją potrzeb mieszkaniowych nierozerwalnie związane są pozostałe potrzeby egzystencjalne.

Aby w budynku (lokalu) możliwa była realizacja własnych celów mieszkaniowych, w pierwszej kolejności budynek (lokal) ten musi być przystosowany do realizacji i zabezpieczenia podstawowych potrzeb życiowych człowieka. Zaznaczyć jednak należy, że za sprzęt umożliwiający realizację podstawowych potrzeb życiowych nie można uznawać tzw. „małego AGD”, czyli ekspresów do kawy, tosterów, opiekaczy, kuchenek mikrofalowych itp. Są to bowiem akcesoria,  a nie elementarne przedmioty, bez których pomieszczenie kuchenne utraciłoby częściowo swą funkcjonalność. Zatem, zakup małego sprzętu AGD, tj. ekspresu do kawy czy mikrofali nie mieści się w pojęciu wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te nie mogą być traktowane jako wydatki budowlane, remontowe lub wykończeniowe, gdyż nie można ich uznać za sprzęty umożliwiające realizację podstawowych potrzeb życiowych. Wobec powyższego wydatki poniesione na te cele nie mieszczą się w katalogu wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem nie uprawniają do zastosowania zwolnienia.

W świetle powyższego, wydatki na zakup kuchenki mikrofalowej do zabudowy nie mieszczą się  w katalogu wydatków na własne cele mieszkaniowe, wymienionych w art. 21 ust. 25 ustawy PIT,  a zatem nie uprawniają do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego stwierdzam, że planowana nienastępująca w wykonywaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Pana do końca 2025 r. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2021 r., będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa  w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy, gdyż odpłatne zbycie zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Przeznaczenie przez Pana przychodu ze sprzedaży ww. nieruchomości, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na remont zakupionej nieruchomości służącej realizacji Pana własnych celów mieszkaniowych, przeprowadzony po sprzedaży i obejmujący remont dachu (wymiana łat dachowych, elementów stolarki dachowej, malowanie dachu), ciąg dalszy malowania pokoi, montaż kabiny w łazience, umywalki, malowanie i położenie płytek, zakup blachy na dach, będzie uprawniał Pana do  zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a) i pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Do celów mieszkaniowych korzystających ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131  w zw. z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie Pan mógł zaliczyć wydatków poniesionych na zakup mikrofalówki w zabudowie, gdyż te nie mieszczą się  w kategorii wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków poniesionych na remont budynku mieszkalnego.

Podkreślam, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przez podatnika przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa  o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Niemniej,  w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, skoro zamierza Pan skorzystać  ze zwolnienia, powinien liczyć się Pan z koniecznością wykazania faktu wydatkowania środków  ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na cele mieszkaniowe. Organ podatkowy dla celów podatkowych, weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udokumentowania poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, czyli np. czy środki uzyskane  ze sprzedaży nieruchomości faktycznie wydatkowane zostały przez podatnika na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast wydatkowanie przez Pana przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2021 r. do majątku wspólnego, prywatnych oszczędności oraz środków pochodzących z zaciągniętej przez Pana żonę pożyczki na nabycie nieruchomości i na wydatki związane z remontem budynku mieszkalnego obejmującym wymianę instalacji wodociągowej, remont ścian i sufitów (obniżanie), usunięcie starej podłogi, wyrównanie tynków na ścianach, remont kanalizacji w łazience, montaż muszli, wymianę drzwi wewnętrznych  i futryn, szpachlowanie ścian, wymianę posadzki w łazience oraz zrobienie nowej wylewki, zakupienie niezbędnych materiałów, elementów do wykonania powyższego: płyt gipsowych, elementów hydrauliki, paneli, gipsu, tynków, piasku, farb, wylewek, materiałów do odwilgocenia, płytek podłogowych i ściennych oraz zakup szafki do łazienki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką, nie uprawnia Pana do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatkowanie tych środków pieniężnych nastąpiło przed powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nabytego w 2021r.

Nie można się zgodzić z Pana twierdzeniem, że ustawodawca mówi jedynie o okresie trzech lat  od zbycia nieruchomości, ale nigdzie nie jest napisane, że najpierw sprzedaż starej nieruchomości,  a później nowej.

Jak wskazałem wcześniej, w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, zaliczka, przedpłata) i wydatkowane na własne cele mieszkaniowe przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży, jeżeli ich otrzymanie przez  sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym. Zadatek,  zaliczka czy wpłata części lub całości ceny, które zostały otrzymane tytułem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zbywanej, a następnie wydatkowane na cele mieszkaniowe wskazane  w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży mogą być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast z opisu sprawy nie wynika, aby podpisał Pan przedwstępną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, a środki przeznaczone na zakup nieruchomości  zabudowanej budynkiem mieszkalnym pochodziły z zaliczki otrzymanej w związku z planowaną sprzedażą ww. lokalu.

Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia”, który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wynika, ma charakter terminu przewidzianego, ustalonego jako końcowy, tj. terminu, który kończy się z upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest jednak wydatkowanie w tym terminie przychodu  z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Natomiast z przepisu nie wynika, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotnym jest więc, czy w momencie dokonywania wydatków na własne cele mieszkaniowe podatnik dysponuje/uzyskał przychód  ze sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zastrzegam, że niniejsza interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku w kontekście zadanego pytania i własnego stanowiska w sprawie, natomiast nie rozstrzyga innych kwestii wynikających z opisu sprawy, które nie były przedmiotem pytania i własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej, tj. nie odnosi się do możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z wydatkowaniem przychodu  z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość na spłatę pożyczki zaciągniętej przez Pana żonę na nabycie nieruchomości, celem realizowania w niej potrzeb mieszkaniowych.

Końcowo wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są  w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy z dnia  29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111) - niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (np. Pana żony).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul. ….., ………. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo  o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.