Interpretacja indywidualna - stanowisko w części prawidłowe, w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• nieprawidłowe - w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości przedmiotu umowy dożywocia oraz kosztów utrzymania dożywotnika,
• prawidłowe - w pozostałej części.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 grudnia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 30 grudnia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Dnia 30 marca 2015 roku wspólnie z żoną, pozostając w majątkowej wspólnocie małżeńskiej, Pan i Pana żona zawarliście z ojcem żony (Pana teść) umowę dożywocia, na mocy której nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny znajdujący się w (...) składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki przedpokoju, o powierzchni 38 metrów kwadratowych. Wartość przedmiotu umowy dożywocia została określona na kwotę 115 000,00 zł. Pan wraz z żoną ponieśliście koszty sporządzenia umowy dożywocia oraz opłaciliście należny podatek od czynności cywilnoprawnych.

Prawo dożywocia miało polegać zapewnieniu teściowi dożywotniego utrzymania, to jest przyjęcia go jako swojego domownika w przeniesionym na Pana i Pana żonę własność lokalu. Zgodnie z umową dożywocia Pan i żona zobowiązaliście się do zapewnienia ojcu żony wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia pogrzebu zgodnego z miejscowymi zwyczajami, a także umożliwienia prawa odwiedzin przez dowolne osoby.

Po zawarciu umowy teść zamieszkiwał w przeniesionym na Pana i Pana żonę lokalu, Pan i żona natomiast mieszkali w będącym Pana i żony własnością domu w (...). Teść często odwiedzał Pana i żonę w domu, w tym spędzał w nim z Panem i Pana żoną lato oraz okresy świąteczne.

W 2016 roku ojciec żony poważnie zachorował i wymagał hospitalizacji. Pan i Pana żona zdecydowaliście wtedy, że z uwagi na fakt, że teść podjął leczenie w (...) i wymagał codziennej opieki, lepiej będzie, gdy zamieszka z Panem i Pana żoną. Razem z teściem Pana gospodarstwo domowe liczyło wówczas trzy osoby. W tamtym okresie teść korzystał z prywatnych wizyt u kardiologów oraz przeszedł dwie operacje. Mieszkając z Panem i Pana żoną mógł liczyć na stałą opiekę oraz miejsce do odbywania rehabilitacji, co nie było możliwe do zapewnienia w przekazanym Panu i Pana żonie mieszkaniu, w którym nie było miejsca. Opieka obejmowała w szczególności zawożenia na wizyty lekarskie i zabiegi medyczne, pokrywanie ich kosztów, zakup i podawanie leków, przygotowanie i podawanie posiłków, regularne zakupy spożywcze i gospodarcze oraz pranie i sprzątanie. Ponadto, Pan i żona zapewnialiście teściowi wyjazdy w celach rekreacyjnych, jak ma to miejsce w standardowo funkcjonującej rodzinie. Teść mieszkając z Panem i Pana żoną korzystał z domu jak z własnego. Pan i Pana żona oceniają, że 1/3 wydatków przeznaczonych na utrzymanie gospodarstwa domowego, w którym wspólnie z Panem i Pana żoną zamieszkiwał teść, przypadała na utrzymanie teścia. Ocena ta znajduje odzwierciedlenie w zmniejszeniu się kosztów utrzymania po śmierci teścia.

W okresie kiedy teść zamieszkiwał z Panem i Pana żoną, lokal w (...) pozostawał pusty, nikt z niego nie korzystał. Teść czuł się związany z mieszkaniem w (...) i do końca życia wyrażał wolę powrotu do niego. Kiedy stan zdrowia teścia się poprawił odwiedzał on mieszkanie w (...) zostając tam samodzielnie na okresy od 7 do 10 dni. W ramach opieki Pan i Pana żona zapewnialiście teściowi transport pomiędzy domem a mieszkaniem w (...) zawsze, kiedy wyrażał taką wolę. Na bieżąco Pan i Pana żona regulowaliście wszystkie opłaty związane z lokalem w (...), w tym czynsz administracyjny, opłaty za media (gaz, prąd, woda), podatek od nieruchomości oraz gospodarka odpadami.

Wszystkie koszty ponoszone na opiekę nad teściem oraz utrzymanie mieszkania w (...) oraz domu w (...) były opłacane za pośrednictwem rachunku bankowego, wobec czego podstawowym dowodem ich poniesienia są potwierdzenia operacji na rachunkach bankowych. W znacznej większości nie zachowały się inne potwierdzenia ponoszenia tych kosztów, w szczególności takie jak paragony za zakupy czy rachunki za media.

Teść zmarł w dniu 8 marca 2019 roku w wieku 93 lat. Zgodnie z umową dożywocia Pan i żona pokryliście koszty pogrzebu oraz konsolacji. W dniu 5 sierpnia 2019 roku, a więc przed upływem 5 lat, Pan i Pana żona sprzedaliście lokal mieszkalny nabyty na podstawie umowy dożywocia za kwotę 154 000,00 zł. Przy sprzedaży działał pośrednik.

Pytania

1)Czy wartość przedmiotu umowy dożywocia może stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia?

2)Czy koszty sporządzenia umowy dożywocia mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia?

3)Czy koszty utrzymania nieruchomości będącej przedmiotem dożywocia oraz związane z nią opłaty takie jak czynsz administracyjny, media (woda, prąd, gaz) i telewizja kablowa mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia?

4)Czy koszty utrzymania dożywotnika w gospodarstwie domowym małżeństwa, które otrzymało nieruchomość na podstawie umowy dożywocia, określone jako 1/3 części kosztów utrzymania tego gospodarstwa, tj. równa część przypadająca na osobę, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia?

5)Czy koszt pogrzebu oraz konsolacji może stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia?

6)Czy wystarczające dla udokumentowania kosztów uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia są potwierdzenia operacji zapisane w historii rachunku bankowego?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Pana ocenie wartość przedmiotu umowy dożywocia może stanowić koszt uzyskania przychodu przy określaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Umowa dożywocia stanowi umowę wzajemną i odpłatną, co oznacza, że umawiające się strony określają wartość wzajemnych świadczeń, którą stanowi wartość przedmiotu umowy dożywocia. Na podstawie umowy dożywocia dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za utrzymanie i opiekę do śmierci. Oznacza to, że strony umowy dożywocia określając wartość jej przedmiotu nie ograniczają oświadczenia w tym zakresie do wartości przenoszonej nieruchomości, ale obejmują nim również wartość świadczeń wzajemnych, w zakres których wchodzą czynności takie jak opieka, przygotowanie posiłków, sprzątanie, zapewnienie transportu oraz mieszkania. Tym samym, Pan i Pana żona zawierając umowę dożywocia zobowiązali się do świadczeń osobistych, których wartość równa jest wartości nieruchomości, którą otrzymali. Pan i Pana żona spełnili świadczenia, do których spełnienia się zobowiązali wobec czego istnieją przesłanki do uznania, że ponieśli koszt ich wykonania w związku z umową dożywocia, a koszt ten powinien stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Ad. 2

W Pana ocenie koszty sporządzenia umowy dożywocia mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz podatku od czynności cywilnoprawnych są kosztami niezbędnymi do prawidłowego i skutecznego zawarcia umowy dożywocia. Oznacza to, że koszty te są konieczne do poniesienia w celu uzyskania własności nieruchomości i jaki takie powinny stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Ad. 3

W Pana ocenie koszty utrzymania nieruchomości w (...) mogą stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Przedmiotem umowy dożywocia jest zapewnienie dożywotnikowi możliwości korzystania z nieruchomości będącej przedmiotem dożywocia w taki sposób, w jaki korzystał on z tej nieruchomość dotychczas. Oznacza to w szczególności konieczność ponoszenia wszystkich kosztów utrzymania tej nieruchomości w takim stanie, w jakim znajdowała się w chwili zawierania umowy dożywocia. Stoi Pan na stanowisku, że bez znaczenie pozostaje fakt, czy dożywotnik faktycznie z nieruchomości korzysta, gdyż istotne jest wyłącznie przysługujące mu do togo prawo podmiotowe. Fakt czy dożywotnik z owego prawa korzysta pozostaje w jego wyłącznej gestii, zaś obowiązkiem właściciela nieruchomości jest zagwarantowanie dożywotnikowi tego prawa. W przypadku Pana i Pana żony dożywotnik wyrażał wolę korzystania z mieszkania aż do śmierci, co z resztą czynił, kiedy pozwalał mu na to stan zdrowia. Natomiast Pan i Pana żona wywiązali się z ciążącego na nich obowiązku i ponosili koszty utrzymania przedmiotowej nieruchomości, które powinny stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Ad. 4

W Pana ocenie 1/3 kosztów utrzymania ich gospodarstwa domowego, w którym na stałe zamieszkiwał dożywotnik może stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Zgodnie z umową dożywocia Pan i Pana żona zobowiązali się m.in. do zapewnienia dożywotnikowi pomocy i pielęgnowania w chorobie, a także wyżywienia, ubrania, światła i opału. Nie może ulegać wątpliwości, że w sytuacji, w której dożywotnik wymagał codziennej opieki najlepszym sposobem jej zapewnienia, a jednocześnie sposobem przyjętym w naszym kręgu kulturowym, jest zapewnienie opieki w miejscu zamieszkania. Biorąc pod uwagę, że zamieszkanie przez Pana i Pana żonę w mieszkaniu w (...) razem z dożywotnikiem nastręczałoby nadmiernych trudności zarówno w życiu prywatnym Pana i Pana żony, jak również w przebiegu leczenia dożywotnika, przyjęcie go do gospodarstwa domowego Pana i Pana żony było logicznym rozwiązaniem.

Gospodarstwo domowe określane również w przepisach o pomocy społecznej jako rodzina stanowi grupa osób, które wspólnie gospodarują, w tym w szczególności przeznaczają otrzymywane dochody na wspólne utrzymanie. Przyjęcie dożywotnika do Pana i Pana żony gospodarstwa domowego w sposób oczywisty wiązało się ze zwiększeniem kosztów jego utrzymania. Należy podkreślić, że na koszty utrzymania gospodarstwa domowego składają się takie koszty jak woda, prąd, gaz, opał, żywność, środki czystości, transport itp. Są to koszty których nie da się jednoznacznie przyporządkować do jednego z domowników, wobec czego przyjęcie ich równego udziału w ich ponoszeniu jest rozwiązaniem ze wszech miar uzasadnionym.

Dożywotnik jako członek gospodarstwa domowego powinien ponosić koszty jego utrzymania w przypadającej na niego równej części, jednak z uwagi na wiążącą Pana i Pana żonę umowę dożywocia, to Pan i Pana żona zobowiązani byli do ponoszenia tych kosztów, które powinny stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Ad. 5

W Pana ocenie koszt pogrzebu i konsolacji powinien stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Umowa dożywocia nakłada na Pana i Pana żonę obowiązek sprawienia dożywotnikowi na własny koszt pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Nie ulega wątpliwości, że organizacja konsolacji jest zwyczajem powszechnie przyjętym na terenie Polski, wobec jej koszt, tak jak koszt pogrzebu, powinien stanowić koszt uzyskania przychodu przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej na podstawie umowy dożywocia.

Ad. 6

W Pana ocenie potwierdzenia operacji obejmujących koszty utrzymania dożywotnika, mieszkania w (...) oraz ich gospodarstwa domowego w (...) stanowią wystarczające dowody na ponoszenie tych kosztów. Potwierdzenie operacji bankowej wygenerowane przez bank prowadzący rachunek rozliczeniowy jest dokumentem odzwierciedlającym rzeczywistą operację finansową oraz wskazującym podmiot, na rzecz którego koszt został poniesiony.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:

• nieprawidłowe - w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu wartości przedmiotu umowy dożywocia oraz kosztów utrzymania dożywotnika,
• prawidłowe - w pozostałej części.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że dnia 30 marca 2015 roku wspólnie z żoną, pozostając w majątkowej wspólnocie małżeńskiej, Pan i Pana żona zawarliście z ojcem żony (Pana teść) umowę dożywocia, na mocy której nabył Pan wraz z żoną do majątku wspólnego lokal mieszkalny znajdujący się w (...). Pan wraz z żoną ponieśliście koszty sporządzenia umowy dożywocia oraz opłaciliście należny podatek od czynności cywilnoprawnych. Prawo dożywocia miało polegać zapewnieniu teściowi dożywotniego utrzymania, to jest przyjęcia go jako swojego domownika w przeniesionym na Pana i Pana żonę własność lokalu. Zgodnie z umową dożywocia Pan i Pana żona zobowiązaliście się do zapewnienia teściowi wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia pogrzebu zgodnego z miejscowymi zwyczajami, a także umożliwienia prawa odwiedzin przez dowolne osoby. Wszystkie koszty ponoszone na opiekę nad teściem oraz utrzymanie mieszkania w (...) oraz domu w (...) były opłacane za pośrednictwem rachunku bankowego, wobec czego podstawowym dowodem ich poniesienia są potwierdzenia operacji na rachunkach bankowych. Teść zmarł w dniu 8 marca 2019 roku w wieku 93 lat. Zgodnie z umową dożywocia Pan i Pana żona pokryliście koszty pogrzebu oraz konsolacji. W dniu 5 sierpnia 2019 roku, Pan i żona sprzedaliście lokal mieszkalny nabyty na podstawie umowy dożywocia.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Pana lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem odpłatnego zbycia w sierpniu 2019 r., nastąpiło w marcu 2015 r., kiedy to nieruchomość otrzymał Pan wraz z małżonką w drodze umowy dożywocia.

Odpłatne zbycie 5 sierpnia 2019 r. lokalu mieszkalnego, stanowi zatem dla Pana źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, ponieważ nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Natomiast art. 30e ust. 2 ww. ustawy stanowi:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

a) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

b) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do art. 19 ust. 1 tejże ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością) np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych ustala się w zależności od sposobu nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego, tj. bądź na podstawie art. 22 ust. 6c, bądź art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.):

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem świadczenia ze strony zbywcy (dożywotnika) jest więc przeniesienie własności nieruchomości. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się natomiast do świadczeń określonych w art. 908 Kodeksu cywilnego. Umowa o dożywocie ma charakter umowy zobowiązującej, odpłatnej i wzajemnej.

Z powyższego wynika, że umowa o dożywocie ma charakter odpłatny, zatem do ustalenia kosztów uzyskania przychodu zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ustawodawca nie określa szczegółowo w przepisie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy dotyczy zatem tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość lub prawo. Trzeba zauważyć, że ustawodawca rozróżnia koszty nabycia lub wytworzenia od nakładów i art. 22 ust. 6e odnosi się do nakładów.

Do kosztów uzyskania przychodu mogą zostać zaliczone m.in. koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego umowy o dożywocie, czyli opłata notarialna, sądowa a także zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych. Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie do dnia śmierci dożywotnika, z uwzględnieniem poniesionych kosztów pogrzebu i pochówku w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Chodzi zatem o faktyczny wydatek, który musiał ponieść nabywca nieruchomości, a nie o rynkową wartość nieruchomości, jaką strony ustaliły w akcie notarialnym. Żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania wartości rynkowej. Kosztem winny być wydatki rzeczywiście poniesione, a nie szacowane. Stąd ich konieczność dokumentowania. Kosztem nabycia dla podatnika będą zatem faktycznie poniesione i udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika.

Do kosztów uzyskania przychodu w przypadku umowy o dożywocie, która jest umową odpłatną zaliczyć można wydatki, jakie nabywca ponosił na rzecz dożywotnika od momentu nabycia nieruchomości wskutek zawarcia umowy o dożywocie, w związku z realizacją zobowiązań wynikających z umowy o dożywocie. Kosztem nabycia dla podatnika będą zatem faktycznie poniesione i właściwie udokumentowane wydatki na rzecz dożywotnika a nie np. koszty szacowane.

W stanie faktycznym wskazał Pan, że koszty utrzymania dożywotnika w Pana gospodarstwie domowym ocenia Pan jako 1/3 wydatków przeznaczonych ogółem na utrzymanie gospodarstwa domowego

Warunkiem zaliczenia wspomnianych kosztów jest posiadanie przez Pana stosownych dokumentów potwierdzających ich poniesienie. Nie posiada Pan dokumentów potwierdzających faktyczne wydatki na utrzymanie, koszty zostały określone szacunkowo.

Wobec tego wydatki na utrzymanie dożywotnika nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu. W Pana przypadku do kosztów nabycia, a w konsekwencji do kosztów uzyskania przychodów ze zbytej nieruchomości ma prawo Pan zaliczyć poniesione przez Pana (opisane we wniosku) wydatki związane ze sporządzeniem umowy dożywocia, utrzymania nieruchomości będącej przedmiotem dożywocia oraz związanych z nią opłat, utrzymania dożywotnika w gospodarstwie domowym Pana i żony czy pogrzebu oraz konsolacji.

Natomiast w odniesieniu do możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wartości przedmiotu umowy dożywocia należy wskazać, że żadne przepisy dotyczące odpłatnego zbywania nieruchomości nie zezwalają na odliczenie od przychodu jako kosztu jego uzyskania przedmiotu umowy dożywocia.

W analizowanym przypadku wszystkie koszty ponoszone na opiekę nad teściem oraz utrzymanie mieszkania w (...) oraz domu w (...) były opłacana za pośrednictwem rachunku bankowego, wobec czego podstawowym dowodem ich poniesienia są potwierdzenia operacji na rachunkach bankowych.

Powołany przepis art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnosząc się do udokumentowanych kosztów nabycia nie zawiera odesłania do innych przepisów tejże ustawy ani też nie wprowadza obowiązku udokumentowania tych wydatków wyłącznie fakturą VAT. Dlatego do prawidłowego udokumentowania poniesionych przedmiotowych wydatków trzeba wziąć pod uwagę ogólne reguły dowodowe - art. 180 Ordynacji podatkowej oraz ocenić zasadność poniesienia ww. wydatków.

Zgodnie z art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem.

Zatem w analizowanej sytuacji mówiąc o udokumentowanych kosztach nabycia, należy mieć na uwadze faktycznie poniesiony wydatek, który może zostać również udokumentowany zawartymi umowami oraz przelewami bankowymi dokonanymi z Pana konta osobistego. Należy jednakże podkreślić, że to na Panu jako podatniku ciąży obowiązek wykazania związku poniesionego wydatku z kosztami nabycia nieruchomości a zatem wykazania przed organami podatkowymi, że wydatek został rzeczywiście poniesiony w związku z realizacją postanowień umowy o dożywocie.

Jednocześnie należy wskazać, że w interpretacji indywidualnej nie można jednoznacznie przesądzić, co będzie zdecydowanie wystarczającym dokumentem do uznania danego wydatku za koszt nabycia. Ostateczna ocena, czy wydatek został prawidłowo udokumentowany, leży w kompetencjach organów podatkowych właściwych dla Pana w danej sprawie w toku odpowiedniego postępowania. Organ wydający interpretację indywidualną nie może natomiast dokonać takiej oceny materiału dowodowego.

Reasumując, stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Pana lokalu mieszkalnego, nabytego w drodze umowy o dożywocie, stanowi dla Pana źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednocześnie, w niniejszej sprawie, do kosztów uzyskania przychodów może Pan zaliczyć poniesione przez Pana wydatki związane ze sporządzeniem umowy dożywocia, utrzymania nieruchomości będącej przedmiotem dożywocia oraz związanych z nią opłat, czy pogrzebu oraz konsolacji. Nie przysługuje Panu natomiast możliwość zaliczenia do powyższych kosztów wartości przedmiotu umowy dożywocia oraz kosztów utrzymania dożywotnika.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę.

Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego.

Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.